从二房东切入,提供标准化服务,巴乐兔想让租房电商化

房产服务
亿欧
张俊宝
2017-11-10 09:00
[ 亿欧导读 ] “租房有很多坑”,这是租房者的共识;“我们要解决这些问题”,每个租房平台都会这么回答。《北京青年人才住房状况调研报告》显示,在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。
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微信找房群里跳动的租房消息将陌生的北漂连在一起。有多少人还未逃离北上广,一线城市的租房市场就将热闹下去。这种热闹开始向新一线城市蔓延。58同城发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》显示,成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起,2016年对比2012年,租房需求增长超150%。

租房“乱”象,服务成为关键

伴随租房需求增长的是租房类创业项目的不断产生,但遗憾的是租房市场“乱”象早已深入人心。最开始租客更多从信息平台如58同城、赶集网等平台上搜索租房信息,而信息平台的弊病就是信息审核往往有疏漏,租房欺诈纠纷屡见不鲜。

必然的,租房市场开始从信息化提升到服务化,直接连接房东和租客的直租平台和公寓品牌开始发展,随之对玩家的供需两端的运营和服务能力都有了更高的要求。一方面,租房平台需要线上和线下获取更多真实房源,另一方面,租房平台需要延伸运营链条,深度做好租后阶段的服务。在租房市场真实信息,有保障的租后服务趋势下,能够高效运营房东和房源,将租房服务产品化和标准化,进而提供差异于传统中介的优质租房体验的平台会脱颖而出。

选的不是“假”房子,享的是“真”服务

高萌谈到租房市场“乱”象深有感触。他是巴乐兔租房平台的联合创始人,在加入巴乐兔之前,他从腾讯离开,成为一名“走南闯北”的创业者。工作缘故,长期租房的他对租客的各种苦感同身受。加入巴乐兔做产品,对高萌而言不只是行业的改变,也自然将资深租客的体验带入到服务者的创新中。据亿欧了解,巴乐兔成立于2014年底,总部位于上海,发起人是同属信息服务平台的前程无忧创始人之一的吕楠。

“租房有很多坑”,这是租房者的共识;“我们要解决这些问题”,每个租房平台都会这么回答。《北京青年人才住房状况调研报告》显示,在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。

租房权益保护从房源真实性开始,而房源信息的真实性需要追溯到房源获取途径。据了解,市场上的房屋租赁形式主要包括中介交易、二手房东、业主直租和品牌公寓;以经营方式划分,租房市场可以分为机构化的管理、零散的租赁市场和房屋共享。比如,广被熟知的机构化管理品牌有魔方公寓、you+、自如等,其中又有集中式或分散式,整租物业改装和合租业务的区分。

高萌告诉亿欧,巴乐兔的房源是追求全覆盖的,从规模的划分上可简单分为三类:大B、中小B和C类。所谓大B房源指的是品牌公寓,包含集中式和分散式,如魔方公寓就是合作的品牌客户之一。中小B房源主要来自拥有几十到几百间房屋租赁处置权的“二房东”,这些大量的长尾“二房东”主要提供面向城市白领的分散型和“单间合租”产品。而C类则是业主整套直租的业务。

就是首先通过这些“二房东”,巴乐兔切入了租房市场;融资A轮时,巴乐兔跑出了针对中小B类的业务闭环。高萌表示,这些二房东需要精准流量和租前租后的服务,这一切可通过平台更高效方便的完成,因此在中小B类房东面前,巴乐兔足够有话语权。此外,对于部分对管理软件有需求的二房东,巴乐兔也提供了SaaS管理软件帮助提升其管理效率。到目前为止,如上海,已经有超过一半的中小B类房东与巴乐兔进行了合作。

巴乐兔App界面

而在上线房源前,巴乐兔会进行严格的资质审查,需要房东提供房屋租赁权证明等相关材料,审核通过后才能上线。另外,巴乐兔平台上上线的房源,如果7天之内没有房态信息更新,房源也会被下架。房源上线后,平台会组织相应城市的“拍客团队”进行实地检查,一方面将房源周遭交通和小区真实环境等进行确认,另一方面录入提前制定的多样的房源产品参数,这有点像电商的商品体系。

这些会帮助租客快速筛选适合的房源,比如房源的朝向、晾衣服方式、合租信息等,并需要拍客拍摄出房源内部的真实情况,室内布局,实施情况等。拍照不合格的需要重拍,拍客使用巴乐兔提供的专门APP工作,可以随时抓取工作轨迹和定位信息,甚至能判断拍摄朝向,以确保信息采集的正确。前期严格的审查才能打好服务的基础,高萌对此深以为然。

除了中小B房东之外,巴乐兔的客户还有大B房东即品牌公寓和C类业主房东。据悉,巴乐兔目前合作的大B房东包括魔方公寓、壹管家、寓多多等。高萌告诉亿欧,这些大B客户需要的不止是客源,还有品牌推广和口碑建设,巴乐兔在送客到店服务基础上,也正在完善满足此类客户的品牌露出和用户互动型产品。而对于C类房东而言,租房平台提供的一揽子标准化服务和公开透明的在线合约形式能让房东免费获客降低出租成本,同时又能保证房东和租客的租后权益。

