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租金贷致长租公寓频繁爆仓,自如ABS资产证券化的不同融资道路

家居建材
亿欧
孔艺璇
2019-08-01 · 10:05
[ 亿欧导读 ] 聚焦用户价值专题第十二篇,我们对比了自如和这些破产的长租公寓的资产运作差异化,总结出自如的优势及经营风险,为家居企业敲响警钟。
长租公寓,租金贷,ABS,长租公寓 图片来自“123rf.com.cn”

2019年7月,乐伽公寓和杭州安闲居先后由于资金链断裂宣布破产,长租公寓爆仓并不是新鲜事,公开资料显示,从2017年至今,已有至少22家品牌公寓出现经营不善、资金链断裂被收购、破产等情况。频繁爆仓背后并不是市场低迷,而是由于经营者的粗犷发展甚至违法经营所导致。

聚焦用户价值专题第十二篇,我们对比了自如和这些破产的长租公寓的资产运作差异化,总结出自如的优势及经营风险,为家居企业敲响警钟。

长租公寓爆仓:租金贷陷阱

在确定了长租公寓必定是未来租赁市场的重要组成部分后,经营者都开始跑马圈地的抢占市场获取房源,而中小企业的资金实力远远不足以支撑其大规模扩张,一些别有用心的经营者开始选择“长租公寓+租金贷”的模式,但由于经营不善和违规违法,这个模式成为继P2P之后的跑路破产重灾区。

一般情况下,租赁长租公寓涉及三个主体即承租人、长租公寓运营商、房屋所有权人,运营商和房屋所有权人签订《资产管理服务合同》,委托运营商代为管理公寓;运营商和承租人签订《房屋租赁合同》,一般采取押一付三的方式缴纳租金。

这种方式下,运营商的前期支付的租金、装修、人工等成本投入高,主要赚取房租差价和服务费,利润率低,投资回收期长,想要大规模扩张的难度很大。

由此,运营商就引入了第四种角色——金融机构,房屋所有权人和运营商的关系不变;承租人和金融机构在运营商的诱导下签订《贷款合同》,按期以房租的名义向金融机构偿还贷款;金融机构一次性支付一年的房租给运营商。这样一来,运营商就有了跑马圈地的资本,这就是所谓的租金贷。多数消费者在签订租金贷的时候并不知情,运营商会以收取房租的名义让租户下载借贷APP,诱导租户填写个人信息和身份证完成为期一年的贷款。

长租公寓一次性拿到了金融平台给的一年房租,开始扩大规模或者做其他投资,往往由于运作不够精细,这笔投资并不能拿回预期回报,运营商无法支付房屋所有权人的房租,破产跑路。房屋所有权人没有收到房租,自然要收回房子,而租户由于和金融平台签订了一年的贷款合同,要继续偿还贷款,否则会影响个人征信。

网传“为什么中介哄抢租赁房源,因为毒贩都没他来钱快”,这是一种夸张的说法,但租金贷的模式,确实让运营商体验到赚快钱的快感,使他们只重视资本,粗犷经营。

自如:贷款和ABS资产证券化模式

自如是一个提供租房产品及服务的O2O互联网品牌,旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线,自如友家和自如整租所有房屋均经过专业设计,实行统一时尚装修、原创家居及品牌家电配置。自如还提供包括保洁、家修、搬家及自如优品多项服务。.

自如想要扩张规模,抢占房源,同样需要大量的资金支持,自如走了一条相对合法合规的道路——贷款业务和ABS业务。

贷款业务:自如作为运营商并不具备消费金融牌照和小额贷款牌照,想要为租户提供贷款业务,就要设立信托,以通道的方式作为受托人发放贷款。通俗来说,就是自如委托一家有放贷资质的公司间接放贷给租户。一方面减小了租户的资金压力,促使他们租房;另一方面原有的运营商和租户间的直接债权关系就变成了运营商拥有的信托受益权,这个受益权在自如的ABS融资中起到了直接作用,后文中会提到。

ABS资产证券化(基于资产未来所产生的现金流为偿付支持):2017年8月15日,链家旗下长租公寓品牌自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”,该项ABS发行规模为5亿元;2018年3月20日,自如再发20亿元ABS。而自如发行ABS债券的标的,正是前文中提到的信托受益权。

也就是说,自如通过放贷,从租户手中获得了未来偿还贷款的信托受益权,再以受益权作为资产,发行债券融资,再用融来的资金扩张规模。

虽然不像租金贷那样违法,但这种放贷方法仍然存在道德风险,租户往往是在不知情的情况下“被贷款”,由头是“无押金入驻、毕业生计划等”,但相比租金贷那种中途被房东赶出去的情况,自如的租户每一期需要交的费用都在APP上有所显示,更加透明。

