1979-2019:敢试敢闯的深圳,迅猛发展的商业丨外商投资研究

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零售综合
赢商网
乔心/陈华/张慧娇
2019-10-30 · 21:10
[ 亿欧导读 ] “1979年,那是一个春天,有一位老人在中国的南海边画了一个圈,神话般地崛起座座城,奇迹般地聚起座座金山。”
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不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1979年至今,深圳商业发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•深圳》系列文章的三篇文章,共计10000字左右,预计阅读时间18分钟。

正如文中所说,“深圳,一座因改革而诞生,因开放而繁荣的城市。”深圳这座令中国乃至世界都叹为观止的城市,其背后的商业发展更值得人去关注。深圳的商业从改革开放开始就一直在迅速发展。从东边开始,到西边的蔓延,地理的转变也代表着深圳主要的商业变迁历程。从增量拓展到存量的竞争激烈,深圳商业经历了哪些变化?又透露着哪些趋势呢?

本文来自:赢商网,作者为乔心、陈华、张慧娇,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


穿越回1979-1992,回望深圳商业发展史

“1979年,那是一个春天,有一位老人在中国的南海边画了一个圈,神话般地崛起座座城,奇迹般地聚起座座金山。”提到深圳想必大家都会想到这首歌,这也是深圳从建市到快速发展的写照,属于老一辈人的独家记忆。

1979年-1992年是深圳发展的黄金时期,招商蛇口、天虹等企业都是那个时期成立,如今都是赫赫有名的地产企业。

改革开放的利好政策吸引了一大批有志青年南下“捞金”。老童,可以说是较早来深圳的一代,他回忆说:当时姐姐更早来深圳打拼,后来我也毅然决然决定来了,“在那个激情燃烧的岁月,很幸运在自己最好的年华碰到最好的深圳。”

作为一枚老媒体人,老童亦可谓见证了深圳几十年的商业发展。

东门、福田商业的“丰”字矩阵

深圳的商业历史得从东边说起。80年代的深圳商业,不得不提中英街,早年受香港商业影响,“卖黄金”的中英街,成了深圳最繁华的地方。

“当时很多人去中英街买金,但初到深圳我没有积蓄,没有去买,只是当做景点看看。”老童向赢商网说道。

这股“黄金热”让中英街成为当时中国第一条“黄金街”。有媒体报道称:“1988年最疯狂时候,一天有3家金铺同时开张。”

在中英街附近老一辈的记忆里,当时人们‘都过来买电器’,中英街贩卖的电视、录音机、油烟机都是从香港、台湾、日本、韩国来的货。因地处深港交界处,且货物免税,这里成了许多人买洋货的好去处。巅峰时期,中英街曾创下日接待游客近10万人的记录。

从东边一路走下去,下一个商业繁华地便是东门,老童说:“上世纪80年代,东门片区房子老旧,店铺零散,还是一个尚未成长的传统街市。

深圳人习惯称之为“老东门”的深圳老街,形成于明代中期,又叫“深圳旧墟”,东门老街位于深圳市罗湖区中心地段,经过了数百年的商贾集市、文化历史积淀,特别是改革开放、深圳经济特区的建立,东门老街已成为万商云集、车水马龙的商业旺区,也是深圳著名的旅游景点之一。

除了传统街铺商业,80年代的深圳,百货也开始有了发展雏形。1982年,罗湖第一楼“友谊商场”建成。虽然只有七层高,但已是当时深圳的最高记录。

1985年,为了完善中航苑小区的商业配套,面积3000平方米的天虹商场在“中航工贸大厦”内开门营业,这个被称为“深圳最老商场”之一的深南天虹,到2008年关店时,已经开了24年。

对于深南天虹的关店报道,深圳商报如是写道——“翻开深南天虹的历史记录,这家老商场拥有深圳乃至全国多个‘第一’:它是中国第一个中外合资的商业零售企业;第一个在国内全面开架销售的商场;第一个提出最低价格承诺的商场;第一个在经济特区打出支持国货,让国货占领深圳市场的商场……在某种程度上,伫立深南大道24年的深南天虹,见证深圳商业发展的变迁。”

