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房地产
作者:资本侦探
2021-06-17 10:11
[亿欧导读]

潘总是真的想离场。

soho

题图来自“公开图片”

作者 | 萧拙

出品 | 资本侦探


微博上的潘石屹不怎么发学Python、做饭的日常了。大部分时候,这位地产大佬只是转一转SOHO中国的官方微博。那些充满个人色彩的表达,如今不见踪迹。

潘石屹想低调,但江湖上关于他和SOHO中国的传言却从未远去。

进入6月以来,SOHO中国的股价接连大涨,这是个熟悉的场景。去年3月,SOHO中国股价也曾直线拉升,当时据《路透》报道,黑石集团提出私有化SOHO中国。

时隔一年多,传言又起,但这次潘石屹真的要把SOHO中国卖出去了。

根据SOHO中国6月16日晚间所发公告,黑石集团拟以5港元每股的价格收购Cititrust间接持有的SOHO中国28.56亿股股份,这部分股份约占SOHO中国已发行股本的54.93%。

图源:SOHO中国公告

这其中的关系是:Cititrust以受托人身份全资拥有Capevale Limited (Cayman),后者全资拥有的Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)各持有16.6亿股SOHO中国股份。而潘石屹、张欣及其子女,是Cititrust的信托受益人。

简言之,交易完成后,黑石集团将成为SOHO中国的最大股东,潘石屹夫妇的持股比例将从63.93%降至约9%。

图源:SOHO中国公告

5港元每股,比6月15日停牌时的3.8港元高了32%,但相比去年传闻中的6港元,这个价格是打过折的。

潘总是真的想离场。

潘石屹的清仓之路

卖身黑石,意味着潘石屹从2016年下半年就开始的卖卖卖节奏得以延续,其清仓国内资产动作更进一步。

早在2019年10月,市场上就传出消息称SOHO中国拟售项目总价值为人民币500亿-600亿,包含京沪两地8个商业物业。而且首批交易已展开,接盘方正是黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。而关于潘石屹“加速清空国内资产”的传闻亦是甚嚣尘上。

当时潘石屹的回复是——“千万不要相信谣言,我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了,都是谣言。”

但无论潘石屹怎么“嘴硬”,他从2016年下半年开始清仓的事实已经摆在台面。

2016年7月29日,SOHO中国整售SOHO世纪广场;并在2016年8月17日中期业绩发布会上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。

后来,潘石屹便以84.93亿元转让给给复星的上海外滩8-1地块,以52.3亿元出售的上海SOHO海伦广场和静安广场,以50.08亿元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾经说过,SOHO中国有两个项目永远不能出售:“外滩SOHO是一个,位置太重要了;望京SOHO不能销售,太漂亮了,我很喜欢。”

显然,没什么是不能卖的。

银河SOHO

除了卖楼,SOHO中国旗下的其他资产也进入清仓状态。

2019年9月30日,SOHO中国以7.61亿元的价格出售了九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位。买家是We Park旗下的慧泊停车场投资(广州)公司。

2019年10月,潘石屹一度全力投入的SOHO中国旗下共享办公项目SOHO 3Q也被出售。据了解,SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,已经进入合同审批流程。而就在2018年,潘石屹还曾信誓旦旦表示,SOHO3Q将拆分上市。

共享办公项目SOHO 3Q

有意思的是,潘石屹一边“清仓”国内,一边则加紧布局国外。

2011年开始,潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

长子潘瑞也成立了Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹还注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。而这7家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司,尚未能查询到实际控股人的情况。

SOHO中国的无奈

潘石屹和他的SOHO中国,是中国房地产行业的缩影。

1990年,潘石屹认识了冯仑、王功权等人,并和易小迪、张民耕等在海南成立了万通的前身“农高投”。几人加入海南的炒房大军,贷款豪赌海南楼市,赚得人生第一桶金。

1992年底,去海口市规划局办事的潘石屹,机缘巧合下,用“五斤桔子”换来了“逃顶天机”,成功躲过了不久后海南房地产的泡沫破裂。后来,万通六君子转战北京,再次赚得盆满钵满。

再后来,潘石屹遇见未来的妻子张欣、和万通分家、开始自己的SOHO中国之路。2007年10月8日,SOHO中国在香港联交所成功上市,融资19亿美元,创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

潘石屹张欣夫妇

但自从2012年实现百亿利润的高光时刻之后,SOHO中国营收和利润就一直在节节下滑。

2012年,SOHO中国开始了从“销售”向“自持”的转型,收入来源从卖楼转为收租。但自转型以来,SOHO中国的营收几乎逐年下降,其峰值出现在2010年,当年营收达到182.15亿,至2014年后,SOHO中国营收跌破百亿。

转型失利的SOHO中国,颓势不止。根据财报,2020年,SOHO中国营收约21.92亿元,同比仅增18.65%;毛利约13.9亿元,同比下跌8%;归母净利润约5.35亿元,同比下降59.5%。

大行对于SOHO中国的评级也不高。汇丰曾指出,过去10年,SOHO中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳,假如出售资产计划失败 ,在现有的资产基础下经营上行空间有限,而公司的共享工作空间业务在第三季发展步伐也较慢。

潘石屹曾诉苦,“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地行业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”

时代变了,“五斤桔子”不再能换来逃顶神话,房地产商如今也要过起紧日子。不过,SOHO中国业务的滑铁卢,并未影响到潘石屹的身价。

据2020福布斯中国400富豪榜,张欣、潘石屹家族排名第175位,财富值212.2亿元人民币。根据要约价,潘石屹、张欣夫妇在本次交易完成后,将成功套现约142.8亿港元。

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