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房地产 作者:燃次元 2021-04-15 15:14
[亿欧导读]

因为华为来了。

广州

题图来自“公开图片”

作者 | 谢中秀

编辑 | 饶霞飞

出品 | 燃次元(ID:chaintruth)原创


东莞曾有过许多关键词,比如“世界工厂”,比如“性感之都”。但现在,提起东莞言必及“松山湖”。

2018年7月,“不会离开深圳”的华为将首批2700名员工搬迁到华为松山湖基地,引发关注。松山湖,这个以前不被大多数人知晓的产业园区,也成为大众关注的焦点。此后,华为频频携“松山湖”亮相,也让更多人知道了这个地方。

“不出意外的话,我应该就在东莞定居了。”在东莞市莞城区某律所担任律师的Lucia告诉燃财经。

Lucia是广东韶关人,在广州念的大学,2014年毕业之后就前往东莞工作。“选择东莞算是比较随机的。因为我当时过了司法考试,又面临着毕业。而对于法学生来说,就业一般就是公务员、律所、公司法务三个方向。我是打定主意要当律师的,再加上有亲友在东莞,所以就选择了东莞这家律所。”

“初到东莞的时候,我也很不习惯,因为和广州的差距太大了。” Lucia回忆道,“主要是环境的差异,广州是比较多高楼、都市感强一点。但当时东莞像郊区,到处都是工厂。但因为我们办了执业实习,必须实习满一年,中断的话就得重头再来,所以我就咬咬牙坚持下来了。”

到现在,Lucia已经习惯了这座城市,并且计划在东莞定居。

除了Lucia,这几年前往东莞的还有数万名科技产业园区的大厂员工,比如华为、OPPO。2018年,华为分五批次将一万余名员工搬迁至了华为松山湖基地。而最新可查的一则2020年9月28日贵州省党政代表团考察华为松山湖基地的报道中表示,目前“华为欧洲小镇”有108栋欧式风格建筑,约23000名华为员工在这里办公。

在此之前,一部分人正在离开东莞。

2015年,在东莞经营一家钢材厂的老邓把工厂迁移到了粤西的阳江市。

“销售市场没有变化,下游客户和需求依然稳定。但生产端变了。一是招不到工,生产跟不上。二是厂租、工人工资都在涨,负担不起。没办法,只能找做得下去的地方。”老邓叹了口气,“现在在东莞做得下去的,要么是实力过硬的大厂,要么是自己有厂地、不用付厂租的。”

与老邓一同选择离开的,还有在东莞做二手电器生意的老邹。

“我是潮汕人,1996年到的东莞,在南城做二手电视和二手音响生意。当时同乡很多人都往东莞来淘金。我也就拖家带口跟着来了。”老邹回忆道,“前十年生意还是很好做的,电器和音响还是很时髦的东西。但后面大家消费升级、生产也跟上了,二手的东西就不好卖了。”

“现在生意不好做,女儿又已经在深圳成家了。我们老俩口就想着关店回老家。我想回去照顾家里的老人,老伴儿也想落叶归根。”老邹告诉燃财经。

正在等待机动车驾驶证考核科目三考试的笑笑告诉燃财经:“我已经辞职了,等科目三考完就回陕西老家。”

至于回老家干什么,笑笑还没想好:“想开一个奶茶店或者美甲店。或者到时候再找其他工作。老家那边虽然工厂少,但是其他工作一抓一大把、工资也还可以。”

老邓、笑笑们的离开,是东莞传统制造业的片尾曲。凭借“三来一补”(来料加工、来样加工、来件加工和补偿贸易)成为“世界工厂”的东莞,面临着产业转移、结构转型等诸多压力,众多工厂倒闭或撤退,曾经蜂拥而至到此打工的人们,也随着时代的洪流向新的地方去。

但东莞不会走,它就是这块地方。旧的发展模式“老了”,新的产业会在这片土地萌芽,新的人也会纷至沓来。

人来来去去,不变的土地要书写新的故事。

01 曾经的“世界工厂”

