1979-2019:“中外合资”浪潮下的上海零售丨外商投资研究

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赢商网
张鹏飞/和贺文/陈澄/宋莉娜/叶苗苗
2019-10-12 · 10:00
[ 亿欧导读 ] 上海,这座消费文化浓厚、制造精神深刻的城市,在中国商业发展史上,一直有着举足轻重的地位。
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不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1979-2019年这70年间,跨国零售企业在华的发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•上海》系列文章中的五篇文章,共计12000字左右,预计阅读时间25分钟。

本文来自:赢商网,作者为赢商网上海站张鹏飞,贺文,陈澄,宋莉娜,叶苗苗,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


编者按:2019年,正值建国70周年历史节点,赢商网全国19城大联动,特别推出《70年城市商业变迁史》大型专题策划,回溯过往70年城市与商业发展脉络,以史为鉴,探路商业与城市结合的更多可能性,最终将汇集成册。

上海,这座消费文化浓厚、制造精神深刻的城市,在中国商业发展史上,一直有着举足轻重的地位。

1979-1990,改革开放赋予上海商业“新活力”

南京路步行街作为上海商业的缩影,也见证了历史的变迁。

1978年改革开放,至90年代社会进入转型期间,社会经济也从计划经济逐渐走向市场经济。上海作为中国第一大城市,是中国改革开放的前沿阵地,自然成为中国社会转型的排头兵

改革春风刮向上海

解放后三十多年,经历文革的上海商业非但没有发展,实际上反而萎缩了。1980年市区仅存商业1万5千个;商店用房的面积比1960年减少了5万平方米;商业服务人员下降到30万人,减少四分之一。

由于商业服务网点稀少、个体经济尚未发展起来,导致市场供应缺口过大。到了节假日,南京路上四大公司(市百一店、市百十店、时装公司、食品一店)顾客摩肩接踵,川流不息,这是当时上海商业的一个缩影。

在这样的商业大环境下,1978年的改革开放赋予上海新的发展战略——由“重生产、轻生活”的工业城市转变为以经济发展为主的“消费城市”。这一期间,上海商业逐渐回归正轨。

1984年初,上海提出重点规划发展“四街一场”(南京东、西路,淮海中路,西藏中路,四川北路,豫园商场)和15个区级商业中心。特别是徐家汇商业中心的成功,为上海西南通衢的商业集聚开辟了一条区级商业中心建设的新路。为满足人民需要和繁华都市夜景,1984年5月,南京东路商店全部恢复了夜市,一时“十点打烊”成了南京东路商业服务消费者的标志,也走在了全国的前列。至1987年,市级商业中心南京东、西路、淮海路、西藏中路、四川北路等五条主要马路共有773家商店开设了灯光夜市,营业时间均延长到晚上九点,改变了三十多年来晚上7、8点商店打烊,马路一片漆黑的状况。

80年代中叶,上海的改造和振兴由此开始实质性的启动。在对外开放方面,上海深化外贸体制改革,明确外贸公司和生产企业的责权利。于内,上海计划经济达也到巅峰——GDP(当时称为国民生产总值)占全国11%,全国第一;上海财政收入占全国总收入的六分之一,也是全国第一。虽说“住房难”、“交通难”是当时的天字第一号“老大难”,但上海居民实际年均消费净增量却达到了80年代的最高峰。

有数据显示,第一百货从80年代中叶到20世纪末,连续14年蝉联“全国百货商店销售冠军”,其更是于1986商场销售总额便突破5亿元,利润3840万元,人均利润1.45万元,创下当时历史新高,改革的春风让这家老字号百货熠熠生辉。

商业中心逐渐现代化、国际化

1985-1990年,随着外贸体制改革持续深入以及市场经济的兴起,升级、新开项目开始注重内部设施现代化及引进国外品牌。这一期间,上海友谊商店完成扩建;市百十店经内部装修后改名华联商厦;市百一店在八十年代末装修改造……这些在当时被人们称为“热水瓶换胆”的改造,即在不改变项目外部轮廓的情况下,更新内部设施、引进名牌商品,使上海商业逐渐跟上国际商业现代化的步伐。

