疫情之下,对于2020年楼市的5个关键判断

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楼市团长
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2020-02-10 · 18:35
[ 亿欧导读 ] 2020年,任然是值得期待的一年。
城市,房地产,智慧城市,楼市波动,房地产,房产企业,楼市调控 图片来自“123RF”

2020年突如其来的疫情,打乱了春节后的生产恢复和经济活动,也冲击到了楼市的走势。

那么2020年楼市走势会有什么变化,我们该什么时候买房,什么时候卖房?不急,我们先来回顾一下2003年那场非典疫情对楼市的影响,然后从中窥见一二。

以2003年疫情重灾区北京为例,2003非典疫情爆发后的4月、5月,北京正处于快速上涨的房地产投资增幅,直接下降到8%和12.6%。而在这之前的1999年-2002年,北京房地产开发平均增幅为28%,几近腰斩。

与房地产投资增幅一起下降的还有商品房的销售量。

2003年4月份,北京一手商品房预售为5204套,预售面积为66.2万平米。到了5月份,北京商品房预售套数增加到了6346套,预售面积上升到了74.4万平米。虽然略有增加,但是和2003年第一季度的月均销售商品房9044套,面积101.4万平米相比,还差的很远。

简单说,非典疫情的出现,让2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套,降幅高达36%。同样也让全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的降低。

然而,后来一份文件扭转了市场颓势,并且大大加速了中国城市化进程。

2003年6月非典疫情得以扑灭,在社会运行了2个月后,由于经济无法短期内自行修复,高层发现了问题的严重性,于是8月31日出台了文件:《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,这也就是后来广为人知的18号文件。

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18号文件的第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”

18号文件的出现,让非典的影响彻底消失,也让楼市从2003年8月31号开始,驶入了一个新的快车道,开启了十几年的长期上涨。

那么这次疫情还会出台政策暴力救市吗?我们继续往下分析。先来看看我们当前的经济形势。

2020年是全面建成小康社会的决战年,也是十三五规划收官之年,国内生产总值要比2010年实现翻一番的目标。

虽然国内GDP破6%是时间早晚的事情,并且长期来看,中国GDP会持续趋势性下滑,最终长年维持在3-4%的稳定平台区间。但是仪式感强烈的2020年GDP破6%,还是比较难令人们接受的,即便不考虑GDP保6%背后的民众就业和社会稳定,也会带来对民族信心的冲击和国际信用评级的折损。

所以我认为高层会极力保住经济,力求2020年GDP不破6%。

去年四季度末,不管是社会融资总规模增速,还是PPI(工业品出厂价格指数)和PMI(制造业采购经理人指数)等经济性指标,都表明贸易战之下,中国的经济有阶段性筑底企稳的迹象。

很显然,疫情的到来,打破了这种势头,让GDP保6%增加了不少难度。2003年的疫情是春节之后爆发的,影响的是消费;2020年的疫情是春节之前爆发的,影响的是生产,灾后恢复经济的代价非常大。

为此高层非常果断,宁愿全国不过年,耽误春节气氛,也要隔绝交通,同时延迟复工复产,这种长痛不如短痛的做法是之前灾后恢复的宝贵经验。

目前看来,这种全民防疫,速战速决的做法似乎取得了较大效果,虽然确诊病例绝对数值还在增加,但是增速已经趋缓,相信不久之后就会把疫情扑灭,全国的焦点再次回到经济活动之中。

基于以上分析,我们审慎地提出以下5个判断:

判断01: 

为了保住经济,货币政策不会突然大降息,但是小步快跑,持续、多次的降息降准将会成为常态。

受限于以下三个原因,高层不会突然大降息:

1.物价指数CPI高企,去年12月CPI达到4.5%,考虑到猪周期对物价指数的主导影响,去年生猪短缺,而母猪繁殖出栏周期需要6-8个月才能恢复正常水平,高通胀限制了大幅降息的可行性。

2.疫情之下,生活物资供应秩序受到很大影响,工厂复工延迟、到处封路,物流成本飙升,大幅降息可能诱发恶性通胀,物价飙升。

3.大幅降息后,中美货币的利差进一步缩小,会带来人民币汇率贬值和外汇储备流失的压力。目前人民币离岸市场,对美元汇率已经跌破7.0关口。大幅降息,会引发资本出逃,消耗外汇储备,影响一带一路和国内金融对外开放。

所以高层大概率不会采取突然大幅放水的措施,而是多频次、小步快跑地进行降息降准,输血经济,维稳楼市。

房价的涨幅,与利率水平的高低呈现负相关性——越是降准降息,房价越容易上涨。

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疫情的出现已经让经济增速遭遇阻力,更多的中小企业也因为无法按时复工,造成资金链紧绷。

工资,房租,贷款利息,等待交货的订单,这一切都对大量中小企业造成了巨大的资金周转压力。

所以一旦疫情结束,极可能出台的宏观经济方面的政策,首要措施就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。

1年期LPR利率降低,让中小企业有了更低的融资成本,加快企业恢复产能,缓解资金压力,稳定就业。

而其中5年期的LPR利率降低,也就是房贷利率的下降,则会对楼市的修复起到关键性的加速作用。

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所幸的是,央行作为调节经济的总阀门,目前已经开始发挥自己的作用。