说到深南天虹,老童对这座商场仍然记忆犹新,“当时福田区才刚开始发展,深南天虹称得上是福田商业的一座地标。”

随着深南天虹出现,福田商业中心也开始慢慢建立。1991年,万佳百货正式成立。1994年7月17日,万佳百货华强北店开业。据赢商网查阅资料显示,当天营业额创下深圳零售业最高记录,达24万元。

随着万佳在华强北的一炮打响,慢慢地,万佳百货周边聚集起了经营服装、餐饮、电器的店铺,成就了如今“中国电子第一街”。

除了东门、福田商业,当时位于人民桥小商品市场也很受欢迎。老关将当时深圳商业发展形象比喻为“丰”字,东门南、东门北,人民南、人民北,华强南、华强北,一条深南大道将彼此衔接起来,很好地说明了当时深圳商业的繁荣。

“洋气”蛇口一枝独秀

从东到西,商业一路蔓延,从罗湖、福田,一路延伸至代表着深圳商业腾飞的印记,那就是南山蛇口。

1979年,招商局集团旗下招商蛇口成立,同年7月20日,蛇口工业区正式运作。蛇口工业区地处深圳南头半岛东南部,东面是深圳湾,西面为珠江入海口,隔着一道狭窄的海湾与香港元朗相望。实际上,蛇口办工业区之前,还只是一片荒芜之地,成为那个年代海上偷渡香港的一道口子。

蛇口工业区炸山填海、兴办实业、创新模式,打响了改革开放第一炮。1979年,深圳开始引进“三来一补”企业,有官员为了寻求合作,直接到酒店蹲点截堵港商,一年不到就引进了200家企业。

1980年,蛇口工业区开始招商引资,来自瑞士、日本等地的资金相继涌入,为深圳注入新鲜血液,也让蛇口很快成为中国最开放的“工业区”。有报道称,到了1992年,蛇口人均GDP已经达到5000美元,比肩“亚洲四小龙”。

老童用“洋气”形容了当时的蛇口,当时蛇口片区已经有外国人频繁出没,在那里也可以购买到一些免税商品,是来深圳的必逛之处。

时至今日,蛇口已经成为名副其实的“国际化社区”,片区商业也日渐丰富,明华轮、海上世界、海上世界文化艺术中心等都是受欢迎的打卡地。

如同1979年从宝安县更名为深圳市的寓意(原深圳镇紧邻香港),深圳诞生之初就是要对标香港,相应地,港资、外资也成了深圳这一阶段的最大推手。

1979年-1992年这个阶段的深圳商业虽然单一,但也得到了迅速发展,为深圳下一阶段百货、商超零售业集中爆发奠定了一定的基础。

1992年-2002年:深圳百货商超爆发,商圈繁荣蜕变

经历了20世纪80年代商业的起步发展,进入到90年代,深圳商业迈向了全新的阶段。这一阶段,零售业开始展现出巨大的生命力,以百货商超为主要业态,深圳本土民营企业与外资企业开启了“厮杀”。

也正是在这一阶段,“百货+商超”、“百货+地产”模式得以开创,百货零售业获得史无前例的发展,深圳商圈格局也迎来“诸侯割据”的局面。

百货商超从“萌芽”到“百花齐放”

“看准了的,就大胆地试,大胆地闯,深圳的重要经验就是敢闯。”1992年,邓小平南巡到深圳,发表了著名的南巡讲话。宛如一针提振剂,思想的觉醒,让地处改革开放前沿的深圳迎来了一轮发展机遇,经济迅速提升。

得益于经济的推动与南巡讲话兴起的“创业大潮”,20世纪90年代,深圳商业铺开全面发展的新路,兴起了一批批优秀的零售商企业。

零售业在深圳的发展历程可分为四个阶段:计划经济下的零售兴起阶段;以连锁为标志的零售2.0阶段;以电商为代表的零售3.0阶段以及技术推动下的4.0智慧零售。”深圳市零售商业行业协会执行会长花涛说道,“而20世纪90年代,是零售业在深圳发展最好的时代,该时期诞生的华润万家、人人乐、天虹等均成为了国内的标杆企业。”