背靠大山,精细化运作

自如倚靠链家和贝壳两座大山,相当于赢在了起跑线上,大规模扩张的同时,仍然有一套精细化运作体系。在精细化运作方面,自如继承了链家的优良基因,公寓配备的设施和工作人员的服务都优于行业其他公寓品牌。

自如公寓内部都采取统一的简约北欧装修风格,看上去更干净整洁。同时自如配备了双周免费保洁,解决了合租房卫生这一最大的痛点问题,这是绝大部分公寓品牌做不到的事情。在细节上,自如给每个房间配备了自如礼盒,内含针线、剪刀等日常用品,虽然并不是高价值的礼品,却是搬家过程中容易丢弃的生活必需品,也让租户感觉到贴心周到的服务。

2013年,自如首次在自如寓使用智能门锁,截止2019年,自如平台连接了超过105万把自能门锁,给顾客更好的体验感同时也省去了服务人员交接钥匙的流程,提升他们的能效。自如正在逐步将开关、门锁、热水器、空调等家电智能化,实现从智能设备到智能居住场景到智能社区的进化。

自如CEO熊林表示,自如将于2019年下半年推出首个基于居住场景的生活应用App——自家Zhome,通过该App可实现整个家庭场景的智能化操控。

除此之外,自如对于员工的考核也非常严格,一位自如管家向笔者透露,自如管家如果被投诉,会受到很大的利益影响,为了避免被投诉他们会尽力满足租户的需求。

硝烟已过,警钟犹存

家居行业经过多年的发展,已经过了跑马圈地的时代,行业整体给人的感觉比较低迷,远没有长租公寓这样的硝烟,但竞争下,这些跑路的公寓也及时为家居行业敲响了警钟。

合规合法合道德是前提。自如几年来频频因甲醛和售后服务爆出负面新闻,冷静思考,这些问题绝不是自如一家的问题,而是整个行业存在的共病,甚至在行业里自如做的更好些。自如被频繁指责,只能说能力越大,消费者期望就越大。

合规:对于家具品牌同样如此,越是大品牌,受到的监督就越严格,质量问题带来的影响就越大,如果出现质量问题,可能会直接影响到企业的生存,所以即使市场竞争不激烈,也要不忘初心,规范发展。

合法:想赚快钱的粗犷式发展企业,最终都不会有好的成绩。与长租公寓租金贷圈钱跑路类似,家居行业的装企也出现过频繁跑路的现象。2017年底,实创装饰倒闭,还有许多知名的装企频繁出现消费者投诉其欺诈,笔者甚至在网上看到了一些装修前的保险服务,这无疑是对装修行业的一种讽刺。

一位业内人士告诉亿欧家居,一些大的装企推出的装修套餐,无论怎么算都是赔钱的,之所以看上去还发展不错,是依托于过去房地产的红火可以拿大量的订单,在一个楼盘里赔的钱可以从下一个楼盘收的现金流补上,但即使补上现金流,利润也是极低甚至是负利润。这种情况下,一旦房地产市场下滑,没有大量的新订单,企业现金流很快就断裂,企业只剩下跑路这一个选择。

合道德:道德问题在家居行业主要体现为原创和抄袭,这也就是产品同质化直接原因,笔者探访过一些始终专注原创的家居企业,他们的发展给笔者的感受是“坚持又无奈”,一款设计师费劲心血设计出的产品,很快被其他工厂复制,消费者即使想支持原创,也很难找到最初设计的品牌。

家居行业要靠品牌和口碑的积累才能发展,企业需要找到合适的发展模式和路径,独立行走,不能依靠市场一时的热潮带来的红利。

精细化服务能够拉开差距。家居市场的女性消费比重很大,女性对于商品的选择更加感性,自如推出的自如礼盒是一个很好的例子,实际上花费的成本极低,但让顾客感受到企业贴心的细节,就更加容易被认可。家居企业在产品和服务方面的把控要细节再细节,把自己置入消费者的角色,从购买到安装到使用和维护,设想每一个环节会涉及到的服务,为消费者思虑周全,再配备一些小礼品,或者日常能够用到的小物,更能够得到消费者的好感。

结语:自如的ABS的合规合法是相对租金贷而言的,在实际运作中,也出现了很多消费者投诉的现象。笔者认为,无论是自如还是家居的企业,都要以时刻以那些破产跑路的企业为戒,粗犷式发展和不择手段的扩张规模最终都会受到反噬,不忘初心,专注发展,方得未来。

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