分享到微信
房地产
作者:财经新知
2021-10-15 12:23
[亿欧导读]

各城土地接连流拍、终止出让之后,楼市的底在哪里?

出租房

题图来自“原创图片”

文  |  端木清树

编辑  |  月见

来源|财经新知(ID:caijingxinzhi)

终于,房企要躺平了。

继广州、上海、合肥、成都、苏州、天津……在土地拍卖中出现大量流拍和中止之后,杭州也上演了同样的戏码:

10月11日晚上,杭州发布了17宗地块的终止出让公告——原本有31宗地要拍卖的,但临时决定撤下来17宗。

为啥要撤?

因为其中10宗已经在9月流拍过一次了,另外7宗截至拍卖前一天还没一家房企报名。

明摆着挂不住了,干脆找个台阶下。

而剩下正常拍卖的14宗,虽然卖出去了,但大部分都是国企托底、底价成交:激进的闽系身影消失了、前几年冒头的黑马也不见踪影,只剩中海、华润、西湖城投、杭州地铁等国企在一片祥和的气氛中举起了牌。

01 今年拿地面积大降32%

9月27日,广州挂牌48宗地块仅有23块成交;9月28日深圳集中拍地,参拍的企业数量明显减少,1宗流拍;10月8日上海7宗地块临时终止出让;10月11日,北京二轮土拍六成地块无人报名;10月12日轮到了杭州。

对了,明天郑州也要集中拍地了。在目前郑州行情接近冰冻的情况下,不知还有多少房企有勇气拿地?

根据中指研究院的数据,截至10月12日的第二批集中土拍中,15个重点城市共撤拍121宗地块,流拍65宗,合计186宗。

这是极其罕见的。

9月份总共卖出多少地?全国300城总共成交14647.49万平米(按规划建筑面积算),同比下降了32.31%。其中住宅用地共成交6996.63万平,同比下降35.76%。

9 月百城土地分线成交建面(万平方米)

来源:WIND,光大证券研究所

其中最冷的要属三四线城市,9月成交建面同比大降73.9%。

自然地,土地出让金也随之下降:今年1月至9月全国土地出让金同比下降8%,其中9月降幅达到15%。

02 逻辑被打破

“征地——出让”是城市建设的核心逻辑,不出让就难以发展。

“拿地——盖房”是房企生存的核心逻辑,不拿地就无法运转。

“打工——买房”是人民群众的核心逻辑,不买房就难言幸福。

“吸储——放贷”是金融机构的核心逻辑,不放贷其它部门就融不到资,自己也没业绩。

房企为什么不拿地了,无非是这几个逻辑被暂时性地打破。

这一轮寒潮来得猛烈而突然。就在上半年楼市还出现了小阳春,一些热点城市还火得不要不要的,比如合肥、广州、佛山、宁波、嘉兴、西安都是上半年的“明星”城市。

从7、8月份开始,行情骤冷,到了9月百强房企的权益销售金额同比大降36.28%。

从国庆黄金周的表现看,10月的情况也不乐观。10月1日-7日,重点监测的城市新建商品住宅成交面积比去年同期下降33%——其中表现最差的是二三四线,降幅超过四成,一线城市倒是和去年基本持平。

打工人的购买力不足,这使“打工——买房”的逻辑被打破。

而知名房企的相继暴雷,则是金融逻辑被打破的结果。

前有人尽皆知的恒大,后有花样年和新力。据克而瑞统计,今年违约债券的数量及金额都远超去年同期,截至9月,房企累计违约债券数量达到39个、金额达到467.5亿元,相比2020年增长了159%。

关于金融逻辑,或许下面这张图能说明一些问题:

数据来源:中国人民银行,制图:财经新知

这是中国近期广义货币M2的增长率曲线。M2反映了整个社会的货币供应情况,可以看到,从去年4月到今年2月是M2增长比较高的区间,这段时间也正好对应着股市和楼市的牛市行情。随着4月货币量的下滑,楼市也应声进入调整期。

针对房企的开发贷限制,对M2的下滑功不可没:

今年二季度末房地产开发贷余额同比增速只有2.8%,个人住房贷款余额同比增速为13.0%,二者均创近10年来的新低。

可见,资产价格的表现和货币环境如此息息相关。

03 政策底出现

直到“拿地——盖房”的逻辑被打破,形势才发生了一点微妙的逆转,因为它直接导致“征地——出让”的逻辑也被打破。

土地出让金下降,那影响自然是相当大的。

平均来说,地方政府将近一半的收入都是来自于卖地——从本质上看,卖地实际上是大家一块兑钱搞建设。城市建设、地方债的偿还都需要钱,卖地不能卡壳。

所以,政策底出现了:

9月29日央行、银保监会首提“维护房地产市场平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”;10月9日哈尔滨出台救市新政;近期广州、佛山等地部分银行下调房贷利率(这是近一年来不曾有过的现象)……以及明天(10月15日)会召集一些房企进京参加座谈会,了解一下他们的困难。

第一财经是这样报道的:消息人士表示,“摸摸底,听听房企意见,参会人员级别较高,预计将具有风向标意义”。

至此,楼市的这一轮“政策底”基本明确,市场底可能就在不远的前方——通常会在政策底之后几个月至半年出现。

总体上看,房地产这一波剧烈的去杠杆过程进入尾声,楼市最困难时期正在过去。

但也不要幻想2015年那样的大转折,因为——

04 全球货币环境仍在收紧过程中

当前正在蔓延全球的能源危机,实际上仍然是上一轮大放水导致的虚火乱窜。所以目前各国央行根本没有继续放水的时间窗口。

相反,紧缩预期越来越浓烈。

昨天夜里美国刚刚发布了9月的会议纪要:美联储官员们普遍认为,在通胀担忧升温的背景下,应该从11月中旬或12月中旬开始缩减疫情期间的货币刺激措施。

鲍威尔说,这个过程可能最早在11月开始,到2022年年中左右结束。

对于美联储的说辞,很多人不以为然,认为是“吓唬人”。但是回望历史,他们对外放的风基本都兑现了。

欧洲央行一直被认为是除日本央行以外最鸽派的,但最近在通用的压力之下,也不得不开始收紧。最激进的英国预计会在今年4季度结束量宽,明年2季度开始加息。

一些新兴市场国家甚至不得不提前加息应对——例如俄罗斯、巴西、印度、智利等国家今年已经多次加息。在这种环境下,中国能保持独立的货币政策已实属不易,反向操作暂时不会展开。

我在8月5日发文《你还沉浸在通胀的幻象里,国家已经开始排雷了》,写了几点对未来的判断:

暴雷的企业明显增多,债务过高的企业很危险。

美债利率重回上行,美元指数大概率走高。

股市难有大行情。

楼市将经历几年的寒风刺骨。

今天仍然维持这个判断。明年楼市可能会出现市场底,但并不意味着大反转,更现实的可能是小幅震荡。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

房企楼市