杨秀江

亿欧专栏作者,互联网资深从业者,自媒体人

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房产O2O:自由中介人时代的真理和假象

房产
亿欧
杨秀江
2015-03-14 · 11:20
[ 亿欧导读 ] 链家与易家改造了房产O2O。互联网带来的是交互的自由,而大数据的沉淀和交换也是未来O2O实现精准营销的关键。人的存在,是O2O经济最关键的一环,但是如何实现房产O2O经纪人的转换,是O2O技术改造后另一个值得关注的新商业机会。
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2015年3月12日,链家与易家地产达成合作,链家开放互联网平台,帮助易家地产从房源管理、经纪人管理到工作模式进行改造,并顺利实现房产O2O的转型。

互联网的发展带来资讯的变革,房地产也不例外。最近一轮的房产与中介的大格局变化中,O2O这个词被相当频繁的利用在了资讯的传播和成交的达成这一个环节里。不管是58收购安居客,还是链家地产并够德佑、伊诚,无一例外的是都标注了O2O的标签。特别是最近掀起的一股自由中介人时代之风,无不让所处在的这个行业多了一些浮躁,那么,到底房产O2O改造迎来自由中介人时代有多大?房产O2O的真相又在哪里?

房产O2O的现状到底是怎么一回事?

O2O即Online To Offline(在线离线/线上到线下),是指将线下的商务机会与互联网结合,让互联网成为线下交易的前台,既可涉及到线上,又可涉及到线下,可以通称为O2O。

O2O模式的应用,根本爆发的能力还是在移动端的爆发。对于消费者、商家、服务商来讲都迎来了非常巨大的产业机会,一定程度上有三者共赢的优势:

1.O2O模式能够准确的记录用户的消费习数据,利于商家的精准营销,吸引更多的商家进入,让消费者得到更加优质的商品和服务

2.O2O模式跨越了地域、边界的劣势,利用了海量信息、海量用户的优势,最大化的挖掘线下资源,进入促成了线上发掘用户和线下成交

3.消费者能够得到更丰富的消费资讯,享受性价比最高的服务

4.O2O提供商能够带来大规模的高粘性用户,进而争取到更多的商家资源和消费者数据,提供更多其它增值服务

O2O模式的核心是在线支付和消费,那么对于房产O2O来讲,其真实O2O的改造率比较低。房产O2O现在的格局是,流量平台与中介、房产商、消费者的一个博弈。从现在的核心来讲,58、赶集、安居客、搜房等资讯流量平台是实现信息与消费者之间的传递,资讯完成后,实现中介或者讯息平台带领消费者进入房产商进行消费。在O2O的闭环,大宗交易无法在资讯平台实现在线支付,消费习惯和消费属性无法进入大数据链条,这给很多地产商带来了很多困惑,无法有效的广告的精准投放和效果评估。

就算是近期58收购安居客,链家地产收购传统中介夯实地面服务的体验,但是两个集群面临的问题还是在环节上全线打通,在规划的实现整合式全网营销的路上,房产O2O这个链条需要改进的空间还有很多:

1.大宗消费商品房产会经历从资讯到体验,再资讯再体验的过程,最后才会实现交易,这个过程里,以某品牌房产建立的资讯信息是未来触及消费者的一个核心点,而这些资讯平台存在的意义和空间也就是满足消费者对消费品信任的建立过程,这个过程是触及消费者很触及的阶段,但是也是转化的关键,做得好的网站还很少,需要认真探索。

2.体验过程要么经历中介,要么直接由消费者抓资讯提供方进行提供,但是在专业程度和体验上,二者的差别还是非常大。但是中介存在的压力在于,没有顾客抓取的主动权,无法主动的实现规模化效应。

3.消费者在O2O链条中无一个集成的信息管理和行为数据状态跟踪,房产商和中介、网站无法高效有针对性的给用户提供匹配的资讯信息,造成了用户选择时间的拉长。

O2O的核心在于在线支付,一旦没有在线支付功能,O2O中的Online不过是替他人做嫁衣罢了。现存的信息平台,还在依赖单一的直接广告和间接搜索广告盈利,整个商业利润的大头全部被线下体验提供方赚取,这个状态是现存房产O2O从业者为什么愿意花大力气去推广自己本身平台的关键性作用。想通过资源的整合和聚集实现价值和信息的流通,在消费的过程中实现自己的利润。

房产中介与地产、互联网的信息发展史

A.开端时期(1999-2001):政策出台,商业化显现原型

1999年11月,北京市出台《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》,从政策层面开始开放二手房上市流通。房地产经纪公司也不需要办理相应的资质核准,房产中介的主营业务分两块:房屋租赁、使用权公房置换。2001年左右北京有了第一次房地产经纪人资格考试。当时比较知名的鑫尊置地、我爱我家以及链家这时出现,“我爱我家”在此时还叫“斯坦福”,2000年的时候才引入伟业等投资方更名为“我爱我家”。行业内最早建立ERP管理系统与CALLCENTER也是源自我爱我家,其开设社区店、雇佣房嫂的经营方法也促使当时的房产中介从写字楼搬出来“落地”开设门店。

