陈劲松七张图归纳2017年中国房地产市场

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陈劲松
2017-01-08 15:30
[ 亿欧导读 ] 总结起来,陈劲松对于中国房地产市场的关键词有:热度看上门量,调控看双杀,量在价先,久盘必跌,价格取决于供销比,城市看聚集,城市潜力看峰均比,资产重边际,崩盘由杠杆,租售看年龄。
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2017年1月7日上午,中城联盟论坛上,中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。

看过陈劲松演讲的人都知道,陈劲松对于中国房地产市场的预见具有相当的独到性和前瞻性。此次中城联盟论坛演讲,面对云集的地产大佬和专家,陈劲松不改风格,以7张PPT归纳了中国房地产市场的特点和趋势。

总结起来,陈劲松对于中国房地产市场的关键词有:热度看上门量,调控看双杀,量在价先,久盘必跌,价格取决于供销比,城市看聚集,城市潜力看峰均比,资产重边际,崩盘由杠杆,租售看年龄。

这些关键词可能比较难懂,下面用图解释。

第一张图:新政调控,“戴维斯双杀”极其有效

第一张图:新政调控,“戴维斯双杀”极其有效

(1)2016年,中国房地产市场堪称火爆,全年销售额第一次突破了10万亿。

(2)十一黄金周签上门指数达到了全年最高值175.5,十月最严新政后,世联上门量急速下滑,创2010年金九银十后历史新低,上门指数为99.5,环比降幅43%,创有记录以来的新低。

(3)其中一线城市下滑情况显著,上门量较十一前下滑68%。

2016年,全国卖了10万亿的房子,增长了30%的份额,比电商的20%还要高,这是巨量市场,关键中国的这个增长是边际增长30%,意味着中国有200万亿的总盘子。未来关键看边际市场

2017年,房地产热度看上门量,市场看盘均,而非城市平均价格。一个城市平均价格多少,平均价没涨,市长就很开心,因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间最久的一个事情,深圳有一年平均上涨了50%的价格,但城市平均价格仅增长了不到10%,因为很多反映市均的新盘,都在在城市郊区了(城区里几乎没有新盘)。而现在的新盘超过一定价格,就不给你备案了,所以现在看市场要看盘均。

图表一,新政之后

(1)与九月相比,深圳、北京、苏州等15城,严政使得盘均成交套数及金额大跌跌幅度双降50%。

(2)重庆、石家庄、武汉调控政策较为温和的城市也迅速降温,盘均成交情况降幅接近三成。

(3)徐州、哈尔滨、昆明等城市延续金九银十热度,未受此次调控波及。

世联有1300个楼盘售楼部,现场数据每个月都会给到住建部领导看,领导对此也很关心。调控以来,一线城市下滑68%的客户上门量,这说明调控极其有效。这次调控为什么有效,为什么以前的限购没效?因为这一次调控是“戴维斯双杀”,即杀杠杆,杀利率,这是最要命的事。

第二张图:土地供应歧视住宅、过于重视商办

第二张图:土地供应歧视住宅、过于重视商办

(1)一线城市长期供应不足。

(2)二线城市2010年销售面积1.63亿平方米,至2016年住宅销售面积达3.01亿㎡(年均增长11.5%),是增长的主力。

(3)三线城市土地供应缩减,销量平稳,高企的库存缓慢消化,全国商办用地供应长期过剩。

去年必须要出台严厉政策来调控,就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点,这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比土地供应多。

为什么会出现地王?一线城市的销售面积远远超过其土地供应面积,一旦出现这种情况,一定出现地王。那么一线的土地在哪里?一线城市完全靠旧城改造,招拍挂完全失效。而二线城市,则完全靠招拍挂。

全国商办用地长期过剩,政府对住宅太歧视,对产业和商业偏爱,造成商办物业大量积压,不只是在一线,在主要二线也是如此。

第三张图:供销比决定城市房价热度

第三张图:供销比决定城市房价热度

(1)34个城市商品住宅销量额占全国43%,占据全国近半市场。

(2)深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6座城市近5年平均供销比小于1,长期供应短缺。

(3)宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、福州、兰州、大连、重庆9座城市平均供销比大于2,土地供应大于销量。

中国房地产冰火两重天,最新的数据34个城市占据了全国销售额的46%,分享了接近5万亿的蛋糕,其他的380个城市,分享剩下来的5万亿。这边火压下去,另一边冰能不能热起来,还要看供求。

