1949-2019:“六朝古都”的辉煌,繁华依旧的商业丨外商投资研究

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赢商网
王晓非
2019-11-11 · 10:55
[ 亿欧导读 ] 南京,这座历史人文积淀深厚的古城,商业的发展虽不比上海、深圳等一线城市发达,但消费文化仍然有自身独有的特色!
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不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今,南京商业发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•南京》系列文章的三篇文章,共计13000字,预计阅读时间15分钟。

作为“六朝古都”的南京,古时曾是南方的政治、经济、文化中心。尤其在南北朝时期,南京作为南朝的都城,秦淮河是当时全国最繁华的地方。发展到今天,南京的商业繁华虽不及北京、上海,却形成了独特的消费文化。这里有让外资零售的进入受到抑制的本土品牌苏果超市;这里是家电零售业绩多年的全国第一;这里被认为是全国第三大移动互联技术发达城市……

回首过去70年,南京商业究竟有哪些与众不同的特点?又形成了怎样独特的消费文化?

本文来自:赢商网,作者为王晓非,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


1949-1984:计划经济时代与改革开放初期的南京商业特色

南京,这座历史人文积淀深厚的古城,商业的发展虽不比上海、深圳等一线城市发达,但消费文化仍然有自身独有的特色!1949-1984年期间,从解放初期的城市商业百废待兴,到60年代的“对私改造,国货流行”,再到改革开放初期奢侈品商场,私营商店进入大众消费视野,那个时期的南京商业一直在摸索中前行,以满足大众消费,促进工业城市生产为目标。

变“消费型城市为生产型城市”,中央、新百、太平商场鼎足而立

1949-1953年,是南京解放后,城市百废待兴的阶段,商业要发展就必须具备稳定的秩序和规则,南京响应中央政府提出“变消费城市为生产城市”,对原有的资本主义城市商业进行大规模改造。粮油和基础日用品物资供应由市政府下属的国营南京市贸易总公司统管。

在这期间,“发展经济、保障供应”成为南京城市商业的发展原则和目的。

南京的计划经济时代,虽算不上全国的商贸中心,达不到像上海一样的“全国人民集中消费城市”,但也能自给自足。由于解放前为民国首都,本身具备一定的工商业基础,新中国成立以后,一切旧有的商业场所和设施稍加改造便直接“上岗”,比如赫赫有名的南京中央商场、太平南路上的太平商场等。

位于新街口东南角的中央商场,是南京年龄最大的百货商场,始建于1934年,1936年开业,如今已经85岁高龄。该商场开业时,新街口的商圈效应尚未形成,更没有今天的名气和影响力。

南京中央商场。因南京当时是民国“中央”所在地,故将该商场定名“中央商场”。抗日战争时期,中央商场2楼曾毁于战火,1945年抗日战争胜利后得到重建。据说解放前的中央商场就是一个云集日用百货、茶馆餐厅的大型综合类商场,金华火腿茶叶号、太平村(糕点)、亨得利(钟表眼镜)、张小泉(刀剪)、同仁堂(国药)等全国数十个全国驰名品牌均在此开设店铺,良好的基础为解放后南京城市商业的稳定和供应做出了重要贡献。

1949年4月26日,南京解放之后的第三天,中央商场便恢复了营业。

1955年10月,中央商场实现公私合营,1958年,中央商场所有制改造基本完成,改招商租赁为直接经营,商场正式成为一个企业化的经济实体。1964年经市政府批准中央商场为国营企业。1966年以后,南京中央商场曾一度更名“人民商场”,而这一名称一直沿用到上世纪90年代。

国货时代的中央商场,出售的商品从民国日期奢侈品销售转变为计划经济时代的日用品销售,布匹成了商场销售的主流商品,熊猫电视机、青松牌收音机、钟山牌手表等本地国货品牌都算是奢侈品,在大众都在追求“三转一响”的年代里,这些商品都需要工业券才能买到。

南京太平南路上的太平商场也是一家“老字辈”的百货商场,创办于1947年,曾经是抗战后南京市场出现短暂繁荣时期的佼佼者。1945年抗日战争胜利后,原来迁往重庆及内地的国民政府机关、团体纷纷返都南京。

当时,在一些商界人士提出“振兴市面,服务社会”的口号下,由贺鸿棠联合南京实业界人士顾心衡、陈启素、周亚南、王敬煜、邹秉文、胡间云七人筹建,初始只有7000平方,上下两层的太平商场除了经营常规的百货、服装、纺织品、南北货等业态以外,还别出心裁的推出“养生概念”,提出南京“营养食品第一家”的口号,这吸引了时任《中央日报》助理编辑的朱自清之子的关注,并自愿为其义务宣传。

