微软用这家服务商,改善办公空间利用率不足50%的现状

SaaS企业服务
亿欧
赵彤
2017-11-09 09:10
[ 亿欧导读 ] 如何提高空间运营的翻桌率?这是每个空间运营者最迫切需要解决的问题。所谓在商言商,能在有限的空间内,科学地管理空间运营并创造出更多的效益,总比美学的空间设计更为性感。
物联网,物联网,SaaS,智能楼宇 图片来自“123rf.com.cn”

“未来的楼宇一定是布满了传感器的,就像今天的智能手机,它其实是一个高密度的传感器系统。”

在采访DFocus创始人任传赟前,他向亿欧阐述着他对未来楼宇的理解。

2012年任传赟硕士毕业于同济大学MBA,曾在世界500强企业美国康普公司就职,主要负责技术架构方面的工作。机缘巧合的是2013年康普公司收购一家硅谷传感器公司Redwood Systems,该公司主要为数据中心和建筑楼宇提供LED照明解决方案和集成传感器网络,康普主要拓展在智能楼宇的产品线。当时,任传赟担任上海的华东业务负责人职务,觉得这个项目的市场需求很大,便以此作为自己创业项目的切入点。

DFocus是第九期入住微软加速器的成员,专注于在物联网大数据领域做空间运营的解决方案。主要软件产品为会议室预约管理系统和共享工位管理系统。硬件产品包括数字化信息终端、空间占用传感器、物联网设备网关。

具体来说,DFocus服务的空间运营者画像可以概括为:地产开发商、联合办公空间、企业办公空间三类。基于精准的目标客户群DFocus 通过携手微软的云计算,大数据,人工智能等平台,为商业企业地产提供增值服务和应用,建设IoT物联网智慧楼宇,进而帮助空间运营者实现降本增效的目的。

中国地产运营的弊病:轻运维,重开发

“一个真实的现象是,60%以上的房地产投资商都会面临着前期投入资金多、后期维护成本高的困扰,这就是忽视空间运营所带来的后果。”任传赟向亿欧表示。

在中国,使用十年的楼房老化现象十分严重且存在各种安全隐患问题。但在美国,一座写字楼在使用十年后,还可以称之为“婴儿期”,使用30年左右可能才需要做轻微的保养工作。归根结底是国内采用“突发性维护”的运营方式,当危险来临,采用补救的方式而非提前预防与维护。

突发性维护不仅存在安全风险,且用户的满意度不高,还会缩短楼房的使用寿命。此外,突发性维护的运营成本是预防性维护陈本的2-3倍

据国家统计局2017年公布的数据来看,7月末商品房待售面积63496万平方米,比6月末减少1081万平方米。其中,办公楼待售面积增加1万平方米,商业营业用房待售面积减少64万平方米。

随着商品房待售面积的减少,房产行业的运营将从“重开发,轻运营“转向“轻开发,重运营”的模式。近年来国家不断通过各种政策来控制房地产行业,在仅凭开发建造并不能获取更多利润的情况下,从业者应思考是如何转化运营方式,焕发资产的新活力。

直击痛点,构架IoT+SaaS的可视化管理

众所周知,商业空间的运营不能单纯地依靠美学设计,它需要空间运营者在“运营”上多花心思。但目前我国大多数楼宇智能化管理程度并不高且系统离散,出现的问题主要体现在以下几点:

1、空间运营及维护成本高。一座大楼的水、照明、空调、电梯等数十个管控设备都需要人工的操作及监管。因此,无形中给空间运营加大了人力成本。此外,由于人工管理存在处理问题不及时或监控不到位等问题,不仅会给空间带来各种安全隐患,还会因为物资长期损耗无保养,加大物料维护成本。

2、系统离散拓展性能差。各子系统间独立工作、独立管理,之间信息不互通导致管理成本加大且影响系统最大效益的发挥。

3、耗能大资源浪费严重。据施耐德电气发布的一组调查数据显示,每年楼宇消耗53%电力,2040年将增至80%。75%楼宇成本来源于运维,其中存在30%-50%节能增效的潜力。

具体到空间运营上,相信痛点绝不仅限于此。无论一个什么样的空间都离不开三种数据:人、环境、物品,如何利用数据将三者有效的链接起来,并服务于空间运营者,这是物联网可以实现的。

提及物联网,必然离不开对传感器网络的解释。传感器网络对信息处理来说,便如同人体的感觉突触一样重要,物联网感知和识别周围环境、采集信息、实时监测等工作都离不开传感器网络。此外,随着无线通信技术的发展及广泛应用,无线传感器网络也作为其中的新兴领域应运而生。

整个无线传感器网路的工作流程是,首先在关注地点内散 播大量无限传感器节点,节点间通过无线方式搜集附近的传感器节点,节点间采集的不同信息进行处理后通过通讯协议传给外部网络。

基于上述技术场景,DFocus将架构出结合IoT(物联网)和SaaS(软件即服务)的底层技术在空间运营上的解决方案,技术发力点将集中在身份识别和环境监测两个领域,应用范围也将从会议室扩大到整个空间区域

在通讯协议方面,DFocus自主研发了闭环通讯协议,即NB-IoT和LoRa的技术整合协议。因LoRa和NB-IoT各有利弊,所以DFocus融合了LoRa和NB-IoT两种协议,NB-IoT满足楼楼互联的场景,覆盖大面积网络,而LoRa则针对楼宇内不同应用场景做数据传输

此外,DFocus还在LoRa技术的基础上进行了优化改造,同时研发出一套私有化的通讯协议。任传赟介绍道:“LoRa提供的平台是一份标准协议,并没能针对某一具体空间做差异性运行。而这套协议可以适用于空间运营者的特殊场景,并且在安全性和低功耗等方面优于LoRa”。

增效降本,做精细化运营管理

但单纯打“节能”这张牌,并不能对空间运营者产生足够大的吸引力,关键还在于DFocus所提供的解决方案能为运营方带来多少效益的提升。

以目前DFocus解决方案的客单价来分析,平均一层楼的全套管理系统售价约为10万元,其中硬件费用约8万,2万约为软件系统费用,客户在一次性购买全套解决方案后,以后只需每年购买2万的软件费,DFocus会负责产品及系统的后期维护及更新工作。

任传赟称,中国甲A级的写字楼,一年一个工位大约要花费4-5万元,假设在一个2000平米的写字楼内,DFocus的解决方案可以提效30%,这意味着在有限的空间内,将能释放出更多可利用的工位。

DFocus通过传感器监测到每一个工位的使用状态,企业管理者根据系统提供的实时监测信息和统计数据分析,可以清楚地了解到企业内部工位资源与使用效率情况。另一方面,员工也可通过共享工位管理系统,查询与预定工位,真正提高工位的利用率,避免资源浪费等问题。

此外,任传赟介绍道:“DFocus的会议室系统可以为企业提效260%,当出现会议室预约后并未使用的情况,系统会自动将此会议室资源释放。另一方面,我们在身份识别领域也加大了科研投入”。

目前,DFocus服务的客户包括微软、华为、大众、宝马、星巴克等标杆企业。

物联网产业链条长,涉及多个产业群,应用范围也几乎覆盖了各行各业。在如此庞大的领域内,要想在其中挖掘机会,还需要进一步的细分市场。纵然实体商业将逐渐走上“轻资产,重运营”的模式,但因物联网、智能楼宇的构建成本相对较高,服务层次也很难继续往下渗透。


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