2月3号早上9点,央行发出公告,通过逆回购累计投放12000亿,这个数字达到了史上最大规模。投放的不仅有资金,利率也在随之下调:7天逆回购利率从2.5%下调到2.4%。14天逆回购利率从2.65%下调到2.55%。

逆回购只是一个开始,按照现在的形式,大概率后期的MLF利率下降会出现。一旦MLF利率下降,那正如我所说的1年期LPR和5年期LPR也会随之下调,也就是企业的融资成本,普通人的房贷利率,一同随之降低。

紧随第二天,2月4日央行再投放5000亿,累计两天市场上投入的资金达到了1.7万亿!2020年,热钱流动的脚步声已经非常靠近。

判断02: 

楼市调控政策加码可能性变小,甚至可能进一步放松。包括但不限于:

1.落户政策取消或放松,配合社保和个税,给定向人群放开限购。(只要是本科毕业就算人才)

2.增加购房人群补贴,不同城市之间人才大战越演越烈。

3.部分城市首付比例下调,购房税费减免等现象极可能再次出现。

只要首付比例下降,就说明政策又开始鼓励买房了,立刻买房一定没有错——历史上凡是出现首付比例向下调整的,未来3-6个月房价都会大幅度反弹。

4.积极的财政政策成为主流,大型基建项目会集中上马,铁路、高速公路、图书馆、体育中心、学校、城市电网、医疗卫生等重大基础设施会不断开工,刺激经济。

判断03: 

新房开工整体推迟,供应更为紧张,疫情过后如果供应没有跟上,房价可能报复性反弹。

近日,恒大集团发文,为贯彻落实错峰返程的要求,假期延长到2月16日。全国1246个项目在2月20日前不得开工,全国1040个售楼部在2月20日前不得开业。

其他开发商也都按高层的要求,延迟复工复产,大量的楼盘建筑工程停顿。所以今年新房供应必然大受影响,供应少了,价格肯定会有一波冲高。

判断04: 

小区物业差劲,卫生环境恶劣的二手房大受影响,很难卖出。

刚需住宅看地段,高端住宅看物业。你住的房子好不好,跟物业有直接关系。这几天,在疫情防控的考验下,各地物业管理水平彻底暴露了原型。

有些小区全面封闭,外卖、快递、中介等外来拒绝入内,外来人口仔细盘查,尤其是疫区归来人员必须登记上报,时刻监控身体状况,防止二次传播。同时三日一扫除,七天一消毒,小区卫生条件时刻保持良好。

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而有些小区由于物业中心人手不足,制度混乱,小区管理聊胜于无,疫情防控工作几近废弛,发生多起聚集病例,搞到人心惶惶。

判断05:

开发商降价卖楼的窗口期很短,房价最多回调2-5%或横盘,不要幻想抄底。

只要疫情过去,经济增长恢复,所有曾经的恐惧都会一扫而空。不要以为开发商会断臂求生,更大的可能是短暂优惠力度火力全开之后,开发商就会顺着刺激政策的利好,再现价涨行情。二手房也会随之夯实底部,价量齐起。

就像2015年去库存刚开始很艰难,开发商暂时愿意降价卖楼,但是一旦有政策刺激,他们马上收回优惠,上调价格,一直涨足3年,到2018年才肯停下来。

更为重要的是,在现有产权制度之下,目前很多中小房企如果资金有困难,他们宁愿卖身被同行并购,也不会轻易贱价卖房。因为企业如果欠几十亿,贱价卖房是救不了自己的,远水救不了近火。房子卖掉了还要等客户办手续、银行批贷才能拿到尾款,前后持续3-10个月,企业肯定熬不住。只有变卖股权,变卖项目,并购重组才是最快拿到钱的。

所以想薅开发商的羊毛,一定要抓住极短的窗口期,该买大胆买。一旦他们活过来,价格上调,就啥也没有了。记住,疫情过后1-2个月是最好的买入时机。

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(2003年非典后楼市走势,短暂下挫后大幅走高)

至于卖房,则要等到疫情结束后6个月才卖比较合适。如果着急出手,不要犹豫,一口气降个5%,可以大大缩短成交时间,掌握决策主动权。

最后总结一下,回顾2019年年末,各地楼市已经陆续进行尺度不同的放松动作。降低落户门槛,加大公积金额度,减少限购政策的社保缴纳时间等等。

而央行也是以8000亿的全面降准给2020年开年的楼市,做足了想象空间。

房企更是从拿地细节上展现出对2020年及未来楼市的信心。2019年全国300个城市土地出让金合计50294亿元,这一数字已经超过了2018年的41773亿元,增加了25%约1万亿。

在各种客观条件充足的情况下,本该准时到来的小阳春,在突如其来的疫情面前不得不延迟。但是疫情之下,楼市只会在一段时间内受到影响,长期的走势不会改变。

毕竟疫情只是延迟了需求释放的时间,而不是彻底摧毁需求。

即使没有类似于2003年18号文件的红利出台,2020年疫情结束后,楼市同样也会进入自我修复阶段。一旦修复开始,前期因为疫情而被压制的需求,就会集中释放。

所以2020年仍然值得期待的一年。

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