1949-2019:依山临海的青岛,不断北上的商业丨外商投资研究

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2019-12-18 · 13:05
[ 亿欧导读 ] 从一条小商品街区到如今的七大商圈,从一个小渔村成为山东商业领航者,如今青岛的高楼林立,商业奔腾。
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青岛,青岛,商业,亿欧智库 图片来自“Unsplash”

不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何,但作为中国零售卖场的教科书,外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期亿欧智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中,全球市值250家跨国企业中零售占比较大,已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一,其次是医疗健康24家,金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今,青岛商业发展史实,选自赢商网《70年城市商业变迁史•青岛》系列文章的三篇文章,共计8000字左右,预计阅读时间15分钟。

因“一港一路”而兴的青岛,从一个小渔村成为山东商业领航者。在商业的发展进程中,青岛商圈从无到有,逐步发展到如今九大商圈百花齐放。历史悠久的台东步行街与不可或缺的黄岛商业,见证着青岛商业的变迁。从中山路、台东到李沧、崂山,青岛商圈的发展,就是一个不断北上的过程,一条条淌金流银的商业旺街就在此过程逐渐形成与兴盛。

本文来自:赢商网,作者为赢商网山东站,经授权后转载,以下带来亿欧智库精选阅读:


青岛商业70年风云记忆(一):我们走在商业发展大道上

青岛,依山临海,是世界著名的港口城市。因“一港一路”而兴,拥有国际性海港和区域性枢青岛百年历史,作为山东仅有的新一线城市,和70年前相比,青岛商业也有着翻天覆地变化。从一条小商品街区到如今的七大商圈,从一个小渔村成为山东商业领航者,如今青岛的高楼林立,商业奔腾:青岛啤酒、海尔、海信等国际知名品牌坐落其中,大型商业项目聚集,黄金西海岸成为新一代影视基地……赢商网将聚焦青岛商业,从时间、位置、环境等方面以点带面,讲述70年来,青岛的点滴变化。

70年前(1949-1978),青岛商业萌生于一条街

“很久很久以前,青岛就有台东了”,青岛很多老人都说。“那是我们买东西的好地方……”

作为青岛知名的地标,台东步行街简直可以成为青岛商业的活化石。有人说,台东商业的发展就是青岛商业发展的缩影。

早在建国前,青岛商业处于萌芽阶段的时候,台东就以人多、商铺多成为青岛商业文化的发源地。

根据史料记载,早在德国侵占胶澳时期,德国当局把租界分为内界和外界两大区。在中国人居住的界内包括了大鲍岛、小鲍岛、孟家沟、杨家村、台东镇、扫帚滩等,属青岛内界区域。时间发展到到1901年,台东镇已初具规模。

台东镇,由台东一路到台东八路,依次而建成一个长方型的“口”字。德占时期,居住在东镇的人,多数都是些手工艺者和附近的工人,其生活状况十分艰难、贫寒。起初,台东三路上还没有像样的商铺和字号,只有一些沿街布点的小杂货铺、烧饼铺、估衣铺之类的小门店,店面低矮而又十分狭小。

后来,随着台东镇的发展,这里聚集的手艺人和小商小贩越来越多。发展到建国初期,这里已经聚集了兴华银楼、昌记理发店、旧货商行、德源泰杂货铺、中民药房及聚福楼、市场楼(老二百)等50多家店铺。

从台东历史不难看出,建国初期,青岛商业还仍旧处于小手工业者主导商业的阶段。

解放后,随着城市环境区域稳定,台东的商业发展开始走进公有制经济。当时,市场楼(千川百货的前身)是青岛北部最大的商场。周边围绕着利群绸布百货店,绸缎布匹、皮货、百货电器、手表、眼镜、大陆茶庄、正大食品店、新新照相馆、孚德女鞋店、新华楼浴池、光陆戏院等门店。

