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房地产 作者:间距 2021-05-12 10:38
[亿欧导读]

孙宏斌一边高调表示支持调控,另一面却开始高调拿地;一边公开对业内警示高杠杆 ,另一面又打算“靠地产作为核心主业,快速挣钱”,默默加杠杆。

房地产

题图来自“公开图片”

来源:间距(ID:yijianyiju)

“两集中”拍地,正在全国上演资本争夺战。

第一个开始的城市广州,未出现明显一场;第二登场的重庆再现地王,几近“疯狂”,或引发新一轮房价上涨;第三个开始两集中拍地的城市无锡,因城市规模问题未受关注。

而北京,作为这一轮“两集中”供地的第四个城市,则直接开启了房企内卷模式,溢价率竞拍至最高,配建面积举牌至最高之后,仍然有多家企业酣战不退。

相比其他城市,北京“两集中”土拍,已经提前用政策包锁死两头、锁死利润,几十家房企仍然前仆后继疯抢,一副“我不赚钱也要拿,给你个大零蛋”“累死我,饿死你”的热血架势。

 “拿地找死,不拿地等死”的局面,可能会被“两集中”推动,加速到来。

因为,“两集中”把“一年不定时拍”,变成了“一年两次,手慢无”的模式。政策的本意是向买房者公布较为透明的供应计划,但在房企眼中,拍地变成了“限量版”的明牌游戏。

牌就这么多,错过一次等半年,错过两次一年没了,多错几次,公司没了。

更重要的是:我多拿几块,你就只能少拿几块。“两集中”的每个城市你都拿不到,第二年你就成一家“三四线城市开发商了”。

这个结局,政策刚推出的时候很多人没想到,但有几家开发商扮演“狼人”,给游戏加速,一下子让同行看明白了这是一个生死攸关的问题。

第一个“狼人”是孙宏斌的融创。

狼人孙宏斌上线

去年,孙宏斌还在说“谨慎拿地,不该拿的坚决不拿。”两个月前,孙宏斌还在表态支持三道红线政策,融创要降负债、降杠杆。

转眼在“两集中”政策实行之后,融创就开始参与了目前为止所有集中供地的城市土拍,并且惜资金,频繁举牌,高溢价率拿地。

过去两周之内,融创在广州、重庆、无锡、杭州四个城市拿了19块地,砸下超过334亿。5月10-11日的北京土拍,融创还报名参加了7块地的竞拍,成功拿下朝阳金盏地块。

融创缺地么?

一点都不缺!

从公开的财报数据统计来看,融创是目前TOP5房企中最不缺地的企业。截止2020年底,融创土地储备位列行业第二,仅次于碧桂园。但,融创的土地储备和销售面积比例排名第一,高达6.29,是恒大和万科的两倍左右。


销售额

销售面积

土地储备

存销比

碧桂园

7888亿元

6733万平米

(权益)

3.6亿平米(2018年)


恒大

7232.5亿元

8085.6万平米

2.31亿平米

2.85

万科

7041.5亿元

4667.5万平米

1.66亿平米

3.56

融创

5752.6亿元

4102.1万平米

2.58亿平米

6.29

融创的投拓人在忙着举牌,孙宏斌也没闲着。来看看孙宏斌最近的行动轨迹:

3月30日在广州参加国际投资年会;

4月8日在石家庄沟通推进中央商务区合作建设;

4月16日在苏州签约融创·苏州湾温泉文旅城项目;

4月17日,在无锡与彰泰集团签订并购协议,接手彰泰旗下部分资产;

4月23日在武汉就文化旅游行业发展趋势、特色小镇建设以及未来合作项目拓展等进行座谈交流。

孙宏斌露面的场合,全部与融创文旅业务的投资和收并购业务相关。

竞拍、并购、通过文旅产业勾地,今年的融创开始大规模买地,“三条腿”一起走路。这在融创历史上是非常罕见的。

孙宏斌马不停蹄,刚刚谈妥对彰泰上百亿并购,就敲门进入蓝光、协信的家里,开始谈买卖。

今年的孙宏斌很忙,因为他第一个看明白了:

地产游戏的玩法变了,重点城市限量供应了,融创吃的多,别的企业就只能少吃点。

于是,“低调”孙宏斌下线,“狼人”孙宏斌上线。在他带领下的融创,宁可累死自己,也要饿死同行。

猛男砍人技

据中国指数研究院统计,今年1-3月份,融创已经花了210亿在公开土地市场,最近又在广州、重庆、无锡、杭州等地成为土地拍卖大厅中最活跃的举牌者。

在上述城市推出的第一批集中供地尚未完全成交时,融创已经在各交易大厅砸下最少334亿元,拿下超过20宗地块。如果继续豪掷资金在京沪竞拍中有所斩获,融创在今年前5个月投入到土地市场的费用就将超过去年全年。

