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房企出海战略盘点:产业新城有市场,轻资产出海是方向

刘一诺
2020-03-20 · 16:53
[ 亿欧导读 ] 依托自身国内业务,房企在出海时的策略可谓“八仙过海,各显神通”。单纯复制并不能确保项目的运行,唯有审时度势,结合自身优势和海外市场需求,才可降低出海的风险。
出海 跨境,万科,保利地产,绿地集团

作者:刘一诺

万科披露最新财报后,万科的出海业务受到市场关注,亿欧观察到以万科为代表的房地产企业正将触角伸到海外市场。

万科海外是万科香港持有75%控股权益的香港上市公司。作为万科旗下众多公司之一,万科海外近些年的表现并不抢眼,似乎已慢慢被市场遗忘。

2012年7月,万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权,并在同年内将其更名为万科置业(海外)有限公司。自此,万科旗下拥有了一家香港上市公司,成为其拓展香港及海外业务的重要平台。

在2018年,万科海外仅有3名雇员,引发外界对其经营状况的猜测。截至2019年末,万科海外重整旗鼓,拥有了91名雇员。不仅在公司规模上有了飞跃,2019年12月,万科置业(海外)有限公司还更名为万科海外投资控股有限公司。

对此,万科海外董事会认为,更改公司名称将更有效反映集团业务的现况,并有利于提升集团的企业形象及未来策略业务发展,即集团发展资产管理并加强物业发展及投资业务的目标。此次改名透露出万科对于万科海外的重视程度明显提升。

希望加码出海业务的房企不止万科一家。同样是在2019年,从未出海的合生创展以1.13亿美元的代价,收购一宗位于美国纽约曼哈顿的空地,作为在中国境外的首个投资项目。

房企地产开发项目出海信息统计.png.png

似乎,国内房企的出海竞争即将风云再起。目前仍在这条赛道上前进的房企,都跑出了自己独特的战略道路。

万科海外:重回海外市场,收购英美项目

依据地域进行统计,万科海外的客户和非流动资产(投资物业、重建中物业、租赁作自用等物业,以及联营公司之权益和其他非流动资产)主要分布于中国香港、美国和英国,其中,中国香港所占比最大。

2019年万科海外指定非流动资产统计.png.png

虽然万科海外希望进军全球市场,但按目前的数据来看,在中国香港的投资依然依然占其业务的大多数,海外业务目前较少。

2017年,曾有市场人士分析称,此举一方面是由于内地土地价高难拿,房地产市场的调控政策不断限制加码;另一方面是因为在香港买地相当于在境外市场投资,可与美元资产挂钩,这也是企业资产配置的方式。

2019年11月,万科海外完成对香港“春秧街物业”的收购,获得约99.89%的实际权益。万科海外董事会认为,在“柏傲湾”项目超过99%已售出的情况下,此次收购是扩大香港物业市场组合的良机。预计在将该物业改建为酒店后,可以为本集团带来稳定收入。

图片.png.png

2019年,万科海外收购了多处英美资产,正式向海外市场进军,在未来,或许会进一步加码海外业务。

碧桂园、富力:依赖国内买家,高密度开发有风险

2015年前后,众多房企蜂拥出海,投资海外地产项目的热潮曾席卷整个行业。

万达、绿地、碧桂园、万科等房企纷纷在千里之外跑马圈地,想要在海外市场复制国内的传奇。然而,近年来,许多海外项目渐渐销声匿迹,不知下文。这与国内外的政策变化和市场形势息息相关。

碧桂园提出,希望通过“森林城市”模式,进行海外市场拓展。“森林城市”模式,即国际产能合作新城模式,其理念是带动建筑、交通、智能、设计等多种技术集群式出海。

碧桂园集团创始人杨国强曾表示,一旦“森林城市”成功,就把这个模式复制到全世界每个国家,届时国外收入与国内收入比达到1:1。

2016年,碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁,永久产权”作为宣传卖点,在央视春晚、奥运会赛场进行广告宣传,当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩,位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名,并且超过八成以上的买家来自中国内地。

马来西亚前总理纳吉布曾宣布“森林城市”项目所在地为免税区,将设置独立海关,享有部分企业所得税的减免,而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。但马来西亚新任总理马哈蒂尔在上任前就多次炮轰该工程,认为大量外国人口涌入会改变马来西亚政治。