B.发展早期(2001-2003):信息不对称,低价高出赚钱

2001年至2003年,算是房地产中介行业第一波发展期,随着政策的解禁,越来越多的人开始关注于二手房市场,其中一类我们称之为“羽化”者,大多是由过去的换房站、拆迁办亦或是个人“房虫”转型为公司化运营;而另外一种,称之为“创业者”,是受到巨大市场前景的感召而进入这一行业淘金创业。早期的中介信息传递还是趋于报纸广告和小区张贴广告的时代,带来改变的是2003年SARS非典消费者似乎也更易借助于网络远程沟通,几大网站的产品陆续上线,经纪公司又多了“房源端口”这一发布手段。链家地产就在这个时候成立,顺驰进入北京市场,规范从此刻呼声发起,时代的顺着和时代的逆转者就在这个时候出现。

C.发展高峰(2003-2007):规模化竞争,人才和运营成本陡增

在2003-2004交汇之际,房地产经纪公司数量开始了“双增长”:一方面,业内新增企业数量在增长,而另一方面,企业的门店数量以及从业者也开始增长。中大恒基一年扩张到100家店,我爱我家、链家等纷纷接招,迅速扩展到100家,及至2005-2006年度,门店数量过100家的中介已经不止一家,粗略估计门店数量不少于50家的中介也有十几家之多,而在此时,中大恒基第一品牌加上收购品牌(城建经纪)总门店数已经在500家上下。人才困乏开始出现,ERP管理系统、CALLCENTER呼叫中心、企业内部培训、企业架构的完善,媒体上的公关战、甚至引入空降兵与外脑等成本陡增。2005、2007,营业税的出台真实几家欢喜几家愁,愁得是那些本身自身储备就显出不足的公司。

D.大盘整期(2008-2009):租住需求化,房产进行适度的调控

2008年的奥运会,在一系列的加息、调控政策下,迎来了二手房市场最为惨烈的一段盘整期。房地产经历了从蓬勃发展往管制期的过程,房地产开始出现了对过渡投资的一个管制,地产从之前简单的租住行为面临社会化的一个过渡,投资促动趋于理性,中介与地产开发商,信息提供方,都处于一个往理性发展的方向在走。

转型发展期(2010-2012):专业化,品牌化,互联网化

电商类网站开始爆发,房产企业开始注意到了互联网化的益处,开始尝试互联网的试错。地产的各个行业开始关注品牌与专业度的建设,互联网平台推广力度增强,三级城市开始习惯用互联网的方式完成房产租赁和二手房交易,互联网化形态加剧。

高速增长期(2014-至今):细分化,个性化,长尾移动化

多个租住平台开始出现,除了大型的58、赶集、搜房、安居客、房多多等平台外,其衍生出来细分移动端产品不断的出现。线上信息中介与线下服务中介面临业务交错,个性化与细分化的产业服务开始出现,衍生于地产的社区O2O、房产O2O成为房产领域的爆点。

中介房产的变化史,是互联网技术与中介业态的一个整合变化。代表着信息技术对传统行业改造的典范,是基于移动信息化的一个关键过程。

互联网改造的房产O2O应该是过程还是行业?

房产O2O是自己做,还是平台做,每个公司都会做很多的尝试。对于每个不同的行业从业者来看,他们代表了房产O2O解决方案里面最前沿的咨询。每个公司都有自己所处于的O2O产业链,那么最后是选择合作还是自己,他们都有自己的看法:

链家网CEO彭永东表示:“未来,链家希望以更加专业和开放的态度,面向更多的渠道和伙伴,开放更多的资源和接口,最终实现从产品、服务、IT体系到品牌的全方位开放,合力为用户打造优质的房产O2O体验。”

安居客CEO梁伟平:“新的58安居客绝对不会跟中介对立,我们依然会坚持平台的方向,绝对不会做交易,更不会自己雇佣经纪人做中介公司。”

58同城姚劲波CEO:“无论是传统企业还是初创企业,都在尝试利用互联网的方式进入房地产领域,这是必然的趋势。由于新的58安居客定位于平台,不会涉足交易,更不会自己雇佣经纪人做中介公司。因此这些平台将无一例外都是58的客户,与58将是互补而不是对立的关系。”

