刘一诺

亿欧实习商业分析员,关注房产领域及智慧社区建设上下游企业 微信号:liuyinuo37

37

文章/篇

49.5万

阅读/次

拜访信息

为了给您提供更快更好的服务,在获取作者联系方式前,想对您有个简单了解. 邀请您填写如下信息

提交成功

非常感谢您的配合,我们的作者会尽快通过您的微信,
请耐心等待~

微信号

15701235851

从住宅管家到城市运营商,万科物业的蜕变之路| 亿欧解案例

其他智慧社区智慧楼宇
亿欧
刘一诺
2020-03-12 · 16:39
[ 亿欧导读 ] 在万科物业发展模型中,物业范畴被定义为三个空间,一是关乎老百姓生活的空间,二是工作商务空间,第三个则是城市公共空间。三者对应的对象分别是社会居民个人、企事业单位和政府。
智慧城市,万科,万科物业,戴德梁行 图片来自“123RF”

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

一直以来,万科物业稳居行业第一,却迟迟没有上市。

从住宅物业起家,逐步涉足商办物业,并试水城市物业领域,万科物业不断扩展着业务圈,早已将自己武装成了未来中国的“物业航母”。

图片.png.png

2020年2月,万科物业宣布启动2万人招聘计划。根据万科物业官网显示,截至2020年1月底,共有在职员工近10万名。此次推出2万人的招聘计划,相当于20%的人员增幅。

万科物业CEO朱保全表示,招聘计划本身就是基于今年业务发展的人才需要,公司的多元化快速发展需要大量优秀人才的加入,希望能够持续储备人才队伍,为发展蓄力。

如此大规模扩张的背后,是万科物业近几年的迅猛发展。截至2020年1月底,万科物业已在全国布局99个城市,合同项目共计3302个,其中住宅项目2663个,政企项目639个,合同面积突破6.3亿平方米,服务535万户家庭。

图片.png.png

自从2015年万科物业独立分拆开启市场化运营后,就开始一边扩大物业在管面积,一边通过与不同背景的对象进行股权及业务等层面的合作,探索住宅物业服务外更多可能性。

朱保全曾透露,在万科物业发展模型中,物业范畴被定义为三个空间,一是关乎老百姓生活的空间,二是工作商务空间,第三个则是城市公共空间。三者对应的对象分别是社会居民个人、企事业单位和政府。

万科物业正沿着这条发展道路越走越快。

住宅管理模式智能数字化

对于已有30年住宅业务管理经验的万科物业而言,完善的服务流程早已形成,需要的就是借科技之力,用更小的成本,管理更大规模业务。

2011年,万科物业就成立了信息化管理部,成为万科总部最早做IT的事业部。每年,万科物业会拿出年收入的1.5%-2%投入技术研发,用于长期投资信息化和技术创新,促进自身整体竞争能力的提升,目前拥有总数近500人的技术团队。

借助IT技术与数字化应用,万科物业开启了智能化物业服务基础工程和精细化物业管理模式。目前,万科物业已经研发了多个智能化运营管理系统,睿服务平台也已迭代至3.0版本。通过该系统,业主、管家、服务人员、房屋、设施设备、车位都可以通过管理中心进行全方位合理管控。

在业主端 ,万科物业上线了“住这儿”APP,通过整合社区资源,搭建社区线上平台,提效物业服务,为业主提供物业缴费、日常维修、日用品购买、二手交易、邻里互动等服务。业主通过该APP,每月对物业的各项服务进行评价,评价页还可以写入自己对物业的看法和建议。

传统的优质物业服务,加上智能数字化的技术升级,使得万科物业拥有了很强的品牌价值。

方正证券分析师夏亦丰撰写的《从BM到PM,重塑物业管理行业新框架》指出,PM 是指在基本的 BM(对物的管理)之上,额外对住户和居住环境的整个生态圈提供管理服务。据其分析报告,PM做的较好的万科物业成了业主和开发商的心头好。

首先,万科物业在入驻新的小区后,这些小区房价的上涨空间往往远大于同片区其他项目,能帮助资产在使用后实现溢价,对房屋起到保值增值的作用。其次,物业服务成为房地产竞争重要的软实力,好的PM可以“反哺”开发商,成为销售时的“形象担当”。一些不具备物业管理板块的开发商会邀请万科物业入驻,以此来提升楼盘的价值。