时间拉回到20世纪90年代,1994年7月17日,万佳百货正式开业,当天24万元的营业额创下深圳零售业最高记录。很多人回忆,当年的万佳曾一度因顾客太多,出现了“每隔10分钟才放一批顾客进去”的盛况。

万佳百货是全国首家仓储式平价超市,涵盖百货商场、超级市场、肉菜市场、生熟食店、专卖店,融合购物、休闲、文化、娱乐、信息等诸多功能,在深圳实现了“一站式”购物需求,也在深圳零售业界刮起了一股“平价风”、“仓储风”。而这也是国内商超零售巨头华润万家的前身。

万佳百货的出现可谓书写了深圳本土商贸零售史上壮观的一笔,不仅开创了“超市+百货”业态模式,也带动了一大批本土零售企业的兴起。

尤其到了1996年,对深圳百货业而言,是具有里程碑意义的一年。该年:

岁宝百货红岭店开业,成为深圳有史以来第一个营业面积达到一万平方米的单体商场;

深圳友谊贸易中心和深圳康德集团建立了大型国有百货零售企业——友谊城百货;

深圳茂业商厦有限公司成立,次年开设了首家百货店――茂业百货东门店,开创了“地产+百货”的发展模式;

万佳百货第二家分店在离沃尔玛湖景购物广场一公里多的地方开业……

随后还涌现出了太阳百货、海雅百货等大量优秀的百货企业。整个90年代中后期,深圳引领了一股百货潮流。

外资大举入侵,本土零售业与外资零售业同台竞技

与此同时,外资零售企业也“杀入”深圳,与深圳本土企业同台竞技。

1996年8月12日,沃尔玛入驻深圳,在深圳开设在中国的第一间购物广场和第一间山姆会员店,揭开了外资零售大鳄进入深圳市场的序幕;随后,家乐福也在深圳南头开设了第一家店。

两大国际零售企业同时进入深圳,使深圳商业的开放度空前提高,竞争异常激烈。据深圳商报报道,沃尔玛开业时,周边商场的商品价格普遍下调10%,销售额下降10%—15%。

外资企业在给深圳本土零售企业带来挑战的同时也带来了先进的营销理念管理方法,深圳本土零售企业在竞争中不创学习和创新。如万佳百货向沃尔玛学习信息化管理方法,并意识到购物环境的重要性,同时增添商品的多样性,开设自营快餐店等。人人乐也在竞争中,细心地琢磨对手的价格、商品质量和经营手法,从一家只有2000平方米的小店,一跃成为总营业面积近15万平方米,营业额近15亿元的连锁企业。

另一方面,深圳本土企业也开始走出深圳,面向全国开疆拓土。在2000年,人人乐、新一佳分别在西安、惠州、长沙、徐州等地开店,拉开深圳零售军团向外扩张的序幕。

而作为早期发展起来的天虹百货,在新零售“萌芽”之初,便在1993年以销售额2.8亿、利润总额3008万、人均销售53.6万元进入“全国百家最大的零售商店”,成为深圳市唯一入围的零售企业。而后外资进入,天虹也在不断探索新模式,1999年,深南天虹在福田开业,集购物、饮食、娱乐、休闲于一体的大型百货商场,是天虹从传统百货迈向现代百货的重要标志。2000年,天虹也开始迈向连锁发展的道路,在东门开店。2002年,天虹从深圳向外发展,在江西、厦门等区域扩张。

万佳百货在2001年已经拥有7家店铺,营业额达到21亿元,销售额同比增长29.43%。同年,万佳百货被华润集团收购,与华润超市合并组建华润万佳超级市场有限公司,2003年10月,公司正式更名为华润万家有限公司,2008年万佳百货全面升级华润万家,从此退出历史舞台,成为老一代深圳人的记忆。

而华润集团其实早已布局深圳多年,在1992年,华润超市在深圳开设了第一家分店——爱华店,这是国内第一间中外合资的连锁超级市场。1995年则开始面向全国扩张,20世纪初再度重返深圳,收购万佳百货,以“华润万家”开启新一轮的扩张。