九猪CEO田浩:“租房O2O市场是房产02O市场的一个海量的份额,因为其交易频繁度和管理、体验、服务、推广的整个链条非常繁杂。让职业二房东实现租住O2O的难度非常大,我们打造价值百万级的专业长租租住管理系统,是为了抛离开本身中介这个群体,服务中国最懂用户的职业二房东。打造最高效的租房选择,最贴心的住房体验,最完善的租后服务,最活跃的租住社群,成为国内长租领域租住用户的第一平台,解决租住O2O难题。”

房多多CEO段毅:“我发现购房者、售房者、中介公司以及开发商都有大量的金融需求,我们只需要围绕这个需求进行规模化的服务满足。房产O2O业务我们更多的专注于二手房业务,打造职业经纪人的第一平台。”

爱屋吉屋CEO黎勇劲:“租房流程透明化、用户体验优化、效率提高,把房屋出租做成一个既赚钱又开心,既简单又受人尊敬的业务。”

丁丁租房:“'租房免佣金'、'10万套真房源'、'5000经纪人'是我们的一个针对客户需求的一个完整解决方案,丁丁租房有线上的资源和线下经纪人的结合,基本打通了O2O的整个环节。”

在国内几个专业的租住领域的CEO眼中,租住服务已经成为除二手房、新房销售外的一个十分重要的领域。房产O2O核心的部分,还是在信息抓取、交易支付、线下体验的三个过程,不管是用户、互联网提供方、中介、开发商,这个完整的闭环是实现O2O的关键。

房地产行业分为以下四个方面:

A.房地产开发经营

1. 土地使用权的转让、买卖和租赁(土地使用权)

2. 住宅、公寓的开发、销售、出租等(住宅地产)

3. 工业园区、办公楼的开发(工业地产)

4. 工业园区、办公类开发、出租等活动(商业营用房地产)

5. 其他建筑物开发、销售等活动。

B.物业管理

C.房地产中介服务

D.其他房地产活动

从目前的房产O2O重点改造的区域里,房地产开发经营是房产O2O的核心部分,相比物业管理、中介服务,基本都是围绕了房地产的开始和经营展开的配套。从早期的地产行业结构来看,基本上是实现了一个原生的O2O原型,只是没有在外部互联网信息端口进行打通,或者说是技术的限制无法进行房产O2O的改造。

在房产O2O早期的思维里,我们更多的还是局限在如何打通内部和外部的关系上,没有过多的关注O2O系统的闭环打造过程。线上用户交互的渠道是自建还是他来,这是传统企业转型往往会犯的错误。对于现存的交互通道里,用户端和企业的链条如何实现大数据的沉淀,这也是现存行业O2O改造的一个关键核心。体验是传统行业最擅长的事,但是推动和维持传统行业进行自身服务升级的关键还是外部的不断造血。

自由中介人是真理还是噱头

在互联网爆发的早期,罗辑思维创始人罗振宇提出了U盘化生存的十六个字真言:“自带信息,不装系统,随时插拔,自由协作。”而自由中介人,在面对自由客户与中介机构之间,这里面的自由可能性是如何的呢?

自带信息:中介人是掌握客户信息的个体,也是最接近用户的个体,信息数据库是没有任何问题,但是信息数据的根本与匠人技术的根本是完全不同的两种模式,这里需要中介人有比较完整产业链。

不装系统:房产中介是一个重关系链的一个产业,但是一旦打通,其整合成本的控制能力也是能够做到足够低的。但是中介行业跟一般性手艺行业不同的是,从事正规化的中介是需要从业机构资质的,也就是说不是一般简单具有的从业个体能够完成的一种常规化业务或者技能。

随时插拔:社会的发展,造就了职业交换公司的一个频繁程度。员工从不同组织和系统交换的可能性会非常快。也就是在中介这个主体上会有比较严格意义的职业转换期,不会像重价值交换的行业,可以随时抽身的这么一种情况。

自由协作:中介者的集中排他协议的本身,是基于价值背后的一种反向需求所致。中介组织会要求从业者进行独立系统的从业和价值生产,协作的可能性会非常的低。

从互联网思维的自由人评价来看,自由中介人的培育期,会比其他行业的培育期更长,因为房产的大资本交换是一个重准入资格和重服务体量的一个行业。自由经纪人在开发商主体上可以实现,但是在中介个体上要实现门店与门店端的职业互换是很难的,自由中介人的困惑比我们想象中的美好还有一段距离。

互联网带来的是交互的自由,而大数据的沉淀和交换也是未来O2O实现精准营销的关键。小自由个体实现职业的转换为灵活的市场商业化带来了新发展,但是不同领域间可实现的职业交互的难度是不经相同的。人存在的意义,还是O2O经济最关键的一环,但是如何实现房产O2O经纪人的转换,是O2O技术改造后另一个值得关注的新商业机会。

本文作者杨秀江,亿欧专栏作者;转载时请务必注明作者姓名和”来源:亿欧”。文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。

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