通过一系列的努力,万科物业在住宅物业领域的龙头地位已经越坐越稳。

联手洋行做强商办物业

朱保全曾表示,2020年万科物业会有一个跨越式发展,希望住宅和商企的营收比例达到1:1。万科物业正在向目标进发,截至2019年6月,住宅业务与商企业务收入比例约为2:1。

住宅物业起家的万科转战商办物业,并不是一时的心血来潮。

有分析指出,住宅物业服务的优势是可以获得平滑周期的稳定回报,但其问题在于市场化程度还不够高,以质论价、涨物业费依然非常难。相比之下,商办物业的市场化程度更好。

根据中国指数研究院的统计,2018年,办公物业服务费约为7.84元/月/平方米,其次是商业物业服务费,为7.01元/月/平方米,住宅物业服务费最低,约为2.25元/月/平方米。虽然商业和住宅的服务内容有所差别,但成本不至于差别达到几倍。因此,商办类服务比例占比较高的公司,毛利率可能较高。

除此之外,住宅土地供应也在逐步减少,住宅物业的竞争越来越激烈。因此,转战商办物业是众多房企共同的选择。

2015年,万科物业确立了“住宅商企,两翼齐飞”的战略。2018年,专为发展商企而设的子品牌“万物商企”正式成立。

万物商企主要负责两类业务:第一是商写物业管理;第二是政府、企业机构的综合设施管理。服务内容包括前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理;为运营型物业提供公共物业管理(PM)服务,提升客户的不动产全生命周期的资产价值;为自用型物业提供综合设施管理(FM)服务,帮助企业聚焦其核心业务的发展。

据其官网显示,截至目前,万物商企累计服务635个商企项目,分布于全国52个大中城市,管理面积达3974万平方米,服务对象涵盖商业写字楼、政府机构、企业总部等,其中包括阿里巴巴、华为、腾讯、京东、中国移动、联通等知名企业。

然而,万科的商办物业管理一直缺乏配套资产服务,例如租赁、大宗交易。由于建立租赁和大宗交易的团队并不容易,万科决定以合作的方式,把短板变为长板。

2018年7月,万科物业宣布以首次公开募股定价的方式,购买戴德梁行4.9%股份,成为其第四大战略股东;2019年12月,历经18个月的艰辛谈判之后,双方成立合资公司。二者分工明确,万科物业负责“前线服务”,戴德梁行则发挥配套资产服务的优势。

合资公司的业务发展主要还是集中在大中华区,资产包构成主要是万科和戴德梁行原来的客户,以企业办公和写字楼为主。

在完善业务组成的同时,此次合作也表露了万科物业国际化的野心。朱保全曾表示,一家做住宅物业管理的中国企业,要走向国际,几乎是不可能的,因为中国的住宅社区形态在全世界都是独一无二的,但是做商业企业的不动产管理和资产管理,全世界都是一样的。

借与戴德梁行的合作,万科物业接近了国际市场,也为自己建立起强大的“护城河”优势。

走出楼宇做“城市运营商”

“物业城市”管理模式是万科物业从2017年开始试水的一项全新业务。与其他物业公司瞄准公建业态物业管理发力不同,万科物业更关注城市公共空间,将整座城市或片区当做一个大物业来看待,并对其进行经济化、标准化、规范化的管理。

所谓“物业城市”,即运用市场机制,通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式,对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”,包含市政养护、物业管理、停车场管理、辅助城市秩序维护、市民生活服务等多领域业务。

万科物业的思路,是对传统的市政、城管两大块业务做有益的尝试,结合数字化技术,构建城市管理平台,大幅节约人工成本并提升效率。该思路落地的第一个项目,是位于珠海的横琴新区。

2018年9月,由横琴新区国资委直属企业珠海大横琴投资公司持股60%、万科物业持股40%的合资企业珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司(以下简称“珠海大横琴城资”)成立。