进入上世纪80年代以后,人民群众购买力不断增长,市内零售网点不足的矛盾日趋突出,1982年7月,南京市人民政府决定恢复太平商场,恢复营业后的太平商场,坚持“一老一小”的经营特色,老”是设立老年专柜,专售大身腰、宽敞舒适的老年服装和老年用品;“小”是设立小五金、小百货、小文化用品等10多个小商品专柜,经营针头线脑、零星小件商品,一度在南京零售业做出了自己的特色。

除了一些民国时期建造,解放后修缮沿用的商场。一座在新中国成立后,南京人自己建立的百货商场——国营中国百货公司新街口门市部(新百前身)开业了。

那是1952年的盛夏,一座坐落于新街口中山路与中央路交界处的3层高的灰色建筑张灯结彩,迎来开业盛典。有资料显示,当初国营中国百货公司新街口门市部开业时只有1800平方米,仅为现今新百的1/40。在“发展经济、保障供应”的口号带领下,新百最初的业态只是走“平民路线”,衬衫、肥皂、暖水瓶、茶杯、布匹等商品是当时新百的主要业态,而且价格卖得还比其他商场便宜。

1962年,当初国营中国百货公司新街口门市部门头已经变成国营新街口百货商店。新百门前,人潮涌动,路边停满了“飞鸽”和“永久”。“三转一响”撑起60年代的家庭梦想,此时的新街口大三元、长江南北货商店、老广东等…… 第一波老字号网红热闹生长。

一直到了上世纪80年代初,随着南京市民生活水平的提高,购买需求的增强。新街口百货的业态才开始出现了一些升级,“熊猫”电视机、“蝙蝠”电风扇、青松牌收音机、钟山牌手表、大桥牌自行车等“高档国货”才出现在柜台里,进入大众的消费视野。

“对私改造”时期,彻底改变了南京城市商业格局

1953-1956年的对私改造时期,对后来南京城市商业格局的影响可谓举足轻重。在这一时期,南京政府大量关闭民国时期遗留的奢侈品商店,南京从民国时期的“首都”、“全国重要的消费性城市”完全转变为“生产性城市”,南京城南的夫子庙、大中桥、升州路、朝天宫、下关大马路等等曾经的市井繁华地纷纷被改造,旧有的商店、门市被拆除,钟表、旗袍、茶楼等高档消费、休闲场所被大量关闭,取而代之的是大批国营工厂兴起,如雨花台的晨光机械厂(1865创意区前身),傅厚岗的14所,莫愁路上的工艺装备制造厂,城南的第二机床厂……

“所谓工、商不分家”,计划经济时代南京大量的国营工厂,不仅有国家军工企业,也有不少民用商品制造企业,比如中山东路301号的熊猫电子厂就是“著名品牌”熊猫电视机的生产厂家;原地处中山门外四方城1号的南京手表厂正是“驰名国货”南京钟山表的生产厂家;原厂址位于中山东路518号的南京金城集团不仅是研究航天工程的军工企业,同时也是著名的“金城摩托车”生产厂家。在那个物流水平还未能实现“全国供货”的时期,南京的商品供应链基本就是从当地厂家到当地商场柜台,实现自给自足。

“改革开放前后”,新街口确立城市中心地位,奢侈品、私营商店出现

经历了“对私改造”,“十年文革”之后,在“发展经济、保障供应”的政策影响下,始建于上世纪30年代的新街口,终于在1977年迎来了解放后的第一次大发展。新街口百货、中央商场连同“大三元”、“老广东”、“太平村”、“四明眼镜店”等60余家国营专卖店一起构成了新街口完整的商业中心结构,据南大商学院客座教授李绍明阐述:“1977年以后的新街口,商业布局呈十字形排布,东西向从到新街口新华书店到螺丝转弯(现今金鹰国际购物中心B座)位置、南北向从新街口中央商场到当时的长江南百货商场(现今的艾尚天地)位置,据此为止,新街口作为城市级的商业中心,结构已经基本完整,成为了南京地理、交通、商业三大中心集于一身的城市中心功能。”

1983年,新街口矗立起震惊中外的“中国第一高楼”,110米的金陵饭店,顶层旋宫可清晰的俯瞰整个城市景观,奔腾汹涌的扬子江也就像温润优美的银丝缎带,镶嵌在金陵城边。

