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房地产
作者:鹿鸣财经
2021-06-10 17:22
[亿欧导读]

对于执着要离开衰落的家乡,蒙头挤入大都市,追求人生新高度的“空巢”人群而言,依旧得承担住房压力的窒息感。

金融/城市

题图来自“公开图片”

作者 | 惠比寿(房地产高级研究员)

编辑 | 封成

出品 | 鹿鸣财经

本文图片均来源于网络


又是一年毕业季,尚未佩妥剑,转眼便江湖。

待抉择的岔路口此刻站满了年轻人,他们在到底是做各地漂的“空巢青年”,还是回老家过安逸的生活之间两难。

发展缓慢、人才流失较严重的小城镇容不下梦想,经济发达、人才内卷严重的大都市放不下躯壳。有多少人选择回老家后,因为对梦想的不甘心又重返都市。又有多少人选择留在大都市后,却在该成家立业的年纪被高额房价拦断了前进的步伐。

“外面的世界很精彩,外面的世界很无奈。”初听不知曲中意,再听已是曲中人。

以小见大,毕业生的抉择其实是人口流向的一个缩影,反映了当前人口明显向经济发达区域、城市群进⼀步集聚,发展欠佳的城市则不具备足够的人才吸引力。

据第七次人口普查数据,居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%;居住在乡村的人口为50979万人,占36.11%。与2010年相比,城镇人口增加23642万人,乡村人口减少16436万人,城镇人口比重上升14.21个百分点。

再看一组地区数据:东部地区人口占39.93%,中部地区占25.83%,西部地区占27.12%,东北地区占6.98%。与2010年相⽐,东部地区人口所占比重上升2.15个百分点,中部地区下降0.79个百分点,西部地区上升0.22个百分点,东北地区下降1.20个百分点。

东部地区是指北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东  海南10省(市);

中部地区是指山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南6省;

西部地区是指内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆12省(区、市);

东北地区是指辽宁、吉林和黑龙江3省。

通过数据我们可以很直观的看到,随着中国城市化推进,大量人口由农村进⼊城镇,互相挤压生存空间。并且,当城市化进入中后期,人口加剧向收入更高的核心城市和大城市群集聚。

当人口越来越集中,自然会诱发资源不足的风险,而最典型的、最突出的问题就是住房供需关系的失衡。人口的流失与流入,会直接影响土地供给出现过多或不足,进而导致房价涨跌。

东吴证券首席经济学家任泽平就曾指出,长期以来,在“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的小城镇派思路指导下,人口向大都市圈集聚,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配,这是导致一二线高房价、三四线高库存的根源。

或许让那些痛骂核心都市圈高房价,对家乡缓慢发展怒其不争,选择留在外地奋斗的理想者们想不到的是,在“人地错配”的影响下,高房价的推手中也有自己的身影。

01 东三省用脚投票

生活在中部和东部的伙伴们一定有同感,不知道从什么时候起,周围来自东三省的朋友越来越多。(当然西部地区也存在这样的现象,只不过由于经济发展较为缓慢的原因,比例相对偏少。)

我们都知道在建国初期,作为世界三大黑土带之一的东北,是中国土地最肥沃、资源丰富的地区之一,并且还承担着我国重工业基地的使命。依托于当时异常繁荣的经济,还出现了中国近现代史上最伟大的一次人口迁徙—闯关东,自晚清开始,大批河北、山西、山东的移民背井离乡,来到了东北。在那个吃饱很难的年代里,东北是很多人向往的风水宝地。

而当前出现的现象不外乎指向一个事实:曾经让全民“闯关东”的昔日重城,如今倒置,人口正在加速流出。

根据第七次人口普查数据,2020年东北三省总人口9851万人,接近1亿人,规模依然较大,但比十年前减少了1101万人,其中吉林和黑龙江是仅有的两个较第六次人口普查下降超过 10%的省份,降幅分布高达10.54%和15.09%。并且,东北地区老龄化程度较深,65岁及以上人口的比重为16.39%,提高了7.26个百分点,高于全国平均水平。

图源:中银证券

赤裸裸的数据无情地揭露出,逃离东三省比进击北上广更为迫切。逃离原因很简单,东北资源面临枯竭,经济不断下行,无法满足多数人,尤其是年轻人的追求。

三十年河东,三十年河西,东三省之前究竟有多繁荣?举两个很直观的例子。

第一个例子,80年代流行对口援建,而辽宁的援建对象是上海;第二个例子,上世纪东北大学的工资曾是全中国最高。在当时,东北大学教授月薪三百六十元,天津南开大学二百四十元,北大、清华则都是三百元。

时过境迁,谁能想到曾经粮食养全国、工业供全国、人才输全国的东三省,如今遍地是快手上摇花手的精神小伙,以及价格低廉也无人敢投资的商品房。

人口流失带来的负作用力不容小觑,因为产业发展决定人口数量,带动人口流动,且人口是房地产最核心的驱动力量。

就拿黑龙江省鹤岗市,这座房价仅为每平方米2101元的城市来说,曾被誉为“煤城”的它依靠矿业也有过不少辉煌时刻,但随着城市资源的枯竭,逐渐沦为了典型的收缩型城市。

鹤岗市

据鹤岗市的统计公报,2019年,全市实现地区生产总值(GDP)336.4亿元。年末全市户籍总人口98.5万人,其中城镇人口80.2万人。相比2013年,6年来鹤岗总人口减少了9.3万人,下降8.6%。并且,当前鹤岗户籍人口城镇化率已高达81.4%,提升空间不足。