城市

地块

成交价

溢价率

总建面

  备注

广州

南沙区南沙街进港大道南侧2021NJY-4地块

10.1亿元

24.69%

50716㎡


增城区中新镇新新公路西侧18103207A21020号地块

21.62亿元

10.76%

201200㎡


增城区荔湖街增城大道三联路段北侧18005204A20016号地块

43.18亿元

0

479616㎡


杭州

下沙开发区单元R21-03、R22-03地块

28.41亿元

21.36%



下沙中心区单元JS0402-55地块

23.79亿元

27.97%



下沙开发区单元R21/C-04地块

22.67亿元

20.78%



萧政储出(2021)40号

7.27亿元

0



重庆

两江新区两路组团21053地块

26.6亿元

61.6%

19.78万㎡


北碚区蔡家组团21036地块

22亿元

18.73%

44.94万㎡


沙坪坝区沙坪坝组团21027地块

7亿元

36.66%

7.17万㎡


高新区西永组团21033地块

4.9亿元

61.98%

4.19万㎡


高新区西永组团21035地块

15.4亿元

64.18%

12.68万㎡


渝北区两路组团F分区F27-1/04地块

11.9亿元

50.7%

8.22万㎡


巴南区界石组团21030地块

8亿元

11.71%

17.9万㎡


巴南区界石组团21028地块

3.29亿元

16.6%

7.06万㎡


无锡

梁溪区江海路与锡沪路交叉口西北侧地块

41.71亿元

5.81%

22.92万㎡

竞报租赁住房面积66100㎡

惠山区玉洲路与万花路交叉口东南侧地块

7.08亿元

20%

7.38万㎡

竞报租赁住房面积10600㎡

惠山区玉洲路与从商路交叉口东南侧地块

12.24亿

20%

12.7万㎡

竞报租赁住房面积11600㎡

惠山区洛社镇翠竹南路南侧、惠洲大道西侧地块

5.75亿元

16.10%


竞报租赁住房面积3100㎡

嘉兴

海盐县21-017号地块

5.67亿元

49.83%

7.57万㎡

配公寓房建筑面积500平方米

盐县21-018号地块

6.89亿元

37.67%

10万㎡


这意味着,借势“两集中”供地新政,又开始激进的融创,今年有可能把土地储备拉高到3亿平方米以上,成为不可撼动的大地主。

融创每多拿一块地,就意味着盘子里的地少了一块可以分的。

另外,实行“两集中”的22个重点城市与融创的布局高度重合,也给了孙宏斌一个激进的理由。

融创每拿下一块地,就意味着融创的市场占有率提升,挤压了其他企业的市场空间。如果一个城市一年只供应100块地,并且大家都知道这个信息,融创血拼拿走了其中的10块,则意味着融创也有很大的概率在销售市场上拿到10%的市场占有率。

对于孙宏斌来说,这可能是一次在TOP5重新排坐的机会。这还有什么好犹豫的。

感谢前首富

接下来就是钱的问题,毕竟企业家的本意都不是亏本做买卖的。但“三条腿”走路的融创,最不缺的就是利润率的腾挪空间。

这一点,还得感谢前首富王健林。

2017年收购万达的文旅业务之后,融创获得的不仅仅是像孙宏斌所说的“千亿销售额”,还有土地储备一方面突飞猛进,挺进前三。同时,平均土地成本也大幅下降。

年份

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

土地储备

7912万㎡

1.42亿㎡

2.56亿㎡

2.39亿㎡

2.58亿㎡

新增

5394万㎡

6764万㎡



5877万㎡

平均土地成本


4700元/㎡

4181元/㎡

4306 元/㎡

4270元/㎡

2020年,融创新增土地储备是5877万平方米,对应的土地款权益金额只有687.3亿元。实际拿地成本约在1500元/平方米。 

与此同时,融创的平均售价也被拉低了。但是,大量类似青岛影视城这样土地成本只有几百块一平米的项目进入,对比1万元以上的销售均价,土地成本几乎可以忽略不计,从而有效保证了公司整体的利润率。

这是“第一条腿”。

在并购端,融创的“杀人经验”越来越多,账越算越精明。今年并购彰泰的资产包,在已经达成交易意向,并签订了意向协议之后,都可以生生把价格从107亿压到99.1亿,几天之后又继续杀到91.7亿。

低价拿到优质资产包,并快速进入项目,这是融创的“第二条腿”。

学过生物学的人都知道,有了两条腿之后,已经可以走路了。那么融创的第三条腿,就完全是一个杀招。

通过文旅/产业和并购这两条腿保证利润率、摊薄成本,然后再用竞拍这个“第三条腿”抢占市场和销售流量。孙宏斌就行金庸大师笔下的黄真一样,拿着一幅铁算盘和判官笔就可以杀遍江湖。

2020年,融创文旅板块的收入只有约38.8亿元,但文旅业务相当于一个杠杆,既撬动土地储备,又可以通过资产评估值美化融创的财务报表。

通过文旅勾地、并购和定向拿地方式而来的低价地块,大大拉低了融创土地储备的均价,而这给融创在公开招拍挂市场更多的抢食空间。

比如,通过文旅业务拿地已经占到了融创土储的1/3左右,再加上并购部分,融创有50%以上的土地来自于非公开市场,这部分土地可以作为“压舱石”保证公司利润空间。

假设这部分合计有35%的毛利润,即使公开拿地的项目毛利润只有10%,融创整体的毛利也有20%以上。而很多公司测算到10%的毛利就根本没法拿地,只能眼看着被融创举牌,最后手中无粮,失去市场,或者难以为继。

难怪,孙宏斌曾公开高调表示支持调控,另一面却开始高调拿地;一面公开对业内说, “‘高杠杆’的逻辑肯定是不存在了。”,另一面又打算“靠地产作为核心主业,快速挣钱”,默默地举起大把金钱,狂加筹码。

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孙宏斌融创融创中心无锡