“我是1996年来到东莞的。”老邓回忆。当时他刚从公务员体系辞职“下海”,“1992年,邓小平南巡讲话结束、鼓励市场经济发展、鼓励创业,当时我们单位就有很多人辞职或者‘停薪留职’去创业。”

资料显示,邓小平南巡讲话之后,出现过新中国第二次公务员下海潮。人社部曾做过统计,1992年辞职下海者超过12万人,不辞职却投身商海(停薪留职、兼职)的人超过1000万人。

“我胆子比较小,观望了很久才敢辞职。”老邓表示,“当时公务员工资不高,甚至比一些效益好的企业工人都要低一点。但好歹是个‘铁饭碗’。后来隔了几年,我那些‘下海’的同事一个个西装革履、揣着大哥大、开着小汽车回来了,跟我说外面的世界多精彩,我才动了心,也辞职去东莞打拼了。”

当时的东莞,还处在黄金时代。

1978年7月,国务院颁布《开展对外加工装配业务试行办法》,允许广东、福建等地试行“三来一补”。中共广东省委率先作出发展来料加工的决定,并确定东莞、南海、顺德、番禺、中山作为先行试点县。

次月(1978年8月)30日,东莞县二轻局和香港新孚手袋制品公司签下全国第一个对外来料加工合同。随后,(1978年) 9月15日,全国第一家对外来料加工厂——东莞太平手袋厂正式开工。公开资料显示,太平手袋厂第一年就获得加工费100万元,为国家赚取外汇60多万港元。为东莞乃至全国的“三来一补”开了个好头。

此后,商人、资金、设备、技术从香港、台湾等地涌入,“三来一补”的企业也犹如雨后春笋,迅速长满了东莞大地。东莞从一个普通的农业县,一跃成为“东莞塞车,全球缺货”的世界工厂。

“当时的东莞很火热。”老邓回忆道,“我记得2011年天涯有一篇帖子,其中写,‘如果你在1996年的时候,从今天厚街镇102层的名家具总部大厦鸟瞰东莞,你看到的不是欣欣向荣富可敌省的东莞,而是一个巨大工地……空气中飘的都是灰尘……一声接一声的咣、咣、咣,都是打桩机叩击大地的声音……’我到东莞的时候,感受就是这样,到处都是工地,要么建厂房、要么建房屋。”

“也正是因为如此,我选择了和人合伙做钢材生意。建设肯定需要钢材嘛。”老邓表示。

但危机也已经潜伏。

在开启一个时代后,2007年5月太平手袋厂倒闭,厂房被拆除。对于倒闭的原因,太平手袋厂的解释是:管理层发生了变化、劳动密集型企业不再吃香、竞争越来越大。

但依靠“三来一补”,以劳动力低廉为竞争力的城市,外部冲击和人员成本上涨始终都是悬在头顶的达摩利斯之剑。

2008年,美国次贷危机爆发,发展成为全球性的金融危机,也致使外部需求疲软,广东省大量依赖外贸的企业要么转型要么倒闭。为应对金融危机挑战,广东省也主动作为开展腾笼换鸟计划,淘汰落后产能,转移劳动密集型产业,发展高新技术企业,一大批劳动密集性产业转向中西部地区。

界面新闻在“东莞40年”的报道中也指出:随着原材料价格、人力成本、土地租金等上涨,人民币大幅升值、政策环境日益严格,东莞“三来一补”模式的黄金时期走向了终结。2008年全球金融危机后,东莞部分企业逐渐往中国中西部地区或东南亚迁移,留下的企业也在谋求转型。

在劳动力方面,人总是向往更好的生活。“现在这些员工,工资开得高了。而且对工作环境也有了更多要求,比如要求厂区有娱乐设施,工厂要有去市区的班车。而且,他们的家乡也发展起来了,工资给得也不错。对比之下,他们肯定会选择离家近的家乡。”说到这儿,老邓又叹了一口气。

东莞南城的阿凯也表示:“我平时工作需要巡查企业,跟企业聊天时得知,招工成本正在上涨,比如上年技工工资大概在8千元每月,今年开到1万元每月都招不到人。工人普遍开价1.2万元每月到1.4万元每月,还要求包吃包住。”

