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长租公寓想快速赚钱,必须要解决这6大痛点

鲁红卫
2016-04-22 · 08:01
[ 亿欧导读 ] 长租公寓行业吸引了雷军、阎焱、王石以及投资机构,甚至包括连锁酒店相继涌入,但是纵然行业发展多么火热,也难掩盈利尴尬。快速破解行业发展难题,首先需要解决行业痛点,亿欧总结了公寓行业存在的6大痛点。
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作者:鲁红卫

长租公寓行业吸引了雷军、阎焱、王石以及投资机构,甚至包括连锁酒店相继涌入,但是纵然行业发展多么火热,也难掩盈利尴尬。亿欧此前分析《长租公寓深陷盈利困境,雷军、阎焱、王石为何力挺?》中提到,资本力挺助推行业快速发展,但是时刻要面临盈利的现实问题,快速破解行业发展难题,解决行业痛点才能促进行业可持续前进。

据相关数据报道,长租公寓有万亿市场规模,人口红利促成刚性需求,尤其是在一线市场涌现多个玩家,但是行业在“七年之痒”的关键节点,想要快速赚钱又有哪些绊脚石需要快速打破,亿欧总结了长租公寓必须要解决的8大痛点。

痛点一、租房价格高,供需双方信息严重失衡,市场很大但是聚不住用户

很多人认为,价格高不算痛点,因为每个平台都有自己的品牌定位,其实并非如此,如果以用户导向来倒逼平台,那么会发现供需双方严重失衡。按照克而瑞发布的《长租公寓发展大数据解读》提到的数据来佐证,根据客户年龄和客户结构分析,公客户更加倾向于合租,而且在18-40岁的区间内,无论哪个阶段的年龄层,主观接受租房价格在1200-1500元/月。如果一个平台定位是月租金4000以上,显然这个平台就会过滤掉大部分的用需求的用户。

所以,长租公寓平台是否可以考虑多种产品体系,其他数据不说,每年有600万以上的大学生有租房需求,初级阶段只能考虑中低端产品,甚至会选择城乡结合部解决租住问题。类似于自如网其实还是有一些优势,开发自如有家和自如寓的两大产品体系。这样在用户不同发展阶段,提供不同的产品和服务,长期下来,平台可以多次开发客户,延长服务周期。

痛点二、重资产、高固定成本和高运营成本导致陷入低利润怪圈

公寓行业有几大属性:重资产、运营成本高、空置风险高等。一般的投资机构不愿意在这个领域内进行深扎,现在看来,盈利太遥远。想在这个领域进行规模化布局,的确需要足够多的资金支持,而且工作流程复杂,涉及造价、装修、安置家具家电,总之要占用大量的资金来配置产品,而且为了规避风险,很多环节的工作需要人工来处理,这就消耗了大量的人员并且效率极低。

寓公网CEO马培元曾分享,最初创业进入公寓行业,只有500间房的时候是赚钱的,当把规模扩张到2000间的时候,突然发现利润没了,仔细盘算过之后,发现问题出在了人员和费用方面。组织架构的臃肿也暴露了公寓运营商规模化发展的最大的痛点,运营和资金。

痛点三、收集房源之后,扮演二房东角色,平台与房东之间难达成协议

目前很多长租公寓扮演的是“房屋托管”的角色,与房东签3年以上的合同来抓取房源。从抓取房源到与租客交易这个过程牵涉租客、平台、房东三者这件的协调关系,分为供给端和需求端来分析:在供给端,平台需要耗费大量的人力去抓取房源,之后再根据房屋结构进行重新改造,一般的房源都都会打隔断再向外加价出租,青客公寓采取的是“X+1”模式,如果是毛坯房打隔断这件事还比较容易沟通一些,如果是房东装修过的房子想要向外出租,那么沟通难度就会大很多,相信很多房东都不愿意自己的房屋结构被改变;在需求端,打过隔断的房子很大程度上会影响用户体验,如果是地段不好的房子,会很难出手,房屋差价是主要收入,空置就意味着成本的损失,空置时间越长那么亏损的风险就越大。    

痛点四、服务体系不标准,服务流程不透明,服务人员素质良莠不齐,用户缺乏安全感

在租房领域,有过租房经历的人可能都会碰到类似的情况,当你在网上看到一个非常有吸引力的价格,然后给对方打过去,大多数情况下都会得到这样的回复“房子已经租出去了,还有另外一套,要不要考虑下”,很显然,这是一个噱头。(当然,这是传统中介经常干的事情。)而且就算是真房源,还有很多隐性成本,比如物业费,服务费等等杂七杂八的费用,最后租下来的价格远远高于最初看到的价格。一位自如友家的租客反馈称,自己签的是6个月的合同,但是在住了一个多月之后,突然接到电话称房东要卖房子,想约时间上门看房,租客找不到任何安全感,随时可能被赶出去,给一点可怜巴巴的补偿金,自己还得费尽周折找房子搬家。这就是租后服务非常不到位。每个平台都需要建立标准化的管理体系,无论是人才培训管理还是房源的信息技术化管理,

痛点五、政策导向不明,甚至有些滞后

政策层面的问题应该属于宏观市场环境,寓见CEO 程远曾表示,政府相关政策滞后,导致诸多不确定性。例如长租公寓行业税收应该怎样交算完全合规,消防验收,土地规划,具体的标准是什么,这些都缺乏统一明确的标准。存量房市场的确很大,但是目前长租公寓行业确实缺乏一些比较清晰明朗的政策来管控发展,政策导向不明,很容易施展不开拳脚。

痛点六、搭载新产品形态模式仍然需要不断探索,因为这本身就是一条弯路

相信很多平台都有类似的计划,租房业务可以是不赚钱的,但是都有一个金融梦,在很多平台看来,金融是交易是最高形态,其实,仔细想想,依托资产管理的模式来搭建未来的想象空间这本身就是一条弯路,金融产品需要非常严格的风控体系,也许很多人会反驳,我们绑定的是第三方的金融产品,风控什么的都不用我们来做。这种“躺着赚钱”的好事显然有点过于理想化,金融机构愿意跟你合作的原因是什么,大部分原因都是基于你有强大的用户群体,但是现实情况是,很多平台恰恰没有把用户群做大,没有把产品和服务做好,显然就不具备更多筹码,所以把现在公寓业务精耕细作是很有必要的,服务前端(入住)和服务后端(入住后)要想衔接和深度融合,前端是第一步。

上面提到的这6大痛点,相信很多创业者都曾经遇到或者正在遇到,要说公寓行业赚钱难不难,倒也不难,但是都是赚些小钱,面对千亿万亿的市场规模,赚钱小钱显然不是赚钱的目的,估计在公寓行业创业者都深有体会,其实这一行还挺苦逼,没办法,互联网沸腾了20年,其他能干的,好干的事情都被别人干完了,压根不会等到现在。既然选择在公寓行业创业,上面的痛点肯定要逐个解决,任何一个行业都要经历“水涨船高地积累、水到渠成地发展、水落石出地结果”。利好的是,公寓行业正在被重视和深度挖掘,当所有创业者都准备好了,只需要做一件事:等风来。

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  • 2016-04-22 · 13:28
  • 我公寓租房行业干了五年,这些都还只是表象,公寓,本质并不是租房,租房只是平台,过程而已

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  • 赵安春
  • 2016-04-22 · 09:10
  • 观点非常认同,说的很到位

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