在实际运营管理中,珠海大横琴城资由万科物业实际操盘。万科物业跳脱传统的城市管理模式,完全按照市场化逻辑运作,成为横琴新区城市公共空间与资源的全流程管理、服务与运营方,将社区管理中以客户为中心的服务理念带入城市治理,城市服务、运营效率相比以往有了很大的提高。

朱保全曾表示,目前,横琴城市物业服务大约一年有5亿的收入。据珠海大横琴城资总经理宋澜涛透露,公共空间管理业务保持在一个微利稳定的状态,在内部效率提升后,产生的效益可能也会随之增加,截至2019年底,此类业务的利润可以控制在3%-4%之间。照此粗略计算,横琴城市物业能为合资公司带来1500万的利润。

除了提供稳定的营收外,这种模式也为万科物业开发了新的市场。目前,万科物业已经收到了雄安新区的邀请。2019年10月,朱保全曾透露,全国有10个以上的城市与万科物业商谈该领域的深入合作,未来这一数字还将会升至30个城市,其带来的收入相近于万科住宅物业,相当再造一个万科物业。

不过,“物业城市”模式的异地复制并不简单,这依赖于万科物业产品的标准化打造、科技平台应用、承接能力的提升,也与当地政府的合作意愿有关。

眼下,一家家物业脱离母公司单飞上市,作为行业的头号种子选手,万科物业的上市动态一直备受瞩目。对于此事,董事会主席郁亮给出了答复:“如果说万科物业是一个城市物业运营商,才上市。我们区别于一个传统的物业开发商,才有它的价值,这样它的价值才能得到充分的肯定。”

随着一个个“物业城市”项目的落地执行,这一天看起来并不会遥远。

版权声明

本文来源亿欧,经亿欧授权发布,版权归原作者所有。转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。

各工作岗位将被AI取代的概率

选择岗位,查看结果

制图员和摄影师

87.9%

打赏支持

5
5
10
20
50
80
100
其它金额
任意赏:

参与评论

最新文章

1、 若贵平台是网站或者APP,在进行单篇原创文章转载时,需在文章标题或者导语下方,注明文章来源以及作者名称;若寻求5篇及以上的长期内容合作,需与亿欧公司内容运营部门取得联系,并签订转载合作协议。

【若贵司平台转载亿欧公司原创文章已经超过5篇,请及时与我们联系补签转载合作协议,计算时间以2019年2月10日之后为准】

2、 若贵平台是微信公众号,在进行单篇原创文章转载时,请联系亿欧公司内容运营人员进行单篇文章的白名单开通,同样需要注明文章来源及作者名称;若寻求2篇及以上的长期内容合作,需与亿欧公司内容运营部门取得联系,并签订转载合作协议。可将公司全称(简称)、公司网址、微信公众号、微信或者电话等信息发送至hezuo@iyiou.com,会有工作人员与您取得联系。

关闭

快来扫描二维码,参与话题讨论吧!

快捷登录 密码登录
获取验证码

新用户登录后自动创建账号

登录表示你已阅读并同意《亿欧用户协议》

快捷登录 密码登录

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

关联已有账户

新用户或忘记密码请选择,快捷绑定

账号为用户名/邮箱的用户 选择人工找回

快速注册

获取验证码

创建关联新账户

发送验证码

找回密码

获取验证码
账号为用户名 / 邮箱的用户 选择人工找回

未完成注册的用户需设置密码

如果你遇到下面的问题

我在注册/找回密码的过程中无法收到手机短信消

我先前用E-mail注册过亿欧网但是现在没有办法通过它登录,我想找回账号

其他问题导致我无法成功的登录/注册

请发送邮箱到service@iyiou.com,说明自己在登录过程中遇到的问题,工作人员将会第一时间为您提供帮助

账号密码登录

乐乐呵呵@微信昵称

该亿欧账号尚未关联亿欧网账户

关联已有账户

曾经使用手机注册过亿欧网账户的用户

创建并关联新账户

曾用微信登录亿欧网但没有用手机注册过亿欧的用户

没有注册过亿欧网的新用户

先前使用邮箱注册亿欧网的老用户,请点击这里进入特别通道
意见反馈
意见反馈
亿欧公众号 亿欧公众号
小程序-亿欧plus 小程序-亿欧plus
返回顶部