此前,巴乐兔发展出了一整套对于房源和合作机构的运营机制,口碑更好的房东,性价比更高的房子,就会得到更多的流量展现机会;基于租客关心的痛点,如押金和各种名目的收费,平台将这些变成房东自选的承诺,如“租满退押”、“阳光收费”类似于电商对买家的各项服务标准。选择进行这些公开承诺的房东也将得到倾斜的资源,生意也会更好,而租客会通过这些服务标签挑选到满意的房东;同时,巴乐兔将口碑评分纳入房东房源排序和运营机制中,租客能评价房东和房源两方面,这也类似于经典的电商模型。

链家研究院院长杨现领曾表示,决定一个品牌能否立足的关键在于成本控制及运营管理的能力。因此在验证了业务闭环后,巴乐兔通过“单元经济”验证了盈利能力,并通过内部的“兔头”项目制保障了执行力。

B轮融资时,巴乐兔对单元经济模式进行了打磨和验证。高萌介绍称,单元经济指的是在以商圈为规模的单元内,在实现了供需高渗透的情况下对实际产生的数据和投入的经营成本进行计算,以实现每个单元的盈利。再将单元复制延伸至更大的经营区域。在这种方式下,单城市,如上海,预计很快将实现盈利。

目前,巴乐兔营收主要来自两种方式:一方面是向B类房东收取的流量和各项服务收费,另一方面在免佣金同时向租客提供巴乐兔月付金融产品,租客无需一次性支付几个月的租金,通过巴乐兔可以轻松实现押一付一,由于控制了整个交易场景,巴乐兔的月付产品推行的比较顺利,实际毛利也很高。此外,巴乐兔沉淀每一笔交易租金,到目前已经达到几十亿的规模。尽管营收主要还来自B类房东客户,巴乐兔平台上的房源还是有六成房源直接来自业主。目前,对于业主房东是免费服务,相关营收方式,巴乐兔还在探索中。

成立3年、融资两轮,巴乐兔对外声音并不算多。对此,巴乐兔称,厚积薄发,此时发声才有一定底气,一方面单元经济乃至单城市盈利能力已经验证,另一方面房源保有量和占有率量已经足够高、服务体系也趋于标准化。高萌对亿欧表示,租房未来会成为一种电商化的产品,因为相对买卖的低客单和较高频次,再加上可标准化的商品属性和服务。

值得一提的是巴乐兔之执行力的保证——兔头项目制。亿欧了解到,巴乐兔的内部组织架构非常灵活,特色是以“兔头”为项目经理的跨组织团队,分别对不同的运营数字负责,也经常会有一人身兼多个项目的情况。高萌解释说,这样做可以有效激活组织,大家都为了明确的数字拼命,避免传统上多角色衔接从而互相推卸责任,保障了组织运行效率,这也是巴乐兔一路走来迭代出的管理模式。

巨头入局,租房市场堪称风口

基于租房市场的规范化和发展程度,租房市场也引来了巨头的目光。在2017年下半年,支付宝和京东都入局了租房市场。2017年9月底,支付宝租房业务正式上线;10月10日,支付宝宣布已经有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先启用支付宝信用租房。芝麻信用分超过650分通过支付宝App租公寓,可以免押金、房租可以月付。

随后在10月20日,北京市住房和城市建设委员会网站公告显示,京东旗下全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司,为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。这意味着,京东拿到了进军住宅租赁市场的入场券。巨头的入局,也侧面反映出租房市场的增长潜力。

据链家研究院2017年初发布的《租赁崛起》报告数据,预计到2025年,中国租赁市场规模将从2017年初的1.1万亿元增长至2.9万亿元,到2030年将超过4.6万亿元。链家研究院院长杨现领称:在中国房地产发展的近20年时间里,新房一直是主角,近两年二手房市场和中介机构快速发展,而未来5-10年,我相信处于上升周期、规模最大的、与消费者关联最紧密的会是租赁市场。他分析:“4411”是目前北京房屋租赁的市场格局,未来会变成“541”的格局:50%机构化的管理、40%租赁市场、10%的房屋分享。

可以预见,能够提供更好供需端匹配和服务的平台,未来也将拥有更好的前景。

企业信息介绍:

巴乐兔成立于2014年,隶属于上海万间信息技术有限公司,总部位于上海。目前团队200多人,成员来自前程无忧、贝恩咨询、汇丰银行、腾讯等各领域的80后连续创业者,之前完成的几百万美金A轮和几千万美元的B轮融资由顶级风投DCM、香港南丰地产集团、众为基金等参与。最新数据显示,巴乐兔除了北上深外,已经在杭州、南京、广州、苏州和其他十余个重点二线城市落地,超过百万间房源。


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