“2000年的时候,每逢工厂下班,各个街道都挤得水泄不通,和‘世界工厂’还是符合的。但现在很多劳动者都返乡了。工厂呢,也有很多合资工厂撤走了。剩下一些以前在合资大厂工作,现在自立门户做小作坊的,做着廉价、利润低的工作。”阿凯感慨道。

02 华为带来了新机会

离开了“世界工厂”的东莞,正在努力抓住松山湖高新区。

“大家可能不是特别了解松山湖。事实上除了华为,松山湖还有很多其他企业。比如OPPO、宇龙科技、大疆、漫步者等这些企业也入驻在这里。”家住在松山湖旁边的肖肖告诉燃财经。

综合资料显示,松山湖原本是位于东莞市大朗镇境内的一个大型天然水库,2001年东莞谋划发展模式转型和创新,提出开发建设松山湖科技产业园区,遂以湖泊为中心,将大岭山、寮步和大朗三镇靠近松山湖的部分边缘地带划分出来,与湖泊区域重新组合形成东莞松山湖高新技术产业开发区。

东莞松山湖高新技术产业开发区管委会披露数据,截至2020年12月10日,松山湖高新区已有国家高新技术企业320家、新型研发机构30家、国家级孵化器14家、市级以上重点实验室和工程技术研究中心189个;聚集了华为终端、华贝电子、生益科技、普联技术、歌尔智能等一批龙头企业;引进了东阳光、红珊瑚药业、菲鹏生物、众生药业、博奥木华、汇川科技、拓斯达等生物和智能装备企业。

但华为的确是松山湖名气最大的企业,也是华为的搬迁让松山湖一举打响了名气。

此外,2020年7月松山湖房价涨上5万元/平米,也令人对这个“不知名”的地方拥有如此高的房价感到诧异。

燃财经在贝壳APP上看到,2020年4月2日至4月8日,当周松山湖二手房挂牌均价为4.82万元/平米,成交均价已经涨至6.09万元/平米。

同时,根据东莞市住建局发布《2021年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况》,2021年3月,东莞全市二手房交易均价为1.83万元/平米,松山湖二手房交易均价已经达到3.76万元/平米,在东莞4个街道办、28个镇及松山湖高新区中,位居首位。

传说因不堪负担深圳高房价而外迁至东莞的华为,却亲手助推了松山湖房价高涨。

但抱怨松山湖房价高的华为人似乎不多。也许高房价的后果还不需要他们来承担。因为仅2019年11月和2020年9月,华为就分别在松山湖拿下了一块商住用地和人才房用地。其中2019年11月拿下的商住用地拟建人才房,建好后精装修售价将不高于1.05万元/平米,与周边房价相比,已经属于“白菜价”。

松山湖片区房地产销售人员还告诉燃财经:“部分楼盘会和一些公司有合作,可以给员工团购优惠价。” 

“松山湖原本只是一片绿地。”在东莞长大的啊啾回忆道,“以前周末还会去踩单车。没想到现在房价已经涨到六万元一平米了。”

肖肖则认为,松山湖“对得起”它的房价。“首先从产业来说,松山湖高新产业肯定是未来东莞发展的潜力支撑。同时,除了一众高新企业,松山湖区域内还落地了中大研究院、北大光电研究所、中大海洋生物研究所。东莞市高级中学、东华文泽学校、东华医院等基础设施这几年也慢慢建成,开始对外招生或营业了。”

“我还是很喜欢东莞的。”肖肖表示,“从工作来说,我个人发展第一理想的城市是珠海,因为我本硕都是在珠海读的。第二就是东莞,但受行业限制,东莞没有发展的机会,所以我现在才在深圳工作。在生活方面,像我这种对娱乐(逛街吃饭唱K这类)不感兴趣的,松山湖的吸引力已经远大于城区了。”

03 东莞能成功转型吗?

