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房地产
作者:鹿鸣财经
2021-05-19 18:21
[亿欧导读]

综上所述,根据官方消息与各地的严控政策,足以料到,目前学区房的市价大概率是站在了山岗上,如果不是为了孩子急需入学,而是作为资产配置去投资学区房,或将承担利空的风险。

商品房

题图来自“原创图片”

作者 | 惠比寿(房地产高级研究员)

编辑 | 封成

出品 | 鹿鸣财经

本文图片均来源于网络


万万没想到,看娱乐新闻也能吃到地产圈的瓜。

目前,存留在两三代人记忆中的“还珠格格”赵薇再一次卷入金融风波,被冻结数百万股权,她的个人资源及项目都受到一定程度的影响。

其中,由赵薇主演的电视剧《学区房》就被传下架,一方面是因为演员个人原因,另一方面则是该剧的主基调与政策逆行。

光听剧名就知道,好家伙,这是准备在调控的风口浪尖上割肉吃。

要知道“学区房”一词并不是官方定调产生的,而是通过大众不断发酵炒出来的一个概念,且并不是所有带学区的房子都有资格被称为是“学区房”。

要满足“学区房”的条件必须具备以下硬性要求:首先学校必须是热门的重点名校;其次,房子需要在该校施教区内;最后是在满足前两条的前提下,免试入学。

因此,具有资源优势的学区房在家长心里就代表了名校入学通知书,落在炒房客手里就意味着唾手可得的金矿,在开发商眼里则是盈利可观的脱销品,但此刻在官方那里就是搅乱市场的眼中钉、肉中刺。

不久前的4月30日,中央政治局召开会议,明确指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

这是学区房问题首次上升到中央层面,足以见得未来学区房将成为楼市重点调控、严打对象。

01 学区房夸张的多面

当形成过于强烈的意识形态观念,那是非常危险的。

在望子成龙、望女成凤的社会大环境催发下,优质的教学资源与儿女成才划等号,“公民同招”政策下,学区房与优质的教学资源划上了大于等于号。

再加上一条经济暗论:女人和孩子的钱最好赚。

需求暴露弱点,开发商和炒房客借此乘虚而入,夸大的营销观念“学区房就是名校直通车”被深深植入进父母的脑细胞。供不应求的重点名校学区房成为注入楼市的大剂量瘾药,力推房价达到新高度。

我们先看名校云集的上海。上海作为全国少有的“民办强于公办”的城市,按常理来讲,不会流出学区房猛涨的趋势。但事实却是,2020年3月“公民同招”的政策正式落地之后,上海学区房的价格不断刷新历史高度。

接着关注,据2018-2019年全国各省市小学生招生人数增长情况的统计显示,小学入选人数位列第一的北京。

据北京中原地产市场研究部的统计数据,2021年一季度北京二手住宅市场累计网签4.95万套,环比上涨2%,同比上涨163%,创4年来季度新高,房价稳中有升,二手参考均价为6.12万元/平方米。

其中西城区环比上涨40%,涨幅最大,朝阳区楼盘累计成交11795套,成交套数居首位。

单从3月份数据来看,北京二手房成交22172套,环比增长71.9%,全市成交的top3为海淀区,朝阳区及东城区,这些区刚好是名校聚集区。

此外,据数据统计,自去年下半年至今年3月,北京海淀热门学区的房价就处在持续上升状态。以对口中国人民大学附属小学的晨月园为例,其最低售价从去年的500万元,涨到了700万元,涨幅约40%。

学区房市场不规范的乱象下,在交易时,房东坐地加价几十万、半夜谈价签合同等现象也司空见惯。

不仅如此,学区房除了卖价奇贵的标签外,还有卖相奇差这个令人尴尬的特点。

最近大热的电视剧《小舍得》中,在上海处于中产新贵的南俪一家,为了能让女儿有资格读名校,都得把现住的豪华大平层卖掉,才能买得起一间老破小学区房。可现实往往比电视剧更残酷。

