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房地产 作者:無房 2021-02-01 18:03
[亿欧导读]

这不是蓝海,而是竞争极其激烈的赛道。

房地产

题图来自“公开图片”

出品 | 無房


胡葆森在港交所递上中原建业的招股书,激动中掺杂着些许忐忑。

作为代建第二股,中原建业若成功上市,估值将对标已上市的绿城管理。按照2019年的业绩计算,其上市后的市值将达到128亿。

届时,胡葆森本人将身价倍增,其持有中原建业72.3%的股份,价值92.5亿。胡葆森家族的财富将从41亿跃升到133.5亿,毫无疑问,其在胡润百富榜中的排名会大幅蹿升。

看起来,代建业务似乎挺吃香。在港股市场普遍低估的环境下,代建股20倍的市盈率看起来相当不错,让不少房企跃跃欲试。

事实上,代建作为房企转型的热点方向,已经有多家企业选择入局。既有头部房企恒大、万科、中海、保利,也有中小型房企广宇发展、天房集团、当代置业等。

入局者众,让代建这片“蓝海”开始泛红。

尽管绿城管理做到了代建行业的TOP1,但2020年H1的净利润仅仅是1.34个小目标。这样的成绩让很多尚在观望的房企感到庆幸,幸亏没下决心做代建。

那么,代建作为房企的转型赛道之一,到底值不值得投入资源大力去做呢?

答案或许是否定的。

01 解剖代建

制造业有个热词叫“OEM”,就是代工的意思。放到房地产领域,代建跟“OEM”如出一辙。

所谓代建,就是协助项目拥有者完成房地产开发工作。它与代工的区别在于,代建不仅仅是建造,还能为客户提供诸如市场定位、产品设计、营销定价等服务。

根据中指院的报告,代建有着巨大的市场规模。中指院预计,我国代建市场的总建筑面积将从2020年的8335万平增至2024年的1.939亿平,年复合增速高达25%。这是一个庞大的增量市场,需求主体是中小房企和政府,其中前者的需求占大头。

从行业发展的角度来看,代建的存在有其合理性。

一方面,房地产行业的利润空间被持续挤压,倒逼房企向精细化方向发展。在产品定位、设计、建造等环节如果出现大的瑕疵,容易造成一个项目满盘皆输。

另一方面,地产业经过20多年的发展,大浪淘沙中涌现出一批优秀的房企。它们用过往的成就证明了自己有资格将产品力、设计、管理等理念向外输出。这些房企有能力让中小房企的项目卖出更高的价格,或者用更低的成本把项目做出来。

因此,当前的代建市场往往是中小房企邀请有实力的大房企进行代建,利用其品牌、品质获得溢价,从而赚取高额的利润。

对于代建方而言,只需要向客户收取管理费却不需要承担土地款。这又诞生了一个关键词——轻资产。

看起来,代建既不占用资金,又坐拥广阔的市场空间,貌似是一门稳赚不赔的生意。

理想很丰满,现实很残酷。实际上,在代建这个领域,轻资产+规模化是个伪命题,根本无法实现

02 鱼与熊掌

当前的代建市场可以用一句话来描述——真轻资产难成规模,伪轻资产大行其道

有的读者可能会感到疑惑:代建还能搞成重资产吗?

还真是。

作为代建企业,本应以产品开发为核心能力,依靠品牌带动产品溢价销售赚取收益。但现实中,很多代建企业并不满足于此。它们会成立非开发商职责的公司,通过其他产业链获得收入。

这种伪轻资产的模式被业内称为股权式代建。

所谓股权式代建,是指代建企业在项目中会持有一定的股权,比例一般不超过30%。但项目由代建方操盘,使用代建方的品牌、产品体系和管理体系。

以万科和合作方共同打造的昆明云上城为例。万科在项目中占23%的权益,并对项目进行操盘、管理。最终获得的收益除了代建服务费,还有溢价分成、股权收益这两部分,总和占项目总收益的40%。从结果来看,盈利能力远高于纯代建。

没错,股权式代建拓宽了代建企业的收入渠道,扩大了其收入规模。但这种模式与轻资产属性已经背离,而且承担了更多的风险。

因此,我们把股权式代建称为“伪轻资产”模式。

当前的代建市场上,“伪轻资产”代建是绝对的主流。比如金地代建,通过成立金融平台为项目公司提供资金支持。在这个过程中,金地代建实际上把项目的风险和自身的平台绑在了一起。

再比如建业集团,大手笔收购建筑公司为代建业务提供支撑,导致企业债务负担大大加重,负债率长期居高不下,把代建做成了比重资产更重的业务。

房兄认为,这些企业在发展代建业务的过程中,可能已经忘记了当初为什么要转型。

房企转型,大抵是希望找到一条弱周期的增量赛道,打造新的业绩增长极,熨平地产业务的周期。

股权式代建确实能作为新的业绩增长引擎,但它让房企的业绩周期性变得更强,抗风险能力变得更弱。

在这个行业中,资产负债表干干净净,真正在践行轻资产代建的只有绿城一家。

不过,绿城的在管项目和在管面积增速却逐渐趋缓,到2020年时已经增长乏力。

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原因在于,代建企业都十分珍惜自己的品牌。因为品牌是实现产品溢价,让委托方和代建方实现双赢的关键。

