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疫情后灵活办公凸显价值,沉淀5年的梦想加瞄准新增量市场

亿欧
2020-07-29 · 15:00
[ 亿欧导读 ] 办公室时代真的结束了吗?
梦想加空间,商业地产,联合办公,新基建

作者:亿欧,图片来自“特定授权”

在疫情的影响下,美国越来越多科技公司宣布远程办公长期化,硅谷的码农甚至掀起了一场逃离硅谷的“买房潮”。

但,办公室时代真的结束了吗?

随着复工的逐步推进,白领们正在回到办公室,只是企业对办公室的需求与以往不同了,传统的办公场景到了需要改变的时候。

复工前期的限流措施让所有企业都经历了一次漫长的远程办公协作,全员聚集办公不再是金科玉律,而不确定的经济局势则让企业希望在办公空间上有更灵活的选择,以便能够弹性调整。总之,更多元、更复杂的办公需求正在加速办公场所的变革,对于早就主打场景、灵活的联合办公行业来说,这种变化来得恰逢其时。

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联合办公品牌梦想加创始人王晓鲁在接受亿欧专访时表示,当前是联合办公领域整装待发的最佳时机。

与此同时,新技术的应用也在推动办公场景的演变。在人类的产业进化史上,办公场所的变化总是跟技术条件、企业组织发展密切相关,在后疫情时代,电子通行证、跨区域协作大行其道,新的技术、社会心智和组织形式都预示了一个不太一样的办公时代,办公场景正朝着兼具灵活性和连接性的方向发展。

王晓鲁把疫情后的复工看作一种助推,“如何用灵活性应对不确定性,如何提升创造力和效率,如今疫情让大家在观念上有了转变,对我们是一种利好。”

创新,与新经济同行

联合办公无疑是创新型新经济催生的产物。

2006年,第一家正式的盈利性联合办公机构在美国旧金山成立。与传统办公相比,联合办公在租期、租赁门槛、综合成本上有着明显的优势,而开放与私密兼顾的设计更是充分发挥了办公资源的价值。

这些特点使得联合办公受到自由职业群体、移动化办公群体、初创型企业、中小企业的青睐,尤其是创新型经济日益蓬勃的当下,联合办公发展势头凶猛。2010年,全球联合办公空间已发展至600多家。

中国第一家联合办公机构成立于2009年,初衷是为了给设计、创业、艺术等领域者提供办公和会议场所。

随着国内新经济的发展,2015年成为联合办公在国内的爆发之年。梦想加正是诞生在爆发的起点上,王晓鲁告诉亿欧,当时传统办公市场正处于一个从增量到存量的阶段,从模式创新和科技创新角度看都有着巨大的空间。

与梦想加同一年诞生的还包括SOHO推出的3Q、优客工场、香港的The Vault等公司,根据iiMedia Research(艾媒咨询)数据,截止到2018年6月底,中国联合办公平台已经超过300家,总体运营面积达到1200万平方米。

从诞生到爆发,联合办公在新经济火箭助推下升空。

据梦想加统计,入驻联合办公的公司既包括业务快速扩张阶段的大型互联网企业,也包括初创阶段或扩张阶段的创业新经济公司。“如快手、今日头条等KA型企业,本身处于一个高速发展和区域扩张的阶段,在布局区域市场及分支团队时会优先考虑灵活的办公服务模式,既能快速满足需求,又可以节省不必要的成本。”

而以新经济新消费类型的行业,发展潜力巨大,以梦想加为代表的联合办公恰恰能满足这些企业在团队组建初期及发展阶段的需求。

不过,联合办公行业在2017-2018年呈现出一种过热的趋势,不少品牌长期只能依赖租金收益作为最主要的收入来源,产品同质化严重,缺乏创新,非租金收益增长乏力。

面对过热的市场,王晓鲁选择了不一样的道路,“过去几年里面,我们的融资绝大部分都投到了产品研发和创新业务中。”

梦想加每次融资完成,不管是对外发声还是对内沟通,都强调商业模式的跑通和盈利的考量,而不是单纯追求规模的快速增长。“打磨产品、精细化管理,每个空间的运营,每个客户的服务,在此基础上,再争取做到健康扩张。”

回顾那段行业狂热时期,王晓鲁表示,在梦想加成立的5年时间里,联合办公行业经历了很大的起伏,但联合办公的逻辑并没有变,必须朝着优化产品、服务企业新需求的方向走。

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在梦想加的员工中,产品研发人员超过50%,正是通过不断收集客户的使用体验和需求反馈,把更多精力用于关注如何激发用户的创造力,梦想加在过去几年里一直不断推出新的产品和新的服务。

在与核心客户的沟通访谈中,王晓鲁发现,新经济公司最重要的价值已经从制造变成创造,其工作目标和办公方式都随之发生了很大变化,“联合办公从办公空间功能分区、智能办公的体系架构到空间的设计,都是致力于满足客户让工作更有创造力的目标。”