茂业百货则在1999开设第一家连锁分店和平店(现奥特莱斯店),从此迈上连锁化规模发展的轨道。此后,向西南地区、东北地区纷纷开设分店,展开全国布局。

整体来看,90年代中后期,深圳本土零售企业与外资零售企业形成了一股良性竞争的祥和状态。外资零售的进入也促使深圳零售业取得巨大发展。而深圳本土零售企业向外扩张使得深圳商业影响力遍及全国。

一路向西,八大商圈基本定型

伴随而来的还有深圳城市中心的变化以及商圈格局的变迁。

1992-2002年的十年间,深圳商圈的基本格局初步形成,根据不同的消费层次与消费习惯,可划分为八大商圈,其中:东门商圈、华强北商圈、南山商圈为三大主力商圈;人民南商圈、福田中心商圈、华侨城商圈为三大特色商圈;宝安商圈、龙岗商圈为关外新兴商圈。

改革开放,深圳作为第一个经济特区,建设从罗湖起步,几年间,国贸大厦、深圳大剧院、罗湖车站联检楼等相继崛起,罗湖形成深圳最早的中心区。

到了90年代,东门再度迎来机遇,1989年,深圳市政府制定出一套完整的东门老街改造计划。1998年1月,市委市政府明确提出对东门老街进行整体规划和改造,市、区两级政府投资数亿元资金,对老街彻底改建。1999年10月1日,东门老街升级改造后重新开街,东门商圈重焕新颜。

而随着深圳城市建设步伐的加快以及罗湖区高密度的开发,罗湖已不能满足深圳逐渐迈向国际化的现实需求。1995年,深圳市委作出了中心区西移的决定,并于1998年底启动了市中心区的建设。

福田中心区的建设,最初是通过地铁、市民中心、图书馆、少年宫、音乐厅、会展中心等六大重点工程来推动完成。而在数年之后,福田中心彻底奠定了其深圳中心的地位,也形成了福田中心商圈。

随着西进战略以及华强北万佳百货的带动,华强北商圈逐步被带动起来,原来罗湖区一家独大的局面被打破,从人民南商圈、东门商圈逐步向西辐射,形成新的商圈。

深圳中心区西移工程的启动,也使得南山市场也得以关注,1996年人人乐南山总店的开业以及家乐福进驻南山,使得该区域初步形成了一定的商业辐射力,诞生了南山商圈。而1999年滨海大道的正式通车,众多房企抢滩南山,居民大量涌入,蛇口沃尔玛、海雅百货等商场兴起,2002年,以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场,并重新开设分店;以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷进入南山,南山的商业格局再次重新划分,细分出南油商业文化中心区商圈、南油蛇口商圈与南头商圈。

而华侨城商圈倚靠世界之窗等旅游景点带来的客流,在铜锣湾开业后正式形成了华侨城商圈。

作为关外区的宝安和龙岗在1992年获得发展的转折点。1992年年底深圳撤县建区,成立宝安区和龙岗区。

1995年,新一佳超市进驻宝安,带动了宝安商业的发展,形成了关外新兴商圈—宝安商圈。

龙岗区在1995年之间,龙岗老街是商业中心,也是当时市民购物的唯一选择,但到21世纪初,龙岗华润万佳、世贸百货的相继开业,龙岗商圈渐渐发展起来,以龙岗世贸广场为中心形成了龙岗商圈。

从罗湖到福田到南山,随着深圳城市格局的变迁以及零售企业的遍地开花,深圳商业也从罗湖一路向西发展,商圈从罗湖单商圈扩张成南山、福田、宝安、龙岗多个商圈,并在不断进阶成熟,形成21世纪初南山、福田、罗湖三足鼎立的局面。

结语:1992年-2002年,在开放自由的商业环境下,深圳本土零售企业渐渐发展起来,并逐步走向全国;而外资也大举“入侵”,以深圳为“试验田”慢慢演变成全国连锁大型企业。另一方面,与之同步的带来了商圈格局的定型,让深圳商业格局形成多点发展。

