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富力物业卖身,碧桂园在刀尖上起舞

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房地产
作者:银杏财经
2021-09-28 16:11
[文章导读]
地产行业的佼佼者,都在勒紧裤腰带过日子。
午后阳光

题图来自“原创图片”

文 | 贰叁   

编辑 | 白望

来源|银杏财经(ID:yinxingcj)

9月20日,碧桂园以不超过100亿元的代价,收购富力物业全资控股的富良环球100%股权。

几乎同一时刻,李思廉和张力也宣布自掏80亿港元,用来应对富力地产即将到期的债务。

这是继恒大财务危机后又一家陷入泥潭的地产龙头,曾经的“华南五虎,富力为首”显然已经过时。

就在富力物业卖身当天,地产股集体遭受重挫, 年销售额超千亿的新力控股股价出现断崖式的闪崩,一个交易日内盘中暴挫91.85%,市值仅剩17.85亿港元。

绿光、华夏、泰禾、正商、宝能等地产行业的佼佼者,都在勒紧裤腰带过日子。

可以说,2021年地产行业正经历有史以来最严峻的考验, 从三条红线到融资限制政策,失去了支点的地产玩家,再也无法轻松撬起自己的商业宇宙。

1

四年前,在那场万达和融创的世纪交易中,觊觎77家酒店的富力临时横插一脚,李思廉现场坐地杀价,让发布会展板上的名字删删写写。

争吵之际,王健林一个水杯摔下去,内敛又含蓄的李思廉终于露出了得意的神情。

不过后来李思廉也没占到什么便宜,花199亿完成与万达的世纪并购后,富力没能如预期那样一飞冲天,当亏损的酒店业务不断蚕食其它业务利润时,本就紧绷的富力大厦变得岌岌可危。

2019年富力地产上半年权益销售金额约602.2亿,年度目标只实现了37.64%,距离富力给自己定下的1600亿元还相差甚远。

既定目标未完成,还有一大堆债务需要偿还,让富力地产短期内债权融资成本迅速上升,明显超出同行。

到了2020年,富力地产的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、非受限现金短债比分别为130.2%、76.7%、0.4。

根据富力集团最新发布的半年报显示,其总负债高达3318亿元人民币,仅有息负债就达1433亿元人民币,其中一年内到期的有息债已经超过519亿元。

与高筑的债台相反,截至到今年7月,富力上半年的净利润还不到31亿,同期现金及等价物也不足128亿元人民币,根本无力偿还这即将到期的519亿有息债务。

而随着国际机构两次下调评级,资本市场也显然对富力失去了耐心,在卖掉物管业务前不久,富力地产股价一路下跌,总市值短短几天就蒸发了近四成。

2008年那场金融风暴,已经让富力在债务陷阱里掉过一次坑,可如今再怎么自救,都不应该将刀锋落在物管头上。

100%卖掉物业公司,多少有些出人意料,如有业内人士所说,“原本以为富力会先卖掉公司旗下的投资型物业,比如处于一线城市的写字楼或酒店,没想到竟然把物业给卖了。”

在物管业务连续盈利且正处上市的关键节点,卖掉这头现金牛,这说明富力地产当前的财务状况已经很不理想,具体不理想到什么程度,恐怕只有李思廉自己知道。

 这次李思廉和张力自掏腰包给的80亿港元,实际上也只能够缓解富力短期的债务压力。在2022-2023年,它将面临每年近300亿元的有息债务,同时还得想法让三条红线转绿。

而存量货币资金不够偿债、应收款项可供压缩的空间不多、抵质押再融资的资产有限、信用受损、债转股的概率减少、关联方难以大力支持......

这诸多因素每一条,都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

也许,对李思廉来说,经历过08年那场债务危机,如今自救更像是痛苦的轮回,一切的风光和寂寥都带着身不由己。

2

相比富力的窘境,碧桂园的情况要好很多。

曾经的地产五巨头和华南五虎中,只有万科和碧桂园账上还有巨额资金。

面对富力地产接连给出的“跳楼价”,乖孩子万科还呆在那等指示,手握1800亿现金的杨国强则有些按耐不住。

不到一周的时间里,碧桂园先被传出100亿投资万达商管,后又官宣100亿收购富力物业,在风声鹤唳的行业中掀起一波大浪。

创立以来,物业服务一直都是碧桂园产业的半壁江山,在将物管业务分离上市后,碧桂园服务的市值也直线赶超母公司,今年更是越过2000亿大关,成为业内市值最高的企业。

去年年底,碧桂园服务还宣称要在2025年实现上千亿的营收,而要实现这个让同行都感到震惊的宏大目标,并购是最快的方式。

今年3月,碧桂园花了近百亿的资金把蓝光嘉宝服务收购过来,至此合同管理总面积约12.05亿平方米,远超其他上市物管企业。

与蓝光嘉宝并表后,碧桂园服务实现半年营收115.6亿元,同比增长约84.3%,给上千亿营收的目标“开了个好头”。

刚刚官宣不久的收购富力物业案,则是碧桂园今年第二宗百亿物企并购案。

根据公告显示,碧桂园收购富力的金额由两部分组成,第一阶段针对2021年现状部分,收购额不超过70亿;第二阶段针对富力未来0.66亿平方米的在管面积合约,收购额不超过30亿元。

