批量撤离,陆家嘴正经历“不能更糟”的时刻

新租赁经济
经济观察网
谢敏敏
2019-08-06 · 18:35
[ 亿欧导读 ] 陆家嘴空置率连年上升,有数据显示,目前陆家嘴有1/4的写字楼空置。
陆家嘴 商圈 写字楼,写字楼,陆家嘴,联合办公 图片来自“东方IC”

【编者按】文章从搬离陆家嘴的商户着手,较为全面地描绘出了陆家嘴正遭遇的严峻状况。本文来源经济观察报,作者谢敏敏,经亿欧编辑后转发,供行业参考。


有着“上海之心”称谓的陆家嘴,是上海乃至全国最重要的金融中心之一,历来是上海写字楼空置率最低、租金最高的区域,近日却陷入空置率创新高的舆论风波。

根据点点租针对小陆家嘴30栋办公楼的调研数据,陆家嘴空置率连续3年上升,2019年上半年的平均空置率已超过25%。即使不考虑2018年下半年才开始招商的富士康大厦和瑞明大厦,这个数字仍然略高于20%。

不过,五大行以及上海一些办公楼租赁从业者纷纷表示,20%的数字太夸张。

由于采集样本的差异,各大机构在统计写字楼空置率时均有略微差异,戴德梁行的数据显示,陆家嘴的综合空置率为16%,CBRE世邦魏理仕给出的数字则是11.4%,不过,无论是哪一个数字,对于前几年完全不愁租的陆家嘴而言,这样的数据已属高位。

身处其中的个体感受更为直观。在上海帮助大小业主出租甲级写字楼的王倩(化名)此前的工作重心在陆家嘴,但从去年开始,她见证了不少经营不善的金融小公司、P2P和私募公司撤离陆家嘴,她已经很久没有在陆家嘴成功开过一次单。如今碰到前来咨询的客户,王倩更愿意把他们推荐到徐汇滨江、南京西路等商圈。“经济形势对写字楼租赁生意的冲击是很大的,很多经营不好的企业无法负担陆家嘴高昂的租金,不如搬到别的地方。”王倩说。

根据CBRE世邦魏理仕提供的数据,第二季度上海陆家嘴写字楼平均租金为10.7元/平方米/天,甲级写字楼租金约为11元/平方米/天,虽相比第一季度略有下滑,但依然远高于上海其他大多数商务区。

租金更有优势的新兴商务区也在对陆家嘴写字楼形成冲击,最具代表的新兴商务区是前滩。

经济观察报采访发现,包括科思创、捷豹路虎等在内的非金融企业都陆续选择从陆家嘴搬去前滩,此外,一家知名的欧美消费品公司也正在计划从陆家嘴太平金融大厦搬去前滩。

去年以来,不少联合办公品牌蜂拥进入陆家嘴甲级写字楼,包括wework、寰图、氪空间、米域等。如今受到行业低迷影响,这些联合办公品牌一改扩张态势,其中的一些也为陆家嘴的空置率走高“作出贡献”。

经济观察报独家获悉,米域在太平金融大厦一次性租下的两层近5500平方米空间,近日全部退租,租户已经于7月26日全部搬离。这曾经是小陆家嘴核心区最大规模的联合办公空间。

在一些制造业、经营不善的金融行业公司搬离陆家嘴之际,陆家嘴由于过于强烈的金融属性,并没有吸引科技类等新兴行业租户的入驻。“陆家嘴的主要问题是搬出去的很多,但搬来的很少,对于金融以外的产业并没有特别明显的吸引力。或许会有一些新的租户,但主要还是依靠吸纳浦西的传统金融行业公司。”CBRE华东区顾问及交易服务办公楼租户部浦东负责人詹振杰对经济观察报说。

但他也同时强调,对陆家嘴写字楼租赁市场,长远来看依然持乐观积极的态度,“起码不会比现在的情况糟糕了”。

联合办公的撤退

在7月底的陆家嘴,伴随着空置率创新高的话题,不少从事办公楼租赁的业内人士都在讨论一件事:米域走了。

联合办公运营商米域去年5月与位于陆家嘴核心区的太平金融大厦正式签约,在太平金融大厦一次性拿下两层楼近5500平方米的办公空间。

7月30日,经济观察报在现场注意到,位于花园石桥路的太平金融大厦外侧关于米域的大幅广告站牌依然矗立,但米域位于大厦9层和18楼的空间已经停用,关闭了空调、水电,通往这两层的电梯也已关闭。大厦内一保安人员透露,这些租户于7月26日全部搬离。

