桌子上的战争,2017能否成为联合办公的理性年?

联合办公
园区界
谢雅楠
2017-07-29 15:20
[ 亿欧导读 ] 闭店、整合、打价格战,联合办公能挺到明天的有几家?联合办公普遍在微利甚至赔本状态下艰难生存。对当下亏损的高容忍度来自这样的逻辑,羊毛可以出在猪身上,服务、社群、投资是联合办公的明天。
联合办公,众创空间,融资,联合办公,潘石屹,创业 图片来自“视觉中国”

仿佛一夜之间,联合办公化身万能者,提供花式服务,对接融资大牛,而且价格实惠。

现实中,无休止的价格战、高企的中介佣金、超出写字楼的换手率……联合办公普遍在微利甚至赔本状态下艰难生存。

对当下亏损的高容忍度来自这样的逻辑,羊毛可以出在猪身上,服务、社群、投资是联合办公的明天。

但是,明天的太阳,能晒干今天的衣服么?

理性繁荣

在经历了一段沉寂期之后,联合办公再次迎来高光期。

在国外,WeWork不久前宣布获得了一笔7.6亿美元的G轮融资,估值达到200亿美元。在国内,7月,潘石屹举行了媒体见面会,正式宣布将SOHO 3Q提升为公司的业务重点。根据园区界的监测,2017年1-7月,共有13笔资金投向了联合办公。

与此同时,退出或者被整合,也占据着行业头条,比如富空间被无界空间全资收购,优客工场与洪泰创新空间战略合并,地库、孔雀机构、MadSpace被挤出市场……在走访中,园区界还发现,即便是一些大品牌,也在进行内部空间的调整,比如无界空间相继关闭了五道口店和望京国际店。

「对于这行,我有些悲观」,曾是某知名空间前5号员工的张子龙(化名),现在另一家众创空间从事品牌管理。一直在联合办公这行摸爬滚打的他,看淡后市,他认为今年下半年到明年上半年,整合还会持续乃至加剧,「不排除一些大品牌会被淘汰出局」。

在明亮的地方,WeWork接近万科市值一半的估值成为灯塔,资本的下注助推着行业的信心,繁荣的联合办公仍在继续繁荣;但在看不见的地方,从业者的内心却不乏焦灼和疲惫,价格战、亏损、乃至关店,这些都意味着联合办公到了调整边界和预期的时刻。

三个故事

「2015年至2016年,这行基本上把该讲的故事讲得差不多了,现在大家都开始审美疲劳。」张子龙说。

「既是对外也是对内,这些故事是支撑从业者走下去的动力和希望。」纳什空间的一名工作人员对园区界说。

他们口中的故事,就是联合办公广为推崇的「服务」、「社群」和「投资孵化」:以联合办公为载体,汇聚成一个庞大的企业池,向他们出售服务,撮合交易,甚至对其中的一些企业进行投资获得长期收益。这是拉动联合办公收入(估值)的三驾马车。

但,故事里的三驾马车一头冲到现实里,却处处碰壁。

1、服务

有联合办公在2016年提出一个激进的目标:2017年,将自身服务型收入比例提升到50%。

这个目标的野心有多大?WeWork曾在融资报告中提到,预计到2018年,该公司的服务型收入将从6.67%增加到12.73%。

张子龙所在的联合办公曾在服务上花费极大精力,但最终不得不承认,在融资、PR、咨询这些涉及企业经营环节的服务上,联合办公无能为力。最终,他们花费了极大精力去签约合作服务商,这样一来,空间只能通过从第三方服务抽成的形式来获利。

在调查中发现,联合办公目前能从服务商抽成的比例一般不超过10%,抽成再多将导致价格缺乏竞争力。按此比例计算,要实现服务性收入比例从不到10%提高到50%的目标,只有服务规模大幅提升这条路可走。而在工位和需求一定的情况下,这个目标很难实现。

不仅如此,这种方式也并非完美。市面上有海量的服务商,创业者为何要画地为牢选择空间提名的?张子龙反问道。

「之前大量的联合办公服务都是往中高端打。」纳什空间的李大发说,但其实在中国有大量的创业者并不追求更多轮次的融资,要的只是希望自给自足和稳定发展。这使得在联合办公,大量的服务都集中在基础类的保洁、维修等服务上。

2、社群

「如果到我们这里办公,可以和果壳做邻居,罗振宇经常会来这里和创业者聊聊,你也能经常看到徐小平等著名投资人。」Ideapod社区经理Sunny在介绍自己的社群活动时不失自豪。但对于大多数创业者,这里近4000元一个月的工位价格是一个极高的门槛。

