1949-2019:“敢为天下先”的武汉商业 | 外商投资研究

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赢商网
马茹茹/陈晶
2019-11-11 · 17:40
[ 亿欧导读 ] 百年来武汉“敢为天下先”,这里一直是群雄逐鹿的大码头,热情、融合、多元、稳健、激荡,商业中的老炮儿、新贵接连登场,开创多个商界“第一次”。
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武汉,武汉,商业,亿欧智库 图片来自“Unsplash”

不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今,武汉商业发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•武汉》系列文章的两篇文章,共计6000字,预计阅读时间10分钟。

建国前,武汉是东方芝加哥,是比肩上海的全国重镇。建国后,武汉成为中国第一个放开蔬菜价格的城市,创办全国第一个不设街道办事处的新型社区。从汉正街到中心百货,从“白布篷”到“百步亭”,这里既是中国商业的重要参与者,也是人居环境打造的典范。这是一座历经沧桑的城市,也是一座有情有义的城市。

本文来自:赢商网,作者为马茹茹、陈晶,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


1949—1992:三镇连为一体,本土百货逐鹿相争

3500年建城史,800年商业重镇,历史以润物细无声的姿态描绘着城市的肌理。涌动在记忆深处的,武汉是春秋战国以来的南方商业繁荣之地,是明清时期的“楚中第一繁盛处、天下四聚之一”,是近代中国“天下名镇”“东方芝加哥”。大江奔流、江河交织,赋予商业源源不断纵横驰骋的能量,从货通九省的商贸集散地到实力强劲的中部暨长江中游地区第一大城市,百年来武汉“敢为天下先”,这里一直是群雄逐鹿的大码头,热情、融合、多元、稳健、激荡,商业中的老炮儿、新贵接连登场,开创多个商界“第一次”。

500多年历史汉正街,把握武汉早期商业命脉

回溯武汉商业历史变迁,汉正街是藏在年轮里动人的故事。

大江东去,汉水西来。汉水入江之口,汉口之正街,拥有500多年历史的汉正街由河街逐渐延伸孕育而生。凭借交通地理优势和完善的商品交易体系,汉正街是镶嵌在华中腹地上的一颗璀璨的市场明珠,过去的汉正街一直把握着武汉早期商业的命脉。

新中国成立后的很长一段时间内,处于短缺经济时代,商品流通领域统购统销,城乡居民对日用小商品的需求日益增长,各地出现凭票排队购物,有普遍的缺货现象。为了“更好地促进商品流通、活跃市场和方便群众”,1979汉正街恢复小商品批发市场,103名首批摆摊经营的待业青年,成为全国首批个体经营者,打破国有和集体企业对商业的垄断。

汉正街率先突破政策限制,允许批发销售后,1984年6月,汉正街小商品市场发展为全国最大的小商品贸易中心,获得了“天下第一街”和“市场流通体制改革风向标”美誉。汉正街小商品市场在促进商品生产和商品流通中发挥了巨大作用,受到广泛赞誉。它的发展还带动和促进了全市小商品市场的发展,到1988年底全市小商品市场已经发展到18个,并出现了一些像扬子街、清芬路等各具特色的小商品市场。

回顾历史的发展,不难看出,1979年汉正街的开放,不单单是场地的开放,更是政策的开放、经济体制的开放。当其真正打开市场后,打造的不仅是一个城市的商业一角,更是中国第一个技术市场,中国第一个放开蔬菜价格的城市,中国第一个兼并市场……

然而,进入新世纪的汉正街开始显露疲态,交易额从全国十大小商品批发市场的前三位降至第七位,市场地位直线下降。在经历过阵痛、调整、重构后,时下,顺应新长江经济带发展大计,历经百年沧桑巨变,汉正街从汉派文化的发祥地,化身为世界级滨江中央服务区,集现代金融、高端商贸、高尚住宅及文化旅游休闲于一体,拟成为武汉最具科技动感活力及时尚生活体验的示范区,向新时代迈进。

仍在汉正街打拼的王先生对汉正街的发展有着深厚的感情,“赶上政策的利好时期,市场里的商户越来越多,影响力也越来越大,但如果没有前辈们的打拼,汉正街的发展可能还会滞后好久。庆幸在时代浪潮的发展下,前辈们抓住机遇,有了发展的雏形,也有了如今恢弘的汉正街市场,相信未来它将进一步引领商业模式的创新升级”。

武商、中商、汉商形成三足鼎立,本土百货逐鹿相争

如果给武汉近代商业史贴上标签,中心百货大楼是一面耀眼的红旗。作为武汉最老百货商场,中心百货大楼前身为中国国货公司武汉分公司,始建于1937年,由爱国实业界人士发起创立,是武汉市第一家大型百货商店,被国内贸易部授于“中华老字号”。