1989年12月18日,上海首家肯德基在外滩东风饭店开业并引发了轰动,尽管价格不菲,但人们争相排队品尝。当天《解放日报》《文汇报》和《新民晚报》上都用整版刊登了开业广告。当时的肯德基店牌非常接地气,上面写着“美国肯德基家乡鸡”。

上海商业国际化的另一个标志性事件要属1990年上海第一个现代化城市综合体——波特曼上海商城的落成。据了解,波特曼上海商城配有当时大陆地区少有的高端、精致的配套综合商业中心,项目引进了上海第一批外资连锁品牌——香港惠康超市、屈臣氏大药房、剧院、满汉全席酒楼,及HARD ROCK咖啡馆等欧美餐饮品牌共20多家商户。

于此同时,开办合资项目成为当时以百货为主导的上海商业探索国际话的重要一步。作为上海第一家沪港合资的大型零售企业,东方商厦于1990年完成了室内、室外装修,该项目占地面积5900平方米,建筑面积2.6万平方米,商场经营面积1.8万平方米,是上海解放后由外资参建,中方控股的第一家大型百货商厦。

之后东方商厦的成功,成为了上海商业的风向标。它为上海商业发展开辟一条新路——引进外资(包括台资、港资)改造上海商业落后的面貌,方便市民购物。随后,上海百货行业的第一八佰伴、华润时代广场等中外合资的大型商场陆续开出,为上海整体营商环境的提高,起到了“一花引来百花香”的作用。

小结:1979-1990年,上海消费文化复苏,重新由“生产型城市”向“消费型城市”转型,以百货为主导的商业项目逐渐走向现代、国际化,上海商业吹响迅猛发展的“号角”。进入90年代以后,上海抓住开发开放浦东的机遇,加快产业结构调整,优先发展第三产业。作为第三产业的重要组成部分,商业获得持续快速发展。

1991年—1996年:外资零售涌动下的“上海速度”

上世纪90年代,以家乐福、麦德龙、沃尔玛等为代表的外资零售企业进入上海市场,紧抓时代发展窗口期的红利,创造了不少辉煌,并推动了上海商业的发展。

“1996年,家乐福华东第一家店在上海曲阳路开业,一亮相便引来人山人海,产生了极大的轰动效应,麦德龙开业也是如此,后来的世纪联华、农工商超市都学习了他们的模式”。

对于上世纪90年代的上海商业,上海市商业经济学会会长齐晓斋感慨道。

同样的场景还发生百货商场里。1995年12月20日,中日合资的第一八佰伴商场试营业,当天共引来107万顾客光顾,不仅被载入上海商业发展的史册,还创造了世界吉尼斯记录。

回顾魔都的这段商业史(1991年—1996年),无论是家乐福的进驻,还是第一八佰伴、东方商厦的亮相,“中外合资”是绕不开的话题。另一方面,百货、大卖场、交通基础设施的迅猛发展,直接印证“上海速度”,进一步展现了魔都的经济实力。

“中外合资”盛行下百货、大卖场崛起

1991年南浦大桥通车,1992年中德合资创办的上海爱德华造船公司成立,1993年杨浦大桥通车、上海地铁1号线运营、浦东新区管委会成立,1994年首张银行卡在上海诞生,1995年东方明珠正式亮相……进入90年代,上海的经济发展全国瞩目,同时以开放的心态接纳世界各地的先进事物,为以后的繁荣景象打下了坚实的基础。

当然,外资零售巨头能够进入上海市场,离不开政策的变化与支持。

1992年7月,国务院做出《关于商业零售领域利用外资问题的批复》,批准在北京、上海、天津、大连、青岛、广州6个城市和5个经济特区试办中外合资零售企业,由此揭开了外资进入我国零售业的序幕。两个月后(1992年9月28日),上海第一八佰伴正式成立,成为全国第一家经国务院批准的大型商业零售合资企业。