为了保持品牌号召力,确保项目成功,代建企业对每个项目都要倾注心血。在各个环节都要精心设计、严格把关,而这样做势必会占用大量的人力资源。

就绿城来说,绿城有专业化的代建团队,团队的人手框死了业务规模的天花板。为了单个项目组建团队得不偿失,新招聘的员工也需要相当长的时间才能培养到位。

由此观之,轻资产和规模化是鱼与熊掌,二者不可得兼。

03 得不偿失

如果用四个字来概括代建从业者的工作感受,那一定是“如履薄冰”。因为做不好会损害品牌形象,不仅影响代建本身,连地产主业也会受到牵连。

关于这一点,绿城集团总经理李军曾直言:“代建这个行业不是谁都能玩的。”

一旦委托方出现资金问题,导致项目停工、拖欠工程款等,代建方便成为众矢之的。即便是行业第一的绿城管理,也经常遇到这类事情。

2020年1月,绿城香格告业主称:项目因资金周转问题导致手续办理滞后,项目交付将延期。事实上,项目是慈溪宁益委托绿城开发的,绿城香格由慈溪宁益公司100%持股,绿城只负责代建。

然而,业主却不约而同地将矛头对准了绿城,导致绿城不得不发公告进行澄清。

再比如,浙江绿城家园的昆明绿城春江月项目长期停工,委托方陷入资金链断裂的漩涡导致项目被迫搁浅,这对于绿城的品牌同样造成了损害。

因为该项目在宣传、销售的时候冠以绿城的名号,业主也都是冲着绿城的品牌来的。一旦项目出现问题,在业主眼中,第一责任人自然也是绿城。

明明只是想挣点钱,结果却成了背黑锅的,这透露出代建行业的无奈。

原因在于,相比代建方,委托方往往是实力较弱、规模较小的地方中小房企,这类企业最容易出现资金链问题。一旦项目遭遇停工、延期交付等状况,代建方就难以独善其身。

关于这一点,亿翰智库的研究员表示,“当代建企业面临风险的时候,往往会在社会舆论上留下污点。污点积累多了就会升级为道德问题,一旦企业被扣上道德有问题的帽子,就很难继续发展下去”。

房兄了解到,在很多购房者眼中,绿城的房屋品质已经大不如前。房兄认为,这跟绿城近年来大力发展代建不无关系。

除了经常背黑锅之外,代建本身也是个很苦逼的生意。

首先体现在回款上。代建由委托方根据工程进度分期付款,这必然导致回款周期长、回款难度大、回款过程中不确定性高等问题,这属于先天性缺陷。

另一方面,代建业务也远比不上物业服务。

用中信证券物管周话的观点来说:代建是一门流量的生意,而物业是一门存量的生意。

就物业来说,房地产竣工面积的下降不会影响存量,只会影响物业新增收费面积的增量。因此,物业公司在收入端是稳定、可持续的。

而代建属于一锤子买卖,房屋交付即宣告结束,所以它是一门流量的生意。代建公司需要马不停蹄地寻找新项目才能维持现有的收入规模。如果行业的新开工和竣工面积下降,代建业务也就很难逆势扩大规模。

事实上,代建业务的缺陷不止这两点,站在地方中小房企的立场上,代建也不是一个最优解。

已经拿到项目的中小房企,它们面临请代建或转让项目的抉择。直接出让项目,可以快速回笼资金;而选择代建,意味着缓慢的回款进度以及更大利润空间的可能性。

其实,大部分小房企会优先考虑出让项目。因为中小房企也有自己的想法:既然连品牌都可以外包,那开发这个项目还有什么成就感呢?再加上像融创这类房企有着成熟的并购团队,可以给小房企安排得妥妥帖帖,也就进一步让小房企失去了经营项目的动力。

房兄认为,最终放弃直接出让,而是选择与代建公司合作的中小房企可能是出于如下考虑:

  1. 希望代建方创造更大的价值赚取更高的项目收益

  2. 一些项目的资产状况比较复杂,并购公司不愿意接手,相比来说请代建更容易操作

如果是前者那倒问题不大,如果是后者,若代建公司愿意接手,那它所承担的风险也会增加。

由此可见,代建业务确实可以做到轻资产运作,但很难做到低风险运作。一旦风险暴露,房企的品牌形象将严重受损,可谓得不偿失。

跟物业比起来,代建业务要逊色很多。这是物业成为房企转型的标配,而代建却少有房企涉足的原因。

关于这一点,诸葛找房的分析师陈霄认为,真正在代建市场上能做出优异成绩,占据市场份额的仅仅是少数几家企业。

代建不是哪个房企都能做的,只有品牌号召力强、产品品质可靠的房企,才有资格逐鹿代建。不过,即便拿到代建的入场券,想要做好也实属不易。

原因就像前文所说的那样,代建业务与房企转型的初衷背道而驰,它需要房企战战兢兢、如履薄冰地经营,还面临委托方资金链断裂、业务难以规模化、回款账期长、品牌形象受损等风险。

承担着巨大的风险,赚着微薄的利润,好比做着996的工作却拿着临时工的工资。也难怪绿城近两年开始拼命拿地,默默地重回地产开发的老路。

这不是蓝海,而是竞争极其激烈的赛道。

对于还未进军代建的房企,绿城的转向无疑具有很强的借鉴意义。有时候,选择确实比努力更重要。因此,房企转型不能盲从,做代建更是需要慎之又慎。

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