金陵饭店起初只接待中央、省市级领导及外宾,作为中国改革开放总设计师的邓小平就曾下榻在这里,时任金陵饭店第一代总经理的周鸿猷在他自己的回忆中曾经提到:“刚开业时,37层的金陵饭店仅有1400张床位,可入住率仍然很低,仅有12.7%。”,金陵饭店代表着南京的新时代,是改革开放的产物,但因为当时的时代特征,社会的发展仍然受限于计划经济的“条条框框”,很多问题需要特批、特准,有资料显示周鸿猷就曾为一些工作中问题求助于当时入住金陵饭店的邓小平,而当时周作为中国第一家由中国人自己管理的大型现代化酒店的总经理,更多的压力来自于日常管理的细节,他甚至需要为酒店服务员旗袍的开叉高度而承受政治压力。

1985年,金陵饭店正式对外开放,人们奔走相告,有的步行来看,有的乘车来看,有的不惜从老远的浦口风尘仆仆,转车过江赶来看,每天都有络绎不绝的人流,一睹这座五星级饭店的风采。

如今被业界尊称为南京MALL姐的吴正梅女士在接受赢商网的访谈中,也回忆道:“金陵饭店开业确实是促动南京商业整体发展的史诗级事件,记得那个时候我还没有进入商业界,还在求学,但对于那段时期南京商业的记忆还是非常清晰,37层的金陵饭店可谓是擎天一柱,撑起了整个新街口,乃至整个南京的脊梁,那时候的南京新街口百货商场只有三层楼,周边的建筑也大多是一层楼高的矮房子,这更加衬托了金陵饭店的伟岸与豪华。这为后来金陵饭店购物中心的奢侈品消费埋下了伏笔。”

南京第一家奢侈品商场开业

1985年,金陵饭店购物中心开始对外营业,这吸引了全城的市民和来宁观光的游客们,因为这家商场虽然只有2000平米,却出售着全城最贵的衣服、皮包、钟表和家用电器。可谓是国货时代南京的第一家奢侈品商场。

喜迎改革春风的南京商业逐渐开始焕发活力,这首先基于人们对商品消费意识的增长,有一项来自原南京市商业贸易局的报告称,“在改革开放的初期阶段,尽管全市城镇居民人均可支配收入不高,1982年仅为534元,人民的生活水平还处在摆脱贫困阶段。但是改革开放带来的经济活力,使大量商品汇集新街口,商品供应紧张和短期现象迅速缓解。这种缓解也激发了人们购物消费的欲望,同时也为南京商业日后的繁荣埋下了动因”

南京第一家私营服装店开业

80年代中期,私营经济开始在南京出现。1985年,新街口第一家私营服装店“金宝时装店”开业了,这家租了胜利电影院40平米的临街的小店,以其新颖的服装款式、灵活的价格、更好的服务,对传统的国营商业服装经营观念和方式产生了一定的冲击力和影响。

小结:从南京解放一直到改革开放前夕,由于南京的人口聚居结构呈现“重南轻北”的格局,城市商业的分布自然也是按此布局,城北特别是鼓楼、山西路等地由于多为政务区,常住人口稀少,所以还没有形成规模性的商业带和商圈,可以说城北商业真正实现发展繁荣要等到80年代中期至90年代末。

1984-2000:改革春风吹满地,南京商业呈现飞跃式发展

改革开放以后,南京城市商业正式进入腾飞阶段,一项数字已经足以说明问题,1980年,南京市国内生产总值只有42.5亿元,到2004年已经增长到了1910亿元,实现了将近70倍的提升;社会消费品零售总额由1980年的17.8亿元增加到了2004年的711亿元。

多个商业中心的逐渐形成;引入外资;发展超市连锁业态……高速运转的城市经济,让南京催生了众多的商业标杆,如金鹰、苏宁、苏果等等。

新街口零售业达到辉煌的顶峰,核心地位更加突出

岁月变迁,新街口在1977年确立城市中心地位之后,由于受到政府、商业和民众三方的重视和关注,短短几年之间商业的格局和影响力直线提升。1978-1997年,新街口可以说进入了第二个重要的发展阶段,商圈的布局形态从70年代的“十字形”变成了80年代的“小四环”,城市功能上也出现了本质的演进,从原本地理、交通、商业三大中心功能叠加的新街口变成了现代化、都市化的新街口。

1996-1997年的新街口,一方面国有商业到达辉煌的顶峰,另一方面以金鹰商贸为代表的外资商业开始进入南京,迅速改变了以中央、新百两家老百货在新街口“独大”的局面。

据相关记载,1997年的新街口已经拥有530家各种类型的专卖店,50多万方的在营商业面积,商圈内11家大型商场销售额达到48亿,销售额占全市的五分之一,彼时的新街口还未出现超市、大卖场、购物中心等新型商业业态。