「(这个价位)肯定是难以承受的,我们三个人一个月仅房租就要一万多,太贵了。」一名在中关村办公的创业者,他目前工位租金只有1800/月,负担起来压力不大。对他而言,社群活动,尤其是那些能找来真正大咖的社群活动,的确能带来潜在的机会,但活下来才是第一步。

或许是新鲜劲过去了,没有实质效果的社群活动开始沦为「鸡肋」。创业者食之无味,举办者弃之可惜。

著名地产自媒体「真叫卢俊」曾这样说,「你说你平时搞的社群活动吧,看上去挺好,很多人上去唱歌跳舞什么的,但是万一我真的要工作加班呢,而且说实话社群活动多半也是自己做给自己看的,还不如大家一起去卡拉ok唱歌。」

3、投资孵化

联合办公空间会入驻大量的创业者,空间每天都要和这些创业者打交道,理论上可以更近距离的接触创业者。因此,很多联合办公希望将投融资服务作为继服务、社群之外的第三大盈利点。

去年12月,优客工场就对外宣布战略投资知识产权服务平台知呱呱,并将该平台作为优客工场在该领域的首选服务商。

但是,这样的案例被复制的可能性较小,主要的掣肘就在于专业性不强、资金实力也不够。

张子龙认为,联合办公本身没有做过投资,也没有这方面的专业人才。而且,最重要的是,融到资的公司往往是因为项目本身或者团队本身得到了投资人认可,与空间关系并不大。

「想用办公桌的租金换创业公司股权的事情,本身就挺扯的。」对于联合办公做孵化这回事儿,李大发同样不感冒。

清控科创总裁、小样青年社区CEO程方则认为,联合办公做融资的做法从个案上是成立的,但如果把投资作为空间业务链条的一部分就会存在问题。「做投资看项目就像医生看病一样,接触的案例越多,确诊的准确率越高。」程方举例说,一个专业投资机构的投资经理看过的案子数量远高于空间内投资经理能够看到的数量,因此联合办公在项目筛选、获得项目等方面的能力都存在不足。

边界与期待

被现实打得鼻青脸肿,行业开始重新校正对服务、社群、投融资的边界和期待。

李大发认为,高端服务应该让位于基础服务。「基础服务」才能敲开客户的门并积累口碑,让客户和空间彼此连接并建立信任,进而有机会为优秀的团队提供投融资对接、FA等更高层次服务。

程方认为,「联合办公空间起到的作用是连接器,通过引入第三方服务商而逐渐形成一个生态,重要的是,做好筛选和评价的工作。」

对于投资孵化,联合办公空间要做的其实也是「连接器」。空间通过和最顶级的投资机构建立畅通的沟通,空间将具有投资潜力的创业者推荐给投资机构,由专业的投资机构来进行评估和鉴定。Ideapod把徐小平请过去做社群活动是这个思路,DayDayUp聘请投资人做创业导师,定期请投资人评估项目同样也是这个思路。

根据DayDayUp战略总监曲若含的介绍,DDU形成创业投资的连接平台,为创业者对接顶尖投资机构、银行、投资人等,匹配最优质的大企业合作机会。目前,这家联合办公空间已经促成了国内6家医药类公司与法国制药公司施维雅的对接合作,以及与以色列当地机构合作,对接以色列创业项目在中国的落地。

桌子上的战争

现实而言,联合办公仍是一门桌子上的生意,这完全是另一种战争。

好租的报告显示,目前北京约有99家联合办公品牌,空间数达到了228个,办公工位数4.7万张。尽管从2015年开始,在双创政策的带动下,大批创业者涌现,但一下涌现了如此多的工位,还是会衍生出不少问题。

「因为工位数多,所以在联合办公集中的区域,就会出现价格战。」一家位于光华路的联合办公工作人员说,价格战甚至引来了「羊毛党」。基本上三个月甚至一个月一签约,到期就找中介继续找别家,甚至有的已经出现「回头客」了。

价格战导致了各个联合办公空间换手率和空置率居高不下。「我们这个店的换手率大概在7个月左右。」张子龙说。

空置率和换手率给了运营者压力,由此也导致了中介等招商成本的高企。「现在大量依靠中介带客,中介费已经从8%上涨到15%,如果到年末做促销,还会涨到20%。」一位业内人士这样说。

目前共享办公60%~70%的客户来自于中介渠道,也就是说运营方要付出高额的中介费。

在成本和收入之间巧妙的取得薄薄的利润,需要十足的经营能力。如何破局?