此外,据“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融”的标准分析框架,由于城市资源枯竭,产业发生收缩,导致人口外流程度严重,因此供大于求的土地情况必然会使房地产市场发生萎缩。

根据2019年鹤岗统计公报,2019年鹤岗全市全部有开发经营活动的房地产企业42户,完成投资3.5亿元,比上年下降52%;房屋施工面积80.8万平方米,比上年下降38%;房屋新开工面积6.1万平方米,下降74%;商品房销售面积3.5万平方米,下降70%,商品房销售额1.1亿元,下降66%。

无独有偶,上个月4日,据每日经济新闻报道,同属黑龙江的牡丹江市2020年二手房价格已跌回5年前,今年第一季度更是跌回2007年。自2021年1月开始,《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》的定基数据从2015年变更为2020年,当月牡丹江二手房价便整体跌去4.9%,跌幅全国第一;3月进一步跌至5.1%,依旧稳居全国跌幅之首。

 牡丹江市

一座“煤城”,一座“雪城”,折射出整个东北地区低迷的房地产市场。

房价下跌的情况如果发生在核心都市圈或其他发展势头良好的城市,是利大于弊的,但是如果发生在经济发展本就薄弱的城市,比如东三省,那就是雪上加霜。

无论承认与否,东北地区的产业与人口已经形成恶性循环的闭环,经济将持续下行,老龄化将愈发严重。事业、学业有成的家乡人才大多不会归故里发展,而新一代的青少年也厚积薄发准备冲向有发展希望的城市。

我们不能责怪他们不建设家乡,毕竟谁不想有亲朋好友陪伴在身边,但事与愿违,任何迁徙都是为了更好的生存。

02 人地错配切割出房价断裂层

“没有对比就没有伤害”

与东三省的收缩型城市不同的是,其他正在高速发展的资源型城市,尤其是京津冀城市群、长三角城市群以及粤港澳大湾区中的北京、上海、广州、深圳等代表性城市,这些城市凭借着优质的城市资源推动了产业发展,极大的提升了人口增长量,随着土地的供不应求,房价也相应地水涨船高。

据第七次人口普查数据,长三角,大湾区,京津冀和成渝地区人口在总人口中占比 42%,较 2010 年增长了 2%,大湾区更是凭借向好的经济发展、优质的产业集聚资源等人才吸引力,使人口增速达到了21%,强势领跑城市群。

 

图源:亿翰智库

“人往高处走,水往低处流”,经济发展的中心,势必会成为人口集聚的高地,最典型的案例当属深圳。

据深圳统计局公布的数据,2020年深圳实现地区生产总值27670.24亿元(GDP)27670.24亿元,同比增长3.1%。值得注意的是,这个数据是鹤岗的82倍。

图源:深圳统计局

此外,截止2020年11月1日,深圳市常住人口(含深汕特别合作区,下同)达到1756.01万人,占全省常住人口数的13.93%,与2010年(第六次全国人口普查,下同)的1042.40万人相比,增加713.61万人,增长68.46%,年均增长5.35%。

图源:深圳统计局

根据深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报,2020年深圳全市房屋施工面积9661.44万平方米,比上年上涨21.3%;房屋竣工面积640.88万平方米,上涨12%;商品房销售面积929.16万平方米,上涨12.4%。

 图源:深圳统计局

接着再看房价相关数据,据乐有家研究中心数据统计显示,2020年深圳住宅成交超14万套,创下交易量新纪录。其中一手住宅成交45384套,二手住宅成交95273套,两者同比2019年均上涨20%左右。二手住宅成交均价破6.6万元/㎡,同比上涨10%。

图源:乐有家

据中房网最新数据,2021年4月,深圳一手房交易价格指数为1760.7点,较上月上升0.9点,环比上升0.05%,同比涨幅为5.19%;同月,深圳二手房价格指数为2225.8点,较上月上升8.9点,环比上涨0.40%,同比涨幅15.20%。

图源:中房网

同一片天空下,却有着极端差距的两种房价,直接暴露出“人地错配”的房地产风险。根据全球房地产百年的历史经验可得知,住房制度决定房地产市场,房地产长期平稳健康发展的关键是人地挂钩和金融稳定。

纵观全球房地产市场,由于土地供给不足而导致高房价的案例也并不在少数。比如英国就因为土地私有化,被王室后代垄断了大量土地,致使土地分配严重不均,房价呈直线飙升。据全球房地产数据,1971-2017年,英国名义房价指数上涨888倍,年均涨幅达7%。

而启蒙于英国住房制度的中国香港,因土地市场长期供应不足,同样深陷高房价之困。据2021年3月数据,香港最繁华的市区港岛的平均房价已高达16.5万/平。高房价之下,香港产业空心化、社会阶层固化等弊端显露明显。