新百的营业面积此时已经增长到8万方左右,是1952年初建时规模的40倍,中央商场的营业面积增长也与新百相当。

新街口金鹰开业

1996年,位于新街口汉中路的金鹰国际购物中心开业,该商场由美籍台湾商人王恒创立,金鹰的出现让新街口商业进入了全新的时代,优雅的装潢、合理的动线、新奇的商品、贵至上千元的商品价格,商场+酒店+餐饮的复合商业形态,所有一切都为南京人带来耳目一新的感觉。虽然金鹰之后,新街口还出现了大洋百货、东方商城等商场,但90年中后期的新街口应该属于金鹰。

本次,赢商网对于南京mall姐吴正梅女士的采访中也了解了那个时期南京商业的一些内幕和故事:“那段时间可以说是南京商业的一个转折点”吴正梅回忆说“1996年金鹰的开业改变了新街口的商业面貌和格局,一种新型的,除单纯购物以外还包含餐饮、娱乐、休闲等业态为一体的商业体形态在南京出现,这对于经历长期国货时代的南京市民来说有着无与伦比的吸引力。1997年金陵饭店西侧的金陵百货开业,由于是金陵饭店全资投资的百货公司,目标消费客群指向外商和港澳台地区人士,使得新街口的奢侈品消费上了一个新的台阶。消费档次提升了,商场的环境、工作人员的形象和气质也有了‘质’的提升。通透明亮的购物空间,优雅舒适的品牌专卖店,年轻且朝气满满的服务人员,以及殷勤周到的服务态度,给顾客带来全新的购物体验。”

随着金鹰和金陵百货的相继开业,新街口的消费档次也得到了明显提升,一些国货时代见不到的高档境外品牌开始出现,比如1881、都彭、华伦天奴、宝姿、金利来、金狐狸等一些动辄上千元的服饰、箱包开始进入消费者的视线。

80年代中期到90年代初,夫子庙、山西路、中央门崛起,新商圈形成

80年代末的南京城,因为大量外来人口的影响,逐渐形成“多个城市中心”的格局,除新街口以外,以夫子庙、山西路、中央门为代表的“城市二级中心”开始崛起。

夫子庙商圈一向是以旅游业声名远播,传统商场形态的零售业一直不是夫子庙商圈的主导方向,这种情况直到2008年水游城开业之后才有所改观。80、90年代的夫子庙仍然是外地游客云集,本地人休闲散心的好去处,那里的贡院街、夫子庙的东西市场、大石坝街两侧的商业设施,以及健康路、平江府路、琵琶东街和小全福巷围合的区域一直是旅游零售、餐饮业态的集中地。当时夫子庙的大型零售商场有青年商场和夫子庙购物中心两家。

90年代中期的山西路商圈发展迅猛,一度有赶超新街口的势头,那里的山西路百货和湖南路商场一直是商圈内的中流砥柱,也是南京最老一辈的国营商场,到了90年中期山西路商业中心又涌现出苏宁环球购物中心、狮子桥步行街等零售、餐饮消费场所,由于90年代中期以后山西路商圈逐渐受到市府重视,夜市、小吃街等特色业态也搞得有声有色,再加上军人俱乐部内开设的五星电器旗舰店,提升了家电零售的业绩,使得山西路商圈的地位稳步提升。

中央门商圈内的南京商厦是南京国营商场时代的代表,如今仍在营业,此外90年代初,中央门的金桥玉桥市场以低价批发市场业态名动金陵,后成为南京、安徽、浙江众多商品的批发集散地。

改革开放经过了20年的发展,南京城市商业格局已经从计划经济时代的以新接口为单中心形态发展成为1个城市一级中心(新街口),3个二级中心(夫子庙、中央门、山西路),20个三级中心(火车西站、水西门、朝天宫、虹桥、中华门、迈皋桥等)的形态,曾经计划经济时代一些久负盛名的街道和人气聚集的大型居住区,由于受到主流商圈的辐射影响,慢慢形成了独立商圈,比如大中桥(靠近夫子庙);虹桥、宁海路(靠近湖南路);小市、迈皋桥(靠近中央门)就是因为靠近城市主流商业区,受到辐射后形成的商圈;火车西站、火车站、兰园、瑞金新村是因为自身庞大的人流而形成的商圈;燕子矶、朝天宫、中华门是因为本身是旅游景点而形成的商圈。在80年代至90年代中期的南京,三级商圈大多没有标杆型的商业项目,商圈布局形态大多是街铺林立,小贩摊位随处可见。

