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房地产
作者:陈俊一
编辑:顾彦 2021-10-07 12:28
[亿欧导读]

年轻人谁没有一个“大house”梦呢?

商业建筑

题图来自“收费图库”

“小伙子高铁站旁边的房子看不看?旁边还有规划地铁,学校、商场、医院嘛呀都有……”

从北京到天津滨海新区、准备去网红亲海公园看海的我,刚出滨海高铁站,就被一位天津阿姨看上了,难道我骨骼清奇长得很有买房样?

“我跟你讲,这几天北京、山东、河北过来的不少人都去这个楼盘看过了。买不买的没关系,看看了解了解,看房都有红包的,我让销售马上就开车过来接你,看完房少说给你包个50。”

阿姨能说会道,等来车的过程中,天南海北侃起来,还说起自己去香港旅游时,看香港人居住面积紧紧巴巴那个惨,“你说几平米那么小住着有嘛意思”。

说得我有些动心,年轻人谁没有一个“大house”梦呢?

房价高不高,不要看知乎

最终我还是跟着去了楼盘,路上开车的销售师傅和我聊起天来:这次来天津是专门看房的吗,天津房价比北京那可是便宜多了。

中国不同城市房价当然高低不同,整体上中国的房价到底高不高呢?

从房价收入比(房价收入比=城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入)这个指标去看,据诸葛找房数据,2020年全国重点监测的百城房价收入比均值为13.2,其中63个城市房价收入比分布于10-20之间,8个城市分布于20-30甚至30-50区间,也有29个城市分布于0-10区间。房价收入比最高的深圳达到48.1,二线城市天津也达到19.8。

2020年百城房价收入比排行榜

图源:诸葛找房

按照国际上较为通行的标准,房价收入比在6-7之间较为合理来看,目前我们基本在10以上的房价收入比确实有些高,一二线城市尤甚,哪怕县城也不便宜。只有一些收缩型城市如鹤岗,才有便宜到惊人的房子。

据统计,2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。

也就是说,在天津这样的二线城市,一个收入达到平均数的年轻人,得不吃不喝19.8年才能买下约40平方米的半套房子(目前各楼盘最小户型一般都在80多平方米),一对夫妻的收入合起来才可以买一套完整的80多平方米的刚需房。

高房价之下,各个平台上都能见到很多年轻人的吐槽和抱怨。知乎上一个“房价让当代青年有多绝望”的提问下,竟然有超过7500个回答。

实事求是地说,每一年的房价,在当时看来都是高的,但往往几年之后回看,似乎又不算贵了。

中国最近一轮的房价飙升,基本是2015年从一线城市开始、2016年二线城市普遍上涨、2017年带动三四线城市上涨、2018年终于趋向稳定部分地区甚至开始下跌。

在这一轮周期中,很多二线城市新城区的房价从不到1万元翻倍甚至三倍地增长。很多2015年抱怨过当时房价高的人,现在最后悔的事反而是没有在2015年买房,导致“身价”与买了房的同龄人一下子就差了一个段位。

带看的销售说,9月份平均每天新访客户就有80多组,复访客户也有3-4组;国庆这几天数据差不多翻倍,看房的人还是不少的。我确实也能看到客户络绎不绝,样板房前一组客户还没有看完,后一组客户就已经进来。

多去现场看房,一定会比看网上的吐槽有更多直观感受,是一直租房还是咬咬牙买房,应该是充分对比、计算之后的理性选择。那句“房子是租来的,但生活不是”固然想论证租房也可以过得有品质,但年轻人谁不希望成家立业、买房定居呢?

“刚需买房不用看涨跌”?

曾几何时,“刚需买房不用管涨跌”这句话常被用来劝人买房,因为刚需只会买一套唯一自住的住房,不是用来投资的。

这种话如果用于一些小件消费上倒无妨,但在普通人一生中最大的消费——购房上,根本就不适用。不管是否用来投资,耗尽积蓄却比别人买得更贵,都没有任何合理性可言。

如果房价预期未来几年不会上涨,甚至有可能下跌,那么为什么要损失自己的本金与几年的利息,去买一个必然降价的东西?

这句话在以往存在“房价永远涨”预期,没有下跌只存在涨多少的区别时,才适用。而在一个房价相对低迷的时期,持币观望的购房者会越来越多,“刚需买房不用管涨跌”的观点,自然也随之破产。

销售师傅也没有强劝人买房,而是很实在地对我说:“我们这套房子现在的价格和开发商买地时的楼面价都差不多,以后涨不涨且不说,这房价都贴着楼面价了,你想还哪里有空间跌?”