松山湖取得了亮眼的成绩。

在华为搬迁至松山湖的首年,2018年,松山湖高新区2018年度工作总结大会透露,预计松山湖2018年实现地区生产总值630亿元,在东莞33个镇街(园区)中排名第二,仅次于虎门。但值得注意的是,2017年,松山湖的GDP仅有380亿元,仅仅一年,就实现了从380亿元到630亿元的跨越。

转头第二年,松山湖高新区2019年度工作总结会议就表示:2019年松山湖GDP预计同比增长11%,多项成绩位列东莞市第一。

但松山湖取得的成绩也仅限于“松山湖”。

燃财经在采访中发现,其他区域的产业转型进行得并不快,仍旧以传统制造业为主。

“从2014年到现在,待了将近八年,感觉东莞变化最大的就是松山湖。”Lucia介绍,“刚来的时候,松山湖人烟稀少,但现在松山湖逐渐变得热闹了,科技型公司也越来越多。不过也有一个问题,就是虽然松山湖比较多高科技产业公司,但其他镇街还是工厂偏多。”

“这些镇街也想转型。”阿凯指出,“比如现在南城很多五金配件制造厂已经启用半自动全自动设备了。但是对于更多企业来说,转型的投入、产出需要衡量,因为机器设备、人员等都需要高成本投入,而现在他们还是习惯有订单、有需要就招聘短工,可以把控成本,如果采用机器,那是否需要招聘长工?这个成本是否合适?”

松山湖现在的发展跟当初的规划存在差异。中山大学岭南学院经济学系教授、港澳珠三角研究中心副主任林江向燃财经直言:“2001年松山湖科技产业园建立之初,对松山湖的定位是成为东莞产业升级和整合的龙头,建设东莞产业支援服务业中心和人才高地的中心。但现在东莞更像是一个搞研发的科学城,产业的作用被削弱了。”

东莞似乎也意识到了,一个松山湖并不足以带动整个东莞转型,2008年着手筹建了长安新区,并在2017年4月正式更名为东莞市滨海湾新区,定位集聚高端制造业总部、发展现代服务业,建设战略性新兴产业研发基地。同时,除了松山湖、滨海湾新区之外,东莞还在各个镇街设立了产业园,划分为东部产业园片区、东南临深片区、城区片区、水乡新城片区。

但摆在东莞面前的难题还有很多。

老邓和笑笑们走了,Lucia们来得不多,并且本地的阿凯也在流失。

2020年东莞市国民经济和社会发展统计公报并未公布常住人口数据,因为要等待第七次全国人口普查数据公布。但2017年至2019年东莞市国民经济和社会发展统计公报数据显示,2017年至2019年东莞市常住人口数据分别为834.25万人、839.22万人和846.45万人,仍然实现了增长。但每年5万、7万的增长,对于东莞来说,似乎有点少。

而在东莞市2020年4月印发的《东莞市人口发展规划(2020年-2035年)》中也指出,近年来,东莞市常住人口占珠三角九市常住总人口的比重呈下降状态,人口流入趋势有所减弱。同时,人口素质和人才规模有待提升。

像肖肖一样,念完大学并不回东莞的工作的情况很普遍。啊啾告诉燃财经:“一般都是去广州、深圳工作。因为东莞适合我们的工作机会不多。回去东莞工作的一般都是当公务员或者进事业单位等。”

肖肖直言:“这其实是整个广东省的现状,一方面是因为广东省的大学都集中在广州,念大学的基本上四年呆在广州,社交圈和资源都在广州,毕业以后更偏向于留在这里;另一方面广州和深圳能提供更多的机会和选择,无论什么学校什么水平毕业的,在广州和深圳找到一份5千元月薪以上而且体面的工作还是比较简单的,这是其他城市给不了的。”

对于东莞来说,要实现产业升级、吸引人才前来,仅仅依靠一个华为,或许还力有不逮。

参考资料:

界面新闻报道:《东莞40年:“世界工厂”的进与退|改革开放四十周年·出发地⑦》

*文中笑笑、Lucia、阿凯、肖肖、啊啾为化名

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