不过,在1956年之后,国内公有制经济崛起,商铺纷纷公私合营,大多数老字号陆续被新名字取代。比如,1964年,国营德源泰百货店更名为国营青岛利群百货商店。

在公有制经济最为发达的阶段,青岛几个商业最发达的街区上,最火热的商场就是青岛国营的百货商店。

40年前(1979-1994),青岛商业走入个体经济发展

在1949年至1978年,中国的经济体制是完完全全的社会主义公有制,“个体”“私有”是被禁止的字眼。直到1978年,十一届三中全会提出对内改革、对外开放,对内改革先从农村开始,最先解禁了农村工商业。

1979年,中共中央、国务院批转第一个有关发展个体经济的报告,提出“各地可根据市场需要,在取得有关业务主管部门同意后,批准一些有正式户口的闲散劳动力从事修理、服务和手工业者个体劳动”,“个体工商户”这个称呼载入了中国经济史册,个体私营经济就此起步。在这种大背景下,1979年,青岛市工商局《关于个体工商户批准和管理试行办法的报告》获批,正式恢复个体工商户的发展,青岛第一批个体户诞生。

也从1979年开始,青岛正式走入个体经济高速发展时期。也就在这个这阶段,青岛商业开始飞速发展。大量的农贸市场、小商品市场和大型百货公司开始逐渐瓜分青岛商业市场。

1980年,青岛市设立黄岛路、市场三路等17处农副产品市场。而青岛闻名遐迩的即墨路小商品市场就在这一时期成立。据档案记录1980年10月成立时,即墨路小商品市场当时摊位有50余个。随着改革开放的不断深入即墨路小商品市场摊位迅速增加到了1300多个,商品种类达到11000多种。

也就在这个阶段中,青岛另一知名商圈中山路迎来了发展的黄金时期。随着大型百货公司等新型业态植入,中山路的南北段分别兴建了高层商业建筑。此时,青岛商业呈现了台东、即墨路、四方路的商贸市场和中山路的劈柴院“小吃街”、周边百货公司众星环绕的模式。

也就在这个阶段,一些外来品牌开始进入青岛。比如1993年9月6日,继北京、上海、广州等地之后山东省第一家肯德基餐厅在青岛中山路开业。著名的青岛啤酒节,也是在1991年正式开始,首届青岛啤酒节在中山公园举办。

而中山路由于百货较为集中,交通更为发达,迅速超过台东成为青岛最大商业聚集地。

20年前(1995-2015),青岛商业东西争霸,百花齐放

1995年之前,中山路的商业地位不可动摇。在当时,中山路不仅拥有市政府、栈桥、火车站等政治、交通、旅游中心的定位,在商业方面,中山路上还包括国货、东方、发达、百盛等一系列大型百货商场,还有包含中国电影院、春和楼、四方路等旅游、休闲的地方。可谓是百花齐放、应有尽有。在当时,以中山路商圈为主的西部商圈,已经成为青岛商业霸主。

不过,在台东商圈有着巨大的人口基础的情况下,利群等国有百货的加持下,台东商圈成为中山路的有利对手此时的青岛商业,。两个商圈龙争虎斗、针锋相对又彼此扶持,呈现出相对平衡的微妙局面。

不过,随着1991年市政府开始东迁,这种平衡局面被打破。市政府的东迁不但搬走了城市政治中心,更带走了最具消费能力的顶尖人群。从1995年之后,青岛新市政府所在香港中路上迅速崛起了佳世客、麦凯乐、海信广场、百丽广场等大型商业项目。其中,海信广场的“顶尖、高端”地位直接拔高了着整个商圈的消费水平。东部商圈开始了急速发展。

而在这一段中,李村商圈、崂山商圈等也在借机发展,青岛的商业在经济水平高速发展的刺激下有了长足的进步。万达、宝龙、新业、永旺等国内外的知名企业开始在青岛布局。尽管商业项目的形式依旧以百货为主,但青岛商业已经犹如冰下火焰,各大商圈你争我夺,快速进步。

