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房地产
作者:巨潮商业评论
2021-09-22 18:01
[亿欧导读]

黄金、白银与终结

房地产

题图来自“公开图片”

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

来源 | 巨潮商业评论(ID:tide-biz)

一种既是意料之中,又是意料之外的危机悄然出现。

金融政策收紧力度空前,限购限价令多管齐下,债券违约不断发酵,全行业销售开始下滑,大型房企陷入流动性危机……整个行业面临着前所未有的压力。

对于这场危机的预警,最早的开始可能出现在2014年。王石在当时表示“房地产黄金时代结束,进入白银时代”;三年前,郁亮带领万科高喊“活下去”,在如今看来这已是准确且清晰的预言。

然而在这三年里,所有警示都被全国范围不断刷新的销售额所淹没。

在过往的“黄金二十年”中,房地产积累了巨大的财富,无数房地产公司融资、圈地、盖楼,上演着从草莽到英雄的财富故事,创造了庞大的行业市值和地产富豪。如今,这些正在成为泛黄的历史注脚。

由于地产行业的特殊性,地产商可以通过债券股票贷款融资,靠“借钱”加杠杆建设出庞大的商业帝国。 

在狂飙突进的时代积累了巨额的债务,危机终于在政策趋紧和行业寒冬期爆发了。在世界金融史上,房地产几乎扮演了所有金融危机的导火索。

如今,这个行业已经走到了不得不改革的十字路口。在中国,房地产从来都不仅是产业问题或经济问题,它更是能牵动亿万家庭的民生问题。从“房住不炒”到“住有所居”,政策意志试图让房地产变成民生工程的“基础设施建设者”。

前所未有的危机之下,无论是商业模式、内在逻辑、融资方式,估值思维乃至地产在中国经济中的地位,都在正经历覆地翻天的变化。

房子 卖不动了

过往三十年,中国购房者对房地产的心里预期是房价持续上涨,这也是房产销售的主要动力。

上半年,在后疫情的促销中,房地产销售数据十分亮眼。然而,来到三季度,房地产销售却急转直下。

克而瑞监测的数据显示,2021年8月,TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元,同比下降20.7%、环比下降10.7%,整体业绩表现不及上半年和历史同期。百强房企中近7成企业单月销售额同比降低,其中26家同比降幅超30%。

从累计业绩表现来看,1-8月百强房企累计销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长29.1%和21.6%,增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。

头部企业是行业风向标,整个地产行业销售也是持续放缓。

国家统计局的数据显示,1-8月份,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%;销售额119047亿元,增长22.8%;住宅销售额增长24.5%。今年以来呈现逐月下滑态势。

“买涨不买跌”,过往三十年,中国购房者对房地产的心里预期是房价持续上涨,这也是房产销售的主要动力。而8月份,新房价格环比下降的城市数量达到20个;二手房价上涨城市数量锐减至27个,这是最近6年多来(除2020年2月疫情特殊原因之外)的最低点。

二手房的成交由买卖双方直接商议,更能反映当下的真实价值,全国楼市房价拐点可能已经出现。

今年6月10日,中国银保监会主席郭树清在第十三届陆家嘴论坛上重磅发声,他指出“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”现在看,这几乎是房价拐点显露的开始。

一系列数据显示,房子不好卖了,房子卖不动了。

8月,行业标杆万科销售额同比降大降36.94%;碧桂园销售额仅452亿,同比下降26%,环比也下滑了17%;融创卖了450.6亿,同比下降29.8%。

孙宏斌在中期业绩会上坦言:“今年下半年的销售压力很大,下半年市场会很惨烈。”

深陷流动性危机的恒大, 6月、7月及8月的合约销售额分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元,连续下降,并预计9销售额持续大幅下滑。

