链家左晖眼中的房地产行业

房产中介
源码资本
左晖
2017-04-25 11:35
[ 亿欧导读 ] 左晖认为分析房地产行业要这样看:中国房地产行业核心集中于C端,B端前景可期;通过对未来人口分布的预判提前布局市场;将房地产行业分为制造业、交易平台、房后市场与房产金融服务市场;线上与线下,各行业均存在线上推动线下的机会。
链家左晖,房地产,金融,资本 图片来自网络

在源码资本2017年码会上,链家集团董事长左晖分享了链家对房地产行业的视角和理解。

左晖认为,分析房地产行业,应该建立在以下四个维度之上:

第一维度:B端,当下中国房地产行业核心集中于C端,B端前景可期;

第二维度:人口分布,通过对未来人口分布的预判提前布局市场;

第三维度:将房地产行业进行分类,分为制造业、交易平台、房后市场与房产金融服务市场;

第四维度:线上与线下,各行业均存在线上推动线下的机会。房地产行业线下仍大有可为,线上需与线下连接。

以下为左晖在源码资本2017码会上的演讲全文:

大家上午好!张一鸣刚才说的Context,我在想一鸣做头条几年,他现在跟大家分享这个事情肯定是在一个特定的情景下面,我也很有兴趣想知道他分享的语境是什么样子?我猜是有自己的管理体验和管理压力。

今天给大家做分享,我也在想我的语境应该是什么样子?因为我们做这个行业是比较特殊,我自己的企业也比较特殊,我们还是在做房地产服务行业。房地产行业是每个人都可以说两句的行业,一般出去跟别人交流时大家都比较有共鸣。

今天我把我的视角和我对房地产行业的理解与大家做个交流,供参考。

从四个维度看房地产行业

先看这张图,我们是怎么样理解房地产行业的?大概从几个维度去看房地产行业?

1、中国未来房地产的B端发展可期

第一个维度是2B,链家发展了15年是做2C的生意,今天2B生意也是比较大。我们整个行业做的比较大的一家企业CBRE,它算是交易行业里面比较高的估值。我们看到仅仅在2B这一个领域也有非常多的参与者,第一个是CBRE(Commercial Real Estate Services),他们在美国主要做保险,做产权,我们把它划分为2B里面最终来变现,这是今天所看到的。

从2C到2B,我觉得今天中国主要还是C端,未来B端会越来越有很大的发展,包括商业、商铺、数据等等,今天机会非常多。中国部分基础设施不健全,房地产行业也存在基础设施不健全的问题,我们的数据规模和基础非常弱。鉴于此,链家就希望掌握全国楼盘的数据,想知道全中国楼盘C端的数据。

大家如果在美国买过房子经历的话,美国的数据非常棒。现在全国7000万套的房产数据,中国现在城市中有C端的楼盘大概是什么样子?什么样的户型?包括今天使用的户型图等等,这些情况都还是很弱。包括在写字楼、商铺很多里面基础设施不够。总的来说,今天看这个行业第一个大行业视角从2C到2B两端去看,今天的核心还是在C端,B端的机会也会越来越多。

2、对中国未来城市化建设的理解,推动着链家的战略布局

第二个维度,我们所说的城市,因为中国今天大概是有7亿的城市人口,未来会有10亿城市人口,我们自己认为未来10亿人口未来怎么分布?它的生意会在什么地方?有各种各样的摆法。十年前我看过当时麦肯锡做的报告,对未来城市人口大概从最密到最疏会有四种摆法,每一种形状都不一样。

我今天感觉城市的人口相对更密集一些,从整个的产业经济来看,今天的产业政策是鼓励人向更分散的地方推广,我对这个事情的理解是未来全中国大概有20个左右核心城市群,每个城市群大概有3000万左右人口,在20核心城市群会有6亿的核心城市人口,这是我们今天对这件事情关键性的理解。因为今天所有的战略布局基本围绕着这件事情去做,我自己认为这是非常重要的事情,未来人口的分布到底是什么样子的?我们的目标市场怎么样去选择?这是第二个维度。

3、房地产行业的四个分类:制造业、交易平台、房后市场与房产金融服务市场

第三,我们看房地产行业,大概会觉得有4个主要的产业。

第一产业叫制造业,开发商总体来说又叫制造业。

第二品类是交易平台,房地产最重要要有流动性,交易平台主要是为整个的市场提供流动性,链家主要做的工作为整个市场提供比较好的流动性。去年在整个中国C端交易17万亿规模,这个规模是非常大的。新房大概10万亿,二手房大概6万多亿。

