深度丨万科790亿“结盟”京东、阿里,背后藏着一个秘密

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暴财经
暴哥
2017-07-16 18:30
[ 亿欧导读 ] 万科本次收购的成果:短期而言,万科获得了账面上的收益和资产升值的前景;中期来说,普洛斯在中国大量的物流地产业务和万科已经上路的物流地产业务相互整合,可以把万科送上中国物流地产王者的宝座,帮助万科衍生出新的利润增长点。
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万科关于私有化普洛斯停牌公告

万科普洛斯(两者均为上市公司)方面发出的公告,收购价格为3.38一股。以此计算,收购估值约为160亿新元(约790亿元)。在持股比例方面,厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

受到收购要约的刺激,普洛斯股价从2.7直接拉升到3.3,当日暴涨21.85%。

关于普洛斯股东持股

以目前普洛斯的股价和收购价相比,几乎不存在溢价!(收购价3.38,股价3.3)

目前普洛斯的股价和收购价相比

普洛斯股价暴涨近22%

实际上,普洛斯股价上涨不是起始于万科组团收购,从2016年11月开始就一直有传闻普洛斯会被财团收购,也是从那时候起,普洛斯股价节节攀升,从2016年的1.78上涨到目前的3.3,涨幅接近85%!

普洛斯股价

普洛斯股价不到1年涨幅接近85%

如果暴哥不给大家展开分析这笔交易,或许大家觉得没什么太值得关注的地方。但其实不然,万科这笔交易的背后,蕴藏着几大重大隐情!

万科的巨大胜利!

1、万科们大赚一笔

表面上看,万科为首的财团似乎没占到什么便宜,收购价3.38,股价3.3。(有朋友甚至会觉得,万科们亏了,因为收购事件被爆出之后,普洛斯的股价瞬间上涨了22%),但其实万科们亏了赚了呢?

暴哥感觉万科们赚了!

根据普洛斯2017年的最新的财报,普洛斯目前的资产价值217.59亿美元,约合1479亿元(按人民币兑美元6.8粗略计算);其负债为85.4亿美元,约合580亿元;两者相减,公司的净资产(所有者权益)为899亿元,将近900亿元。

普洛斯目前的资产价值

来源:普洛斯财报

刚才说了收购对价总计是790亿,因此这么计算,万科们净赚110亿元。按照万科的持股比例21.4%计算,万科赚了23.54亿元。在上述普洛斯持有的资产中,最有价值的一部分可能就是土地了!

根据普洛斯的年报,普洛斯目前拥有和管理的物业主要布局在全球土地价格最昂贵,且升值潜力最大的几个国家,中国、日本、美国、巴西。

资料显示,截至2017年3月31日,普洛斯的业务发展到了中国、日本、美国和巴西的116个主要城市,拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施,管理价值近400亿美元的物流资产。其中,中国方面,普洛斯方面的估值是136亿美元,分布在38个主要城市,物业总面积2870万方,其中,完工物业1750万平米,计划开发1120万平米,土地储备1190万平米。

普洛斯在中国的情况

普洛斯持有的中国物业

在中国的38个城市,几乎全是目前楼市的热点城市:

普洛斯在中国市场上的布局

日本、美国和中国的情况类似,也是布局在重点城市。所以,应该说,普洛斯持有和管理的土地,物业价值未来应该远远不止账面上这些!万科的精明其实这不是第一,根据澎湃新闻的报道,2016年8月万科收购印力集团一役一样收获颇丰:

万科在2016年8月21日宣布,公司联合招商银行以近130亿元收购印力集团96.55%的股权。在这项总额达到128.70亿元的大宗收购中,万科仅出资38.89亿,就获得了合资基金62.07%的权益。

2、万科一次性和阿里、京东、唯品会“结盟”

根据暴哥发掘,万科收购的普洛斯,在中国最大的客户竟然是:百世物流、京东、德邦、唯品会!