5年前(2016-2019),青岛商业体验式时代来临

2003支付宝、淘宝网诞生,16年来,电商已经逐渐浸润到生活的方方面面。这对于商业来说,电商的侵袭已经成为必须面对的问题。

而在这种大背景下,新开业的购物中心的形式开始越来越新颖。其体验式业态成为岛城商业发展一股不可忽视的势力。自2016年至今,短短两年时间之内,青岛新开的商业综合体就有18家。这些新开的商业综合体,十分注重打概念性和体验牌,并且遍布青岛各大商圈。

除此之外,青岛地铁的开通,让青岛商业进入了黄金地铁时代。香港中路上的华润万象城香港东路的金狮广场,新都心的凯德MALL、李村的奥克斯广场等等新型体验式商业项目在地铁的带动下,一跃而起,迅速成为青岛商业的顶级代表。

除市南、市北、李沧、崂山四区之外,西海岸新区以及城阳区等的新兴商业集中地也后来居上。西海岸新区的海上嘉年华、新城吾悦广场、东方影都融创茂等商业项目也开始带动了黄岛的人气。

目前,青岛已经形成了中山路、台东、东部、李村、崂山、新都心、浮山后、黄岛等商圈。除了面积上的急速扩张之外,青岛商业的业态、商业的深度也有了更多样的变化。如今青岛商业的竞争已经完全成为了购物体验之间的竞争,青岛的商业开始和超一线城市接轨。

青岛商业70年风云记忆(二):满城风光,我们记忆中的热闹商圈

青岛是山东乃至全国较早设立高档购物中心的城市,而从2014年开始到现在,随着大青岛战略的推进、发展,地铁的相继开建、开通以及旧村改造项目的推进,青岛商业进入了急速发展的阶段。从中山路、台东到李沧、崂山,青岛商圈的发展,就是一个不断北上的过程,一条条淌金流银的商业旺街就在此过程逐渐形成与兴盛。

随着2016年底地铁3号线的全线开通,青岛商业市场正以史无前例的增长速度飞速发展,各个商业综合体如雨后春笋一般纷纷冒头,五年间青岛整体商业扩容超过一倍,成为北中国区域商业地产发展最让人期待的城市之一。在这商业的发展进程中,青岛商圈也从无到有逐步发展到如今九大商圈百花齐放。

最古老:台东一条街,纵横70年

台东商圈主体是青岛台东三路商业步行街。这条东起延安三路,西至威海路,全长1000余米,聚集了300左右的商家的商业街,成为青岛最知名的商圈之一。

提起台东,整个青岛无人不知无人不晓。从某种意义上,台东称得上是青岛商业文化的起源地之一。

台东镇来源于德国侵占胶澳时期。当时德国当局把租界分为内界和外界两大区。在中国人居住的界内包括了大鲍岛、小鲍岛、孟家沟、杨家村、台东镇、扫帚滩等,属青岛内界区域。其中,台东镇由台东一路到台东八路,依次而建成一个长方型的“口”字。到1901年,台东镇已初具规模。

建国初期,这条街上已经聚集着兴华银楼、昌记理发店、旧货商行、德源泰杂货铺、中民药房及聚福楼、市场楼(老二百)等50多家店铺。解放后,市场楼(现在千川百货的前身)已经是青岛北部最大的商场。不仅如此,利群绸布百货店、大陆茶庄、正大食品店、新新照相馆、孚德女鞋店、新华楼浴池、光陆戏院等店铺也开的红红火火。台东成为青岛最出名的商业集聚地。

1956年之后,商铺纷纷公私合营,大多数老字号陆续被新名字取代,进入九十年代,老建筑、老字号开始被新型商业取代。青岛市区划调整后,台东区撤销并入市北区,市北区提出了“商贸兴区”的发展战略,台东三路被市北区政府重新设计打造,2006年10月被青岛市人民政府正式命名为“青岛台东商业步行街”。

2008年,台东万达广场作为青岛最早的购物中心开业,带领着台东商圈走入青岛商业新时代。然而,近几年,随着周边商圈的崛起,台东商圈原本品牌档次低,布局混乱,业态单一的商业业态已然开始被逐渐淘汰。整个台东商圈因为商业“落伍”人气消散,商圈内的万达广场已经沦为批发市场。