智能化,甩掉“二房东”帽子

从联合办公诞生起,“赚差价”“二房东”之名就始终是悬在头上的阴影,但随着联合办公业态的发展和新模式的探索,再以这种目光看待联合办公已然不合时宜。

现代意义上的办公室不过一两百年历史,两次工业革命的普及让社会生产率大幅提升,也把越来越多的人从体力劳动中解放出来,而从打字机时代到互联网时代再到如今的5G物联网时代,技术一直是办公变革的重要条件,如今智能化也让联合办公不断迭代。

王晓鲁表示,从成立之初开始,梦想加走的就是服务用户新需求的路径,“通过产品的不断优化、科技的驱动去提升办公的体验和效率,激发工作的创造力,然后也通过灵活的租约和灵活办公的形式,帮助企业实现更敏捷的组织管理。”

技术的进步也为联合办公空间的进化提供了越来越多的可能性。

通过更多的数据接口,联合办公的管理方能够看到完整的后台的数据流,从而追踪客户行为,改善服务产品。

梦想加已经把Office as a Service作为自身的服务理念,其基础就在于积累了5年多的智能化体系,不论线下IOT的智能或线上软件化的管理,都越来越紧密地与空间设计、运营管理结合起来,成为联合办公产品不断优化的动力。

在梦想加构建的智能办公体系中,智能办公从一个门禁开始,其中包括通行权限的设定,例如门禁系统管理、区域权限划分,也涵盖办公资源的管理,包括会议室的门禁预订系统,基于会议室内部智能投屏的智能化体验,更有办公场景智能化使用,在预订会议室时通过隐私膜、调整光源等形式保证会议的私密度。

在疫情期间,梦想加加紧将智能办公系统与远程办公软件打通,从而为企业提供更流畅的多地远程会议服务。

技术的升级不仅减少了联合办公在运营上的投入和成本,更重要的是全面革新了客户企业的协作效率,这种兼顾远程办公、固定办公以及灵活办公等多种组合需求的智能办公体系,正在成为联合办公平台的一大优势。

未来,支持灵活办公模式的远程虚拟、互联互通、大数据等技术将为联合办公提供更多的技术支持和发展机遇,而相关领域如远程医疗、在线问诊、医药健康、线上教育、企业服务、生鲜电商、线上娱乐等行业也将迎来更多发展机会,将为联合办公市场注入新鲜血液。

再启动,寻找新增量市场

并不是所有企业都能理解到办公场所对企业组织变化会带来很多的帮助,在王晓鲁看来,联合办公还是一个需要市场教育的行业。

对企业来说,2020最为深远的影响就是对不确定性的感知,对抗不确定性需要企业从运营成本、抗风险能力、灵活性等角度加强建设,联合办公空间恰恰能满足这些需求。

王晓鲁表示,“随着经济环境的不确定性上升,联合办公天然具有这种灵活性的特征,可以去适配企业灵活性的需求,让公司和有更强的风险抵御能力。”

在疫情期间,联合办公品牌陆续出台了相应的优惠政策,包括减免服务费、延长免租期、异地免费办公、提供更多增值服务等,以刺激市场回暖。

疫情后一些新商业形态的崛起同样给联合办公带来不少增量。据梦想加透露,近半年MCN及直播机构势头凶猛,这些新崛起的公司不仅有更强烈的灵活办公需求,对拍摄、直播场地也有额外要求,此外,不少以年轻人自由组织为主的初创企业对联合办公场景的接受度也更高。

2020年,梦想加空间与巴塞罗酒店集团宣布达成战略合作。产品上,梦想加将把流动工位、洽谈区、会议室等灵活办公模块融入酒店场景,而在系统端,新场景将由梦想加成熟的智能运营系统进行管理,实现空间的数字管理。王晓鲁表示,联合办公探索更多服务场景的尝试始终以是客户需求为导向的。

行业数据显示,相较2-3月,4月联合办公企业扩张节奏逐渐恢复,头部企业相继有项目落地。空置率升高而带来的悲观情绪开始消退,行业发展迎来新节点。

就连此前一度深陷危机的WeWork,也在裁员和重整业务线后迎来转机,WeWork预计在2021年实现正现金流。如王晓鲁判断的那样,抛开非理性的规模扩张,回归产品和业务创新的联合办公仍然有着非常广阔的前景。

值得注意的是,4月20日,国家发改委在例行新闻发布会上首次明确“新基建”范围,包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。“新基建”范围的明确,使得商业地产公司或联合办公企业,都可以通过配合地方政府的规划要求、产业定位,谋求更高的发展动能。

整体上来看,目前联合办公市场集中度仍然不高,对排名靠前的玩家来说,机会差不多是均等的。观点指数通过观察联合办公行业近20家头部企业经营情况发现,截止2020年4月,头部企业合计运营工位数超过30万,头部企业的行业占比约为10%。

“市场不好的时候,我们看到了更多的机会。”在王晓鲁看来,2020年和2021年是联合办公重振旗鼓的窗口,也是梦想加向梦想冲刺的阶段。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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