武汉国货公司以股东大会、董事会取代家族式经营,以聘用经理制代替掌柜管事制,打破了中国传统的商业模式,建立了近代中国第一家商业资本组合的股份制企业。以超前的商业模式,灵活多样的经营,丰富潮流的商品,迅速成为武汉商业典范,也奠定了武汉在全国商业水平和格局,甚至能与上海的先施、永安、新新、大新相提并论。新中国成立后,武汉国货公司改组成为武汉中心百货商店,由一层楼扩建为三层楼,成为湖北省最大的百货商场。

中心百货发展的风生水起之时,距离2公里的武汉市百货公司试验商店于1956年建起,这就是武汉商场的前身。1959年9月29日,经过改造后的中苏“友好商场”正式对外营业,以7400平方米的营业面积成为当时武汉最大的、档次最高的综合性百货商场。据了解,武汉友好商场是继北京百货大楼之后,新中国修建的第二座大型综合商场,也是新中国首批由当地人民政府投资兴建的国营商场之一。1966年友好商场更名为武汉商场,在完成第一次扩建后于1985年完成2亿元的销售业绩,引起巨大反响。1986年,武汉商场完成股份制改革,成为国内第一家由商业资本、金融资本、产业资本、社会个人资本组成的股份制企业,开创了全国大型商业企业股份制改造的先河。

20世纪五六十年代,汉口商业发展风风火火,而一江之隔的汉阳,中心逐渐转移到钟家村。1958年,汉商集团的前身——汉阳百货商店(时称三层楼)建店,1986年就扩建为12层楼的百货商场,跃升为与武商、中商等市属百货平起平坐的武汉商界“三甲”之一,以汉商、中商、武商三大本土百货巨头鼎力的局面形成。

“汉阳百货商场,服务三镇一方”的口号深入人心。1990年完成股份制改造,正式成立武汉市汉商集团股份有限公司,并于1996年成功登陆上交所主板,成为武汉市首家在上交所上市的公司。

武昌商业提档,中南商业大楼填补大型百货商场空白

“80年代,汉口有中心百货、武汉商场,汉阳有汉商,唯独武昌缺少这样一个角色。中南商业大楼填补了武昌大型商场的空白,开拓了一代人对物质生活的视野,很多人的衣服、床品、家电都是在那里置办。开业当天人山人海,都是被推着进去的,柜台都被挤垮。”回忆起当天开业场景,地产高管陈总至今都记忆犹新。

据了解,1985年1月1日,中南商业大楼(中商集团创业基地)开业当天接待顾客近30万人次,销售额近百万元,创下当时武汉市零售商场日销售额的最高纪录。中南商业大楼一开业就成为武昌的商业地标,极大地带动了中南路及其周边的发展,以中南商业大楼以及旁边的外文书店为代表形成的中南商圈,是武昌最老牌的核心商圈。

百年商业老街:江汉路步行街现武汉最早夜市

“前花楼接后花楼,直出歆生大路头,车马如梭人似织,夜深歌吹未曾休”,这是民国初年的《汉口竹枝词·歆生路》中描绘当年江汉路的繁华景象。1906年“地皮大王”刘歆生“地皮大王”刘歆生从江汉路一带湖塘填起,逐渐填成江汉路后花楼至铁路外土路基,形成歆生路,经过不到十年的发展迅速成为汉口繁华商业街。1927年元旦,汉口英租界被收回,歆生路改名为江汉路。

作为中国最长的步行街,江汉路步行街已有110多年的历史,是老汉口最重要的商业交通要道,更是武汉商业繁华的见证者。上世纪60年代,江汉路迎来一轮大规模翻修,引进滋美食品厂、精益眼镜店、南京理发店、星火文具店等多个商家,门店逐渐增加,商品也越来越丰富。80年代中期,武汉最早的夜市在江汉路出现,曾被评为全国商业文明示范街。由于晚上经营不错,一些商家开始尝试租下步行街的门面,大白天也开门做生意。

家住汉口的王先生,是一位资深媒体人、地道武汉人,在他印象中,江汉路商圈可以说是武汉最早的商圈,有江汉路步行街、民众乐园、中心百货三个“扛把子”,那时候很多人会从武昌、汉阳赶到这里逛街、购物、休闲、娱乐,熙来攘往,绝对的武汉商业中心。

总结:

新中国成立后,国民经济开始复苏并逐渐走向繁荣,武汉紧抓历史机遇,取得优异成绩。工业方面,武钢、武重、武船、武锅等“武”字头的一批重点企业的竣工投产,构成了武汉工业体系的核心;交通方面,汉丹铁路全线通车,成为横贯湖北省西北的大动脉,武汉长江大桥、江汉一桥等桥梁通车,三镇连为一体;酒店配套方面,武汉最高建筑晴川饭店建成,作为涉外饭店承担外事接待任务;商业方面汉正街、江汉路步行街得到进一步发展,武商、中商、汉商三足鼎立......