普洛斯在中国区的重点客户

普洛斯财报

普洛斯在物流地产方面的主要商业模式如下:

普洛斯在物流地产方面的主要商业模式

这三种商业模式最终的结果常常是是普洛斯作为“房东”,物流公司作为租户。换言之,在万科组团收购普洛斯之后,京东、百世物流、唯品会们的“房东”就从普洛斯变成了万科们!

说道百世物流,不得不提它和阿里之间的关系,阿里集团目前是百世物流最大的股东:根据百世物流赴美上市的招股书中提到的股东持股情况来看,阿里巴巴以23.4%的持股比例成为最大股东。

所以,这么推演下来,万科和阿里、京东、唯品会居然成了联姻的关系!

更有意思的是,在普洛斯的财报中,特意提出,百世物流在普洛斯的帮助下,这些年爆炸式增长:从2013年到2017年,年复合增长率达108%!

普洛斯与百世的合作

百世物流增长率108%

普洛斯把百世物流作为一个典型案例标注在财报中,显然说明了两者的亲密。

所以,未来,万科和阿里、京东、唯品会们之间如何演绎,值得我们期待!

3、万科转型有望破局

关于万科参与收购普洛斯,目前媒体的解读主要是看中普洛斯的物流地产业务。他们的理由是,普洛斯是亚洲最大的物流地产公司,万科转型的方向之一(社区物业、物流地产、长租公寓、教育营地等等)也是物流地产。

上述理解当然没错,但根据暴哥的观察,万科的意图或许远不止于此。此前,暴哥曾经写过,万科试水长租公寓目前最大的问题是收益率和现金流,只收租金的收益率太低,不足以覆盖成本,只收租金获得现金流回款太慢!

想要突破这一点需要在金融层面下功夫,比如房地产信托投资基金(REITs)。而普洛斯恰好能够帮助万科,在金融领域取得长足进展!

根据普洛斯的公开资料,普洛斯除了物流地产作为杀手锏以外,更为重要的业务是基金管理平台(募集资金进行投资)。根据普洛斯的年报,在过去六年,普洛斯打造的基金平台募集资金360亿美元,年复合增长率76%。

普洛斯基金平台具体募集资金如下:

普洛斯基金平台具体募集资金

中国资金总额100亿美元,日本108亿美元,美国148亿美元,巴西31亿美元

普洛斯募集这么多资金有什么用呢?用处可大了:

1)根据普洛斯的财报,普洛斯通过基金平台运作模式,过去5年,从69亿美元的资产中获得了18亿美元的现金流。显著提高了其资金运作效率;

2)同时借助于基金平台的资金运作,获取投资和费用收入,把普洛斯的收入提高了300到500个基点,显著弥补了地产业务利润率较低的短板;

3)还有一点值得说的是,作为普洛斯打造资金回收政策的重要组成部分,基金管理的探索方面,主要的方向正是房地产信托投资基金(REITs),在日本、巴西都是这样,在中国也在积极的探索这方面的经验。

暴哥描述的上述这些用途,不知道列为看官看出点什么门道没有。

暴哥的理解是,普洛斯的基金管理模式,不正是万科未来探索长租模式所需要的,提早获得现金流,用于再投资的模式吗?

一旦,这种基金平台模式日臻醇熟为万科所用,那么几乎可以宣告,万科的转型之路接近成功了,万科今后可以随心所欲的进入地产发展的下一个阶段,即租赁时代!

丨总结丨

最后我们来总结一下,万科本次收购的成果:

1、短期而言,万科获得了账面上的收益和资产升值的前景;

2、中期来说,普洛斯在中国大量的物流地产业务和万科已经上路的物流地产业务相互整合,可以把万科送上中国物流地产王者的宝座,帮助万科衍生出新的利润增长点;

3、万科借助这一收购,也直接把自己和阿里、京东、唯品会等等大量的物流公司、平台类公司业务打通,成为他们的服务供应商。

4、长期来说,万科借助普洛斯的基金运作经验,可以实现地产租赁时代下,最具战略意义的长租模式,并以此为核心,真正转型为综合地产发展商!

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