合同约定,富力2021年收入不低于42亿元,归母净利润不低于5亿元,在管面积以及总合约面积不低于预期,如果富力物业未能实现承诺的业绩指标,碧桂园则会根据差额所占比例相应扣减支付金额。

其次,二者还约定富力物业关联方与富良环球之间的非业主增值服务需在2021年度数据基础上保持长期(至少20年)的持续稳定性。

该条款意味着碧桂园至少能在未来20年内,全部获得来自富力方面的在管面积。

此外,双方还签订了竞争禁止条例,确保富力在未来五年内都不得从事物业管理方面的业务。

严苛的交易门槛,让碧桂园在这场百亿并购案中几乎稳赢。

被收购前,富力物业的表现其实并不差。据公开资料显示,截至2020年12月31日,富力物业共管理项目552个,分布在全国102个城市,总在管建筑面积为69.4百万平方米。

其中,住宅物业在管建筑面积为58.1百万平方米,商业物业在管建筑面积为11.2百万平方米,旗下的富良环球2021年上半年综合净资产价值也约有4.28亿元。

广泛的覆盖范围、优秀的物业管理及商业运营能力,都是碧桂园想要稳固行业龙头地位所亟需的财富。

地产行业动荡之下,杨国强正在逆势向上 。

“物业服务是碧桂园的明天”,他早就想让物业引领碧桂园的未来。

在收购富力之前,碧桂园也想乘乱将恒大物业纳入囊中,不过最后双方还是未达成共识。用碧桂园服务CEO李长江说,“未来是不是会跟恒大物业有合作,主动权不在我们手里。”

这颇有些司马昭之心路人皆知的味道。作为地产巨龙在腾飞路上撒下的种子,即将迎来黄金时代的物管行业背负着巨龙的冠军梦。

时隔多年,华南五虎争霸赛的擂主换了又换,雅乐居与合生创展老将下沉,恒大身陷囹圄,富力自身难保,只剩下碧桂园还稳坐擂台。

多年布局、接连大手笔收购,用物业服务反哺碧桂园房产,让地产生态更加健康,本是一条很不错的转型路。

但若巨龙重伤,即使有着全新的羽翼也很难再顺利的腾飞。

硬性监管下,碧桂园现金短债比2.1倍,净负率49.7%,虽然离红线还有一段距离,但从总负债看,碧桂园还有着超过1.5万亿的巨额负债,数据仅次于恒大。

剔除预收款后,其资产负债率已达77%,至今还踩在红线上,这条线也是所有房企最难降下的一条。

未来融资受限,市场回归理性,想要在2023年让指标全线变绿,碧桂园面临的困难不小。

不过杨国强显然并不“忧心”。

即使有着红线压力,碧桂园2021上半年拿地面积仍高达1253万㎡,位居行业第一,比恒大多了整整1000万㎡。

这种冒进源于碧桂园的战略,从业几十年,高周转一直被杨国强视为碧桂园战无不胜的法宝,也是这种模式让它有了“宇宙第一房企”的称号。

而高周转意味着高杠杆,想要将红线变绿,碧桂园必然会加速销售。

但高周转模式在提高销售效率的同时,也会大大压缩建筑周期和建安成本,加上本就被人诟病的质量安全问题,一旦口碑崩塌拿不到预收款,碧桂园的日子也难熬。

刀尖上起舞,怎样才能跳出绝世舞姿,是碧桂园不得不面临的问题。

3

1993年,中国地产史上出现首次崩盘,有人将广东对岸形容成横竖只有三种景象:天涯、海角、烂尾楼。

这场从海南蔓延的黑暗改变了整个地产行业,中国房产调控史也由此起步。

二十多年过去,地产行业再次走到历史的转折点。但与以往不同,这次从企业内部滋生的黑暗应由企业自己去解决。

风雨飘摇的富力只是行业里的一个小缩影。

在现金、净利、以及负债三大要素下,市场的结构被分拆重组,拿地借款这类粗放的发展模式将不复存在,眼前构成的行业格局面临着死亡大清洗。

如何从单一的开发,转向多元发展和精细化运营,是地产商们逃不掉的生死考验。

“活下去”已经成为整个行业的共同命题。

这场寒冬就像《蝙蝠侠:黑暗骑士》里最经典的那一幕,小丑与蝙蝠侠大战数个回合,历尽千辛万苦终于拿到了巨额资产。

分赃现场,堆积如山的现金却被小丑一把点燃,面对黑帮的追问他冷静地解释:

钱不重要,重要的是我们要传递一个信号。

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