发展超市连锁业态:苏果开启了南京的超市时代

对于南京人来说,“苏果”这个品牌可谓是家喻户晓,它曾经一度就是“超市的代名词”。“苏果无假货、件件请放心”的经营理念在南京老百姓当中深入人心。

1996年8月20日,刚刚成立的苏果超市有限公司在南京市凤台南路的第一家超市开张了,据时任南京市果品公司的副总经理马嘉回忆,当时苏果首家店面不过60平方米,员工也只有6人,但开业当天的营业额就高达1.6万元,这在当时全国年城镇职工平均工资只有6210元的时代,这样的销售额已经超过不少大规模商店。有了出色的首店成绩,苏果乘胜追击,于1996年底开始走向超市连锁化道路。

1997年1月25日,作为苏果超市形象工程的汉中西路店开业,当天即创下高达36万元的营业额,轰动了整个南京城!自此苏果超市也进入了快速发展期:便利店、社区店、大型仓储超市、综合性大卖场等各种形态的门店齐头并进,迅速占领并垄断了南京的超市零售市场。为了能进一步提升营业额,体现服务型超市的特色,苏果还从1999年起在全市50多家大中型超市中推出生鲜加工、面点熟食制作、净菜配菜服务,立志将老百姓的厨房搬进超市,改变了人们消费习惯和方式。最终,苏果超市从1998年的80家连锁店发展到了2003年的1162家连锁店,不仅成为南京超市第一品牌,同时业务还覆盖全江苏、安徽、山东、河南等省份。

苏果在南京超市业的霸主地位,一定程度上抑制了外资超市,尤其是便利店品牌进入南京的步伐,享誉全球的7-ELEVEN、罗森直到2017年才以放开特许经营权的方式进入南京市场。

引进外资:麦德龙、家乐福第一批外资大卖场来了

1997年以后的南京商业可谓进入了加速发展阶段,许多西方发达国家的零售巨头在这一时期纷纷进入中国,这其中就包括麦德龙(1997年开业)、家乐福(1997年开业)、沃尔玛(2004年开业)、百安居(2000年开业)、卜蜂莲花(易初莲花)(1999年开业)等等,南京作为全国中国经济较发达的华东地区的重要商贸中心城市,成为这些国外巨头们最先进入和发展的城市之一。

大桥南路的家乐福可以算是南京第一家大卖场,它的出现给当时的南京商业圈带来很多新鲜的理念和元素。因为法系超市的背景,家乐福把“法棍”(法式面包棍)这一经典美食带到南京,换了如今,也是南京美食界的“网红”。家乐福DM海报也在南京多家超市中独树一帜。若干期可以正反阅读,颇有《知音》等杂志的风范,上面刊登的推荐、爆款、打折、组合商品曾经是南京人的“心头爱”(后来这种商品宣传方式被苏果和金润发学习)

家乐福是90年代末南京第一批实行会员制消费的大卖场之一,它的会员卡分为家、乐、福三种,三口之家可以各持一张会员卡购物。

麦德龙也是第一批进入南京市场的纯外资大卖场,首店开设于雨花台区双龙大街。麦德龙的进驻给南京商业圈也带来了一些新的概念,如仓储超市概念和企业会员制。

麦德龙来了南京人才真正感受到什么叫做仓储超市该有的仪式感,各种货柜叉车在卖场中及时布货、供货;员工架着梯子不停的整理货架,清理货品;麦德龙的货架都是从未见过的大规格,货架上的商品堆起来甚至有5-6米高。

麦德龙在南京启用的会员制也与别家不同,他们起初只对企业会员开放,也就是说你必须是企业法人才可以办理一张会员卡,进场购物颇有为公司置办物品或者采购的感觉。一张麦德龙会员卡在手,购物是可以打折的,特别是购买大件,或者批发式购买,所以当时南京人去麦德龙购物之前都会向亲戚朋友借张会员卡,当时的麦德龙会员卡是可以借用的。

本土家电连锁:苏宁、五星扛鼎整座南京城

可能很多人都不知道,南京的家电零售业绩多年来都蝉联全国第一,由于家电产品的客单价较高,大量的成交导致了南京的连锁、超市业态的发展指数(连锁超市销售额占城市零售额的比重)一直是全国第一(因为家电属于连锁业态)。

能取得这样的成绩,有两家企业功不可没,一家是的苏宁集团,另一家就是五星电器。

如今作为世界500强企业之一的苏宁集团,1990年最初创业时只是南京宁海路60号的一家200平米,专营空调的店铺,之后短短4年,苏宁就成为中国最大的空调销售企业,并以“厂商合作、专业服务、规模经营、服务为本”的企业理念,在与南京八大商场对垒中胜出,演绎了代表计划经济转型的“苏宁现象”。

