“三道红线”下,哪些房企的日子最难熬?

無房
2020.09.11 16:36
[ 亿欧导读 ] 凛冬将至。
房地产,房地产

作者:無房,图片来自“亿欧网”

目前地产圈关注度最高的话题,莫过于“三道红线”。

“三道红线”这条新规现已是板上钉钉。

据经济参考报报道,近日,银行限制开发商融资的“三条红线”正式出街,将于2021年1月1日起全行业全面推行。

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从八月中旬传出令房企提心吊胆的相关传言,到八月底的央行正式发文,再到高层约谈重点房企。原本是在地产圈流传的小道消息,竟一步步走向现实,让很多房企不得不进入紧急战斗状态。

同时,这一重磅消息也宣告着,房企野蛮发展的时代就此终结,往后唯有通过精耕细作,才能赚取到适当的行业利润。

01 深扒“三道红线”

严格意义上来说,这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。

以往收紧房企融资的政策,大部分都是较模糊化的,或多或少让房企有漏洞可钻。

但是这三道明确的红线标准,堪称加强版的“房住不炒”,一招釜底抽薪打的房企措手不及。

具体的“三道红线”为:

红线1:房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比例小于1倍。

除此之外,拿地销售比是否过高、经营性现金流的情况这两方面,也将作为监管机构考察的重要指标。

同时,根据三项指标的踩线情况,相关部门直接给出了相关的管控范围和目标,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理:

三项指标全部踩线,即处于红色档,有息负债不得增加;

两项指标踩线,即处于橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;

一项指标踩线,即处于黄色档,有息负债规模年增速可放宽至10%;

全部指标符合监管层要求,即处于绿色档,则有息负债规模年增速可放宽至15%。 

这三条红线的紧要程度,也从一到三,从轻到重依次排列。

先来看第一条红线:房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%。由于房企合同负债占总负债比重通常较大,所以剔除预收款项后,更能反映房企目前实际负债水平。

当下多数房企存在着剔除预收款后,资产负债率过高的现象。

说明这些房企的合同负债、预收账款等与销售相关的经营性负债占总负债比例较低,而有息负债占比过高,突显了房企存货周转偏慢、债务负担较重等问题。

不过要注意的是,这个指标要综合持盘量、销售情况来看。指标超70%的房企如果销额在TOP10,就说明还有大量资金没到位,踩中这条红线对这些房企来说不会有太大的问题。

而其他踩线房企若想在未来降低这一指标,就需要增强销售力度,加快存货周转速度,扩大预收款项规模,与此同时,必须摒弃“捂盘惜售”的行为。

接着来看第二条红线:净负债率大于100%。这一项指标可以反映出企业权益资金对偿债的保障程度。房企想要这条指标下降的关键在于有息负债的压降或权益端规模的扩张。

首先,房企得改善自身现金流才能使有息负债下降,才能使偿债规模超过新增规模。

但对于长期依赖杠杆经营的房企而言,想在短期内化解债务,难度比较高。因此现阶段,房企对债务可能更偏向于存量管理。

其次,由于扩大非控制性股东权益的难度较低,房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率,这意味着房企联营、合营的事件可能增多。在这条红线的施压下,“明股实债”的风险有上升的趋势。

最后来看第三条红线,也是最重要的短期债务标准。

剔除预收款项的资产负债率和现金短债比都是衡量偿债能力的传统指标,本质上都与经营效率挂钩。

但现金短债比是进一步强调资金回收的效率,要求房企压缩回款周期,保证经营性现金流的充裕,而不是依靠债务资金维持表面流动性的稳定。

短期债务的成本往往是很高的,目前大部分开发商的长期债务成本都处于5-10%之间,但短期债务有些会超过15%、甚至会超过20%,说它是高利贷也不过分。因此,若短期内房企销量不可观,资金或将产生流动性危机。

地产史上,因为短期债务危机致使破产或者转卖的房企不在少数,等同于股市里上了杠杆却不巧遇到了股灾。

其次,现金短债比的标准规定也有助于改善房企的融资结构,可以有效地遏制“短借长还”等行为。从以上这些角度看,未来房企对长期债务资金的依赖度可能会提高。

这“三道红线”的出台,紧紧地捏住了房企融资的命脉,限制了房企未来负债规模的扩张速度。

不过要强调一点,高层不是不想让房企发展,实质上是不想让房企通过拼命借钱加资金杠杆去实现企业发展。

因此,前期加杠杆、盲目拿地扩张的房企必然会受到强烈冲击,行业格局也将随着监管的趋严有所调整。

02 民营及中小房企恐难存活?