为了升级,台东商圈引进中粮大悦城,台东商圈将借助青岛啤酒文化休闲商务区,占据交通便利和体量巨大的优势,加之青岛地铁多条线路的开通,打造青岛地标型商业项目。

最富贵:香港中路,寸土寸金一举上位

香港中路地段,既是青岛市政府办公大楼所在地,也是全市政治、经济、文化的中心。2000年前后,青岛政府的东迁使得诸多高端商家在这里布局落子,香港中路商圈迅速崛起,挤掉了原来龙头老大中山路。商圈崛起后,香港中路几乎成了青岛高端购物的名片。海信广场、万象城、银座购物中心等以高端品牌零售为主的商场拉高了整个商圈的消费水平,香港中路板块自然而然得发展成全青岛最“高大上”的板块,并且随着商圈内部商业项目的增减逐步升级。

从1998年至今,香港中路商圈经历了多次升级。最早选择进驻香港中路的是1998年开业的佳世客。在百货兴起的年代里,由于其他商圈的冲击,香港中路并不活跃。而随后,短短几年内家乐福等卖场,麦凯乐、阳光百货、百丽广场、海信广场、银座广场等高端购物广场迅速进驻。购物中心的灵活远胜于形式单调的百货,随着政府的东迁,香港中路真正的活跃起来,在青岛商业中迅速崛起。在经过多次优胜劣汰之后,存留下来的百丽广场、永旺东部广场等商业项目构成了青岛最为高端的商圈。

而2015年华润万象城的开业则再次升级了香港中路商圈的商业格局。随后青岛中心、海航万邦中心等高端商业体的开业也再次拉升了这段黄金区域的品味。

根据市场综合评估,香港中路成为青岛近5年最具商业投资活力的商圈。

就目前的商业表现来说,海信广场、麦凯乐、万象城、青岛中心等标杆性项目在这里遍地开花,国内外一线品牌云集,成就了香港中路商圈的霸主地位,吸引众多开发商、新晋品牌商前赴后继,让香港中路商圈在竞争洪流中依然保持活力,不断扩大商圈的版图,这也让香港中路仍旧寸土寸金。

最复杂:李村,飞上枝头变凤凰

李村商圈,这个起源于李村集市的商圈,如今作为青岛李沧、城阳的商业中心,正带动着青岛北方的经济发展。

李村商圈大致以夏庄路和李村河交汇处为中心,向四周辐射。最北至金水路以北,最西至君峰路附近,最南至青山路,最东可以到达巨峰路以东。20年前,青岛市划分区域,李沧区成立,大型商超百货开始陆续入驻李村周边,为今日的商圈打下了地基。

从崂山百货、北方国贸作为传统型的大型商场开业,李村商圈开始有了发展的雏形,随后维客广场、利客来等平价超市的入驻,逐渐改变了李村商圈周边消费者的生活消费习惯。奥克斯、银座广场等第三代购物中心的开业,促使了李村商圈周边的商业升级。而随后和谐广场和伟东乐客城已经稍远的李沧万达广场、李沧宝龙广场的开业,促使李村商圈的正式完善。

在发展之初,李村商圈初具规模时,居住在附近的周边的居民是消费主力。同一时间,青岛台东商圈和市南的中山路商圈的发展已经趋于成熟,由此,分割了市南、市北、老四方、崂山区的绝大多数消费者。但由于青岛城阳区地理位置偏远,商业发展起步更晚,李村商圈以“城郊结合部”的地理位置几乎全揽下城阳的消费者。

城阳、李沧是青岛人口排在前列的区域,庞大的市场消费潜力,反馈到了李村商圈,李村商圈巨大的商业潜力吸引了更多的开发商,和谐广场、万达广场、乐客城、宝龙广场等新一代购物中心也就应运而生。

和青岛其他商圈有着显著不同的是,李村商圈奇特的“城乡结合部”的浓厚栖息,这里既有新一代的体验式购物中心,也有着已经接近发展末期的百货商场;既存在着95后消费者关注的网红小店,也有吸引中产阶级的家庭式一站式购物。这里百货和购物中心并存,商业街和购物广场一体,庞大的消费群体和较大的商业范围,让这里充满者一种奇异的和谐。

