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火速逃离地产圈,绿地换马甲求生?

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房地产
作者:深眸财经
2021-12-08 15:08
[文章导读]
当下,绿地转型大基建后,大基建将替代地产成为其提升营收规模的主要利器,但利润薄弱的大基建业务又能支撑公司走多远呢?我们此处先打个问号,日久见实情。
城市大片绿地

题图来自“原创图片”

文|许书语

来源|深眸财经(ID:chutou0325)

恒大风波还未平息,宣布转行大基建还不到一个月的绿地,最近也再次发布公告“卖楼纾困”。

据11月30日公告称,将以30亿元转让上海地产星弘房地产开发有限公司60%股权,受让方为公司的第二、第三大股东上海地产(集团)有限公司以及股东上海城投(集团)有限公司的全资子公司上海城投资产管理(集团)有限公司。

万亿债务当头的绿地,日子其实过得很艰难,此次选择在2021年最后一个月卖楼,也是了获得资金充盈现金流,缓解糟糕的财务状况。

在这之前,绿地已经做出了逃离地产行业的选择,试图躲避这场房企集中暴雷的大震荡。

11月13日,绿地控股(600606.SH)公告,鉴于公司基建产业的收入占比已超,按照上市公司相关规定及分类结果,公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

图源:绿地官方

曾经力超万达,碾压各大房企的地产一哥就这样离场,不知该叹是幸运还是不幸呢?与其说这是绿地转换赛道,倒不如说是自“求生通道”。

自救神操作:三十六计,走为上计

目前行业基本面下行压力空前,房企资金困境程度历史罕见,可预见的是后续也将对经济及产业链造成较大拖累,各大中小房企必然会重新洗牌,面临竞争格局重塑。

就在此关头,绿地一马当先的着手“去地产化”,从房地产企业变身建筑企业,从甲方变成乙方,此举耐人寻味。

公司官方公布的变更理由为:鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%,因此按照相关规定进行变更。

据公告中披露的基建产业数据显示,2020年度,公司经审计的营业总收入为4561亿元,其中基建产业营业收入为2334亿元,占比51.19%;2021年上半年度,公司营业总收入为2829亿元,其中基建产业营业收入为1574亿元,占比55.65%。

通过数据展示,这次的转型怎么看都是理所应当且合乎常理的。不过,绿地的基建业务它不赚钱啊!

要知道,绿地近几年的发展势头低落,利润持续下行,风险显著。据财报数据显示,2021年前三季度,绿地归母净利润111.65亿元,同比下降7.28%;扣非净利润107.4亿元,同比下降10.56%。

其中2021年第三季度归母净利润29.31亿元,同比下降27.12%;单季度扣非净利润29.53亿元,同比下降26.94%;负债率87.7%,投资收益1.98亿元,财务费用36.61亿元,毛利率11.54%。

图源:绿地财报

绿地逐年递减的利润实际上跟重扎基建有着很大的关系,通过上述数据可知,基建板块已成为绿地的顶梁业务,但众所周知,基建和产业化培育的周期非常长,典型的特点就是资金投入很大,利润空间微薄。

据数据显示,2021年上半年,绿地控股房地产业务的毛利率23.19%,基建业务毛利率仅有5.06%。而2018、2019、2020年,其房地产业务的毛利率分别为27.01%、27.58%、26.39%,同期的基建业务毛利率则仅3.72%、4.31%、4.56%,远远低于房地产板块。

既然基建业务不赚钱,绿地为何还要一腔孤勇的转型呢?

答案很明显,为了活下去。过往在行业快速增长的背景下,成长性掩盖了所有缺点,高负债的房企ROE和股价表现反而更好,然而在贷款集中度管理制度和三线四档的管理下,这些企业的风险逐渐暴露,随着行业出清加速,绿地自然也立在了悬崖边上。

如今换个马甲退出地产圈,公司之后大概率将不再受监管层对房企的政策管控,融资环境也会相对放松,这样绿地的杠杆问题就不再是燃眉之急,虽然被讽为“逃兵”,但最起码在爆雷前活下来了。

“三十六计,走为上计”,古今中外一直适用。

不过,这样一家曾站上金字塔塔尖的老牌企业就这样黯然退场,难免令人唏嘘,绿地如今枯鱼涸辙的局面究竟是如何造成的?

多元化打碎绿地王冠

让我们追根溯源,回到绿地集团诞生的1992年。

那一年的还是由上海市农委和建委出资创立的上海绿地总公司,时任上海农委会住建办副主任张玉良辞职后挑头建设,专攻市政绿化与房地产开发,为100%国资控股。

在政府单位工作过的张玉良深谙政策风向,在他的带领下,绿城玩出了一套“以房养绿、以绿养房”的模式:将部分房地产资金,无偿投入城市公共绿化,绿化反过来带动地产增值,同时能获得政府政策支持。

这种靠投资城市公共资源套取地产溢价的高阶玩法,当时让绿地赚得盆满钵满。

到了1997年,绿地集团开始股份制改造,以张玉良为代表的上海绿地(集团)有限公司职工持股会斥资3020.43万元获得绿地18.88%的股份。

在上海市国资委的主导下,绿地集团在2013年引入战略投资者,开始进行首次混合所有制改革,探索国企产权多元化。深圳市平安创新资本投资有限公司、上海鼎晖嘉熙股权投资合伙企业(有限合伙)等多家投资机构进入股东行列。

之后,为解决职工持股会不得在拟上市主体持股的法律障碍,公司通过设立一系列有限合伙企业解决了这个问题,2014年,职工持股会股权转让给了上海格林兰投资管理有限公司,张玉良为格林兰大股东,持股30.28%。

