万科朱保全:物业还能不能找到自己的本源?

物业开发商
经济观察报
田国宝
2017-01-11 20:00
[ 亿欧导读 ] 随着房地产进入存量房时代,以保值房屋、提升居住体验和重塑生活方式为主的房地产后市场开始为人瞩目。物业行业成为房地产转型升级的重要业态,也是承接房地产价值流动的重要管道。
朱保全 图片来自网络

随着房地产进入存量房时代,以保值房屋、提升居住体验和重塑生活方式为主的房地产后市场开始为人瞩目。物业行业成为房地产转型升级的重要业态,也是承接房地产价值流动的重要管道。

经过资本风口的洗礼,这个行业正在不断地展开视野,重新定价估值。

作为最早关注物业O2O的媒体,《经济观察报》通过中国蓝筹物业的大平台助力行业的联动发展,2016中国蓝筹物业年会以“创新洗礼重拾初心”为主题,汇聚行业精英和专家,共同探讨物业发展的可能性。

万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全,对物业行业现状、物业公司做平台的基础、物业行业的本源,以及万科物业3.0的创新给出了他的思考和见解。

下面为朱保全演讲全文:

物业应该做什么?

前两天朋友圈有人发了几张图片,图片上面是一个大屏幕,人在屏幕前像我一样走来走去地讲。

这种讲法源自于乔布斯。

用LED演讲,一定要给演讲人追光,否则背景是亮的,人是黑的。

朋友圈的那张照片,人就是黑的,所以我跟他们讲,干物业的应该是打聚光灯的,现在非要到前台像互联网公司一样做乔布斯,似乎有一点错位了。

今天物业处在一个什么样的现状?万科物业经过两年市场化,我们做了一些尝试。

2015年做了一些并购,2016年开始,很多业委会找到万科,所以,我们接了一些业委会的项目。

其中有一个项目让人特别震惊。这个小区开盘几年后,业委会决定换物业公司,后来我们入驻的时候震荡非常大,还惊动了媒体。

顺利接管后,一周内,万科物业从这个小区里推出了650车垃圾,补种了5.6万棵树苗,做了68个大堂的维修等一系列事情。

原物业公司在这里到底做了什么?看业主发朋友圈,写买这个房子十年,终于盼到换物业了。

有经济专家讲到智能灯杆,除了照明、太阳能,还能给车充电,但干物业的人首先想到的是,用灯杆给车充电会不会加重小区拥堵,灯杆牢固不牢固,座基稳不稳,台风来的时候灯杆会不会被刮倒。

如果这些问题还没解决好,就想着搞智能灯杆,投再多钱可能都不是干物业的。

还有嘉宾谈到小区智慧中心,过去两年,我们外接项目差不多1亿多平方米,不瞒大家说,60%的指挥中心和60%的消防中心是瘫痪的,这些业主看不见的部分没人愿意指出来,也没人愿意花这个钱。

互联网公司愿意补贴,但补贴的都是看得见的地方,比如门禁用APP,差不多都愿意在这些地方补贴,但是那些看不见的地方没人愿意出钱。

现在黑不提、白不提,大家就沉默在那里。

不是每一家企业都能做平台

面对这些行业问题,作为物业的从业者,大家到底何去何从?

物业行业内有企业上市已经快三年了,大家经历了资本的洗礼,慢慢开始意识到商业模式的重要性。

今年下半年,我们在收购过程中遇到两家物业公司,都是独立的第三方物业,在谈并购价款的时候,对方问我们要一笔钱,叫做APP亏损补偿金,这笔钱要的特别有意思,做了两年APP、O2O没有挣到钱,赔了5000万,你们收购之后,把这个亏损的钱也补上。

这是一个特别有意思的现象。

我们物业行业自己可以做最后一公里,自己可以做生态圈,自己可以做平台。但不是每一家企业都能做平台的,做平台有两种人:

第一种是烧资本的钱,故事讲得越来越大,钱烧得越来越多,最后欠钱的是大爷,烧的资本都不敢退出了,如果你小打小闹烧几千万,最后没戏,不欠个一千亿是做不到大平台的。

第二种是你自己有源源不断的现金流可以烧,最典型的例子就是微软,微软做互联网、硬件,没有一个人看好,但是微软用罗振宇的话说永远不下桌,凭什么不下桌?凭什么我们收购的第三方物业干了两年就亏不下去了?