1、精细化

「别的都挺好,就是椅子太硬了,坐一会儿就腰疼。」

「灯光能不能变得更亮一些,现在的灯光让我在办公中觉得特别困。」

「卫生间太差了,居然还能看见烟头。厕纸经常没有就算了,有时还会有蚊子。」

「本来公共办公区域就没有窗,排风又不好,要是谁中午吃了麻辣烫、韭菜包子,味儿一下午都散不出去。」

「凳子这么高,椅子这么矮,天天猫腰办公,也是醉了。」

……

在采访中发现,在联合办公租了工位的人,每天都会有各种各样的抱怨,从椅子到灯光,从卫生间到垃圾桶,无所不在。但一直以来,联合办公空间都喜欢讲商业模式、讲融资、讲未来,对于用户的各种细节方面的诉求却没有放更多的精力去解决。

张子龙说,做了联合办公才发现,这行的实质还是地产运营。在联合办公工作的人普遍都比较年轻,他们的要求很多,他们的抱怨也会很多。如何能做到让用户满意,成了他所在众创空间近一年来一直在解决的问题。只有将产品做得更加精细,才有将换手率降下来可能,也才有机会将整体成本降下来。

2、标准化

接受采访的联合办公运营者不约而同达成一个共识,即通过标准化运营,可以增加联合办公的用户粘性、甚至节约装修期间的设计成本和集中采购成本,重要的是,标准化运营的最大好处在于形成品牌的增值。

这将帮助他们获得两种能力:增强与上游房东的议价能力、增强市场租售的溢价能力。

而且,一旦积累出标准化体系和品牌后,可以通过轻资产的模式与物业的持有者合作,形成新的合作模式,即通过运营业主的存量资产来收取服务费。

3、资产证券化

联合办公空间的运营者可以凭借服务费的形式来获取收益,物业所有者则能够通过资产证券化来获益。

物业所有者可以将场地托管给专业的联合办公运营者,支付服务费。这样联合办公的运营者不用承担租金成本压力,业主出租物业获得的现金流只要能够覆盖财务成本即可。因为资产的价值还在,如果通过联合办公运营能够获得较好的现金流和入住率,就可以将资产打包成REITs等,通过资产证券化获利。

有业内人士向园区界指出,只有这条通路顺畅,物业的持有者才不会将目光盯在租金上面,所有人的生意都会好做一些。

4、加快产品迭代

「曾经所有联合办公的从业者都把这个行业看成一个互联网模式。」一位业内人士说,互联网的玩儿法曾经是联合办公的主流,所有人都寄希望于快速扩充、快速融资,最后在市场上占有绝大多数的份额,甚至垄断。但商业地产是没办法形成垄断,这就给了小品牌活下去的空间,但前提是产品要快速迭代。

从目前来看,在第一轮的试水之后,众创空间开始加速迭代出新的产品线,比如,与购物中心相结合、与长租公寓相结合、以及与工作室相结合。

与购物中心相结合可以戏称为「前店后厂」,比如Funwork将联合办公开在了中骏广场,以及优客工场凯德MALL·望京社区。

「这样做的好处很明显,商场人流量大,而很多创业公司在前期是需要在客流量密集的区域吸引更多人的关注。」李大发认为,作为商业地产的一部分,联合办公也可以盘活周边的存量资产。张子龙认为,联合办公在与周边其他业态进行整合,能带动整个区域的客流量,「尤其是适合白领的餐饮店」。

与长租公寓相结合的可以被称作「前店后家」,代表空间是小样青年社区和共享际。共享际创始人毛大庆认为,共享际是一个独有的生活方式大平台,在这里,空间与内容、产品与社群会发生奇妙的化学反应。

「这种模式下的联合办公空间看上去更接近人性。」程方认为,这恰恰是未来联合办公竞争的主战场,这种模式降低了人们在工作中通勤的时间成本,让年轻人把时间用在自己更愿意做的事情上。

第三种模式是联合办公与相对相对封闭的工作室相结合,可以称为「前院后店」,联合办公就像工作室的院子,为入驻公司提供更宽敞的空间。较为典型的代表是纳什空间推出的超级工作室,他们希望超级工作室和联合办公可以形成一个完整的办公生态,即一个大的联合办公场景的周围分布着很多超级工作室。这样联合办公可以在提高周围超级工作室溢价的同时,降低自身的运营成本压力。

有人说,2015是联合办公的元年,2016年是秩序年,2017年,会否成为理性年?

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