自此,绿地集团正式形成国有资本、社会资本、员工持股“金三角”的股权结构。2015年,完成第一次混改的绿地借壳金丰控股登陆A股,绿地集团成为上海国企混合所有制改革的“标杆”。

图源:百度搜图

据天眼查显示,绿地集团股权结构中,以张玉良管理层为首的员工持股方代表——上海格林兰持股比例为29.13%,代表上海国资委的上海地产与上海城投合计持股46.37%,剩余社会资本合计持有24.5%股份。上述股东中没有任何一个股东能够单独对公司形成控制关系,公司无控股股东。

去年7月,绿地控股开启了新一轮混改,其第二和第三大股东拟通过公开征集受让方的方式,受让不超过绿地总股本17.5%的股份,二位国有股东分别为上海地产和上海城投。这部分股权被转让后,绿地依然没有失去国有企业的属性。

一直以来,绿地头顶国企的光环,而实际上,当前的绿地集团已经不是完全意义上的国有企业,作为混合所有制改革的样板,国资在这里只是一个财务投资者,公司的实际经营权掌握在以张玉良为首的管理层手中。在绿地集团的年报中,亦鲜明披露公司没有实际控制人。

没有实控人,其实间接性的导致了绿地发展败落。没有实控人,所以企业发展战略路线不稳,盲目的多元化加重了财务压力。

绿地集团发展的巅峰节点是在2014年,其以2408亿元的销售额赶超万科,摘得房地产企业销售桂冠,为上市夯实了基底,那一年是真的风光无限。

而后,2015年成功上市的绿地集团进行了战略调整,确立了一主三大战略,即以房地产开发为主业,同时成立大基建、大金融、大消费三大板块,地产业务从规模导向转为盈利导向。

张玉良希望通过板块之间的协同效应,产生“1+3大于4”的效果。比如,在大基建领域,通过“地铁+物业”综合开发模式,推动地铁项目大规模落地的同时综合开发地铁沿线物业产业。布局TOD不仅能够使绿地集团以较低的价格、更容易的方式获得土地,而且可以盘活集团自有的商业资源,提高商办类物业租售率。

本以为这次的战略会复刻以房养绿、以绿养房的成功,但万万没想到,这次的调整直接导致集团遭遇业绩下挫,不仅没有产生1+3大于4的效果,反而一把将企业拽下神坛,财务状况一言难尽。

据2015年报显示,绿地集团全年实现经营收入2073亿元,同比下降21%。据克尔瑞数据显示,2015年绿地集团房地产销售额为2015.1亿元,排名降落至第三。也是从这年开始,绿地财务开始持续滑落,与行业头部房企的业绩差距越拉越大。

多元化发展的背后,不仅使绿地集团房地产的规模有所下降,另一方面多元化业务增收不增利的情况,也拉低了绿地集团整体的利润水平。

据2019年财报数据,绿地各行业分部之间抵消掉的收入和利润分别为377.78亿元和174.62亿元,但地产分部产生了334亿元的营业利润,集团整体的营业利润却只有不到317亿元。而销售毛利率方面,地产板块销售毛利率为17%,加入多元化业务之后的整体销售毛利率却只有7%。

图源:绿地财报

到了今年,据财报数据显示,今年上半年,绿地实现营业收入2829.26亿元,同比增长34.74%;但在利润表现上,归属于上市公司股东的净利润为82.33亿元,同比微增2.67%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为78.02亿元,同比下降2.06%。

对比来看,绿地控股Q1的营业收入、净利润、扣非净利润的同比增长率分别为66.58%、7.36%、9.06%。显而易见,绿地控股半年度的增长速度较Q1大幅下滑,其中扣非净利润增长率由正转负。绿地财务困境进一步加剧。

至于仅占总营收45%的地产开发业务,在楼市寒冬的背景下,也没能帮助公司提振多少利润,反而还受连累被拖垮,成为公司任劳任怨的输血“奶妈”。

地产撑不起绿地野心 

之前,同样都是头部房企,碧桂园、恒大、万科等企业的地产营收基本可以占总收入比达95%以上,而我们的绿地地产业务连一半的比重都没有。

可见,地产业务在绿地有多失宠,甚至还要被吸血“虐待”。

众所周知,绿地的地产板块与其他多元化板块的协同效应并不强,甚至由于绿地另一大主业基建业务需要通过大额资金的周转来撬动,因此,项目各板块业务之间也存在较大规模的资产债务关系,地产板块承担着向其多元化业务“供血”的重任。

重任之下,承压就大,为了有更多的输血资本,绿地在地产板块开始激烈扩张,致使各业务板块负债率都居高不下。绿地地产板块的资产与负债规模在2019年就分别达到了1.95万亿和1.75万亿,远高于并表之后集团整体的1.14万亿和1.01万亿。

直到今年上半年,绿地的总资产为1.4万亿元人民币,但总负债高达1.23万亿元人民币。

据国盛证券统计数据,从偿债能力方面看,2021年上半年TOP40房企剔除预收账款后的资产负债率均值为72.4%,最高的是绿地控股,达88.2%;从运营能力来看,2021年上半年TOP40房企调整总资产周转率均值为57.2%,绿地控股该项吊车尾,仅达23.9%。

综合来看,绿地在房地产行业的续航能力已经很薄弱了。目前资本市场已经对绿地不抱信心,开始看衰。

今年10月,绿地控股2022年6月到期美元债跌幅创下纪录,公司6.75%债券每1美元跌5美分,造成该债券自2019年6月发行以来的最大单日跌幅。

当下,绿地转型大基建后,大基建将替代地产成为其提升营收规模的主要利器,但利润薄弱的大基建业务又能支撑公司走多远呢?我们此处先打个问号,日久见实情。

祝君好运。

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绿地集团房企绿地控股张玉良