米域一位工作人员对经济观察报解释,关闭陆家嘴门店是非常正常的经营决策行为,米域方面认为,这一项目并不符合米域未来发展战略的定位,米域在上海其他区域的门店并不会受到影响。

该工作人员认为,陆家嘴区域租金压力大,并不适合联合办公行业的发展,事实证明,没有那么多金融公司需要CBD的办公空间。

米域进驻陆家嘴的两个月前,刚刚拿到B-1轮4亿元融资。彼时不少头部联合办公品牌面临一样的境况:手握新融资,急需抢占市场蛋糕,迅速做大规模。于是,包括米域、wework、寰图、氪空间等在内的联合办公品牌将目光瞄向了陆家嘴,不惜承担更高昂的租金,进驻陆家嘴甲级写字楼。

位于太平金融大厦的米域·太平是米域旗下唯一进驻甲A级写字楼的项目,也是租金最贵的项目。

为了维持正常运营,联合办公品牌需要在陆家嘴保持更高的出租率和比其他区域更高的租金,但由于出租率走低,它们甚至不得不通过打价格战来争抢客户,时间一长,无法维持的门店势必要关门。

王倩透露,不少联合办公品牌都有下调租金、争抢客户的举措,wework在最初抢占市场时也曾推出1500元的超低价,寰图在招商局的项目目前甚至推出了最低一个工位每月1000元。

一位要求匿名的联合办公品牌中层人士透露,在陆家嘴,联合办公品牌拿项目之初基本都是“拿物业不看价格”,给到大业主的租金非常高,要想基本实现收支平衡,对外租金起码不应该低于每个工位每个月2500元,“现在都在冲量,这个行业有一个特点,租不好等于赔死。”该人士认为,在高租金和低出租率的压力下,大部分联合办公品牌撤离陆家嘴是趋势所在。“它们在陆家嘴的租金成本确实非常高,拿下物业的租金普遍在10块、11块以上,现在却在面临一个惨淡的市场。”一位来自五大行的租赁部负责人表示,过去12个月到18个月以来,联合办公行业为了规模迅猛扩张,今年这些联合办公品牌在陆家嘴这样的核心商务区开始陆续撤离。

该负责人认为,目前一些联合办公品牌的退租,确实给陆家嘴的空置率带来了较大影响。

多点分流

在陆家嘴的租户群体中,金融占据绝对比例。根据CBRE世邦魏理仕的数据,在2018年陆家嘴的租户结构中,金融行业是第一大客户,占比63%,其次是律所行业占据14%,制造业、医药行业占比5%。

詹振杰透露,陆家嘴的租户结构相对稳定,今年这一数据并未产生较大变化。

他进一步表示,陆家嘴具有非常明显的金融属性,这反而导致陆家嘴无法对其他行业和新兴产业形成较大的吸引力。

中原工商铺写字楼部营业董事吴翔也赞同这一观点,他认为,陆家嘴的金融属性太强,反而带来了租户结构的简单化。

当然,在一些企业搬离之际,也有一些新的租户入驻陆家嘴。例如CBRE去年曾帮助摩根大通从浦西入驻陆家嘴上海中心,但这依然是一家传统的金融公司,而非新兴行业租户。

与此同时,随着上海经济的整体发展,诸多新兴的商务区开始崛起,多元化办公楼供应结构形成,包括前滩、徐汇滨江等新兴板块在内,伴随着大量新增供应入市,为写字楼的租户提供了更多选择,也为陆家嘴写字楼带来分流。

目前,前滩国际商务区是对陆家嘴冲击最大的一个区域。前滩在地理位置上靠近陆家嘴,被誉为“第二个陆家嘴”,2.83平方公里范围内,规划了约350万平方米的建筑面积。

根据公开数据,截至2018年12月底,前滩区域累计开工项目共计62个、地上建筑面积达255万平方米,累计竣工项目33个、地上建筑面积91万平方米。

相比陆家嘴和虹桥核心区,规划先行的前滩更注重商业及文体、文娱业态占比,它和陆家嘴在办公定位上形成互补,主要吸引非金融企业总部和跳变型企业(从传统企业向现代企业转型的大型企业)总部,比如咨询、法律、现代服务等。