正是这一年,上海解放后第一家高端百货东方商厦建成开业,这同时也是中国大陆首家合资零售商业项目。

“第一八佰伴虽然批准得早,但最早开出的却是东方商厦”,齐晓斋介绍道。

同一年,上海第一家私营中外合作企业——中美合作上海好来喜食品有限公司成立,标志着上海吸引外资的政策取得了新突破。

值得一提的是,这一期间,改革开放进入新阶段,上海作为全国的龙头,大胆尝试,先从取消食糖、鲜蛋和食盐票证开始,逐渐取消婴儿奶糕凭卡定量供应、猪肉凭票供应,直至各种票证退出历史舞台,原先“天刚蒙蒙亮便排队,轮到时商品卖光”的场景不复存在。1992年10月,计划经济彻底结束。

与此同时,上海再次掀起百货扩张潮。原本集结了先施、永安、新新、大新四大百货公司的南京东路新增了精品商厦、宝大祥商厦等一批中型现代化百货商厦,商业氛围极其浓厚。淮海中路日本华亭伊势丹百货、香港瑞兴百货、南京西路香港WINGS鸿翔百货、徐家汇太平洋百货相继亮相。一江之隔的浦东新区,则有着上海华润时代广场和第一八佰伴商场。

紧接着,家乐福的亮相标志着大卖场业态登上上海商业史的舞台。1995年的最后一天,上海第一家大型超市卖场家乐福进驻曲阳社区购物中心,并于第二年正式营业,同一年开业的还有麦德龙中国首店、中日合资的上海华联罗森便利店。

对此,齐晓斋告诉赢商网,当时的家乐福、麦德龙分别于百联集团、锦江集团达成合作。由于当时没有大卖场业态,家乐福、麦德龙的到来,立马填补了空白,等到消费者养成习惯,开一家便成功一家,90年代国内重新起步的连锁企业,都是跟外资学习的。

“不过,家乐福的经营模式一直没有大的变化。如今,国内商超店铺增长很快,且模式不断创新,外资优势显然不明显了,甚至有点落伍”,齐晓斋补充道。

“四街四城”八大商业中心初步形成

外资零售企业的到来、计划经济的彻底结束,直接带动了上海商业的繁荣,其商圈氛围也在悄然发生变化。

以上海有名的四大“商街”为例,在此阶段逐渐演变为“四街四城”八大商业中心。所谓的“四街”是在南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路四条商业街原有的基础上改扩建而成,新建的“四城”则是指徐家汇商城、新上海商业城、豫园商城、新客站不夜城。该规划于1992年开始兴建。

“四街四城”中,从上海开埠时期便是热门商业街的南京东路,更是见证了百货到购物中心的转变。除了新增的百货商厦外,地铁购物中心迪臣集团香港名店街和迪美购物中心在该阶段亮相,前身为新世界游乐场的新世界城也得以扩建开业。

不仅如此,南京东路贵州路附近的闲置工地还诞生了上海第一家临时的微型泛购物中心,虽然该项目只有2层楼,面积为数千平方米,但是项目引进肯德基、屈臣氏、STOCKS时尚服饰折扣主题店、电玩城,首次将主力店概念带入魔都。

不过,对于上海本地人而言,最爱逛的不一定是南京东路。家住黄浦区(原为卢湾区)的小鸣表示,自己小时候最常逛的是淮海路,而非南京东路,毕竟离家近是在此消费的主要原因,而且90年代的淮海路西有太平洋百货、新华联大厦,东有伊势丹百货,中段是各种街边店,购物十分便捷。

与南京路深厚的商业积淀和淮海路优越的地理位置不同,90年代初的闸北区(现已并入静安区)与浦东新区一样,都在进行大改造。彼时,浦东新区开放,陆家嘴地区除标志性建筑东方明珠电视台外,其他区域仍旧遍布旧式厂房、住宅;上海新客站地区高层建筑较少,到处是旧区里弄,“不夜城”地区的改造迫在眉睫,好在上海市城市建设总体规划里,铁路上海站地区被列为上海市副中心、重要交通枢纽和市级十大商业中心之一,政策和规划为其提供了难得的机遇。

