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地产不振物业“补血”,龙头房企再现资产腾挪术?

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房产建筑
作者:潮汐商业评论
2022-01-20 15:12
作为一块优质的、有潜力的资产,物业板块成了卖钱的理想标的,也成为地产们最先“断舍离”的那一个。

文|Elle

编辑|Ray

来源|潮汐商业评论(ID: daily-case)

进入2022年,地产行业的“流动性危机”继续蔓延。在危机之时,物业板块往往是最先被拆卸的那一个,这样的魔咒,连三线全绿的三好学生“世贸集团”也未能幸免。

1月11日,世茂集团发布公告称,公司并未就出售上海世茂国际广场订立初步协议。公司正与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论,在合适条件下会考虑出售部分资产以降低本集团的负债。

而在去年12月,世贸集团的子公司世贸股份也发布公告称,将旗下的物业管理业务全部出售给世茂服务。

物业业务,成为了地产公司“救火”的一场及时雨。

01 “地主”家没余粮了

根据12月世茂股份发布的公告显示,此次标的包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债。上述公司物业管理业务在管面积约465万平方米,未来预计交付面积约614万平方米,亦纳入本次交易范围。

而本次交易转让价格达到16.54亿元,虽然资金的体量并不算大,但对于陷入债务危机的世茂股份来说,也算是雪中送炭了。

值得注意的是,此次转让虽然是将物业板块全部出售,但世茂股份并没有把生意交给外人。本次交易的受让方正是世茂集团的另一家子公司——世茂服务。

据了解,世茂服务原本名叫“世茂物业”,是世茂集团下名副其实的物业板块,2019年时,公司才升级改名为“世茂服务”,后来为了赴港上市,又拓展了社区教育、不动产托管、社区健康等服务。

去年10月,世茂服务正式赴港上市,开盘市值为372亿港币,仅次于碧桂园服务和雅生活。

但尽管是这样,如此左手倒右手,腾挪资产的操作最后还是引来了监管的问询。监管除了对价公允性、估值之外,还质问该交易是否涉及通过转移优质资产向关联方输送利益,损害中小股东合法权益等行为。

对此,世茂股份在公告中解释称,本次交易中,交易标的作价为16.35亿元,其2020年模拟合并净利润为9124.41万元,静态PE为18.12倍,与市场中同类交易的估值相比,交易作价客观、公允,充分反映了标的资产的市场价值。本次交易并不涉及通过转移优质资产向关联方输送利益,不存在损害上市公司利益和中小股东合法权益的情形。

对于世茂来说,这个时间点卖掉物业资产,毋庸置疑是需要回血。

据了解,1月6日,中诚信托称世茂集团旗下公司未能按时向自己支付3.02亿元到期债务。

世茂建设在1月7日的公告中证实,在中诚信托2021年12月27日催告后,3.02亿元债务已偿还1.47亿元,尚余1.55亿元未偿还。另有4.9亿元债务应于3月偿还,目前需偿还的总金额为6.45亿元。

但世茂建设否认违约,指出公司尚未有公开市场的债务违约,中诚信托事件不会触发公开市场债务的加速清偿。

而另一边的数据显示,世茂集团去年全年销售额为2699亿元,目标完成率为82%,同样没有完成销售目标。

02 物业是块砖,哪里需要哪里搬

实际上,地产商们一遇到危机就卖物业这件事上已经不是什么新鲜事了。

去年2月,碧桂园服务和蓝光嘉宝服务双双宣布,前者拟收购后者约64.62%的股份,对应交易总价暂估值约48.47亿元。之后,蓝光嘉宝被彻底抹去了“蓝光”字眼,更名为“嘉宝生活服务”。

不仅仅是像蓝光这样的“腰部”地产,头部房企恒大去年在遭遇危机时,也选择出售恒大物业。

作为行业里的香饽饽,在恒大物业摆上货架之时,就有传闻称万科、碧桂园都想接盘,而合生创展更是出资200亿港元,拟购买恒大物业50.1%的股份。在合作中断时,两者还上演了“卖家不卖,买家强买”的戏码。

而实际上,恒大物业的业绩也确实比较出色,2021年上半年,公司营收78.73亿元,同比增长68.3%;归属股东净利润19.35亿元,同比增长68.6%。

那么,此次世茂出售的物业管理公司资质又如何呢?

资料显示,本次所转让的世茂物业管理有限公司,注册资本约8000万元。截至2021年6月30日,公司录得营业收入约1.24亿元,净利润约2317.39万元;拥有资产总额约7.82亿元,资产净额约9329.07万元。

而本次受让方世茂服务在2020年收入为人民币50.26亿元,同比增长101.9%。经营利润为人民币8.97亿元,同比增长72.1%。其中,世茂服务旗下的物业管理服务收入为27.12亿元,同比增长116.2%。可见,不管是自身的业绩还是旗下的物业服务,世茂服务的表现都算不错。

在一众物业公司的排名上,世茂服务也一直稳居前20强。

图/网络

因此,对于世茂股份中即将“出嫁”的物业板块来说,世茂服务似乎是一个更优质的选择。

03 隐藏的蓝海市场

实际上,物业行业是注重精细化运营的行业,能为企业带来长期资本,曾被称为“被忽略的蓝海市场”。

近几年,随着房地产行业的快速发展,房企分拆物业公司上市已成为一种行业趋势。物业板块分拆上市后,其轻资产、低负债、现金流充裕的特点,也可以为房企们拓宽融资渠道,而物业管理公司独立上市,也能获得更好的发展。

2019年开始,房企物业上市迎来“井喷”势头。这一年,共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,数量等于此前五年主板物业股的总和。

而截至2022年1月,已有59家物业服务企业登陆资本市场,其中港股55家,A股4家。而前十大房企,除万科外,基本都已集结在资本市场。

从2020年物业公司公布的收入排行看,碧桂园服务以156亿元位居上市物业公司首位,恒大物业则以105.09亿元的收入位居第二,绿城服务2020年收入为101.056亿元,雅生活服务以100.261亿元位居第四。前四家公司收入均突破百亿元。

而在疫情期间,居民对社区管理及物业服务的需求提升,进一步提升了物业服务的市场存在感,疫情过后,购房者买房也更加注重物业公司的服务水平。在消费升级的趋势下,物业服务领域未来的增长潜力还很大。

但摆在现实面前的,是地产公司们的自顾不暇。在危机之下,从地产主干上生长出来的“枝杈”们,即使不会成为“弃子”,也会难免受到风险的波及。

因此,作为一块优质的、有潜力的资产,物业板块成了卖钱的理想标的,也成为地产商们最先“断舍离”的那一个。

但从另一角度来审视,这在一定程度上也推动了物业领域的整合进程,以及估值回归理性。毕竟对于这些公司来说,自身能够生存下去,才是重中之重。

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