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房地产 作者:资本星球Planet 2021-05-17 15:42
[亿欧导读]

顺丰房托值得申购吗?

房地产

题图来自“公开图片”

作者 | 唐飞

出品 | 资本星球Planet


本周一顺丰房托(02191.HK)已开启招股,最新消息显示,顺丰房托发售价定于4.95元至5元,即为招股区间4.68元至5.16元的上限,集资24至25亿元。顺丰房托每手1000个基金单位,入场费5211.99元,5月11日截止招股,17日挂牌。独家保荐人为星展,联席全球协调人为瑞信及摩根大通。

图片来源:百度

顺丰房托全称为顺丰房地产投资信托基金,其由顺丰控股发起,是地产投资信托基金,主要业务聚焦大中华地区的物流地产。信托基金其实是物流地产证券化的一种手段,在18年,顺丰就发起过“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”,这也算国内首单类永续物流地产储架类REITs。顺丰房托上市后,将有助于顺丰整体市值的提升。

资本星球(ID:zibenxingqiu)整理了顺丰房托总计639页的招股书全文,以下为800字的招股书精华版,后台回复“顺丰房托”可查看招股书原文。

01 关键词:业务单一,利润起伏大

招股书中显示,2018、2019、2020年收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元,对应的净利润为2.98亿港元、1.75亿港元、0.003亿港元,逐年下降。

除了利润起伏较大,顺丰房托2020年的融资成本达到1.18亿港元,较上年同期增长64%,成为掣肘全年利润的另一大因素。


图片来源:招股书

图片来源:招股书

02 关键词:关联借款暴增

从报表中看,顺丰房托的主要负债为应付关联方的款项,在应付款项总额变化不大的情况下,财务成本快速上升,或与关联方的资金成本提升有关。

招股书披露,顺丰房托2019年应付关联方款项为393.6万港元,但是到了2020年九月,应付关联方款项增长到26.9亿港元,相比前年暴增600多倍。


图片来源:招股书

03 关键词:98%收入来源顺丰

招股书显示,于2020年底,顺丰房托的物业合共有33名租户,当期租金收入总额排名前五位的租户,约占总租金收入的80.1%。而其中顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。更为集中的是,顺丰房托全年的利润中,有98.54%来自顺丰控股,可以说,其余的租户几乎不贡献利润。

关连租户比例高,一方面意味着租约稳定性强,但另一方面也意味着严重依赖顺丰控股这一单一客户,基金的业绩潜在的起伏较大。关联交易也存在一定的隐患,诸如关联方的应付款及快速增长的财务成本。

图片来源:招股书

目前,港股房地产REITs概念股包括越秀房产信托、阳光房地产基金等。截止5月17日开盘,港股REITs概念股微涨0.13%。

*本文基于公开资料撰写,仅作为信息交流之用,不构成任何投资建议

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