资料显示,“不夜城”的建设,以土地批租为突破口,吸引内外资。1992年上半年,当上海市发布土地批租的消息后,外商们蜂拥而至,既有来自美国、加拿大、新加坡、印尼、日本的企业,也有来自中国台湾与香港地区的企业,如“马来西亚糖王”郭鹤年、香港房地产巨商李嘉诚等。一时间,闸北区成为炙手可热的区域,经常几家争夺一个地块。此后,该区域诞生了上海第一家日式GMS生活广场——JUSCO,进驻到嘉里集团开发的嘉里不夜城1期购物中心内。

时至今日,南京东路依然是每天人潮涌动,但随着商圈扩散、高档购物中心的兴建,人群分流明显,曾经引以为傲的百货商场们由此开启调整升级之路,以跟上时代的潮流;淮海路上汇聚了各类高端购物中心和品牌旗舰店;新客站则不再是“不夜城”,区域内除金融街联合丰泰地产打造的高端商务综合体外,未见新的商业广场开发。

结语:从百货、外资零售争相进驻,到“四街四城”八大商业中心的建设,及购物中心雏形的兴起,上世纪90年代的上海展现了令人惊叹的发展速度,为如今的商业地产打下了坚实的基石。不过,商业环境瞬息万变,曾经的外资零售巨头如今或退出,或调改,或被收购,“洗牌”的压力无时无刻不在推动上海商业向前迈进,开启新篇章。

1997年-2008年:香港人在上海

进入90中后期,上海购物中心进入了慢慢探索的导入期。港资、外资企业进入上海,带来了国际先进的商业运营理念,为内地的商业发展指出了方向。此后,上海购物中心逐步进入蓬勃爆发期,一座座购物中心拔地而起,为消费者带来了丰富多样的消费选择。

港资外资纷纷进入内地

根据资料显示,90年代开始,港资、外资不断涌入内地。这一阶段来上海的开发企业是主要以香港公司为主的外资财团。彼时,他们项目的开发区域主要集中于淮海中路、南京西路、陆家嘴、徐家汇、虹桥等市区重点CBD商圈。在打造项目模式上,这些企业将港式购物中心和高层甲级写字楼模式引入内地,多定位高端,在运营上也秉持国际先进经验。

提起这段时间港资在内地打造的商业项目,港汇恒隆广场颇具代表性。

1999年,港资开发商恒隆集团在内地首个商业地产项目:港汇恒隆广场开业,对当时国内商业地产行业有着深远的意义。上海港汇恒隆广场在项目周边多以百货为主的市场情况下,将自己定位为中高端、一站式综合体商业项目,商业体量高达13万平方米;项目在业态组合上采用全新概念,偏国外新式打造,注重餐饮、咖啡等业态的打造;在建筑设计上也采用新概念,在公共空间打造上注重打造大空间、公共通道等场景打造;在当时私家车还不多的市场条件下,港汇恒隆广场前瞻性地修建了1400多个地下停车位,这在当时是一大创新举措,也为港汇恒隆广场成为消费者选择前往的一大考虑因素......

恒隆集团借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验,在项目开发和运营中,购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念。直到在购物中心遍地开花的当下,该项目已然可以视作上海代表项目之一。

恒隆之后,新鸿基、九龙仓、凯德等优秀的港资、外资开发商纷纷进军内地。

2000年,由香港九龙仓打造的大上海时代广场开业。这是九龙仓在内地的首个作品。当时,港资房企在内地尚处于起步阶段,九龙仓瞄准时机,布局了内地重点城市的核心区域。2001年,瑞安集团主导的国内首个商业零售项目上海新天地开业,2002年,香港新世界大厦建成,该项目便是K11艺术购物中心的前身;2003年,作为凯德集团来福士品牌中国首个项目,上海来福士迎来开业。凭借各楼层相得益彰的风格设计、彰显个性时尚的潮流物品,创意精彩的地域美食,迅速成为了城市时尚购物的新地标。