建国前,武汉是东方芝加哥,是比肩上海的全国重镇,1949年后的50多年间,武汉进一步延续了商业繁华,为下一个时代的发展准备好了舞台。

1995-2019年:武汉百步亭社区商业升级之路

整洁美观的住宅环境、舒适便捷的交通系统、品质良好的社区服务、绿色活力的商业空间……这不正是人们所憧憬的理想社区环境吗?

在武汉,就有这么个大社区满足了人们对居家、生活的全部想象——它就是百步亭。百步亭人总有一种说不出来的幸福感,毕竟住在首届"中国人居环境范例奖"的唯一社区,在武汉乃至全国它就是“人居模范”般的存在。

为什么说百步亭是真正的社区?

百步亭地处武汉市江岸区,占地5.5平方公里,首次突破传统的“区-街-居委会管理型”的行政体制,创办全国第一个不设街道办事处的新型社区。耗时20余年,建立起保障社区幸福生活的“教育-医疗-交通”系统。

从教育来看,从曙光幼儿园到育才实验小学,从汉铁初中到汉铁高中,百步亭数十所学校记录着多少学生的青春。

从医疗来看,周边有百步亭社区卫生服务中心、武汉市普仁江岸医院、武汉岱山医院、武汉市汉口医院(二七院区)等。

人人互助、人人共建的邻里模式,实现了社区的理想状态。18万人居住生活于此,每年群策群力举办的万家宴、网络春晚、社区志愿者队伍等名片驰名全国。

百步亭存在大面积的家族式聚居群,邻里之间靠着多年的交流相处,已然成为典型的“熟人圈层”,加之便利的交通环境、优质的公共配套,描绘出社区与商业的“最底色”。

“圈层生意”是现代商业最为关注的点,百步亭天然产生的社交群,为社区商业的生根发芽提供了优质土壤。其实,在过去很长的一段时间内,百步亭的社区商业是极度缺乏的。多年过去,百步亭商业究竟产生了哪些变化?未来的百步亭商业又有哪些新面貌呢?

从“白布篷”到“百步亭”

细数百步亭片区商业的前世今生

100年前的百步亭,还是一片武汉近郊的不毛之地。梦想进城生活的人们,在此扯着“白布篷”居住过渡,后谐音得名“百步亭”沿用至今。

1995年,百步亭集团董事长茅永红带领创业团队来到了百步亭地区,开启了“大庇天下寒士俱欢颜”的逐梦之旅。

彼时中国的社区概念刚刚起步,为打破普遍存在“开发商只建不管、物业公司只管物业不管社区”的短期逐利模式,百步亭集团决定改革创新“社区”理念,开发建设“可持续发展的现代文明社区”。

其后十余年,填塘平沟、造房修路,逐渐发展成现在的社区规模。伴随社区成长的,还有百步亭商业的发展,细数20余年发展历程,我们注意到百步亭片商业大致经过了三个阶段。

早期,商业体还没有这么发达的时候,为满足居民日常采购与消费,住宅临街被做成门面出租给个人商户。菜场是整个百步亭最热闹的地方,距离百步亭大门口几百米的小道,是整个百步亭最接地气的存在,街边的联建集贸市场,也是百步亭人气最旺的采购胜地。

进入千禧年,百步亭开始拥抱以“超市”为主导的2.0时代。2002年4月26日,中百超市首次落地百步亭,其后中百仓储(花园路店)、中百仓储(百步亭店)相继开业。

2010年8月,12000㎡的武商量贩百步亭社区怡和苑店开业,两层楼卖场涵盖超市、百货、家电、餐饮以及名优精品,仅能满足小区居民的基础生活所需。

两大商超巨头的压阵,虽满足了大部分人的生活刚需,但商业档次低,缺乏综合性的大型生活中心始终是硬伤。

直到近年来,不少商业企业开始将目光投射到后湖片区,后湖大道沿线商业相继开业,这一批区域型、家庭型购物中心的出现,才终于弥补了百步亭北片大型商业的不足。

然而,从社区商业1公里最佳辐射范围来看,后湖大道商圈对南片居民并不“友好”,毕竟从最南端到最北端大概有3公里,这意味着生活在南片的居民需要支付更高的交通成本,才能享受到“商业利好”。