1999年,苏宁首家自建店:南京新街口旗舰店开业,标志着苏宁从空调专营转型到综合电器全国连锁经营。

与苏宁一样以家电零售起家的另一个南京本土企业江苏五星电器有限公司,成立于20世纪尾声的1998年,起初也是专注空调销售。2001年的春天,五星电器写下了成长史上最辉煌的一页:全面进军综合性家电销售,同年4月,五星电器第一家专业家电零售大卖场山西路店开业,同时喊出“价格盆底在五星”的口号,“家电大卖场”、“低成本经营”等当时的领先理念,创造了惊人的销售业绩,据五星电器当时的老员工回忆,山西路首店开业当天,蜂拥而至的消费者瞬间将6000平米的店堂挤得水泄不通,最后前来维护秩序的交警不得不在军人俱乐部增设了交通岗维持秩序,盛况持续了一个月之久。

自此之后,经过6年的高速发展,2005年,五星电器发起了成立以来最迅猛的一轮扩张,从区域连锁走向全国连锁,当年10月1日,五星电器全国门店数量超过了100家。

结语:上世纪80-90年代,南京抓住了改革开放的重大契机,实现了飞速发展,城市商业一篇繁荣景象,百货业的两大巨头新百、中央业绩在全国遥遥领先,1996年后引入外资金鹰集团,更让新街口的繁荣到达了顶峰;家电业以苏宁、五星为龙头,让南京创下了蝉联全国销售业绩第一的好成绩。据有关资料记载,在当时全国20强连锁企业排名里,南京本土的苏宁、五星、苏果、宏图三胞四家企业一直是蝉联在列。

2004-至今,南京商业的“购物中心时代”

经历了90年代中后期,超市连锁、家电零售、百货业的繁荣让南京商业已经完全能够满足大众的消费需求。跨越21世纪,随着南京人收入水平的极速提升,高端奢侈品消费与可以满足娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的综合型消费成为人们的普遍追求;这种追求在新世纪的头20年催生出两种新兴商业形态:高端奢侈品商场与购物中心。

2004年,南京第一家购物中心开业

全国第十届全民运动会(史称十运会)在宁召开,南京城市规模扩容,再加上轨道交通的快速发展,让城市周边的众多新城获得历史性发展机遇,在新世纪的头十年,获益最大的当属南京的河西。

由于河西的规划起点较高,妥妥的富人区定位,强劲的消费力亟待释放。2004年位居河西新城北部的龙江新城市广场开业。根据南京现代商业发展史的学术性论调,龙江新城市广场已被确定为南京真正意义上的第一座购物中心,内部融汇全市第一家五星级8厅影院、室内步行街、金润发仓储式大卖场等于一身,观影、娱乐、休闲、购物功能一应俱全,但是由于发展较早,该项目很多方面并未做到尽善尽美,低端的品牌加上粗糙简陋的购物环境,很难与河西富豪们的身份相称,所以新城市广场的开业,对当年的南京商业市场并未产生太大的影响。

新街口确立“中华第一商圈”地位,德基广场成南京顶级奢侈品聚集地

新世纪的新街口展现出国际化该有的“仪式感”,同时具备26个出入口的亚洲最大地铁站,全市最高端的奢侈品购物中心,“中华第一商圈”的确立更进一步扩大了该商圈在国内商业的领先地位以及全球范围的影响力。21世纪的头十年,新街口的商业格局得到了成倍的扩容。

此时,新街口“四大天王”(德基、金鹰、新百、中央)的title在国内商业圈已经变成一种符号!但是若一定要在这四个商业项目之间比个高下,德基广场一定是“老大”。首先从业态、品牌来看,德基拥有LV首家且目前唯一的南京旗舰店,香奈儿、普拉达、古驰、爱马仕等40多个国际一线奢侈品牌矩阵,更是“只此一家、别无分店”。再说销售业绩,德基广场连续多年位列全国购物中心单店销售前三。2018年销售额更是超过百亿,仅次于同样以奢侈品制胜的“店王”北京SKP,是国内商业当之无愧的流量天王。可以说德基广场的出现给21世纪的新街口打上了清晰的国际化标签。

2006年,德基广场一期正式开业,项目定位明确:南京最高端的综合性购物中心,这必然是对当年新街口的商业市场严格分析之后的结果。彼时的新街口百货业以新百、中央独占鳌头,家电业有苏宁电器风生水起,大卖场有沃尔玛独霸一方,主营高端奢侈品消费的购物中心似乎还是一片空白,虽然新街口金鹰以高端和精品为主营方向,但显然还不够国际化,这让德基广场找到了最佳的市场切入点。

2012年,德基广场扩大到二期,在几乎集齐了市场高端奢侈品之后,为了迎合消费者消费心理行为的递进改变,转型走Lifestyle路线。不过,这样的策略并没有因为档次往下走而造成客流流失,反倒因为品牌的丰富度让客流和销售额又一次大幅度上升。

