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北京72小时长租实勘:依房为生的“二房东”变形记

杨秀江
2015-03-24 · 11:01
[ 亿欧导读 ] 二房东,一直是阳光下的隐秘客。平常人眼里粗暴、蛮横、无礼的二房东,到底发生了些什么变化?亲身经历和体验,才有了对“二房东”的一种新认识,简短的文字为二房东证明,听一听二房东那些内心的噪点和声音。
房产O2O,房产O2O,you+,互联网+

作者:杨秀江

二房东,一直是阳光下的隐秘客。他们不愿意被曝光,也不愿意去辩驳,因为他们知道自己在做些什么事。平常人眼里粗暴、蛮横、无礼的二房东,到底发生了些什么变化?

YOU+、新派公寓、自如、寓见Home等一系列的二房东品牌开始走向大众的视野,他们让人们有了身份的新标签,比如家友、派友、自如客、寓友,他们也代表着一种文化,抛开身份与职业的差别,至此有了租住生活的新温度。

亲身经历和体验,才有了对“二房东”的一种新认识,试图在简短的文字里为二房东证明,我称呼他们为“家友”,并把家友那些内心的噪点和声音说给大家听一听。

哪些年,他们走过的二房东岁月

每个人都与长租有一段特殊的结缘,他们生活的某段岁月成为了事业的链接点,岁月不老,却总是青春不断。

YOU+公寓苏州桥店李闻喜在加盟YOU+前,跟创始人刘洋一样,也经历了租房的痛苦,他们还做了一个租房的平台,反应还不错。早期的租房相信各位都没有一个很好的体验,做为连续创业者,住房与创业的成本确实是很高的。早期的YOU+有点像卧室办公,但是它没有除了团队以外的其他交流,没有外部的市场和媒体资源的接入。YOU+是一个创业的大融合器,这里有各方面的资源可以让你去接触,这里有各式的人才可以让你们相互之间实现流通。创业很苦,也很开心,虽然我一直连续创业,但是他依然乐在其中。二房东这个词,还是过去传统的那群人的标签,他不排挤这种定义,但是他觉得他确实跟他们不一样,他们更像是一个创业家,为创业者们保驾护航。

寓见Home公寓创始人兼CEO罗意从北大毕业后经历了毕业租房的艰难期,也发现了做二房东的商机,虽然有早期在二房东生意上的快速财富积累,但是也有创业失败后的资金快速为负。做了长租领域10多年,从简单直接的二房东到服务式公寓,这个过程得到了变化,只有自己才知道。他认为自己并不是二房东,因为他是合法合理的进行房产增值管理,为租客带来来不一般的租住生活体验。早期他是做二房东,那时候不快乐,现在他做长租公寓,做租客的家友,他很快乐也很满足。

自如网CEO熊林的自如网是链家地产下的集中式和分布式公寓的一个集合平台,他们是很早一批做品牌公寓的一群人。做了很久,也有过很多感受,因为他们一直把自己跟二房东区别开来。链家地产做了很多年的中介,深刻的知道二房东的各种问题,他们独立品牌做租房这件事,就没有定义自己要做二房东,因为他们把自己称为自如客。他们跟租客并不是简单的房东与租客的关系,他们更像是生活的朋友。

新派公寓商务总监白洁是新派公寓新派生活的一种代表,从新派的第一家店开始,他们就一直被长租领域定义为高冷的那一类,虽然租金价格不菲,但是还是一直干着二房东的事。他们关注长租领域,是来源于新派公寓CEO王戈宏把海外连锁商业的房地产信托投资基金(REITs)模式带回中国居住市场,为挣扎于购房压力和租房折腾之间的都市白领人群提供服务。

这些租住服务,家友产品哪些细节值得点赞?

不同于蜗居产品,这些新起的公寓品牌是有太多不一样的细节值得关注。在还原本身产品特点的同时,我们试图去找到一些新的产品方向和细节。

YOU+公寓:YOU+公寓苏州桥店处于在建状态,不过从项目负责人的口中我们大概的知道了其在建状态。YOU+公寓一直以LOFT的特点在长租领域具有很鲜明的特征,YOU+公寓的1楼有办公、酒吧、咖啡、健身房、活动室等区域。

寓见Home公寓:寓见Home公寓来自于酒店改造,房间内有卫生间、活动区域、居住环境等部分,公共区域有一个餐吧、看书台、活动区域等,在空间的感触上,有酒店的感觉,但是却多了租房的温度。

自如寓:自如寓进门口是无门禁系统,有两个接待员,大厅在一楼,活动室在底层,活动室有餐吧、看书台、活动区、电影室、会议室、健身房等,活动区域打造得还是比较温馨,属于中等的类别。

新派公寓:新派公寓进出门是门禁系统管理,有指纹识别、手机识别、IC卡识别等功能。新派公寓一楼有酒吧、活动室、储物间、自助购物等内容,所使用的公用产品都属于国内比较顶级的产品,有智能化的过程接入,也有非常完整的产业链集合。房间细节打造得还是比较舒适,属于中规中矩的一个范畴。

从整个市场的发展情况来看,领先的长租公寓品牌已经往细分化,细节化的领域在发展,集中式长租公寓以公共区域、集成服务、贴心体验为主要,租房从需求时代已经过渡体验时代,二房东变成家友,正名时代正在开启。

二房东变身家友,二房东变革和正名势在必行

A.集中式与分散式之争?