大多数普通父母为了下一代能够获得优质教育资源,不输在起跑线上,能选择方式的无非就是两种:一种是把自己家的房子卖掉,再添点钱去学区里买一间狭窄的小房子自住;另一种是为了一个学籍,买只有一居室的老破小,然后再另行租房子住。

以往的商品房是根据所处地段、周边环境及配置等客观因素拉开差价,但现在以上那些外显条件都不重要了,只凭一个入学位就能划开房子的三六九等。

毫不夸张的讲,带名校学位四十平老破小的价值远超郊区四百平小洋房。

我们都知道,衡量一套房子的价值不能看表面是否光亮,而是要判断其隐形的配套资源(医疗、交通、教育、商业等)。但同样都是生活中常用到的资源,为何有教育资源这项附加属性的房子会产生如此夸张的高溢价,拉升市场均值?

一切回归到本质,学区房暴涨下的核心原因是待完善的教育体制和分配不均的教育资源。

未实施“公民同招”政策时,民办学校不受学区概念限制,可以先于公办学校选拔生源,形成优质生源集中的局面。长此以往,家长心中的天秤向民办学校倾斜,激烈的竞争下,民办学校的入学门槛也越来越高。

如若在民办学校的筛选中落榜,那么户口在学区房的孩子还能继续在优秀的公办学校就读。这就是所谓的“冲民校,保公办”。

自2020年推行“公民同招”的择校政策以来,教育行业开始大洗牌。现行的招生模式是公办和民办只能选其一,不再存在两手准备的机会,如果被民办学校刷下,就意味着被调剂,增加了进入普通甚至口碑不佳的学校的风险。

为了保险起见,不少家长选择了直接买学区房报公办学校,需求者开始扎堆涌入,市场热度至此不断上扬。

教育资源的倾斜最终还是带动了房地产市场的失衡。

02 失衡下的负作用力

银保监会主席郭树清曾指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

照目前的形势来看,由于学区房存在巨大的利润空间,不管是开发商还是炒房客都在推动其走向更高点。夸张的学区房市场或成为壮大“灰犀牛”的催化剂。

从国家发展层面上看,学区房形势若持续走高,势必会影响经济内循环。

受去年疫情影响,国内经济形势呈现明显的增速下降,再加上越来越严重的通货膨胀,也许我国经济正在经历一场史无前例的挑战。如此的经济重压下,其实只有一条路可以选,那就是经济内循环,但这一政策对房地产的影响极大。

让人绞尽脑汁也要填补上的高额房价,曾经是中国高速积累和建设的中坚力量。如今,却与经济内循环天生相克。

所以大家肉眼可见的,国家已经开始全面打压房价,官方亲自部署房地产调控,将房地产和金融体统切割。

在中央控房强力下,楼房都有所下跌,可学区房却不降反升,成为资本投机的温床。长期下去,必然会导致楼市日渐混乱,与房地产市场健康平稳发展的需求渐行渐远。

从社会层面上看,学区房市场白热化会产生加重教育资源倾斜、阶级逐渐固化的问题。

抛开那些被开发商冠以虚名的假学区房不谈,真正意义上的学区房很多都是有市无价,当财权更多的精英阶级掌握了学识密码,学区房就会逐步演变成阶级固化的一个工具。

我们国家目前还存在城乡二元的结构,如果把学区房融入这种结构,那么社会的阶层就可以从上到下分为:住在重点名校学区的精英阶层、住在普通一般学区的普通阶层,以及对学区没有能力选择的调剂阶层。

根据三种阶级,教育倾斜程度一眼可见,处于高位阶层的人更容易得到优质教育资源,而且这些资源会代代相传,这就意味着精英阶级将会在代际中不断延续。而没有优质教育资源的其他阶级,想要寻求突破,只会越来越难,“寒门难出贵子”的社会现象将越发明显。

