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作者:明源地产研究院 2016-12-02 19:00
[亿欧导读]

旭辉董事长林中先生认为,大型房企基本上战略是趋同性的,多元化、金融化、全球化,基本上离不开大方向;中型房企战略模式,基本上在规模化、资本化、转型、合并;小型房企要提早转型、转战。

本文来自: 明源地产研究院

【编者按】林中认为,整个企业的成功取决于你要有正确的战略、高效的执行能力,踏准经营节奏。高层管理层要不断突破,不断提出新的愿景激励整个团队。

大型房企基本上战略是趋同性的,多元化、金融化、全球化,基本上离不开大方向;中型房企战略模式,基本上在规模化、资本化、转型、合并;小型房企要提早转型、转战。

本文作者是旭辉集团董事长林中,被行业誉为“地产战略家”。以下是旭辉林中在“明源地产研究院与中城联盟总裁峰会”上对房地产未来13个趋势判断。经亿欧编辑,供行业人士参考。


战略是不可复制的!

在看战略的时候,一定要看未来的环境!

预测行业未来5到10年外部的发展趋势,结合自身能力和资源,才能制定各自企业的战略。

我们怎么看行业未来的发展趋势呢,有13个判断:

林中对地产未来的13个判断

未来10年到15年,我们总体看多,看多跟看空是基本的判断!如果你看空,每一轮调整的时候,你就会恐慌,你会选择撤出。而每一轮看多每一轮调整对我来说都是机会:弯道超车机会来了。我自己看未来前途是光明的,道路是曲折的,上升是波浪的。

林中对地产未来的13个判断

2016年会是载入史册的历史大年,成交面积会超过15亿平方米,成交总金额11万亿。

未来至少5年之内,中国房地产行业还处在一个高位平台期。也是地产行业中大型企业的规模增长期,TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。

林中对地产未来的13个判断

 粗放发展期谁都可以做,并不讲专业或者能力上的优势。早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对,已经是很高的要求。回到今天看,这是行业最根本的要求,如果你做不到,基本上很难在这个行业做。

今年A股上市公司平均利润率很低,你如果有百分之十几的库存,你基本上不会有现金利润,成本稍微高了也会导致利润率跌到很低,融资成本高也会侵蚀你的利润。

林中对地产未来的13个判断

中国用30年,走过欧美100年、200年城市发展的历史,前无古人后无来者。中国的高速城市化,对应的是一个信息化时代,欧美的高速城市化对应的是工业化时代,有巨大的差异。因此,这种快速城市化,我们很难得到经验或者借鉴,我们只能摸索,我们现在越来越看得清楚,中国的城市化下人口大量地往一二线和城市都市圈聚集,这种聚集带来了巨大的房地产需求,所以一二线城市未来的发展空间,我们还是比较看好的。

除了沿海的三大都市圈里的三四线城市以外,大部分的三四线城市,比如东北、西北、西南的三四线城市人口基本上在外流,没有人口持续增长,地产会失去很重要的动力。

林中对地产未来的13个判断

在新一轮产业布局里面,有一些城市非常受益。比如上海越来越像纽约,深圳越来越像硅谷,北京是纽约、加硅谷加华盛顿。但如果完全按一线城市的逻辑去广州开发就有问题。

同时,二线城市也在分化,分为强二线、弱二线,五年前我们没有看到,这一轮看得很清楚,这种分化受制于产业的发展,受制于当地的治理能力。

2009年到2010年,杭州平均房价超过上海和北京。我问杭州超过上海和北京是不是正常现象?当时他们说浙江钱多,人多,地少。2010年到2016年浙江大部分房价没有超过2010年的高点,致使浙江的地产在这一轮当中出局比较多,没有跟上行业发展的步伐。

如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市,即使你超过它,未来也一定会回归。

林中对地产未来的13个判断

很多人可能会觉得小企业规模基数低增长率高,可地产行业回过头来看,反而是中大型企业的增长率高,不是小企业的高。

所以行业的集中度越来越大,这个行业是以项目开发为基本单元的,所以大象也能跳舞。大企业并没有面临规模的边界、组织的边界对效率的影响。

林中对地产未来的13个判断

2004年之前,房地产行业没有什么门槛,什么人都可以做。2004年以后进入寡头竞争的阶段,未来则要进入寡头垄断竞争的阶段。

未来五年有巨大的兼并收购的浪潮,跟行业的竞争态势有关系。这个行业完全市场竞争时候靠的是关系、靠的是胆量,未来则靠的是专业、能力、品牌,特别是资本以及你对资源配置的能力。

林中对地产未来的13个判断

 房企进入资本化的新时代。为什么中小企业发展很困难?基本上金融机构和资本不支持中小企业的发展。我们看TOP50,只有央企不上市,否则TOP50未来没有非上市企业。

为什么会进入资本时代?很简单,比如你在一线二线开发,基本上高总价高单价,支付时间很短,上海北京一个月要付钱,一付几十个亿或者上百个亿。

按照上海北京目前的地价,不放三年开发拿出来卖都不赚钱,三年拿出来卖基本上未必盈利,项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金,堆在那边5年,算算利息?很多。

所以一定拼的是资本实力和融资的成本。谁的融资成本低?一定是大型企业融资成本低,银行和金融机构愿意给大型企业融资,中小企业很难获得金融资源的支持,整个房企的未来开发模式,特别在一二线会越来越像香港,高周转模式很难做,未来肯定是高溢价的模式。

林中对地产未来的13个判断

未来一线城市会香港化,早几年不会想这个事,但是目前来看会越来越有可能性。

第一个趋势我们货币未来长期处在相对宽松的状态,我们钞票很多,我们M2维持每年的增幅还是12到13,第二利息会逐步降低,虽然明年开始利息会涨,从大趋势来看利息还是会降。

为什么国外很多资产在高位,核心就是利息很低。我们最近在香港收购一个项目,银行给的贷款利息,年息1.25,香港的按揭基本上在一点几的利率,钱很多利息很低。人民币还是面临贬值周期,贬的速度也比较快。

林中对地产未来的13个判断

 行业的双重微笑曲线是行业的利润和价值!

