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青客公寓疑似“暴雷”,开发商系长租公寓会更可靠吗?

刘一诺
2020-05-01 · 08:00
[ 亿欧导读 ] 在疫情的重压之下,部分以二房东为背景的长租公寓企业由于资金链断裂导致企业爆仓、租客被赶出等问题,房企为背景的长租公寓企业资金较充足,未来可选择稳定性较强的重资产项目入市,降低风险。
公寓,万科,龙湖,旭辉

作者:刘一诺,图片来自“特定授权”

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

近期,青客公寓身陷投诉漩涡,长租公寓的运营机制和融资模式再一次成为行业关注的焦点。不论是对于长租公寓的租客还是运营者而言,稳定可靠的运作模式和资金周转都极为重要,然而,对于经验尚浅的长租公寓业务而言,一切仍处于探索阶段。

除了蛋壳公寓、青客公寓等创业系长租公寓和链家自如寓、我爱我家相寓等中介系公寓外,以万科泊寓、龙湖冠寓等为首的开发商系长租公寓也占据了不小的市场份额。虽然与创业系和中介系相比入局时间较晚,开发商系凭借自身优势,依然有着后来居上的发展势头。

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中指研究院常务副院长黄瑜女士表示,政策支持是房企入局长租公寓业务的前提。近几年中央多次提出大力发展住房租赁市场,积极设立住房租赁试点城市,增加集体建设用地等其他租赁土地的供应,并发放资金补贴等,在利好政策的刺激下,房企纷纷进入并发展长租公寓业务。

除了政策利好外,市场需求也不容忽视。黄瑜补充道,随着国内楼市调控不断升级,房地产市场也逐步进入存量房时代,一线及热点二线城市流动人口持续增加,住房租赁需求旺盛,对于房企而言,长租公寓业务被认为是万亿蓝海。同时,布局长租公寓业务,可以拓宽业务渠道,追求多元化发展,提升企业行业竞争力。

运营模式轻重并举

长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两种,目前,房企的长租公寓业务两种模式均有涉及。

据了解,重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租,主要通过收取租金获取利益的模式。由于房源自建,重资产运营模式项下的房源多为集中式物业,因此对资金的要求较高,创业系运营商无法撬动杠杆。目前,拿地建设仍是开发商提供租赁房源的重要手段。

轻资产运营下,运营商并不持有物业,而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源,通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务,获得管理报酬。轻资产运营模式备受创业系运营商和中介系运营商青睐,不过,开发商也会通过租赁等方式扩充房源。

以万科为例,据《时代周报》报道,万科泊寓实行轻重并举的运营模式。轻资产模式表现为集中式租赁,如广州泊寓从政府、村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼,统一改造成长租公寓进行出租,租约一般为10-15年。除了轻资产模式,万科也在拓展重资产长租公寓,随着北京等地自持宅地地块的相继入市,万科也在积极获取自持地块。

由于开发商运营的公寓基本均为集中式管理,因此有专职人员负责维护,配套设施较多,且会定期为租客举办团体活动,门禁等安保措施也为租客提升了安全感。

不过在用户体验方面,因为开发商运营的部分房源由商业地产改建而来,水电费用普遍较高,同时,针对隔音效果差、管理人员服务质量参差不齐等问题,租客反馈意见较多。

与近年来才涉及地产业务的长租公寓运营商相比,开发商具备较高的起点。凭借多年积累的开发经验,开发商对客户的居住需求和消费偏好有更深刻的了解,在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。

此外,开发商的拿地优势和存量物业积累使得房源更为多样。由于长租公寓业务需要大量资金支持,利用开发商的集团背景,融资成本也会大大降低。

资金实力可观,融资方式多样

对于以青客公寓为代表的创业系长租公寓而言,租金贷是其规模扩张的助推器,同时也是不定时的隐患。

青客公寓2019财年年报显示,融资活动的现金流入主要为租金贷。截至2019年,青客公寓共与11家金融机构合作提供分期付款的租金贷,贷款年利率在4.35%到8.60%之间,未偿还本金为7.567亿元;租户中使用租金贷支付的租金比例达62.6%。

租金贷出现时被普遍认为是一项多赢的创新,既能解决运营商的资金需要,又可以帮助租客实现居住条件升级。然而,随着入局企业不断“跑马圈地”,部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池,所得资金并未按照承诺缴纳给房东,而是投入了下一轮房源的扩张。

2019年年末,多家创业系长租公寓出现资金链断裂情况,彼时,万科董事会主席郁亮在回应记者发问时表示,“好在万科有钱,长租公寓暴不了雷。”这大概代表了部分开发商系长租公寓运营者的心声。