德基广场虽不是南京第一座购物中心,却是高端奢华商业的代表作品,并且至今开业十余年来,一直站在引领南京城市时尚的前沿。

2008年,水游城正式拉开南京商业的购物中心时代

2008年以前的南京大众消费一直被禁锢在固定的模式中。在百货业占主导的时代,人们的购物、餐饮、娱乐消费是各自分开的,能满足各种消费需求的购物中心也有,比如德基广场,但那只属于富豪们,并不适合普罗大众。2004-2008年的4年间,南京市场一直在酝酿,希望有一种能够满足大众消费,相对便宜且性价比高的消费场所出现。带着一座城市的期待,毗邻夫子庙、位居秦淮区健康路1号的南京水游城终于在2008年10月开业。这座造型别致的商业体以“年轻、动感、时尚”为卖点,瞄准南京百所高校的大学生和年轻白领为目标消费群,以前所未见的“快时尚”品牌作为市场切入点,很快俘虏了每一个南京人追逐时尚的内心。

当年水游城的操盘者南京mall姐吴正梅本次也接受了赢商网的采访,过程中她谈到“水游城的成功就在于它与新街口形成了鲜明的差异化,首先是品牌、业态上的差异化,不再是摆在中央、新百柜台里面的‘老面孔’,水游城里都是南京人从未见过的‘新品牌’,南京的第一家ZARA、第一家MUJI,新颖的店铺形象,有别于传统百货的自选式购物氛围,高性价比的商品,给南京消费者带来耳目一新的感觉。其次是水游城的建筑造型,第一次让南京感受到在‘盒子商业’以外别有洞天的商业空间,而且具有社交商业的功能。”

据相关资料记载,水游城的建筑灵感来源于日本福冈Hakata运河城,丰富的公共空间、大规模的露天水景广场,幻彩多变的空间动线……一下子就能让人沉浸在这个以水维系的运河文化当中,这对于南京这座由秦淮母亲河孕育的古城而言,也焕发出新的意义,一时间水游城成了南京人的打卡胜地。

自此之后,“南京的购物中心时代”便正式拉开帷幕,河西的建邺万达广场、江宁万达广场、砂之船(南京)奥莱、中海环宇城、苏宁清江广场、马群招商花园城等一座座崭新的项目拔地而起,购物中心也从地标型商业,慢慢下沉到城市的各个板块,走进社区,成为满足人们就近消费的一站式商业空间。

2012年虹悦城开业,南京“主题式”购物中心渐成趋势

2012年南京的河西大开发进入白热化阶段,众多豪宅拔地而起,万千家庭搬入新居。为了能满足这一区域居民的家庭式消费需求,一个以三口之家为目标消费群的超大区域型购物中心——虹悦城在应天大街西南侧崛起。这个由德盈置业开发的大型购物中心,商业面积达到11.4万方,内部分为共7层,地下2层,地上5层。

虽然和水游城出自同一操盘团队,且同样兼具购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型ShoppingMall,但虹悦城的亮点则是以突出家庭与亲子为主题,针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态,将“孩子们的向往之地,父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准,着力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。如此清晰、明确的主题式商业空间,在此前的南京商业圈还没有出现过。

虹悦城购物中心里数十米的直达电梯“飞跨”购物中心的1-4层,闪耀灵动的中庭音乐喷泉以及3F整层的儿童乐园和亲子业态布局,各种亮点成为后来不少购物中心的效仿对象。

2015年,江宁百家湖成第二个新街口,差异化商业大行其道

得益于2000以来江宁大开发带来的人口红利,百家湖作为江宁的核心商圈,商业辐射力日趋显著,曾一度喊出“南京第二个新街口”的口号!

百家湖商圈地处双龙大道与天元中路交汇处,南可深入江宁腹地,北可联通南京主城,同时又兼具高架、地铁双项通勤加持,拥有构建江宁核心商圈的最佳条件。此外商圈3公里范围内的九龙湖、将军大道、翠屏山有大片新建住宅区,常住那里的大批“新南京人”将为百家湖提供强劲的购买动力。

不知道是不是为了效仿新街口“四大天王”,百家湖也有四个著名的商业项目,且各自都拥有独特的标签和特色。21世纪太阳城购物中心,主打儿童亲子,相关业态占比能超过50%,在南京商业圈独树一帜;江宁金鹰购物中心延续新街口金鹰的优秀基因,珠宝腕表、服饰鞋帽、餐饮休闲、亲子同乐各样业态场景无所不包;景枫KINGMO可算是百家湖最高档的一家购物中心,基础定位便是要做江宁人民的“城市客厅”,项目内部的湖景VIP厅、水幕瀑布、中庭花园,以及门前广场上高28米的4D裸眼LED大屏,无不体现该项目纯正的“国际范儿”;百家湖畔的1912则是一个开放式商业街区,那里酒吧、餐吧林立,是南京夜生活的最佳选择