由于该项目在马来西亚面临巨大压力,同时楼盘存在高容积率、配套难保障等现实问题,目前,该项目的发展前景并不乐观。

2019年10月份,碧桂园“森林城市”内部开会通知,将裁员60%。2020年1月15日,已供职四年的碧桂园马来西亚总裁Jason Fu宣布离职。除了人事变动外,总共有63辆在马来西亚碧桂园子公司注册的汽车上市拍卖,定于今年2月举行。

除了碧桂园外,富力地产的海外项目也存在风险。

富力地产2018年携两个房产项目进驻柬埔寨金边,分别是“金边富力城”和“富力·华府”。有媒体报道称,中国开发商在柬埔寨的楼盘,80%以上的房源都卖给了中国投资客,只有少部分卖给了当地上层阶级人士。

在海外购房的资金结算方面,富力地产完全绕开了个人的外汇管制,用人民币结算解决资金出海的通道问题。据《商讯·公司金融》报道,“金边富力城”已销售货值超过十亿人民币,即使保守按照50%是国内居民购买,五亿金额也远超“变相买卖外汇”行为“情节特别严重”的2500万人民币买卖金额,恐已涉嫌违法。

将国内的高密度地产开发模式复制到海外,再大规模销售给国内买家,似乎并不是出海的良方。

绿地:输出酒店品牌,探索“轻资产”出海

如果沿用传统的“重资产”开发模式出海,房企往往需要面对较高风险。

以国内房企看好的美国市场为例,美国房地产服务公司Compass副总裁博尔斯雷利于2018年指出,中国投资者在纽约房地产市场清淡的时候进军此处,希望在四五年的时间内买入、盖楼和售出。但是现在面临着住宅建设激增、利息上涨、美国税法变得不利、中国收紧资本外流限制等不利情况。

探索“轻资产”出海模式则是新的着力方向。

围绕“一带一路”沿线加快酒店“轻资产”管理输出,是绿地集团旗下酒店旅游产业的战略重点。自2016年起,绿地酒店板块加快轻资产输出步伐,仅2年时间就快速实现了在“一带一路”沿线布局。

目前绿地酒店旅游集团输出管理项目总量已达60家,资产规模达250多亿元,遍布在全球三大洲十个国家,到2021年将实现全球布局酒店400家。绿地集团董事长、总裁张玉良表示,酒店旅游产业是绿地大消费产业的重要组成部分,是绿地在新形势下实现高质量发展的重要支撑之一。

在酒店管理方面,绿地实施自有酒店品牌管理和对外委托管理相结合的双轮驱动模式,曾先后与洲际、万豪等酒店管理集团缔结战略合作关系。为了进一步拓展全球业务,2019年3月,绿地与泰国暹罗地产、新加坡德伟集团和BNR亚洲控股管理公司三家海外开发商达成了合作意向。

此外,技术输出也是绿地“轻资产”出海的重要一环。近年来,绿地对外输出人工智能、智慧城市等先进技术,提升当地城市建设运营水平。比如,绿地集团与马来西亚政府合作,打造了“伊斯干达绿地智慧城市体验馆”,引入并呈现了诸多前沿的城市建设运营技术和理念。

华夏幸福:落子东南亚,打造可持续发展产业新城            

倡导产业新城模式的华夏幸福国际化目标是成为“中国企业出海的第一选择”,同时成为“‘一带一路’沿线各国政府产业发展的最佳合作伙伴”。

华夏幸福的“一带一路”业务初始搭建源于2015年7月。通过政府和社会资本合作(PPP)模式,华夏幸福以海外产业新城为载体,尝试着搭建中国企业开展国际产能合作的平台,并推动当地基础设施和现代产业集群的建设。

东南亚市场吸引了华夏幸福的注意。以东盟为例,据测算,到2020年,东盟经济共同体将大幅提升经济增长速度,其生产总值将从目前的2.5亿美元增至4.7万亿美元。而到2030年,东盟基础设施投资需求则将达到3.3万亿美元。

2016年6月,华夏幸福“一带一路”业务总部在新加坡落地。目前,印尼卡拉旺产业新城、印尼唐格朗产业新城、越南仁泽产业新城等已投入建设。

除了输出基础设施建设技术外,华夏幸福还着力于打造可持续发展的产业新城。

华夏幸福“一带一路”业务相关负责人曾表示,产业新城的可持续发展不仅仅是基础设施的建设,更离不开人口的导入,以及生活环境的持续改善,最终实现人与环境的绿色良性互动。