总体而言,深圳零售业在该阶段迎来黄金年代,但进入到21世纪,购物中心的发展冲击着百货商超,深圳商业发展转入购物中心时代。

2002年至今:深圳购物中心体验式热潮兴起,存量商业调整成趋势

深圳,一座因改革而诞生,因开放而繁荣的城市。英国《经济学人》评价深圳:“改革开放近40年,中国最引人瞩目的实践是经济特区。全世界超过4000个经济特区,头号成功典范莫过于‘深圳奇迹’。”“深圳奇迹”也体现在深圳商业发展的历程中,短短四十年间,深圳商业建设实现了从无到有、从稀缺到饱和、从大同小异到各放异彩的转变。

经历了上世纪90年代,深圳百货零售业百花齐放、本土零售业与外资零售业同台竞技的阶段,21世纪初,深圳零售行业在竞争中进行市场洗牌和重组,外资企业开始进入,带来了购物中心发展的资金和先进的管理经验,城市化进程与城市规划加速深圳购物中心出现的规模与速度,深圳购物中心开始遍地开花,发展区域从关内扩至关外;主题式、体验式购物中心开始轮番上阵;购物中心为了在竞争中取胜,对自身进行迭代调整逐渐成为市场的发展趋势。

零售行业资源整合催生购物中心诞生“高端时尚”消费风潮开始兴起

2002年至2004年,深圳零售行业在竞争中接连的市场洗牌和重组,单打独斗、称霸一方的时代已然过去,零售商意识到只有依靠整体力量,形成规模效应,重新进行资源整合才能更好发展。

此外,随着深圳GDP的增长、交通的改善、基础设施的完善,为购物中心的出现提供了坚实的基础。

2001年,最早提出购物中心概念的铜锣湾集团在深圳华强北片区推出华强北铜锣湾广场,它集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体,已初具购物中心雏形。

但深圳第一家真正意义上的购物中心是2002年出现的中信城市广场。中信城市广场(后更名为“新城市广场”)商业面积达7万平方米,位于深南大道与上步路交会处,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光多种功能于一身,被划入深圳2000-2002年的政府重点工程。中信城市广场采用“只租不售,统一管理”的统一招商方式,这在当时还属创举,该模式也吸引多家国际大品牌入驻,如深圳第一家奢侈品百货“西武”、第一家吉之岛(后更名为“永旺”)、第一家星巴克、第一家新南国影院等。

中信城市广场的出现打破了当时深圳百货的单一购物功能,成为了当时深圳本地精英们的聚集地与外地游客热衷的观光消费场所,至此深圳开始兴起高端时尚的消费风潮。

而城市化水平影响着商业发展的速度和规模。正如盈石中国执行董事/副总裁、盈石(深圳)总裁周亮所说,自从2003年深圳第二次城市化进程给深圳后工业化时代带来了腾飞,深圳特区内也在城市行政、经济、社会等方面制定符合现代城市要求的城市发展战略。深圳要建设国际化现代城市,必须要有发达的现代服务业和国际化水平的商业中心与之相匹配。

罗湖区,是深圳商业发源地,其中以金光华广场和万象城颇具代表性。2004年这两大购物中心的相继开业,标志着深圳购物中心进入一个全新的发展阶段,也拉开了深圳“高端时尚”购物中心的序幕。

金光华广场是深圳第一家与地铁无缝对接的国际购物中心,总营业面积12万平方米。而万象城则引进众多高端时尚品牌,采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。直到现在,万象城仍是深圳乃至全国最赚钱的购物中心之一。

外资进入,为购物中心发展注入资金和先进的管理经验

万象城的成功运营让运营商看到了购物中心发展的良好前景,由此吸引着众多投资商、开发商目光,其中包括了境外资本。彼时因当时的经济环境和未来前景,外资纷纷在深圳抢占开拓商业地产这块“处女地”,外资的进入也能为购物中心发展带来资金和先进的管理经验。而当时外资商业投资开发区域主要集中在福田CBD商圈。

在2004年和2005年,新加坡嘉德置地(即凯德集团)、摩根史丹利和西蒙集团均对深圳的商业物业有过投资;2006年7月,美国保德信金融集团与深圳怡景中心城签署战略合作协议,以近10亿元人民币的代价收购其约50%的股份;2019年2月,领展房产基金发公告宣布以66亿元人民币收购深圳怡景中心城,这也是深圳近三年来的首次零售物业整售。据领展方面透露,此后怡景中心城的主要客群面向中高端客户人群,将对商场进行一定的翻新和租户组合调整。