百家湖商圈各大商业项目差异化运营,使各自成为专业性,指向性的购物休闲场所,方便目标消费者找准购物中心进行消费,也使各大品牌商方便根据各购物中心的清晰定位,进而选择入驻。这或将成为未来南京商圈发展变化的一大趋势。

截止目前,百家湖商圈已经成功吸引小米之家,盒马鲜生、孩子王、喜茶、乐乐茶、奈雪等数十个网红品牌。

2015年,老牌百货巨头拥抱新时代

当购物中心在南京商业圈发展势如破竹,一批老牌百货也不甘示弱,从2010-2015年,新街口的新百和中央两大商场相继进行了升级改造,通过业态组合创新、店铺形态创新、企划创新、营销创新、O2O创新等驱动的品类调整、楼层装修、店铺改造、动线移位等改革让老商业焕发出新的生机,一些国际时尚品牌顺势进入,如欧舒丹中国第一家形象店落户新百、资生堂首次与新百牵手;Crocs、Charles & Keith等年轻时尚品牌入驻中央商场,两大百货龙头的提档升级直接提升了新街口商圈的消费档次和影响力。

2015年以后,020、移动支付科技大行其道

有业界专家曾经点评:南京是继北京、杭州之后全国第三大移动互联技术发达城市,因为这里有苏宁!作为国内“智慧零售”概念的发起者,苏宁从2012年就前瞻性地提出,要发展一个“亚马逊+沃尔玛”的商业模式,如今集团旗下已经拥有“两大两小多专”的产品族群,并在2019年相继收购了万达百货、家乐福中国、迪亚天天等线下零售巨头,为满足即将到来的全数字化链路的商业帝国做足了前期的布局和准备。在线上技术方面,苏宁最近几年来可谓是突飞猛进,先进的人脸识别技术、1-4代的苏宁无人店发布、供应链上下游以及生态体系全面实现数字化,当2015年之后的南京商业圈全面拥抱O2O,苏宁却在不断实现线上下融合方面做出了重要的尝试并取得了丰硕成果,这将为南京商业注入先进的成长基因。

 除了苏宁之外,南京还有一批商业项目摆开架势,积极拥抱数字时代。比如河西中央商场,2017年喊出“打造全市第一家数字化商场”口号,为了彰显先进性和科技感,河西中央商场植入了不少新技术和新设备,线上有“中央商场智慧零售”微信小程序,该小程序堪比一个生活类APP,导航、停车、网上商城,一键办会员卡,同程翻译等功能无所不包,线下有人脸识别、支付;“智能试衣间”,用户只要站在指定位置,对准试衣镜几秒钟,屏幕就会显示你的身高,三围等各项数据,并通过智能运算为你推荐最合适的套装或单品。你如果不满意推荐,还可立马“换上”商场出售的其他服饰,在屏幕上查看“新衣的上身效果”,满意的商品可以直接丢入“购物车”。这些新科技一时间吸引了大批顾客的目光。

2018年10月份,南京金鹰世界也开始上线“人脸识别支付”技术,该项技术先后在商场内的金鹰G MART超市和7-Eleven便利店落地,该技术一上线便引起了市场的一片骚动,用户自助收银通道对准镜头刷脸。1到2秒后,识别成功,再输入与账户绑定的手机号,确认后即可,整个支付过程大概不到十几秒,全程无需使用手机,可享受到“人脸即是钱包”的先进购物体验,毫秒之间完成购物支付,大大提升了智慧零售的体验感。

结语:21世纪后的南京商业搭乘城市改造、扩容的顺风车,实现了飞速发展,但是商业格局与上海、北京等一线城市仍有不同,首先项目之间的竞争程度没有那么激烈,南京的商业大多是本地企业开发,本地企业操盘,而且每个商圈都有自己的联盟,各项目之间实现协同发展。

但这一定程度上也抑制了华润、龙湖、印力、大悦城等国内头部商业进入南京的步伐,本土企业业绩变现强劲,反而使得头部玩家对南京市场感到踌躇、举棋不定。其次,南京的商业市场还有很大的发展空间,从目前的人口量级上来看,南京已经是特大型城市,购买力相当强劲,有些富人区如河西等地,都出现了购买力外溢的情况,这一定程度上也给供给端提供了更多的机会。

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