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2021-07-30 14:45
[亿欧导读]

天地悠悠,过客匆匆。

城市

题图来自“收费图库”

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作者:大房

“520”左晖去世那天,万科刘肖在朋友圈发了一张合影,配文只有两个字:“心痛”。

 万科以北京区域的身份投资了贝壳找房,在后者上市之后大赚一笔。这笔生意可能是刘肖在掌管北京区域六年时间里最成功的一次投资。

 今年6月,刘肖被调回总部。在六年里不断踩坑之后,终于从北京这个“大坑”里爬出来了。

 天地悠悠,他把北京视作过客,也被视作过客。

01

一位地产圈的大哥说,有一段时间,刘肖每天晚上都会唉声叹气,睡不着觉。

 一叹北京地产圈的水太深,土地市场被国企围猎,对投资收益率有严格要求的万科在北京优质地段根本拿不着地。

 二叹前人毛哥没栽树,后人刘小弟被暴晒。上一任离开时留下一些几乎没有利润的项目,把在地产最严监管区、最严调控时期去库存的任务留给了自己,导致北京区域业绩在后来几年几乎垫底。

三叹雄心无识处,漫漫前路知己疏。

刘肖曾经提出“6+X”,仅在家装领域就要“再造一个北京万科”,但数年之后,万链黄了,创新项目有一大半是没有利润的,用了自己从西方留学回来的背景也只在商业模式上搞定了城市更新这一个业务版块,中间还几经波折。

北京万科第一个出街的城市更新项目是朝阳路上的万科时代中心,名字直接对标纽约曼哈顿,暗示刘肖在西方发达世界接受的国际视野熏陶。

但在第一阶段招商,为了提高周转速度、图省事,直接把大部分空间运营委托给了一家共享办公“中间商”。结果第一阶段招商结束之后,直接被共享办公的寒潮打趴窝了。后来不得不又招了团队,重新做。

做完朝阳路项目,刘肖也得出一个结论:还得自己来。

 于是,曾经和左晖多次“兴致”洽谈,双方团队信心满满的“万链”永远没能走出磨合期。人离职了一波又一波,口号喊了很多。被链家一断血,直接就“不再追求规模”了。“再造一个北京万科”的第一弹就此被宣告社死。

 和链家的这单生意只有一个好处:牵线北京万科入股贝壳,从业务合作亏掉的钱,从财务投资收了回来。

02

 在刘肖之前,区首毛大庆是甩手走的。表面平和亲密,实际上内心并不愉快。

 由于毛大庆决绝离开,没有足够的过渡期“带带”刘肖熟悉北京的顶流圈层,直接导致了刘肖主导北京万科时期和政府关系变淡了——大庆时期可是打得火热的。

 此后,刘肖不断在住宅项目碰壁,后来不得不频繁“补课”。

 2016年12月,北京市国土资源局推出3个100%企业自持租赁地块,其中万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块;万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块。这两地块就是今天的万科翡翠书院——也被北京圈内认为是地产下半场拿错地就只能认倒霉的一个典型案例。

 北京万科在这个项目身上投了170亿元,初期还拉了郁亮来亲自打广告。但现在只能靠租金一点点回收,同时运营也需要持续投资。

 之后,北京万科在土地市场上主要瞄准三个方向:

一是青龙湖、台湖、赵全营这些土地出让量非常大、竞拍竞争不那么激烈的区域;

二是城市更新项目。这些项目虽然卖得不好,但万科可以通过资本界的朋友们解决一点周转压力。

三是集体土地,“和大领导靠不上,就和小领导套近乎”,万科这么大的牌子,又是投资,北京三环外的那些村镇“自留地”都很喜欢。北京万科的长租公寓、养老项目就是这么做起来的——可惜利润特别薄。

03

不能在公开的土地市场上尽情搏杀,在一定程度上养成了北京万科“捡漏”的心理。

 北京万科去环京捡漏。2018年10月,在华夏幸福暴雷之前,北京万科用32.34亿元并购了涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

 这笔买卖表面上是“抄底”——华夏幸福“平价”转手项目补充现金流。但在2020年的万科年报中,一共有16个项目计提跌价准备,其中有三个就来自这些并购项目,跌价货值更是占到了总额41.8亿的47.3%。

 涿州新辰之光这个项目,从华夏幸福手里接过去的楼面价是7421元/平米,2021年的平均销价约9000元/平米。地价售价差只有1600块钱,这还不算开发成本和财务、管理成本。

 所以,在刘肖发愁的有一段时间,几乎全北京万科的员工也都在发愁。因为:他们被制度性安排做了“合伙人”,不得不全员卖房。而且,一些好的项目被人先挑走了,剩下的烂项目没人愿意上。

 在困难面前,一些90后的年轻人被推上舞台。北京万科也是在项目层面最“重用”90后的代表企业之一。

 用年轻人补血是件好事,毕竟现在年轻人和年轻客户的对话更顺畅。但实际上,有些企业纯粹是因为老人流失太厉害,不得不给年轻人画饼,顶他们上去背锅。毕竟,年轻人更好忽悠——万科肯定不是这种企业。

 在刘肖离开北京之前,北京万科还有一个骚操作:在第一次土地集中竞拍中报名了大量地块,甚至独立报名了几宗核心地块,土地出让保证金交了不少,但一块没拿。

对于一向在公开市场低调的万科来说,这很不万科。

 而最近一次华夏幸福在北京出售资产包,接手的是中植系,万科成为低调看客。

 “过客”刘肖走后,接手者是卢冰。卢冰有两个标签:北京公司前元老、天津公司的救火队长。卢冰回京意味深长。

 毛大庆在北京万科时期最得意的作品是长阳半岛,那是开启北京万科大盘时代、综合社区的典型项目。毛大庆甚至把长阳半岛当成模式来总结。

 但是刘肖上任之后,曾经有媒体问:怎么看长阳半岛?

北京万科的人回答:它是孤例,不能复制的项目,能叫“模式”吗?

 未来,不知道过去六年中的北京万科哪些做法又会被拉出来“反思”。

 真就:天地悠悠,过客匆匆。

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