第三大类统称为房后市场,今天也可以看到有很多大的行业像建材、装修、家居。但是今天这些产业非常分散,包括物业,像大家看到的PRC是做大宗仓储,今天有400亿美元的估值,在房后市场里面我觉得未来会有非常多的机会推出来,如果大家做投资的话,更多去关注一下。

租是一条独立的线,租也可以算是房后市场,我们今天把它叫大自管。我们有一个平台叫自如,它也是分C端分B端,C端有很多的需求住宅、仓储。B端有写字楼、商铺、仓储等等。我们主要是做C端的,在C端里面租也有很多的机会,长住、短住、高端、中端,现在有一个很好的企业Airbnb在租里面做短租的,美国短租的行业也层出不穷,总之“租”我想象是非常大的市场。

中国未来租的市场是1万亿左右,未来会上升为3万亿。今天的租售是很不均衡,大概17万亿的交易市场,对着1万亿的租赁市场。在租方面不管是线上线下,长租、短租2C2B在未来有很大的机会。包括今天看到的Airbnb他们也是做仓储的生意。

在中国这个领域里面,跟REITS的发展有很大的相关性,如果随着REITS的发展本身,数据集中化之后对我们发展影响很大。今天在美国最大的房地产商是上图里的玩家,但它其实不是今天看到的大的开发商,他们都是很多大的REITS,最典型的大概50多万亿美元的规模。排第七名的Cheung kong Propety,还不是最大的REITS,我觉得租是一个很大的方向。

相对来说,美国在这方面发展更快一些。如果看美国第一大REITS是居住类;第二大类是交易类。包括线上也有很强的数据企业,它都是2B的,货币化的方式都是从金融机构里面来的,这是我们未来的方向。

我刚才说的三个大品类,一个是制造业,还有一个是交易平台,第三个是房后市场,第四个是整个的房产金融服务市场。

在美国也有很多新的创业公司在这个领域里面,比如说有一个线上公司是做线上交易。这是今天看到的在整个不动产行业里面,大概会有这么几个比较大的维度,不同维度里面都会产生很多的企业。

4、线上创业公司如何连接线下是重要命题

最后一个维度是线上线下,各个产业里面都会有一些线上创业企业,推动线下的机会。我自己感觉房地产行业大概也会有很多的状况,最近几年在我们行业里面出现了很多的线上创业企业,后来做的都不是特别好。总有人把一个大帽子扣在我们脑袋上,说我们通过线上把线下企业打败,我自己特别不愿意扣这个帽子。

原因是什么?原因是因为我觉得我们打败他们是从线下打败,而不是线上打败的。其实真正线上企业打败线下企业的机率非常小的,我自己戴着这个帽子没有几个人跟着,我觉得房地产行业线下还是有很多的机会,但房地产行业有这个壁垒,比如说今天很多的做2B企业,这个投入非常大,线上的很不清晰,如何跟线下去连接是个命题。

5、关于链家

我最后再用一点时间介绍一下我们公司,有的朋友对我们这个企业比较有兴趣。刚才说的那些品类里面今天涉足的是三个领域,一个是交易平台。链家会给市场提供流动性,从我们视角看,如果房子没有流动性的话,资产价值是没有意义的。

链家的定义:

第一,我们对整个的房产商提供比较稳定的流动性支持;

第二,做自如自管;

第三,做房地产金融。

链家交易平台的核心逻辑

这是我们做交易平台的核心逻辑,今天在全国已经有15万左右的Agent,我们做这个公司第一天开始就在想这么多的经纪人到底跟我们什么关系?我们今天越来越把经纪人看作是客户和产品,而不是看作我们的员工,虽然每个人会签劳务合同。我们把自己整个定义为是个经纪人合作网络,怎么样把这十几万的经纪人像一个小社会一样把他们凝聚在一起,这大概是我们的核心思考。

我们怎么样把经纪人凝聚在一起,让他们用一个比较稳定的规则去服务这么多的消费者,这个是这么多年的探讨。不管用线上的方式还是用线下的方式,刚才主持人也在说,我们很早确定了一个原则让信息无差别的分享。今天消费者的问题是信息会过载,在一个交易过程中是蛮难的事情,在信息过载过程中这也是经纪人去提供的价值。

这个就是我今天的分享,谢谢大家!

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