房地产业促进购物中心发展

在见证了购物中心的成功案例和巨大潜力之后,2004年至2008年的这5年,中国购物中心开始逐步进入爆发式增长阶段,众多的投资商、开发商投入到购物中心的开发中来,在全国范围内掀起了一场轰轰烈烈的造Mall运动。作为全国商业最为繁荣的城市,上海的购物中心数量节节攀升。

这阶段的中生代购物中心“代表作”有百联西郊购物中心、大宁国际商业广场、青浦百联奥特莱斯、久百城市广场、中山公园凯德龙之梦、五角场万达广场、百联又一城、新世界城2期、嘉定罗宾森广场、大拇指广场、百联青浦桥梓湾、七宝龙城、大华虎城1期、开元地中海广场、徐泾永业购物中心、宝山安信商业广场、银泰百利时尚中心等。

业内人士分析,这一时期中国经济和城市建设迅速发展,使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时,中国零售业和房地产业交融性的发展,尤其是房地产业在全国的火爆发展,更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。

值得注意的是,2008年开始,全国社会消费品零售总额突破10万亿大关,消费力升级导致商业升级,购物中心开始出现餐饮、休闲业态比例增加,商场开始转型为复合功能型。

上海资深商业地产媒体人表示,90年代伊始,内地地产开发商专业度还有待提高,整个的开发体系、投资、回报、规模、技术模式都是按照住宅开发模式而来,与现代商业需求背道而驰。而港资开发商带来了全新的商业理念与模式,可以说为内地商业地产的发展提供了范本。

2009-2013:一场“世博会”给上海商业带来的连锁反应

2009-2013年期间,受到2010年世博会影响,上海的商业也迎来了一系列机会和变化。

“城市,让生活更美好”围绕着这一主题,2010年世界博览会在中国上海隆重举办。该届博览会将中国尤其是上海这座城市推向世界,从文化、艺术、商业、旅游等方方面面促进了城市的发展。2010年的上海世博会不仅影响了前后五年的商业,更是将作用力延伸到了现在。

“世博会期间,法国馆展出的路易威登让我印象深刻,尚在读大学的我憧憬着有一天能拥有这么一只有质感的经典包袋。”对于世博会的回忆,现在已经30而立的Maggie告诉赢商网。

“世博会的举办对我最大的影响就是,我们家经历了拆迁,原本的住所附近现在已成为游人如织的上海必打卡地,当年的世博园区现在也变得越来越繁华。”一位原本住在世博片区的老上海人说道。

上海世博会前后,国际奢侈品牌加码上海市场、一些全新的国外品牌也开始进入这座城市试水,整体零售数据增长明显;除零售外,会展业、酒店业等商业各方面都一定程度受到世博会的利好;另外,世博会带动了世博板块、前滩等新兴板块的发展,加速浦东商业发展的进程。

国际品牌发力布局,零售市场增长明显

1900年,巴黎万国博览会开幕,这是巴黎这座城市举办的第四次也是最成功的一届。会上除了展示了工业文明带来的技术革新,也展示了当时商业的繁荣,尤其是爱马仕、普拉达、古琦、卡地亚、等诸多奢侈品牌都因乘上了世博会的东风,开始了飞速发展期。

一百多年后,奢侈品牌同样抓住中国上海世博会带来的机遇,不遗余力展示自己,希望能更大范围打开中国市场。

在上海世博会期间,一些国家馆如法国、意大利等专门设立了商品销售区,或是在馆内设置专区和展示项目来推介本国的奢侈品文化。

其中,法国馆是唯一为奢侈品专门开设了展示区的国家展馆,路易威登成为了最大赢家。展示区内,路易威登巨大的衣箱、新款的手袋,以及最新的2010/11秋冬时装影片,让进入参观的观众印象深刻,体会了品牌优雅时尚的形象。