“主题式”购物中心涌现,深圳本土开发商触角扩至关外

2006年至2012年这6年间,深圳购物中心进入飞速发展时期,多个大型商业项目也在此时投入建设。2006年,深圳首家区域型购物中心花园城开始营业,建筑面积超7万平方米,也是南山地区首个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合类商业项目,标志着深圳购物中心开始向“主题式”购物中心趋势发展。

同年开业的福田星河coco park是深圳唯一公园版情景式购物中心,总建筑面积8.5万平方米,共五层,无缝衔接深圳地铁会展中心站。随后南山的海岸城(2007年)、益田假日广场(2008年)、KKmall(2010年)相继出现,这些购物中心都有一个共同点,均是深圳本土商业地产公司开发运营的代表性商业项目。

而2012年以后,电商出现与快速拓展对零售业尤其是传统百货业带来极大挑战。百货行业式微,百货店面临关店威胁;与之相反的是,购物中心凭借大体量、高颜值、多业态等特征进入快速发展阶段。

从区域布局来看,各大开发商已不局限在传统的罗湖、福田核心区域,招商蛇口、星河、益田、海岸、宝能、京基等开发商纷纷将触角外扩至深圳关外区域。品牌复制、关外项目陆续建成,深圳真正进入购物中心遍地开花阶段。例如2013年宝安海雅缤纷城、龙岗宝能all city、龙岗万科广场等购物中心出现,就为片区居民生活提供更多购物选择,也为深圳商业增添新的活力。

购物中心迎来新发展“新零售”、“体验式消费”成主流

2014年以后,深圳商业可谓是百花齐放,中航九方、星河COCOCITY、卓悦汇、欢乐海岸、8号仓等社区型购物中心、街区式商业、奥特莱斯等出现;此外,这个时期绝大多数深圳购物中心都热衷于建在地铁沿线或关外人口密集区域。

到了2017年,随着互联网的发展和人们消费需求不断升级,“互联网+”时代下,电商与实体商业以新零售来联合转型的态势愈演愈烈,腾讯、阿里、京东、百度等科技巨头纷纷入股,新商业的赢利模式和营运方式随之出现,这些新零售业态也成为购物中心的亮点,在深圳市场拓展势头进一步加快。如天虹拆分超市品牌升级为天虹space独立发展;盒马鲜生接手岁宝百货深圳区域12家超市,改造成盒马鲜生等等。

另一方面,以体验式消费模式为主导下的商业体悄然出现。集购物、餐饮、娱乐、休闲和社交等复合功能为一体,实现“一站式、体验式”购物,满足人们日益增长的高端消费需求,成了当今商业的主流形式。以深圳万象天地、深业上城、深圳湾万象城、One Avenue卓悦中心等为代表的体验式购物中心的开业,颠覆了深圳商业市场现有格局。

深圳万象天地首创“街区+MALL”的商业新形态,总体量23万平方米,引进近300个店铺,规划了以独栋旗舰店构成的旗舰广场和独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成的夜生活美食街区、大盒子购物中心,以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间,并在水广场设置大型永久性公共艺术装置“抱抱象”;此外,万象天地还引进了逾1000个品牌、10座独栋品牌旗舰店,以及超过2000平方米的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。

深业上城独创“一座商场+一条品牌街+一个小镇”的全新商业形态,其中小镇以LOFT独栋建筑的形式展现,店铺外墙颜色以红、橙、黄等暖色调为主,品牌引入以品牌门店为主。深业上城通过LOFT小镇以高架连廊的形式与莲花山、笔架山两座公园相连;品牌方面,引进华南乃至全球首店品牌的占比达42%,如备受瞩目的全球首个无印良品“三合一项目”——MUJI旗舰店、MUJI Diner和MUJI HOTEL,以及今年6月新引进的全国首店日本美食主题街上横町,则会满足不同消费者的需求。