在完全市场竞争时代行业利润很高,2004年行业的平均利润16到17,最高在2007、2008年,行业净利率做到19、20多的是,因为那个时候也没有增值税,现在增值税开始以后,加上进入垄断竞争以后,行业利润率开始下滑。

林中对地产未来的13个判断

林中对地产未来的13个判断

未来5年市场会呈现一个短周期波动的特点,还有可能从短周期波动转到中周期波动,带来巨大的风险。

未来的预测可能不能用过去经验三年三年来套,因为黑天鹅现象很多,比如特朗普当选美国总统,房地产游戏规则巨大的变革等等都会影响。

林中对地产未来的13个判断

目前我们调控治标没有治本,治本的政策在中央手上。

第一个我们土地政策有问题;第二个我们的城镇化政策有问题。比如我们现在看到定向分城的调控,一二线城市很热,大中型城市不热,三四线城市很空。

人口自然选择是选择到大型城市,大型城市才有发展机会,才有实现中国梦,但大城市限制城市增长,限制户籍,限制用地指标,限制人口。货币政策、财税政策,包括房地产税的政策、社会人口政策、利率信贷政策,这些政策对行业中长期都有影响。

房企制定战略关键在于取舍

中小房企存量市场做细分有大空间

战略乃取胜之道,商场如战场。其实战略选择不做什么比选择做什么重要,战略最难是在舍,这个不能做,那个不能做最痛苦,所以舍比取重要。

内部制定战略,有公司战略、业务战略、职能战略。战略的构架包括战略目标、战略环境分析,战略规划和战略实施。我经常跟很多中小型企业说,企业小不要定战略,不要搞战略导向,就是机会导向,企业不大,一年能抓住三五个好项目就赢了。哪里有好项目就去哪里,就像游击队一样,你要跟正规军抢夺城市,你早晚被他们灭了,你实力和能力不具备。

大企业可能要讲求战略导向,小企业一定要坚持机会导向,今年能抓住两三个好项目你就上一个台阶。 

企业规模大到一定程度的时候,就有战略需求,队伍很庞大,很难掉头。战略变革难,而且战略不容易模仿。

一个战略出台是有时空背景的,现在看未来5年战略,跟5年前制定的战略,整个时空背景是不一样的;第二个不同企业之间目标是差异的,比如你是规模导向还是利润导向完全不同;第三个企业状况不一样,企业自身拥有的能力和资源不一样的,你想做慢周转高溢价的模式,你是否具备能力和资源?为什么香港企业可以做?因为他们融资成本2%,过十年成本也不过增加20%。你融资成本是10,放10年就亏死了。 

很多人做商业地产,说我未来几年要做200个购物中心,我说你吹吧,你融资成本12%,商场租金回报4%到5%,做一个购物中心至少5个亿,要好点得10个亿,这边4%到5%的收益,那边12%的利息,你做3、5个就做不下去了,因为你的商业模式不成立,你没有这个资源。 

大企业为什么战略变动很难?任何一项战略的变革,带来的都是组织的变革、文化的变革,整个对人的要求不一样。 

拿一二线跟三四线城市来说,大量布局三四线城市的企业组织架构,跟一二线布局企业的组织架构不一样的。三四线城市做规模,一定城市数量很大,基本上中央集群的模式,地方不需要有太多的经营能力的。

一二线城市公司要很强的经营能力,是经营中心、利润中心。这带来的是人的能力素质要求不一样,所以要进行大量的人员调整和优化,不是一两天能完成的。 

从布局模式来看,一般是单城布局、区域布局、一二线的全国化、三四线全国化,以及一二三四线都有的全国化。 

战略取舍里面一定有几个:

你是追求规模还是追求利润?如果董事会只给规模指标很容易完成,我多借几百亿投资拿地,不管利润,规模可以很快冲上。

还有发展的稳健,你是发展中求稳健还是稳健中求发展,还是发展中不要稳健?

你纵深布局还是聚焦布局?布局、产品、组织模式、文化、规模利润、发展和稳定我觉得是一个组合。 

不同房企的战略选择

未来中小企业应该关注存量市场当中的机会,存量市场当中门槛不高,地产主流市场里面门槛越来越高。

除了开发环节,应该关注投资、运营、服务环节的机会。中小企业未来在细分市场里面有巨大的转型空间。

在主流市场里面,目前来看只有大而强的企业,很难有小而美的企业,只有在细分市场的空间里面,才存在中等规模企业的发展空间。关注城市分化的机会,抓住不同城市的发展机会,关注细分市场的机会,关注客户需求变化的机会。 

中小企业应关注的战略机会

大型房企基本上战略是趋同性的,多元化、金融化、全球化,基本上离不开大方向;

中型房企战略模式,基本上在规模化、资本化、转型、合并;

小型房企要提早转型、转战。

越南、缅甸、柬埔寨、老挝这些市场,适合中小企业去,你投入3千万,未来可能拿3个亿回来。大企业不会玩那个,因为那个要老板亲自去干,职业经理人干不了。 

整个企业的成功取决于你要有正确的战略、高效的执行能力,踏准经营节奏。高层管理层要不断突破,不断提出新的愿景激励整个团队。

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