在全国各地的长租公寓集群中,集中式公寓典范之作应该是YOU+、自如寓、新派公寓,分散式的典范之作应该是优客逸家,从表现优势上来看,各有优势,客群差异也很大:

分散式长租公寓可利用房源更丰富、平台社交更强,但是成本更高,可以往平台商发展。

集中式长租公寓优质房源很少,一次性投入成本高,但是产品可以挖掘的深度更强,可以让服务更标准,成本更低,可以往品牌方发展。

集中式和分散式的考量标准有很多,从综合能效来讲是一个非常值得探索的方向。

B.N+几到底是可能的?

在集中式和分散式的改造中,各地对于N+的忍耐度非常的有限,据不完全统计,能够容忍N+1的城市处于多数,更多的职能监管部门是关注个人的使用空间面积,在一定程度上也是允许职业二房东对原房屋空间进行再利用。但是改造的底线下,职能监管部门是不允许房屋结构再改造的。

在最近几期的强拆中,长租市场的信心还是受到了一定的打击。不过对于本身现存的租房市场来讲,严格按照房屋空间进行N+1的房屋改造是非常保守和科学的做法。

C.产业升级的金融规模化可行性方案

长租行业是经典的“房屋托管+标准化装修+租后服务”。寓见与房东签下5年的房屋托管合约,进行标准化装修(宜家家居),然后在合约期内按间多次出租给用户”模式,一定规模内,资金的再造能力还是比较强,但是一旦到了一定规模,需要再生的资金会非常的多,特别是像集中式公寓,那么产业发展中的资金融资就是一个必须要极力探索的方向。

品牌公寓You+苏州桥的项目就使用了与P2P理财平台懒投资的合作,以固定收益项目出售投资人来募集资金,增加其现金资金流对项目的支撑。那么有如下的几种方式可以尝试:

★众筹方式打包项目中的一部分项目,全额售出,包装成理财产品进行发售募集资金

★外部股东:分额非战略权的股额,进行项目股权出售,募集10人以内的投资团

★银行贷款:以项目评估书和固定资产牌照进行国家的限额贷款申请

★金融合作:与投资性机构,例如P2P合作,推进规模化的资金流盘活

D.准化运营的背后到底还差些什么?

在诸多成功的长租品牌力,我们细心的发现,规模化的结果是标准化和规模化、品牌化的结果。运营的核心内容,关注的还是能效比,这里的能效比讲的是整个运营团队在操盘能力上的综合评估上。

标准化运营不是标准,而是以某个需求为出发点灵活的进行项目调整和优化,需要的是整个运营团队都在一个非常高效和高速的情况下进行项目的推进。长租的产业链包括项目预测、拿房、设计、装修、推广、运营、维护、运营的一个长产业链,资金回笼周期较长,虽然现金流非常好。

E.需求还是兴趣?用户运营的新方向

产业正规化的过程,一个是国家政策的关注,二是随着行业热度的加剧竞争会更加激烈,低端房将会非常的集中,一线市场竞争难度很大。长租产品的低级同质化加剧的过程,势必需要提高长租领域赚钱的门槛,这就需要长租从业者有一个从新的市场定位。

九猪CEO田浩介绍,长租市场从之前的简单粗暴走向是社群化和兴趣化方向,单纯以流量为载体的长租品牌在未来流量渠道越来越分散的环境的会变得非常的难。这就需要运营者本身要开始学会从分散走向聚会,势必在升级自己本身服务的同时,学会用户运营的转型。

在九猪房东会的调查中,我们发现每一个有一定存量用户的品质公寓在社群化运营上收获颇多,像北京寓见HOME的新项目200多套房,预售期订单80%都从自己经营的社群中产生。

未来的长租用户之争,崛起之路必定是个性化、品牌化、体验化的服务,二房东变身家友给行业留出了巨大的想象空间。

长租变化,互联网+为家友带来了哪些可能?

2015年,长租的大热,涌入了非常多的人群,大体分为三类:

1、传统地产开发商发现新商业机会进行战略布局;

2、想在新兴项目淘金的人进入;

3、长期的长租领域者转型升级扩大投资规模。

在前文中我们也多次提到,以互联网金融链条为基础的产业起步,当然这里还涉及到的是互联网化的信息改造,互联网化的O2O家装,互联网化的智能家居和智能硬件接入,互联网化的租后服务等内容。在早期36Kr报道中的九猪就是以B端和C端为基础的一个创业型公司,对于此次长租行业的升级机会势必迎来非常大的市场空间。

从目前业态来看,互联网+的现状停留在利用多元化的网络社群进行产品运营的过程,在降低了传统广告费用的同时,反哺了家友本身的价格,从而形成了比较好的一个优质循环。

当然,随着长租领域互联网化的加剧,互联网信息化的系统会成为未来万亿长租市场值得重点关注的领域,因为随着规模化品牌公寓的激增,系统化改造的需求会异常强烈。

本文作者杨秀江,亿欧专栏作者;转载时请务必注明作者姓名和”来源:亿欧”。文章内容系作者个人观点,不代表亿欧对观点赞同或支持。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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