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房地产 作者:斑马消费 2021-01-14 12:00
[亿欧导读]

中小房企人事变动更加频繁,就连刚上市的上坤地产,也出现高层大换血。

房地产

题图来自“公开图片”

文 | 杨柘

出品 | 斑马消费


每逢岁末年初,国内房企总不免人事变动,大家早已习以为常,今年尤为剧烈。前有彰泰集团董事长张巧龙、三巽集团总裁王本龙、禹洲集团执行总裁许珂辞任,后有实地集团副董事长兼总裁刘森峰被曝离职。

总裁级的职业经理人与房企老板的蜜月期越来越短,中小房企人事变动更加频繁。就连刚上市的上坤地产,也出现高层大换血。

刚上市就换人

上坤地产(06900.HK)在去年11月登陆港股,上市不满两个月就开启人事变动。

继副总裁佟文艳提出辞呈之后,日前,旭辉集团武汉区域原总经理周青、泰禾集团原总裁助理吕彬加盟,二人分别担任执行总裁和品牌营销中心总经理。

企业上市屁股都还没坐热,就开启核心高管更迭,这家股价在发行价上下徘徊、市值不到50亿港元的房企,在人事上伤筋动骨到底为哪般?

周青和吕彬均有在旭辉、万科等大型房企工作经验,尤其是在营销岗位时间较长。

辞职的佟文艳更为资深,她先后在绿地、旭辉以及泰禾集团等房企担任要职,是一个从业超过15年地产老兵。她在上坤地产将赴港上市前加盟,公司完整的营销与管理体系正是有赖于她的构建。

斑马消费梳理发现,此前,上坤地产三大重要人物为负责设计的梁晶、负责营销的佟文艳和负责财务及资本市场的冯辉明。

在有着行业“铁娘子”之称的佟文艳离开后,马上有周青接管营销业务板块。

多年来,上坤地产在人才对接上一直“严丝合缝”。因为一直倡导“价值观相同的人上车”,这家房企更像创始人朱静和一大批职业经理人的舞台。

公司不少高管在地产行业平均有着15年的从业时间,尤其有在碧桂园、中海地产、龙湖集团、万科等TOP30强的从业经历。

在公司上市前,执行力强的佟文艳、最懂得为企业“找钱”的冯辉明加入,一定程度上推进了公司上市进程。

中国“巴菲特”加持

上坤地产是一家年轻的房企。2010年,在盈信投资老板林劲峰的支持下,建业地产(00832.HK)前高管朱静只身赴上海创立。

这也是朱静的中欧商学院同学林劲峰,在投资朗诗地产(00106.HK)后,再次涉足地产业务林甚至不惜在2015年套现贵州茅台(600519.SH)支持。

盈信投资官网显示,当年6月,盈信投资退出持股12年的贵州茅台,最终以1210万元投资获得收益11.43亿元。

就在这一年,上坤地产一场“蛇吞象”式收购惊动上海滩。公司耗资约33亿元一举拿下香港富豪李明治旗下天安中国位于上海松江佘山地块,成为一匹行业黑马。当年,上坤地产年销售额仅17亿元。

就这样,上坤地产从上海发端,逐渐走向全国。截至2020年7月,公司410万平方米的总土地储备,长三角地区占比约7成,尤其上海、杭州及宁波3座城市的土地储备占比均在10%以上。

截至2020年11月17日,朱静、林劲峰实际持有公司股权比例分别为37.50%额31.12%。启信宝显示,二人主要通过深圳盈信国富、上海三有和上海世蕊间接持有公司股权。

在投资行业内,林劲峰有着中国“巴菲特“之称,早年靠6000元学费进入股市掘得第一桶金,先后入股西凤酒、双轮酒业等,坐拥百亿财富。

业绩压力或致人事调整

朱静投桃报李,给林劲峰一个“看起来很好”的上坤地产。

因公司起步较晚,基本错失了房地产发展黄金期,在去杠杆趋势下,业绩已出现增速放缓的迹象。

2017年至2019年,公司销售额增速从345.6%降至18.43%,收入增速从466.7%降至10.04%,归母净利润增速从209%降至42.04%。期间,公司收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元。

虽说最近3年收入翻6倍,公司行业排名却在下滑。克而瑞2020年销售榜TOP200显示,公司以265.1亿元的全口径销售额排名第97位,较2019年下降6个名次。且公司2020年销售额权益占比仅52.73%。

公司刚擦线进入百强,债务压力并不轻松。招股书披露,截至去年8月,公司计息银行及其他借款47.61亿元,一年内到期债务20.03亿元。

公司财务成本逐年升高,2017年-2020年4月,计息银行及其他借款加权平均实际利率分别为7.4%、9.3%、9.4%和10.3%,高于行业均值。

一方面亟待减缓债务压力,另外,面对行业增速普遍放缓,可持续性增长已有很多不确定性。

从引进周青、吕彬等营销类职业经理人来看,这家房企似乎在给外界传达一个重要信号。

在去年完成两级管控到三级管控的升级之后,公司未来大概率要对从产品到营销优化整合。公司不仅寻求规模上的突围,也开始重视稳定的、有质量的发展,以增加现金流,缓解偿债压力。

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