楼盘销售中心展示的滨海新区沙盘

看房的最后一步,自然就是坐下来算算买房到底需要花多少钱。看完样板房,销售就拉着置业顾问给我算了购房成本。

小区高层32层楼,一层两梯四户,分别是中间两个96平方米小三房和边套两个大四房。我选择了楼层较低、价位较低、面积96平方米的一套计算房价,优惠后170多万元,首付款50多万元,25年商贷月供7000多元。但因为是现房,还需要契税2.4万元,维修基金1.7万元,总首付款近60万元。

师傅还透露一个消息,边套的昂贵大户型,全款购房的比例很多,反而只看小三房的年轻人,大都是贷款。

持有住房之后,其他开支也随之而来。销售师傅介绍,96平方米小三房一年物业费需要4000多元,取暖费2000多元,每年合计还得6000多元开销。小区绿化很好,地下室又有游泳池、儿童乐园等设施,也只有物业维护得当才能持续提供较高的小区生活品质。

听完这些介绍,委婉表示要考虑考虑之后,销售师傅又开车把我送出去。因为是在高铁站边随机拉去的客户,师傅估计也知道不可能当场付款下定,况且购房资格也是另外一个问题。

销售师傅是河北沧州人,在北京、天津打拼多年。作为老销售,遇到合适的房子自然也会下手。他说,自己在天津的第一套房子买得很便宜,只要几千块钱一平,现在也涨了不少。但2016年在滨海生态城板块买的房子,现在不涨反跌,总价已经跌去了十来万。

这几年,很多购房者都跌去了一个首付甚至跌去了总价的一半。相比之下,这已经不算多了。

销售师傅也看得豁达,反正自己没有买在最高点,现在滨海这边虽然房价有些低迷,但在他看来,地铁在修、大楼在盖,城市界面一直都在更新。“房住不炒”之下,大家不着急了,等城市慢慢建好,一万多、两万多的价格能够接受的人也越来越多。

房价长期看人口

房价一直是牵动年轻人心绪的东西。

曾经,“房价永远涨”让炒房客赚得盆满钵满,却让很多年轻人失去了对未来靠自己买房的信心。现在,“房住不炒”终于成功控制了房价,租房或者买房的决策逐渐变得理性。

年轻人想在一线城市实现“大house梦”可能还是有些难,但在二三线城市的可能性还是很大。甚至很多早就在二三线城市发展的儿时小伙伴或者毕业就去支援家乡建设的大学同学,都已经实现了大house的梦想。

但不论哪个国家,只要在一线城市,年轻人都会面临房价高、房租贵的难题。

韩国有调查数据显示,首尔99平方米的公寓均价已经从4年前的6.2亿韩元(约合349万元人民币)上升至11.9亿韩元(约合669万元人民币),几乎涨了一倍。2021年以来首尔房价在翻倍基础上又进一步上涨,结果还是供不应求。

一边是富人抢着买,一边是年轻人已经绝望。韩国《国民日报》近期调查显示,超过三成年轻人认为自己一辈子都无法拥有自己的住房,高房价已经影响了年轻人对未来的预期。

德国曾以房价稳定、几十年涨幅低于同期通胀著称,但55%的德国人没有自己的住房,年轻人租房率达80%以上,首都柏林年轻人的租房率更高。

据统计,2010年,柏林二手房中位数交易价格为1550欧元/平方米,2021年4月,2014年及以前建成的二手房中位数价格已经涨到5100欧元/平方米,十年涨超三倍;新房平均售价更是达到7000欧元/平方米。

2003年,前柏林市长Klaus Wowereit曾说“Berlin ist arm, aber sexy”(柏林穷,但是性感)。现在,柏林依然性感,但已经不欢迎穷学生了。

俄罗斯的莫斯科也是全国房价最高的地区。据Best-Novostroy数据,2020年莫斯科住宅均价突破了每平方米34万卢布(约合人民币3.02万元),而整个俄罗斯住宅均价每平方米只有约9万卢布(8000元)。

这些国家或地区都有一个共同特点,就是低生育率。而人口越是减少,这些国家的年轻人越没有其他城市可供选择,只能都挤在唯一的“一线城市”里。

所幸中国在一线城市之外,还有很多二三线城市甚至如曹县等强县城,年轻人还有更多层次的选择。国家也开始改变人口政策,因为人口特别是年轻人,不是负担,而是财富。

据新华网不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。

房价长期看人口,没有足够人口基数的新城区,房价当然也就不会乐观。未来,新城区之间的分化也会更加严重,不同城市的房价也将会冰火两重天。

中国年轻人的大house梦,也许只有积极响应国家的“三胎”政策,才更可能实现。这是一个反常识的结论,但已有很多学者对此有详细论述。韩国的案例也侧面证明,年轻人越少,首尔房价却越高,年轻人只能住更小的房子。

写在最后

拉去看完房之后,我又去看了看海。

阿姨说的50元红包当然是没有的,但住房面积太小“有嘛意思”的话依然回荡在我耳边。

对于很多在一线城市工作、挤在小房间里的年轻人来说,何时能在新一线城市抑或更多新区实现大house梦呢?

注:本文不构成任何买房投资建议。


本文来源于亿欧,原创文章,作者:陈俊一。
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