2016年,青岛地铁2、3号线开通后,这里成为2、3线的两个交汇点之一,吸引了更多的消费者,李村商圈,成为地铁时代最大的受利者。

最迅速:新都心,发展从未止步

有人说,“商圈抱团发展,差异化才是王道”。随着青岛一批新兴城市综合体接连落户重要商圈地带,商圈之间的竞争越加明显。青岛商业逐渐进入“理性发展”时代,从一味地追求“大而全”、追求“奢华高端”,逐渐变得更加注重消费者的体验。

在青岛几个新兴商圈中,新都心商圈显得较为特殊。这个商圈不仅是是青岛市政府重点打造的商务区,还是青岛打造“新市北”的商务和政务中心。

新都心属于新兴商圈,十年前,新都心片区主要以大山村、保尔村以及双山村等村庄构成,但随着城市的扩张,新都心逐渐成为城市商业的发展中心。

2009年,以旧村改造为契机,青岛新都心规划正式提出,万科地产效仿日本幕张新城,首次提出“青岛新都心”概念,并在同年获得政府对于该片区发展规划的大力支持,它以长沙路、清江路、南昌路、黑龙江路围合的区域,约3.98平方公里。新都心规划为"一心、一环、两带、三大国际社区。万科地产、中海地产、海尔地产、海信地产等项目强势入驻。如今,新都心商圈作为作为承接香港中路商圈、台东商圈和李村商圈的核心要地,凭借着仅仅一两个商业项目就已经成为青岛七大商圈之一。

但实际上,和其他商圈的商业为主不同,新都心的规划定位不仅为商贸中心,也为商务中心。近两年随着周边楼宇的拔地而起,万科城、国信紫云台、城上城、太阳岛等商业住宅建立,奠定了商圈周边购买力人群。保利广场、凯德MALL、和达中心城等综合商业体的入驻,更是刺激了新都心的目前发展速度。

目前来看,随着香港中路商圈的日渐饱和,青岛商务区逐渐往城市北部转移,而新都心作为市北区重点打造的商务区,将进一步承载起青岛市的商务功能。

青岛商业70年风云记忆(三):岛城掘金,黄金海岸星光熠熠

青岛黄岛,又称西海岸,与青岛市区坐落的东海岸隔胶州湾相望,在古代被称为莱夷之地。和其他地区相比,黄岛商业的发展历史,稍显短暂。从2012年黄岛新区成立,黄岛的商业才开始有了发展的契机。因为背靠大海,旅游资源极其丰富,黄岛也被成为黄金海岸。如今,黄岛商业已成为青岛商业上不可或缺的一环。

70年间,承上启下

黄岛,西周时期属莒国,春秋战国时期属齐国,秦汉两朝属琅琊郡之黔陬县。据《胶澳志》载,亦名“齐伯山”,“齐伯山岛”。又据《增修胶志》载:“黄岛在黄庵北,有岛之名,实为平冈。潮来则四面皆水,潮落则徒步可入。其北可暂尔避风,不可久泊《卫志》称间汛”,“渭子口之北为少海,海中有岛为黄岛”、“潮汐薄岸,地极泻卤”。可知,黄岛之所以得名,一是位于黄岛庵山之北,一是因为四面环海,土层薄而含卤高,土石皆呈黄色,以颜色命名,以别于东岸之青岛。

1973年6月,国务院决定,西起胜利油田孤岛,东至昌潍地区胶南县的黄岛,铺设原油管线一条。并在黄岛建设末站原油储存库一处和年吞吐量1000万吨的原油输出码头一座。原昌潍地区革命委员会组建了昌潍地区黄岛建港指挥部,负责建港事宜。这些国家重点建设工程于1976年6月相继建成投产使用。10月组建昌潍地区黄岛革命委员会。同时,中共昌潍地区委员会亦建立中共昌潍地区黄岛工作委员会。1979年1月,经国务院批准,设置区级建置,驻地在黄岛,故正式命名为黄岛区。