意大利馆内也聚集诸多奢侈品牌,时尚时装、汽车等诸多奢华展品,是意大利馆值得参观的原因之一。范思哲、普拉达、杜嘉班纳等意大利顶级品牌都在馆内制作了放大至11英尺的服装进行展示。据介绍,就连意大利馆内普通礼宾接待人员的制服也是由普拉达专门设计。

除了奢侈品,一些国外高端食品也进入了中国消费者眼里。如澳大利亚馆400多元一罐的奶粉颇受欢迎;比利时馆则是将其最富盛名的巧克力品牌GODIVA展示了出来。对于2009年刚刚进入中国内地市场的Godiva而言,上海世博会是最好的宣传机会之一。如今,GODIVA成为最受国人欢迎的高端巧克力品牌之一,仅上海就有35家门店。

世博园内,国外奢侈品争相展示获取中国人民的关注;世博园外,南京西路、外滩、淮海路上一些奢侈品旗舰店也纷纷进行改造升级。抓住世博经济,奢侈品加速布局中国尤其是上海这座城市。

在世博会影响及国内外品牌的共同努力下,2010年的上海购物节期间(也是世博会举办期间),上海市场的销售规模和增速均创历史新高。根据上海市商业信息中心监测,2010年上海购物节共计27天,上海的325家商业企业6150个商业网点实现零售额180.69亿元人民币,同比增长23.7%。其中零售商业网点(5600多个)实现销售171.87亿元,同比增长19%;餐饮网点(550多个)实现销售8.82亿元,同比增长31.2%。国庆黄金周期间销售同比增长24.4%。

新兴板块崭露头角“世博效应”带动商业发展

上海世博会的选址地处市中心,位于黄浦江的两岸,原先土地的用途主要是工业用地和住宅用地。上海世博会期间,整个园区分为5个片区,其中A、B、C位于浦东、D、E位于浦西,总面积5.28平方公里,大会过后当时的园区也迎来了全新的面貌。

位于浦东的世博园区在世博会结束后经历改造,形成以总部商务、文化博览及旅游休闲等功能为一体的区域。其中,中国馆、世博展览馆、世博中心、演绎中心以及一些国家主题馆被保留下来继续使用,这些大型场馆成为了沪上会议、展览、文化娱乐的新地标;同时大批办公楼宇拔地而起,吸引了华泰保险、远东集团、中国商飞、宝钢、国家电网等几十家企业将总部搬迁至世博板块;长约1045米,宽约130米,目前世博园区最大的单体项目——世博轴也被改建成“世博源”购物中心,该项目由上海世博百联商业有限公司负责经营与管理改造,于2014年正式开业,总建筑面积达33万方,集餐饮、零售、休闲娱乐、儿童亲子、生活服务等业态于一体。

浦西的徐汇滨江在世博会后则改造了一批工业历史建筑,规划打造由文化创意、科技创新和创新金融三大产业互为支撑的复合型产业格局,上海梦中心、滨江城开中心、上海国际航空服务中心、西岸传媒港等大型商业体如今还在建设中,余德耀美术馆、龙美术馆、油罐艺术中心等艺术馆则已对外开放。

另外值得一提的是,2010年的上海世博会为上海建设世界级会展城市提供历史性的机遇,如今的世博板块、大虹桥板块、花木板块等都受到发达的会展经济影响,一年接待几十万的参展人群,带来巨大的经济收益。从去年开始举办的一年一度“中国国际进口博览会”也或多或少受到上海世博会成功举办的正面影响,成为国家新一轮对外开放重要平台。

写在最后:2009-2013年期间上海的商业大事件很多,但影响力最大且最深远的还是上海世博会的举办。在“城市,让生活更美好”的主题下,不仅世博园区周边的商业氛围变得更加浓郁,上海整体的商业也发展地更加国际化和现代化。