“三道红线”的新规,对中小房企来讲有些残酷。尤其是近几年准备模仿房企大佬改走高周转路线的,喊口号要在三年内冲几千亿的中小房企,基本上是要凉凉了。

 新规之下,试错的成本被提到很高,中小房企必须拥有足够的现金和融资额度支撑,才可以在土地市场占一席之地。

但只要拿错了一块地,开发销售与预期偏差大,就意味着系统风险的崩塌,毕竟现在无法像以前一样通过短期的高成本融资渡过难关。

而另一些要重点关注的房企,莫过于连踩三条红线的高危民营房企。

根据2020年的中报数据,我们可以很直观的看到有5家房企进入了红色档。

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这几家房企中,像绿地这样有强大背景支撑的国企,脱离红色档对其来说并不难。对比像融创这样回款强,营销强,现金流强的房企来说,高负债率也是可以接受的。而像富力这样本身就存在大问题的民营房企,接下来的日子怕是会过得很艰苦。

富力地产的负债率常年位于前列,连踩三条红线后,面临被官方限制有息负债规模增长的局面。

即使富力从去年开始猛降负债,但中短期偿债压力巨大,现金持续吃紧,截至今年上半年,富力的短期借款达到748.03亿元,现金短债比为0.24,创历史新低,其手中的现金已经不足以偿付短债。

曾经有“华南五虎之一”美誉的富力地产,离“落入平阳”仅一步之遥。

富力本想靠着“借新还旧”渡过难关,可资本市场并不想再为其买账。机构评级的连续下调,正是资本信心滑落的一个集中表现。

今年5月,穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1”,展望从“观察”名单变为“负面”。穆迪对富力的经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧,负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。

祸不单行。在8月31日,富力半年报披露后,国际信贷评级机构惠誉也将富力地产评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”。标普则对富力子公司富力地产有限公司的长期发行人信用评级下调。

而把富力推入如此境地的矛头直指2017年的那场世纪交易。

当年,富力斥资199亿元从万达手中接盘77家酒店,这笔数字接近富力当年全年净利润总额。谁料想今年突发的疫情让酒店成为烫手山芋,持有越多亏损越大。截至今年6月30日,富力酒店运营录得9.36亿元亏损。

不考虑自身实际情况,盲目下注的富力,一直到今天仍在为当年的鲁莽行为擦屁股。又恰逢“三道红线”的推行,不知是加速了富力的落败,还是会把它逼到绝境触底反弹。

不过,今年的富力可能连当年万达低价卖产的机会都没有了,触底反弹也许只是个梦想。

纵观地产圈,像富力这样资金承压高且竞争力弱的房企不算少数。

在三道红线的高压下,今年下半年将迎来还债高峰期,“富力们”面临着销售去化回款难、融资收紧和还债高峰期三大挑战,而这三者一旦扭在一起,这些高负债房企的风险会顷刻爆发。

不过,即便是全部符合标准的绿色档房企,按照新规,未来每年最多也只能加15%的杠杆,而过去开发商一年多加50-100%都是标准动作,所以之后大部分开发商的基础操作应该是:

1. 不抢地王,特别是一二线城市的地王;

2. 不大规模屯地;

3. 加速手中项目的出清。

这波明显打击高杠杆房企的“三道红线”新规也让行业意识到,囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为已出局,真正具备造血能力的“经营行为”房企才是未来10年地产的领头军。

03 “三道红线”影响下的房产趋势

从传言到正式宣布推行,“三道红线”出台的原因也一直众说纷纭。

其实,它出台的核心原因在于上半年土拍市场过热,尤其是一、二线城市拿地太疯狂,溢价率不断上涨,比如上海土地溢价率都超过了20%。

拿地自然得靠资金去驱动,在大家纷纷加大杠杆的背景下,房企给金融系统输出了大量的风险,同时还挤占了其他行业的资金,形成了虹吸效应。

这是高层不愿意看到的局面,所以高层推行“三道红线”这条新规的意图很明显,就是要打掉房企“高负债、高杠杆,高周转”的三高预期,终结房地产杀人不见血的野蛮发展。

监管部门直接控制开发企业的有息负债增速,房企拿地资金收缩,自然就遏制了土地市场过热与房价快速上涨。

而“三道红线”的推行,也必然会引发资金的链式效应。

最终,一些房企难从外部进行回血,又没办法自身造血时,就会让渡一些项目股权,甚至变卖一些项目,更严峻者会加速房地产的项目并购乃至企业并购。

未来地产圈的趋势已很明显,就是将不断整合,但不仅仅是纯粹的大鱼吃小鱼,这一波“三道红线”体现出的资金差异能力,表现出的倒逼市场分化,也不排除会引发大鱼吃大鱼的可能。

地产这片大海里,未来究竟是水大鱼大,还是唯有大鱼,我们拭目以待!

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