1985年,青岛经济技术开发区在黄岛区兴建。1992年,这里兴建了国家级保税区和新技术产业开发试验区。2006年设立国家级青岛西海岸出口加工区。2008年设立青岛前湾保税港区。

2012年“西海岸经济新区”的建立,直到此时,黄岛在承载起青岛城市转型战略中心的重任、成为“山东半岛蓝色经济区”建设的重要支撑、我国海洋经济发展战略支点。

商业崛起,重新出发

黄岛商业的真正崛起,要从2012年新区规划开始说起。

2012年12月1日,在国务院正式批复下,由原青岛市黄岛区、县级胶南市合并而成的新黄岛区,成为“青岛西海岸经济新区”辖区。

这片陆域面积2096平方公里,海域面积约5000平方公里的崭新土地,构建起了以“一核两港五区”,即新区中心区,前湾港和董家口港,保税功能拓展区、国际经济合作区、董家口经济区、西海岸国际旅游度假区、古镇口服务保障区五大经济功能区为主的空间开发格局。

2011年,市区和黄岛桥隧开通,青岛西海岸开始迅速崛起,万达、新城、日本永旺等开发商连续拿地,西海岸的商业发展不可同日而语,一系列的商业中心及商业综合体快速落地。尤其是随着西海岸沿岸多个大型商业综合体的落地,新商圈面容愈发清晰。如今,黄岛新区的城市传媒广场、新城吾悦广场、澳乐嘉年华、融创茂、永旺梦乐城已经是遍地开花。

2016年,青岛地铁开通后,青岛地铁网络越加完善,从而带动新商圈急速发展也将老商圈刺激出发展活力,在未来青岛地铁网络越加完善的背景下,青岛商业的商圈格局势必将重新塑造。

而随着西海岸新区的扩张,加上地铁等交通网络的冲击,以往西海岸单一商圈把持商业的历史一去不返,黄金海岸将会走进地铁时代,西海岸五大商圈的崛起成了必然的趋势。而今年,黄岛的中央活力区开工建设,势必将持续刺激西海岸的商业发展。

在黄岛的商业中,目前开通的13号线已经带来了巨大的流量。

五大商圈,遍地开花

对于青岛西海岸的商业来说,年轻、快速、时尚是商圈较为明显的标签。其商业市场内的商业项目,在开业时间较短、体量相对较大的情况下,通过商旅结合,搭配地铁、跨海隧道等交通设施,一定程度上刺激了整个西海岸商圈的发展。

新区规划后,青岛西海岸的商圈可以划分成西海岸长江路商圈、香江路商圈、安子商圈、唐岛湾商圈、西海岸CBD商圈五五个小型商圈。

最早的商业中心当属长江路商圈和香江路商圈。这两个商圈也是青岛西海岸新区的传统商业金融中心,被誉为青岛的“第二条香港中路”。其商圈内部沿线分布着许多高端商业写字楼、大型购物中心和居民住宅小区。利群、佳世客、麦凯乐、家佳源等早期入驻青岛西海岸新区的大型商超均布局于这两大商圈范围内。

唐岛湾商圈是青岛西海岸新区的休闲旅游度假基地、高品质生活中心区、城市精英集中区。目前来说,这是黄岛商业特色项目最多的商圈。上流汇商业街、海上嘉年华、城市传媒广场、新城吾悦广场和尚未开业永旺梦乐城等多个项目聚集于此,成为较为繁华发展他也较为迅速的商圈。

西海岸CBD商圈属于青岛西海岸刚刚兴起的新型商圈,目前仍处于初级阶段。CBD中有东方影都的大型商业配套,还将有中铁国际博览城等大型项目的商业配套仍旧属于发展起步非常稚嫩的商圈。

安子商圈位于薛家岛片区范围内,早期进驻的海信凤凰金岸、青岛印象金沙滩、万达海公馆等多个项目已完工或已入住,青岛港湾万达广场的开业,填补了商圈中大型商业上的空白。

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