阶级固化后,负作用力强劲,会使社会活力降低,经济和社会发展停滞,随后各种社会问题就会出现。还好,当前我国已经为促进教育公平、解决教育均衡性问题开始有所行动,调控之下必然会遏制学区房带来的阶级固化。

此外,我国多次强调人口结构问题,当前楼市的高价和疯炒的学区房都是抑制生育的要因。并且,随着我国出生率逐年下降,整体教育资源或将出现严重过剩的问题。

在当前中央反复强调“房住不炒”的大背景下,为避免学区房引起房地产市场泡沫加剧,阻碍房地产褪去金融属性,官方的调控拉绳会持续收紧。

03 高调打压学区房乱象

针对供应端的三道红线、集中拍地等收紧政策进行的如火如荼,但维护房地产市场的健康平稳发展只整顿一端是不够的,供需两端都需同时发力。

学区房的高溢价,供需双方都有不可推卸的责任,为避免加剧房地产市场的泡沫,官方落实因城施策,力求从根源上解决问题。

首先是深圳、上海带头出击。深圳市市场监督管理局、市住房和建设局和市教育局联合印发文件,从2021年2月起,三部门在全市范围内开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动。此次联合整治行动聚焦“学位房”违法广告问题,通过采取更加严格的标准、更加严厉的处罚、更加有效的措施,发挥部门联动优势,严厉打击“学位房”等虚假违法广告,形成强有力的震慑。

3月16日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,首次提出“名额分配”制度,重点中学50%-65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。这意味着即使是在普通初中就读的学生,只要成绩在该校名列前茅就有机会进入重点高中。

紧接着,上海还下达了针对供货源的口令。3月19日,上海市房地产经纪行业协会倡议沪上全体房地产中介机构在线上、线下房源发布信息中,不使用“学区房”进行推介、宣传;在业务经营中,不以“学区房”名义,误导购房者。

而北京也不甘落后,针对“学区房”的高温状态,动作频繁。先是4月22日,北京市住房和城乡建设委员会提出,对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷流入楼市等问题,依法从严惩处,规范市场秩序。

随后的4月23日,北京海淀区、西城区、东城区三大主流学区的教育招生考试中心同时发布《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》。从内容看,海淀区的政策最狠,提出“自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。自2022年起,所有用于九年一贯制学校登记入学的住房,九年内只提供一个入学学位(符合国家生育政策的除外)。”

没过几天,言出必行的北京市住建委就在4月30日通报,已查处18家与22号政策逆行的相关违法机构,涉及包括房地产经纪公司、物业管理公司等。

同样属于学区房高热度的广州,在4月13日,广州天河区教育局发布4所热点学校义务教育阶段招生方案,今年4所学校初中部划片招生学校采用电脑派位方式。

重庆则是对供给端砸下了铁锤。3月30日,重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与入学资格挂钩的宣传提示》,明确指出,不得在商品房销售及二手房买卖广告中使用中小学名称,以及使用“名校”、“学位房”、“学府房”、“指标房”等违反义务教育公平原则的相关词语。房企和地产中介机构置业顾问不得明示或暗示购房者购买商品房可以签约入读、划片入读中小学,也不得以书面或口头形式承诺中小学入学资格。严打在售楼盘炒作学区房。

为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为,4月5日,合肥发布“新政八条”,明确“同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位”,避免优质学区房带来的炒房风险。同时,“暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房”。

综上所述,根据官方消息与各地的严控政策,足以料到,目前学区房的市价大概率是站在了山岗上,如果不是为了孩子急需入学,而是作为资产配置去投资学区房,或将承担利空的风险。

不过要注意,在这紧要关头,可能会出现末班车效应,大量要入学的家庭,会抓紧最后窗口期成交。

参考资料:

1.中国新闻网-《重磅!中央点名学区房!》

2.格隆-《炮轰学区房:这次,狼真的来了》

3.熊大说深房-《学区房价格,即将打“骨折”?先别急!》

4.中原视点-《中原地产:一季度北京二手房网签4.95万套 同比涨163%》

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合肥学区购房