据赢商大数据显示:百步亭靠近解放大道的1公里范围内,消费需求却十分旺盛。居住人群中,25-44岁人群占比超过6成,高于全市平均水平(TGI:当前画像比例与全城比例的比较,高于100则表示当前地区比例高于全城均值,反之则为低于均值);整体已婚人群占比同样超过6成,其中有孩家庭超过6成;消费力评估中,中产占据半壁江山。由此看来,日益增多的家庭、邻里消费需求,催生出广阔的市场空间。

无论是超市、还是大型集中式商业,尤其喜爱扎堆后湖大道。靠近解放大道的南片主要还是以社区底商、中大型超市为主,集中式商业缺失始终是其间生活的居民的遗憾。

目前,百步亭拥有底商近25万㎡,内有大型连锁超市3家,集中式商业呈现“北多南少”的局面,与国外6000-8000户一座社区商业的成熟社区商业模式相比还有很大差距,片区消费力还拥有极大的释放空间。

从社区底商、到超市争霸,再到北片购物中心“百家争鸣”,百步亭社区商业经历了从无到有、从小到大的过程。如今,百步亭商业正逐步向从局部商业到全面商业化,从解决生活所需向体验化、多元化的消费过渡,谁能最早抢下这块商业洼地,把握住消费升级的大势,谁就能“顺势而生”。

“进阶版”社区商业焕新百步亭

正如前文所言,百步亭商业正处于转型升级的关键节点,南北商业发展不均衡,空间感与体验感的缺乏,消费需求变化等,都是制约其提档升级的关键。

如何解决这些问题?有“城市后花园”之称的百步亭社区终于迎来了商业的新机遇——武汉百步亭·花园里。

社区商业作为人与商品“最前沿”的商业业态,便利性是其需求的首要功能,甚至是不可替代的功能,我们不能想象丧失便利性的社区商业,还有什么区别于其他业态、模式的标签?因此,商业与社区之间的“尺度”就显得尤为重要。

从地段来看,百步亭·花园里雄踞百步亭社区与汉口滨江国际商务区交界处,毗邻轻轨1号线与规划中的12号线换乘的丹水池站,周边10多条公交线路可达项目,1.5KM范围超20个成熟小区,涵盖约10万人群,便捷的交通使得片区居民可快速到达全市各处,也是提升片区商业价值的重要引擎。

另外,相对于其他商业业态,社区商业是一种更显“温度”的商业模式。试想一下,每周吆喝三五好友到家附近的商场逛街,与不期而遇的邻居聊上两句……邻里关系成为社区互动的最好纽带,集中型的社区商业更是邻里互动交流的理想空间。

作为百步亭集团首个商业旗舰作品,百步亭·花园里依托百步亭社区18万成熟消费客群,立志打造武汉邻里社交商业体验中心。从建筑设计到主题空间,从业态布局到品牌落位,于细节处强化社区人文、社交属性,提供满足居民日常消费、娱乐的多元化服务。

为经营好家之外的“第三空间”,集团将项目设计为“Mall+商业街”两大部分,总商业面积约5.4万㎡,其中四区商业街规划为三栋半围合式3层街区,透过空中连廊直连五区Mall,共享两者客流,彼此业态、品牌互为补充,品牌丰富度最大化。

从业态定位来看,整体围绕社区消费的“吃喝玩乐购”5大核心需求,商业街部分以餐饮、服务配套、休闲娱乐为切入点,打造品质化邻里社区中心;而4层的MALL主要以品牌超市、大型影院、儿童游乐为主,融合其他配套功能于一体。

定位“邻里社交秀场”百步亭·花园里,将会让那批有共同的爱好、共同的情趣、共同的愿望的邻居走得更近,百步亭社区和谐的邻里关系将促使这种相聚更持久,形成可依赖并会持续增长的消费者粘度。

值得一提的是,项目将由百步亭集团与专业商管团队柏利城强强联手打造,统一规划、统一招商、统一运营、统一管理模式,使之不仅仅是百步亭社区的展示门户,也是解放大道滨江商务区的重要商圈节点。

2020年4月,融合社区生活、文化体验、社交美学的品质化邻里社区中心——武汉百步亭·花园里将迎来开业。这座由百步亭集团投资建设的首个商业体,拥有20余年陪伴百步亭成长背景,与“服务社区”的基因,是否会给武汉社区商业市场带去不同的“新风”呢?

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