2014年及以后:商业迈入发展新阶段,探索不止步

2014年及以后,面对90后、z世代等新消费群体,商业呈现新面貌,首店经济、夜经济等新概念层出不穷,商业探索无止境。

“上海是一个有魔力的城市,可以有多种可能”,怀揣着对这座城市的美好憧憬,2014年,大学毕业的90后小明只身来到上海。

繁华的商业、便捷的交通,是他对这座城市最初印象。

经过几年的生活,他对这座城市也有了更多的印象标签:永远在潮流的最前沿,追求个性、注重生活品质的人总能找到适合自己独特调性的场所;包罗万象,海纳百川的城市精神,允许同时存在很多种文化和形态存在;所有最新、最时尚、最超前的东西,基本都会首选在此试点或落地;生活配套完善,如无论何时何地总能在附近找到24小时营业的便利店……

对于从小在杨浦长大的95后小敏来说,对这座城市的商业感触最深的变化,则是消费场所端和消费内容的改变,“小时候最期待的事情是可以跟妈妈一起去逛大西洋、太平洋、置地广场等老牌百货”,如今这些百货或关店或因为设施陈旧,早已被她逐渐抛弃,她也早已转身投入购物中心的“怀抱”。作为互联网“原住民”一代,她从跟随妈妈去百货“买买买”变成与朋友一起“逛吃逛吃”,“买衣服等东西,更依赖网购”。

在崇明长大,如今在市区工作生活的娜娜,也能明显感受到这种改变,小时候喜欢福州路的上海书城,可以待上一整天;高中时喜欢去南京东路步行街,逛美邦、班尼路、以纯…..上大学后,五角场的万达广场、淮海路的上海歌城等地方是她和同学好友的“根据地”;工作后,更爱去静安嘉里中心、K11等新开业购物中心品尝美食,顺便逛逛街,网购已经成为便利生活的一大部分……

同样在这一时期(2014年及以后),上海这座城市商业也呈现一些新的变化:受电商和购物中心冲击,老牌百货增长乏力,陷入低迷期;各种主题类型新购物中心层出不穷;商圈规划的出台,推动城市商业进一步繁荣;首店经济、夜经济等新名词,将城市商业推入新变革期……

线上发展迅猛,百货式微转型调整升级成主旋律

3分钟,突破10亿元人民币;38分28秒,冲出100亿。

这是2014年双“11”阿里平台的部分数据,电商已经成为人民便捷生活的重要工具,而上海的线上数据一直位居全国前列,城市线上消费占比逐渐加大。

线上迅猛发展,传统百货行业式微,对于聚集了先施、永安、太平洋、东方商厦、百盛、巴黎春天等诸多百货商场的上海来说,同样也逃脱不了行业低迷的大趋势,2014年至今,关店、调整升级,成为百货行业的关键词。在这一过程中,除了在硬件方面进行提升外,不少百货也开始朝购物中心方向转型;同年底,面临百货商品同质化、恶性竞争、供应商叫板等多方面因素陷被动境地的东方商厦淮海店,蜕变为淮海755携MUJI中国内地最大旗舰店、Under Armour等品牌亮相,这一项目也成为当年百货转型的成功案例。

这一现象还在持续,2018年底,悄然试营业的上海新天地广场,同样也是在淮海太平洋旧址上进行闭店升级而来的产物,瑞安对这一项目进行了全新定位,以全新理念赋予这一项目新的生命力。

据赢商网不完全统计,近2年,上海还有永安百货、新世界百货等多个百货项目升级调整,与此同时,一些购物中心也掀起调整升级风,而这些存量物业的升级改造,也成为上海商业近年来的一大趋势。

值得一提的是,自2014年大丸百货开业后,上海已经鲜少有新的纯百货商业项目入市,百货更多作为品牌形式进驻购物中心内。

商业网点规划出炉,购物中心迈入成熟期

2014年,上海公布了《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》,本次规划重点完善了规划架构,形成了“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系,规划15个市级商业中心、56个地区级商业中心。