前滩的逐渐崛起,吸引了陆家嘴一批制造业、制药业等非金融行业租户的搬离。

经济观察报多方采访得知,原位于陆家嘴花旗大厦的科思创、原位于未来资产大厦的捷豹路虎,均从陆家嘴搬迁到前滩。此外,一家知名的欧美消费品公司此前在太平金融大厦租下了3000平方米的办公面积,也正在计划搬去前滩;环球金融中心一家大租户搬去前滩,空出了6000平方米;一家租赁面积1万平方米的大客户去年从金茂大厦搬离,去前滩自建了2.8万平方米的新总部,曾一度拉低金茂大厦出租率近10个百分点。

“前滩是比较有代表性的区域,距离陆家嘴不远,而且和陆家嘴享受一样的自贸区政策,租金也便宜,所以对陆家嘴的客户有很大的吸引力。”詹振杰表示,对于陆家嘴的部分租户而言,去新兴商务区差不多能节省一半租金。

多位受访人士表示,目前搬离陆家嘴的租户中,主要是以制造业为代表的非金融行业,这些企业要么到新兴商务区自建总部,要么去新兴商务区租赁更便宜的大楼。

吴翔表示,非金融行业对陆家嘴区域的忠诚度没有金融行业这么高,“出去以后承担租金更少,外面的新项目都很多,对他们是一个不错的选择。”

不过,值得注意的是,也有金融公司选择从陆家嘴搬出,进驻新兴商务区。

前述来自五大行的租赁部负责人透露,他所在的公司正在帮助目前在陆家嘴办公的个别金融客户和前滩区域谈判,预计下半年完成交易,“现在很多在谈判中,还显现不出来,到了年底大家去观察,会有不少企业去了前滩。”

后滩也是选择之一。

经济观察报获悉,今年4月,知名金融机构远东宏信将上海运营总部从陆家嘴金茂大厦、环球金融中心整体搬迁至在后滩自建的远东宏信广场。

商业地产业内人士陈立民认为,配套的不完善,是一些企业选择从陆家嘴搬迁到新兴商务区的原因之一,“在这片办公森林里,除了IFC商场和SWFC商场之外,生活配套基本欠奉。有选择的话,谁不想挪窝到有吃有喝又好玩有买买买、且新旧融合丰俭由人的混合城区?”

有进有退

在王倩的印象中,搬离陆家嘴的,还有不少经营不善的金融小公司、P2P和私募公司。不过,五大行人士均表示,这些公司从去年开始几乎在陆家嘴全部撤离,目前占比微乎其微。

王倩透露,陆家嘴写字楼,尤其是超甲级写字楼,目前对租户资质门槛要求非常高,“陆家嘴金融办管理得非常严格,还会定期召集写字楼业主开会,严禁P2P公司进驻。”

虽然目前各方对陆家嘴空置率的数据并不统一,但不可否认,超过10%的空置率对陆家嘴这一备受关注的金融中心而言,已属偏高。

詹振杰认为,经济形势和金融市场的相对低迷,也一定程度上影响了陆家嘴写字楼出租率。“原先的金融主力军没有扩张需求,吸纳量比较低,导致空出来的很难消化。”

除了传统的金融租户需求低迷,写字楼市场的整体需求多元化或许是导致陆家嘴空置率走高更深层次的原因。

睿意德华东区总经理周长青表示,从需求端来看,强势的行业依然存在,高租金支付能力的行业也存在,在这一点上,陆家嘴依然具备优势。但从另一个维度观察,中小型企业的碎片化、离散性渐渐在产生,以及长三角一体化带动的整体办公楼需求的演变、制造业搬迁,都对陆家嘴带来冲击。“我觉得倒不是逃离上海,或者是逃离‘上海之心’,而是因为上海已经成为一个多商圈或者多商务区更合理更均衡分布的城市。”周长青表示。

另外一大背景是,近几年直至2022年,整个上海新增写字楼供应均保持在高位,尤其是新兴商务区的新增供应大量涌出,间接影响到了陆家嘴。

根据CBRE数据,上半年,上海写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米。

持续井喷的供应和租户较低的扩张意愿之下,如今整个上海的写字楼市场都难言乐观。CBRE数据显示,截至今年第二季度,上海写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18%,创下近10年新高。

吴翔表示,新兴区域确实会消耗一批客户,但对陆家嘴的影响并没有想象中那么大。他提供的数据显示,6月份,陆家嘴写字楼的净流入量约为7000平方米。

“有些很顶级的项目会预留一部分,是预留给优质客户扩租的,不是租不掉,而是不愿意租出去。”他进一步强调,陆家嘴“有进也有退”,“任何的区域不可能保证没有流动,陆家嘴还是一个很有活跃度、饱和度的地方。”


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编辑:常明星

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