图源:网络

需要注意,不是只有高房价会诱发房地产市场的风险,房价过低折射出的问题也会带动社会与经济的负面影响。那些发展欠佳,人口流失严重的城市,恐会进一步陷入恶性循环。

据第七次⼈⼝普查数据,与2010年相比,北方人口萎缩明显,甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省出现人口萎缩,分别减少55.5万、65.7万、79.6万、115.5万、337.9万、646.4万人。如此的人口迁移趋势,背离了中国城镇化战略“控制大城市规模、积极发展中小城市”的发展倾向,也致使房地产市场“一二线高房价,三四线高库存”的局面进一步分化。

据克而瑞数据,发展较缓慢的日照、太原、大连、宝鸡等城市的短期、长期库存都处于双高状态,这一类城市不仅商品房消化周期在12个月以上,土地消化周期也均超过5年,库存风险严峻。

综上所诉,我们可以更加确认维持供需平衡是房地产市场平稳健康发展的核心。

因此,实施人地挂钩,根据人口决定土地供给,是调控房地产市场最直接有效的手段。

03 土地放量今年迎来高峰

土地作为房地产活动的先导性资源,不仅影响着房地产后续开发的成本与利润,也决定着城市住宅供应的充足或紧缺。

为有效遏制一二线城市房价的上扬,促进房地产市场健康平稳的发展,官方适时推出了“两集中”供地新政,加大了土地供应力度,抑制地块出让价格过高,最终达到让房价降下来的目的。

目前,大部分城市公布了首批集中出让公告和年供地计划。据克而瑞数据,从典型城市2021年宅地计划供应量较2020年变化情况来看,除福州、杭州和无锡外,其余城市宅地供应均呈上涨的势头。其中,厦门增幅最显著,高达105%。

而人口流入率一直处于较高水平的北京,在3月16日公布的《北京市2021年度建设用地供应计划》中,表明安排住宅用地供应1060公顷,比去年计划安排量足足增加了60公顷。

图源:克而瑞地产研究

长期以来房价颇高、土地供应紧缺的深圳,也在4月25日公布了《深圳市2021年度建设用地供应计划》,文件中指出2021年全市计划供应建设用地总量达1130公顷,其中居住用地363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

并且,还有多个城市明确表明今年将稳定增加居住用地供应。例如合肥规定了土地供应要保证增加10%,并且不少于9000亩;徐州规定每一次供应不低于1000亩,一年不低于4000亩等。

此外,发展较落后的城市为了遏制人口流失的恶化,缓解房地产市场去库存的压力,纷纷出台了相关的人才引进政策。

近年来,东三省大力实施人才政策,力保人才凝聚不外流。2018年4月,辽宁启动实施重大人才工程“兴辽英才计划”。通过“兴辽英才计划”等政策的培育和支持,2019年辽宁新当选“两院”院士5人;新增9名科技工作者获国家杰出青年科学基金资助,创历年新高。

此外,沈阳还给予了住房补贴支持,对新落户并在沈工作的全日制博士、硕士,在沈首次购买商品住房的,分别给予6万元、3万元购房补贴;原籍非沈阳的全日制高校毕业生首次来沈就业创业,可享受博士800元/月、硕士400元/月,不超过三年的租房补贴。

吉林省则投入1400万元建立6个人才改革试验区和示范区,省市两级在人才引进、流动、激励、评价等方面出台政策文件77份,推出创新举措100余项。启动实施具有吉林特色的“长白山人才工程”,计划培养引进支持1000名左右杰出人才、领军人才和青年拔尖人才,2019年全省新增“两院”院士2人,国家级人才计划入选者58人,引进各类高端人才1400余人。

但是,随着城市抢人大战的白热化,很多处于核心都市圈的城市也对各类人才抛出了十分诱人的橄榄枝,相比于这些资源丰厚的热门城市,北方城市明显心有余而力不足,短期内必定无法引进大批人才,也无法改善原户籍人才的流失。

对于执着要离开衰落的家乡,蒙头挤入大都市,追求人生新高度的“空巢”人群而言,依旧得承担住房压力的窒息感。

毕竟人口流向哪儿,哪儿的房地产就是一片汪洋大海。

参考资料:

任泽平-《房地产周期》

任泽平-《全球房地产》

任泽平-《中国经济展望》

国家统计局-《第七次全国人口普查公报》

深圳统计局-《2020年深圳经济运行情况》

深圳统计局-《深圳市第七次全国人口普查主要数据解读》

乐有家研究中心-《独家首发:2020年深圳楼市年度报告》

探索猫-《为什么东北民国初年异常繁荣|东北百年风云录》

半月谈-《“熟”了就走,重引轻育:破解东北人才“焯水”效应》

克而瑞地产研究-《从供地计划看“两集中”城市2021年供地节奏》

第一财经资讯-《十大房价最低城市:一半在东北 ,鹤岗最“白菜价”》

亿翰智库-《亿起看人口系列研究之一:全国第七次人口普查验证市场四大预期!》

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