我们发现一线二线城市的划分方法不对。比如同为四线城市的惠州和吉林省吉林市的人口一样,但是去年惠州一年的成交是吉林市的12倍,同样量级的城市成交却相差了12倍,所以我们要看供销比。

深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6个城市近5年平均供销比小于1,长期供应短缺。

而对应的宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、大连、重庆9个城市的平均供销比大于2,长期土地供应大于销量,这个就要小心了。

第四张图:城市K线里的三类城市

第四张图:城市K线里的三类城市

阳光都市:供应紧张,人口聚需求旺盛,旧改是未来最主要的增量来源。

主要代表:北京、上海、深圳、广州、厦门、东莞

第四张图:城市K线里的三类城市

光明城市:人口流入的区域核心,销量持续增加、供应减少、市场乐观。

主要代表:杭州、合肥、南京、天津、珠海、南宁、武汉、佛山、南昌

第四张图:城市K线里的三类城市

暮光之城:人口流出,销售下降或增长缓慢,市场投资需要谨慎关注。

主要代表:重庆、大连、哈尔滨、福州、长春、沈阳

有些城市就得猛打,否则根本压不住。戴维斯双杀杀需求,为什么要杀需求,不是供给侧改革吗?因为供应来不及。

一线城市供应不足,二线城市是增长的主力,三线城市土地供应缩减,销量平稳,高企的库存慢慢消化。

第五张图:国企的雄心指数远超民企

第五张图:国企的雄心指数远超民企

(1)雄心指数:年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入

(2)以企业年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入的比值作为雄心指数

(3)百强房企中,国企明显持有积极态度,雄心指数56.2%,如天津天房,建发,雄心指数都超过100%。非国企雄心指数为35.6%,较国企保守。

(4)地方国企都有雄心壮志,雄心指数71.7%,闽系房企高杠杆高周转,雄心指数仅次于地方国企为51.0%,粤系房企不追高价,22.4%。

(5)国企发行各类债务票据平均利率4.58%,最低仅2.7%(中国国贸)、陆家嘴(利率2.75%)、中国金茂(利率2.9%);闽系房企发行债务票据平均利率5.86%,最低2.98%(世茂房产);泰禾2016新增债务工具平均利率6.67%,雄心指数185%。

市场分化这么严重,调控这么严,会崩盘吗?我个人认为不会。举个例子,去年地王频出,谁买得最多呢?地方国企。所以管不住国企,就管不住地王,地王大部分都是他们拿的。当然今年他们可能不好受,但他们会崩盘、破产吗,我认为不可能。

从雄心指数看,百强房企中,国企明显持积极态度,如天房,建发,雄心指数超过100%,非国企雄心指数为35.6%。

第六张图:成熟都市圈存在高上车盘核心城市

第六张图:成熟都市圈存在高上车盘核心城市

(1)成熟都市圈存在高上车盘核心城市,核心城市与周边上车盘比率在3:1以上,未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况。

(2)在卫星城置业的核心城市居民超过当地购房的25%。(比如惠州深圳客户占比49.4%,佛山广州客占据25.6%,固安北京客57.4%,太仓上海客占据32.1%)

(3)轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径,惠阳区深圳客76%,比惠州全市均值高26%。惠州为什么是惠阳涨得比较快,因为地铁快通了,融城现象也比较明显。

所谓上车盘就是90平米以内,是首次置业,比如北京市区的上车盘价格在334万,周边的廊坊79万、保定49万;深圳市区的上车盘价格358万,而周边的东莞104万、66万,在都市圈置业的市场机会还非常大。

第七张图:首置年龄在逐步提高

第七张图:首置年龄在逐步提高

一二线城市随首置门槛提升不断提高,首置年龄也逐步提高,深圳首置年龄从2012年的33岁提高到今年的36岁。

一线、热门二线城市的首置年龄已在35岁之上,绝大部分三线城市仍在30岁上下。

核心城市人口不断涌入,首置年龄不断提高,购房难、新入入口租房周期提高到10年至12年,租赁需求及市场进一步扩大。

深圳首置年龄提高到36岁,不是说36岁很多深圳市人就可以买得起90平米的房子。事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。

现在我们说城市看聚集,聚集是人的聚集,首置年龄提高后,意味着大学毕业之后,他们十几年期间会租房,年轻人的租赁需求迅速扩大,租赁市场崛起,这个就是巨量市场,所以说租售看年龄。

现在,我们一些的重要城市已经是一个资产市场了,资产就是边际影响,新增一点成交量,它就使整个城市的财富一下子上来。

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