在“三道红线”等融资端政策的高压下,销售回款是房企现金流最关键的蓄水池,如今销售遇阻,房企雪上加霜。

盈利 刀尖上跳舞

作为行业风向标,万科业绩恶化,显示出整个房地产行业的转向。

今年5月,杭州集中土拍后,杭州最大的房地产公司滨江集团在回答投资者提问的时候,董事长戚金兴表示:“要努力做到1%-2%的净利润水平”。

一时间,地产圈炸开了锅。其实,去年底他就公开表示:“滨江集团利润5%已经算高了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字 。”

戚金兴所言非虚,甚至有些自谦。与“恒碧万融”相比,滨江集团去年的净利率为12.41%,排在万科、碧桂园、恒大之前,仅次于融创。

来到今年上半年,几大代表性房企盈利能力均出现较大幅度下滑。其中万科、碧桂园净利率不到10%,恒大净利率连5%都不到。

万科上半年实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;但是,受项目利润率下降影响,归母净利润110.5亿元,同比下降11.7%,其上一次利润下滑还要追溯到2008年。

另一个让人注意的指标是现金流的恶化。上半年万科取得经营净现金流67.8亿元,相比去年同期的226亿元锐减七成。

在严格的金融管控下,房地产公司极力克制资本开支,而万科还在不断拿地,开拓新的项目,而且上半年拿地成本同比大增17%,加重了公司的财务负担。

可以说,万科的半年报十分惨淡。不仅销售额没有引领同行业,盈利能力还在减弱,现金流更是大幅下滑。

行业标杆的境地尚且如此,中小房企处境可想而知。作为行业风向标,万科业绩恶化,显示出整个房地产行业的转向。如祝九胜所言,地产行业的游戏规则正在发生变化,过多的追求规模、速度为导向的思维难以为继。

加杠杆、拼速度、抢规模,这是地产千亿黑马涌现的“不二法门”,新力、福晟、泰禾、蓝光……地产圈掀起“千亿大战”。

然而饮鸩止渴的做法,如今却将这些后起之秀与恒大一起,推向债务深渊。

债务 风险引爆点

“三道红线”相当于限制其融资,抑制其成长,地产狂飙突进的动力源泉彻底瓦解了。

巨额债务是房企暴雷的根源。

房地产本身就是一种高负债经营的行当,而在繁花似锦的年代里,许多房企将杠杆经营演绎到极致。除了一般的债券股票贷款融资外,还动用股权基金、信托、私募、ABS,甚至强制员工跟投。

2020年8月20日,住建部和央行为限制开发商融资,约谈12家房企并出台了房企融资的三道红线(又称“融资新规”),并于2021年1月1日起全行业推行。

“三道红线”即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即便是处于绿档的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。“踩线”数量越多,房地产企业面临的降杠杆压力越大。

房地产的增长模式底层其实是金融逻辑,靠杠杆和负债驱动增长,资本充当着粮草的角色,“三道红线”相当于限制其融资,抑制其成长,地产狂飙突进的动力源泉彻底瓦解了。

这一举措直接颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑,曾经加杠杆狂飙突进的时代戛然而止。

行业出清的过程是残酷且无情的,当潮水褪去,曾经的地产黑马被资本无情抛弃,房地产成为金融机构的“累赘”,地产股被打到破产价。

债务危机引发债券违约,股价阴跌,进而影响房企声誉,导致购房者观望,销售不济造成现金流恶化,加剧债务危机……房企最终跌入无解的负向循环。

写在最后

就在A股市场因中秋休市时,香港股市却上演“中秋劫”。9月20日,港股房地产板块全线崩盘,进而引发金融股大跌。

“三道红线”、土地两集中、限制房贷……一系列重磅政策的祭出,其影响深远且巨大,曾经的地产一哥恒大暴雷,更是成为这场危机的导火索。

香港与内地房企同时开始面对政策的巨大变化,资本也同时选择逃离。

让无数人实现财富自由的地产时代,正面临系统重置级别的变革。而任何一个参与者、曾经的既得利益者,在这场变革中都不可能独善其身。

在中国经济百年未遇之大变局的当口,房地产已失去了过往的光辉。“中国经济支柱”的定位,也到了该让位的时刻。

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