除了自身资金雄厚外,房企旗下的长租公寓采取了不同的融资手段,分别是发行住房租赁专项公司债、租赁住房REITs和长租公寓CMBS。其中,住房租赁专项公司债最受房企青睐。

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住房租赁专项公司债的诞生缓解了房企的资金压力,也推动了长租公寓业务的进一步发展。目前,发行和获批的住房租赁债券数额逐渐增加,相关监管程序也越来越严密,房企提交申请时,如果住房租赁项目资金使用比例较低,将会被驳回。

在当下“租购并举”的大环境下,住房租赁专项公司债已经成为住房租赁行业发展的重要融资工具。

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REITs即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

以保利REITs产品为例,其利用基础资产组成SPV,再通过股+债的方式收购SPV股权之后,该单产品采取储架、分期发行机制,储架额度期限两年;产品期限18年。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。

2018年4月,碧桂园获批了国内首单达到百亿级规模的REITs产品,发行首期17.17亿元。不过,由于长租公寓回报率低等问题,房企申请REITs产品难度较大,以此种方式解决资金链问题并不简单。除了REITs外,招商蛇口还尝试了CMBS进行融资,核准发行规模为60亿元。

成本较高,盈利受阻

据华通国际高新产业研究院分析,长租公寓行业集中度偏低,综合成本较高,成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、税费支出等,息税前利润率只有10 %左右,据此测算投资回收期平均在4-5年。

疫情的影响,使得长租公寓的盈利空间雪上加霜。据广州市房地产中介协会数据显示,在疫情尚未暴发的年初,第一季度全国长租公寓整体出租率就已低于盈利水平,在防疫防控最为严格的2月份,个别企业的出租率跌幅甚至达到20%。

出租率的降低波及了全国大部分长租公寓运营方,克而瑞研究中心的调研数据显示,超过72%的长租公寓受到疫情冲击影响,营收规模上较去年有所降低的企业超过97%,甚至有37.19%的受访企业表示疫情期间几乎无资金进账。

排除疫情的干扰,长租公寓的经营模式本就存在盈利阻碍。黄瑜向亿欧表示,两类长租公寓运营模式均有各自的盈利瓶颈:成本-重资产模式前期投入过高,后期仅靠租金回流较慢,短期盈利难度大;租金-轻资产模式的长租公寓则由于前期设计、施工、装修,后期管家、维护等运营管理成本过高,租金比同地区其他租赁房源略高,部分公寓租金价格优势不明显,导致空置率较高。

对于未来长租公寓的利润提升策略,黄瑜提出,长租公寓企业可选择以轻资产托管的模式扩展房源,由此降低前期的开发成本,并且有利于提升项目入市速度,便于扩大品牌影响力。同时,依托开发商的物业管理资源,可以考虑增加相关配套服务,通过增值服务的收入提升利润。

除此以外,房企未来可以推出长短租结合的长租公寓产品,进一步降低空置率,实现利益最大化。同时,在了解不同人群需求的基础上,可以推出适合目标客群的产品。

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目前,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓和朗诗寓已推出了多条产品线,按照用户的付费能力和住房需求,每条产品线各有侧重。在配套服务方面,长租公寓运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈扩大服务半径,整合已有资源或引入第三方优质资源,最终从衍生产品上获得盈利。

不过,较多长租公寓运营商近两年已针对上述突破点进行了尝试,但盈利状况依然不容乐观,因此,还需要在市场检验的基础上对现有策略进行调整。

不仅盈利空间仍不乐观,由于疫情导致的交通限制、居家办公等防疫措施,长租公寓企业均面临空置率过高等问题,企业资金链承压,房源规模扩张增速放缓,但长租公寓业务发展仍存在着机遇。

黄瑜向亿欧表示,疫情期间,多家长租公寓企业针对湖北地区的租客提出缓交租金、免租金等优惠措施,有利于提升企业的品牌形象,在留住租客的同时增加客源规模。

此外,在疫情的重压之下,部分以二房东为背景的长租公寓企业由于资金链断裂导致企业爆仓、租客被赶出等问题,房企为背景的长租公寓企业资金较充足,未来可选择稳定性较强的重资产项目入市,降低风险;随着政府租赁用地的大量推出,配套完备、居住品质较高的自持类租赁社区,将成为以房企为背景长租公寓的发展机遇。

能否抓住机遇,还要看开发商在未来的长租公寓运营中如何定夺。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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