购物中心作为商业中心的重要组成部分,2014年及之后,上海购物中心发展则进入成熟期。伴随持续井喷的增量,可以看到,这一时期上海购物中心已呈现局部区域超饱和布点,总量结构性过剩,郊区外扩趋势明显等趋势。

尽管竞争激烈,但作为全国商业重地,上海对商业地产开发商的吸引力只增不减,除了早已进入上海的外资、香港及本土商业地产开发商外,美国塔博曼、美国铁狮门、香港太古、香港置地、新加坡丰树、台湾丽宝、万科、龙湖、印力、新城、宝龙徐汇、华润、中海等相继将旗下优质产品线带入这一市场,如上海万象城、七宝万科广场、上海龙湖虹桥天街、LCM置汇旭辉广场等项目的陆续亮相。

已经在这一市场布局的开发商,则是寻找更多可能机会,如凯德相继开出长宁来福士、LuOne,以及明年亮相的北外滩来福士;印力旗下三林印象城,以及明后年将亮相的南翔印象城MEGA、松江印象城;静安大悦城、长风大悦城……

从区域布局来看,各大开发商也已不局限在传统核心区域,宝龙、印力、龙湖、招商蛇口等开发商纷纷将触角外扩至新兴区域,其足迹所到之处,也为城市居民生活增添新活力,繁荣区域商业。

这些开发商的“宠爱”,对商业的无尽探索,也使得上海的商业始终处于领跑状态。面对90后、Z世代等新消费群体的出现,相信未来,上海购物中心还将持续探索新的方向,繁荣上海城市商业。

政策激发更多可能,首店、夜经济等热词频出

良好的营商环境、优渥的政策扶持、完善的配套服务……上海在中国乃至全球消费市场上具有突出地位,已经成为国内外知名品牌的集聚地,零售商集聚度排名全球第三。

有数据显示,上海的国际高端知名品牌聚集度超过90%,全球零售商集聚度达54.4%,因此,国外品牌首次进入中国内地市场,或者新业态、新品牌的培育孵化和市场化,往往会选择上海。据赢商网统计,今年1季度上海首店开业领跑北京、广州,位居全国第一。

从入驻场地来看,新购物中心和成熟购物中心或者核心商业区域,是首店品牌主要诞生地。如2015年静安大悦城二期携多品牌首发亮相,2017年LADY M进驻IFC国金中心、2018年维多利亚的秘密旗舰店进驻淮海中路力宝广场……

首店加速在上海聚集,打破了“你有我有、千店一面”的传统商业格局,各大商圈、商厦重塑商业地标形象,争做时尚潮流的策源地。品牌“首入店”“旗舰店”,除了把新的品牌文化引入上海,也带来了全新的经营之道、消费体验,让上海的消费者脑洞大开、眼界大开。

上海市委有关负责人接受媒体采访时曾透露,“品牌特别是国际大牌首入店、旗舰店的加速集聚,将成为上海国际消费城市建设最重要的标志之一,尤其是它们在‘体验经济’领域的诸多创新元素,能将更多被互联网分流的年轻客群重新拉回实体商业中来,值得那些正在遭遇转型之困的商业同行借鉴。”

对于目标打造国际消费城市,上海的追求和探索从未止步,如2017年上海提出全力打造“上海购物”品牌、今年4月上海市商务委等九部门推出关于本市推动夜间经济发展的指导意见…..

小结

商业的更迭与进化,既折射出了人民生活水平的不断提升,也展现了上海这座城市的发展进程。魔都,作为国内新潮商业的前沿阵地,它在每一阶段都紧跟时代脉搏,以坚定步伐唱响属于自己的主旋律。

2014年及以后,面对90后、95后、00后等新的消费群体出现,上海这座城市用探索精神来跟上他们截然不同的消费步伐。无论是从政策方面的引导,还是已有商业积淀,以及商业个体的持续创新精神,未来,上海,定会更精彩,也值得持续期待!

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