深圳湾万象城设置了全国首座东方文化主题书店“东岸”,融合集市、餐饮精品店、趣味商店和餐饮活动于一体的万象食集,深圳首个“藏在购物中心里的艺术馆”三大主题区,以及公共区域内7件永久性艺术品装置,增添项目文化艺术氛围;此外还引进80余家首进深圳品牌,给予消费者从购物、社交到生活方式前所未见的消费体验。

One Avenue卓悦中心于2019年9月12日开业迎客,打造“4个mall+1条大街+2个独栋”的创新建筑形态,项目将“艺术城市”概念融入项目公共空间设计上,打造一条长约800米的“中央大街”,中央大街上设置大型艺术装置、文化体验空间及娱乐式喷泉;业态组合方面,呈现“国际零售+美妆护肤+潮流精品+运动时尚+国际快时尚”的多元组合,打造了一个集商业、文化、艺术、娱乐等多重功能于一体的全新地标性商业项目。

截至2018年年底,深圳已开业购物中心总计约160个(商业体量≥3万平方米),已开业的项目有深圳万象天地、壹方城、深业上城、海航城、布吉万象汇、星河WORLD·COCO Park、壹方天地A区、深圳湾万象城等;预计2019年全年深圳将有31个项目面世,商业体量约250万平方米,包括宝安大仟里、深圳One Avenue卓悦中心、勤诚达·k+plaza、益田假日里、红山六九七九商业中心等。

“新出现的商业项目越来越多的呈现出多核心化、特色化、创新化特征。在满足基本购物需求之外,消费者对餐饮、休闲、娱乐、社交的消费需求也在不断增长,体验式消费成为这个时期深圳商业的主要发展方向。”周亮强调,随着新零售的崛起,实体商业应顺应个性化、多样化、品质化消费趋势,积极拥抱“互联网+”。

而随着粤港澳大湾区、深莞惠经济圈和深圳“东进西拓”战略的落地推进,深圳城市建设不断扩大,城市各区域差距逐渐缩小,各片区开始出现了自己的标杆商业项目,“一城多核心”的新商业格局已然显现。

存量商业开启调整升级成为必然趋势

近年来深圳商业发展趋于饱和,品牌、定位、空间的同质化现象开始出现,购物中心加快自我调整势在必行。“面对越来越挑剔的消费者,商业空间作为载体,必须以变应变,深入研究消费者的消费行为及习惯,抓住消费者喜好,及时调整品牌,以保持项目活力与竞争力”,周亮向赢商网说道。

如今,深圳购物中心正在经历新的调整升级阶段,万象城、益田假日广场等成熟的品牌购物中心也始终在持续改造硬件环境并更迭品牌。例如深圳印力中心的全面升级焕新、福田cocopark负一层调整升级等。值得一提的是,海岸城西区一层在2018年引进包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食、4400平方米全国首家欧洲市集风体验式超市等,经过持续的租户调整,引入了知名人气品牌,带动入驻率明显提升,同时也带给消费者更多的生活方式选择。

另一方面,新兴购物中心们还在不断的进行品牌焕新以适应客群需求,如壹方城在2018年前后大胆引进普乐思奇滑雪培训俱乐部、失重餐厅、弓夫射箭等一系列新兴品牌,通过业态创新吸引客流,为项目增添更多个性。同时,壹方城在今年上半年引入一批国际一线美妆和轻奢品牌。值得注意的是,无论是老牌购物中心还是新兴商业项目,均在加码特色体验品牌、潮流美妆服饰、特色餐饮等,同时加大颜值营销与会员服务激发项目活力,以提升市场竞争力。

结语:从2002年起,从购物中心雏形提出到第一个购物中心的出现,从主题式购物中心到体验式购物中心遍地开花,深圳购物中心发展至今,已经逐渐成为人们日常生活的一部分。

同时,随着城市化进程基本完成,深圳商业体量将趋向饱满,由增量市场转向存量市场,深圳商业市场呈现多核心化及各项目特色化、创新化的趋势将愈演愈烈,存量商业进行调整升级保持自身竞争力也成为大势所趋,不断推动深圳整体商业进行开拓与创新。

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