在产业新城开发当地,华夏幸福负责建设运营城市各项基础设施和学校、医院、商业等公共设施。同时,华夏幸福还将以建设生态、智慧、幸福城市为目标,为导入人口提供宜居宜业环境。

招商蛇口:抱团出海,输出园区建设经验

凭借产业园区起家并壮大的招商蛇口,在出海时则将整套发展模式输出到了其他国家。

招商蛇口背靠的招商局作为综合性的大型国有企业,具有其他房企并不具备的优势,内部提倡六大板块抱团出海,将其金融的优势,园区的优势,以及南口交通基建的优势,拧成一股绳,一起“走出去”。

位于非洲的吉布提是招商局“蛇口模式4.0”在海外落地的第一个国家。所谓的“蛇口4.0”就是“前港-中区-后城”模式,其中1.0是指港口,2.0是工业区,3.0是城市,4.0则是这一模式在海外的复制版。

2017年,招商蛇口曾表示,最初的自贸区准备吸引四种产业:第一种是依托港口、面向埃塞俄比亚的物流集散业务;第二是商贸,招商局计划吸引在广州的非洲商户,让他们将吉布提建设成一个面向非洲市场的商品集散中心;第三是简单的出口加工,主要是一些产业链比较短、附加值比较低的产业,可以从中国等地引进;第四是做商务配套服务,包括办公、酒店、住宅等。

目前,除了吉布提的42平方公里工业园区以外,招商蛇口还有白俄罗斯·中白工业园、斯里兰卡汉班托塔港等项目。

保利:进军澳洲,看好商办市场

除了传统的住宅业务外,瞄准澳洲市场的保利还做起了写字楼业务。

据观点指数研究院不完全统计,截至2020年2月,保利发展在海外持有至少16个地产项目,尤以澳洲市场项目居多,占据了其中13个。

目前,保利在澳项目以住宅开发为主,同时涉及综合体、写字楼。其中,住宅项目的产品形态以公寓、联排别墅为主,面向澳洲移民海外置业及当地居民住房需求。综合体及写字楼项目不多,以旧楼改造为主。

2020年2月,据新加坡机构房地产私募股权投资公司SC Capital Partners披露,保利发展向其买入一栋位于澳洲悉尼南面中央商业区Goulburn Street 59号的写字楼。该写字楼建于1973年,楼高26层,净可出租面积1.95万平方米,初始租金回报率4.9%,以2.7亿澳元成交,折合约12.66亿人民币,均价为6.52万人民币/平米。据了解,这将是保利在悉尼的第二个写字楼项目。

保利澳洲墨尔本公司的负责人Steve Wang在2019年2月曾表示:“无论是住宅地产还是商业地产,保持灵活性是确保公司项目正常运营的关键。此外,这两年商业地产再持续升温,尤其是悉尼和墨尔本的办公写字楼市场,空置率达到了近十年来的新低。因此,也是借着这个机会,我们希望可以改变开发策略。”

华润:立足泰国,拓展东南亚业务

看准泰国市场发展潜力的华润集团,已在该国投资发展了30年。

据了解,华润旗下的泰国长春置地有限公司成立于1989年,主要经营位于曼谷CBD中心的长春广场都市综合体,总建筑面积约39万平方米,包括希尔顿旗下国际豪华品牌Conrad酒店,总出租面积为12.22万平方米的三栋甲级写字楼,以及综合性商场和高档住宅公寓,已成为曼谷商业中心一流的都市综合体和地标性建筑。

2018年9月,华润长春置地执行董事黄朝阳曾表示,30年来共投资3.14亿美元建造房屋,现已收回成本,公司所有资产总值约11亿美元。

长春置地也是华润开拓东南亚市场的重要节点,承担起了“东南亚区域发展代表处”职能,负责推动华润集团在东南亚区域的项目投资和业务拓展,目前其业务已辐射到越南、印尼、菲律宾等东南亚国家。

依托自身国内业务,房企在出海时的策略可谓“八仙过海,各显神通”。单纯复制并不能确保项目的运行,唯有审时度势,结合自身优势和海外市场需求,才可降低出海的风险。

本文来源于亿欧,原创文章,作者:刘一诺。转载或合作请点击转载说明,违规转载法律必究。

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