道理很简单,就是微软的office太赚钱了,今天微软的office还在源源不断地贡献现金流。谷歌为什么做这么多事情?因为谷歌广告太赚钱了。今天的BAT,看看几家公司的报表,百度的广告太赚钱了。

当他们拥有自己的太阳系,自己的太阳可以源源不断发光的时候,才能真正做到不下桌。

微软做硬件,Surface一代出来的时候没有人说好,我是从二代开始用的,现在办公室里使用Surface的人已经慢慢超过苹果电脑,当然,前提是主营业务源源不断贡献现金流。

物业的本源:物权

今天开始谈生态、谈平台,我们是不是能够做好?过去几年大家设计的商业模式我们都应该想过,但真正落地这才是关键,商业模式的创新,这些年企业也都想过很多。

但是,今天物业行业是不是能够找回到自己的本源?

在座的有独立第三方物业,也有地产公司下属的物业公司,还是要看一下物业到底是什么?

最初交付物业的时候,大家最关注的是表象,保安站得直不直,地扫得干净不干净等。

为什么从去年开始有许多业委会来找万科,去年我们接管的业委会项目,(物业费)平均涨50%,最高上涨到300%,业主还愿意找万科。这是为什么呢?实际上还是说物业行业是用时间来说话的行业。

经过了十几二十年的发展,大家从表象层开始关注看不到的地方,当初大家用的保安都是转业军人,现在保安平均身高超不过1.65米,针对看不到部分,针对实体养护,这才是物业真正要干的事情,但是表象层、实体层之外,这个行业最重要的或者和发展商最本质区别还是基于权利层。

我自己也做过发展商,从买地、盖楼到现在还觉得这些房子是自己的。是吗?不是的,物业行业是360行最特殊行业,不是公共事业,它是一个企业,但又是一个经济体里面最接近公共事业的行业,所以如何尊重权利?

如何把权利层理解透彻,才是做好物业行业最本质的地方。

说到权利,今天说物业是一个服务型行业,关注人、关注家庭,社区里有金矿,我们在这里有无限发展空间,但是我们忘了一件事情,当我们做不动产的时候,不动产的理论基础到底是什么?

追溯全球的发展史,最主流的是来自德国的以房为中心、以不动产为中心的登记制度,但是今天没有人提,做物业的人没有人提这个。

中国做的是什么?最早的鱼鳞图册做的也是不动产登记,现在这个事情只是政府登记中心的事情,作为物业我们是不是真正的从不动产视角来看我们服务的对象?

我们关注人的同时,能够从物权,从不动产登记,从物的打理方面找到这个发源之本。

万科物业3.0:社区电商利润返还社区

用几句话分享一下万科物业的3.0。做社区O2O这么多年,各个企业都有很多实践,但是从权利层的角度,从万科或者从我本人的视角一直没有想通,为什么物业在当中做这些东西?直到发布了3.0计划才真正想通了。

在未来不动产打理过程中,钱从哪里来?我们筹措资金方式到底是什么?我们希望能够通过业主众筹方式提前做好准备。

所以在9月25号,万科物业宣布了一个事情,所有社区电商利润返还给社区,万科物业承诺零利润。

商家和业主的社区商品交易,基本上会给到8%到12%的返点,本来这个可以作为物业公司利润的,但是我们承诺把它全部捐献给社区。

现在这笔钱以每个月100万的速度在增长,在2017年我们计划全年向社区捐赠5000万元。

希望这一点的努力,细水长流,大家在增量的过程中,在改善社区生活消费的同时,攒那么一点钱为未来不动产保值、增值做出一点贡献,在未来城市变旧的过程中,作为物业能够为业主做出一点点贡献。


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全部评论

  • 132****8906
  • 2017-01-12 09:05
  • 物业的本质是物权,这一点非常认同。可是,对于物业或者是针对物业服务员的公司来说,这个物权可不是他能赋予业主的。所以这个点,对于物业和服务于企业,能做到的,只是让其中的原有物权更加明晰,但却无法去划线。而业主需求的是给他们划线,而不是看清楚现有界限。

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