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​IP这么火,它会成为商业地产的出路吗?

房产
亿欧
刘艳玲
2016-04-30 · 12:25
[ 亿欧导读 ] 一)今年的趋势是回归实体;二)开发和运营脱节,是普遍存在的问题。拿地建设阶段,开发商会无目的的建造,运营管理阶段,落后的空间也是掘金的机会;三)行业散漫,必须规范标准;四)IP化是商业地产的出路。
云SPACE,云SPACE,商业地产,实体空间,巴黎春天,大悦城,体验式消费,IP

本文将结合云SPACE和创始人丁武萍对于商业地产的理解进行分享,为了使亿欧用户能够快速了解云SPACE,亿欧将项目简介概括如下:

项目介绍:云SPACE隶属于上海星期网络科技有限公司,于2012年3月诞生于上海,是家中国商业地产空间版的Airbnb。平台集线上空间展示、管理、预订为一体,配合线下顾问一对一服务,帮助活动方找到特色场地,使场地方提高闲置空间使用率,利用短租降低商业地产库存,盘活资产。目前平台和大型展览中心、秀场、商场、艺术馆、剧院、高端会所、改装巴士、地下停车库等合作,线上覆盖杭州、苏州等23个城市近5万家空间场地。

融资详情:2014年获上海市促进文化创意产业百万扶持资金,同年获得首轮千万级投资;2015年获由上海市科委提供的上海市科技型中小企业技术创新扶持资金,同年底获数千万人民币第二轮投资,投资方为银领资产与和盟创投。

团队简介:丁武萍拥有8年地产工作经验,参与过国内外文创地产项目,目前云SPACE102人。

云SPACE创始人丁武萍


今年的趋势:回归实体

O2O这个词不再性感,行业内达成共识:2016年的趋势是“回归实体”。确实,线上的流量出现瓶颈,线下的人流自然转而被寄予厚望,商业地产看起来也迎来了机会。

区别于突出居住功能的住宅地产,以及强调工业生产功能的工业地产等,市面上可见的用于餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式都可划归到商业地产这一类目。商业地产的参与者众多,涉及到政府、开发商、商户和用户等多方面利益,开发商业地产又经历招商拿地,开发建设和最终运营几个版块。

相比普通用户最为关心的住宅地产,商业地产的政策管控相对宽松。究其原因是商业地产能够产生一定的经济效益,提供更多商品以促进消费;向社会人员提供工作机会;为政府创造税收,提升城市形象。

利处这么多,商业地产环境如何?

“国内的商业活动和产业快速增长,每天全国线下活动超过1万场”,提到国内的行业环境,丁武萍对亿欧这样描述。丁武萍是云SPACE的创始人,创业前从事操办过8年的商业地产项目,负责将各地的老厂房、存量资产等重新包装,改造成更适于城市的综合体。

“城市实体商业空间数量以超过20%/年的速度递增,其中90%的空间资源闲置率达到80%”,作为这十几年国内商业空间环境变化的见证者,丁武萍意识到,在数字背后,城市实体商业空间的模式也开始变得与以往不同。

商业地产行业曾经拿地开发,大肆捞钱的蛮荒时代已经过去,如今对于配套设施和运营能力的要求越加严格。换言之,当人们所需的最为基础的生存要求被满足时,会进而希望获得更完善的服务。

开发和运营脱节,是普遍存在的问题

将商业地产的问题剖开来看,其中在拿地建设、运营管理两部分的表现最能印证上述转变。

1)拿地建设——无目的的建造导致浪费

建设阶段,开发商会考虑地段、人流量、定位以及建成后如何运营管理,但其中涉及到更为细节的事项时,依然存在不能完整把控的情况。城市化进程加快,城市集群效应加剧,每个阶段的地皮都会产生变化。开发者需要参照当地城市概况和发展趋势,居民消费水平,交通发达程度,平面布局和动线,运营措施等一系列情况进行规划。

国内建筑业非常发达,加之行业的特殊性,使得人们尤其在早些年以前倾向建造大批房屋,丁武萍说,这种倾向中夹杂着“无目的性”。这样的无目的、为了获地而建造的情况虽然符合当时的业态,但也由此衍生出一个并不积极的业内“术语”——拿地方案。

拿到优质地段的开发商没有将资源充分利用,对商家、进驻品牌等的意向缺乏测试,致使开发和运营脱节,在运营管理阶段也容易出现缺失。

2)运营管理——落后的空间是掘金的机会

回归实体的愿景固然很好,但人才储备跟不上难免成为行业发展的阻碍。“培养一个运营人员的周期、投入的财力人力非常巨大”,丁武萍告诉亿欧这个周期可能长达几年。实际上,丁武萍所说的运营人才涵盖了企划、工程物业等各类人员。商业空间的体量达到一定量级时,必须通过一些更加符合当下环境的活动吸引流量。

近些年电商的发展导致大量人才涌入互联网,快速支撑起线上业务。但另一面,线下留有的大量场所也亟待开发和体验。线上是搜索、支付的渠道;线下通过场景为用户制造惊喜。很明显,对于“落后的空间”同时能够成为掘金线下场地机会的这一点,丁武萍笃定不移。

“第一业态发展很快,商业形式发展很快,但巴黎春天等都没有及时更新资产”,当解释线上线下如何相辅相成时,丁武萍也毫不避讳她看在眼里的一些问题。巴黎春天是综合性商场,在上海约有14家门店,从亿欧上海办公室所处的黄浦区南京路路段来看,相比附近的大悦城、新世界大丸百货,它的确略显失宠。

行业散漫,必须规范标准

商业地产运营是项长期工作,但实际上这部分地产被用来办公,休闲,餐饮……几经转手后碎片化程度升高,即使有心运营也显得无从下手。

由于行业几乎没有统一标准和服务体系,云SPACE正在尝试将积累下的数据和观察到的如人流量、地理位置等现象综合成“场地指数”,为用户决策提供参照。

但幸运的是,目前不断有如众创空间、体验空间、体验餐厅等涌出,这样能够尝鲜且年轻化的项目,对行业活力和服务水准的提升都有帮助。不可否认,也证明行业存在极大的机会,比如SHOPPING MALL,丁武萍猜测它的爆发将在5-6年之后。

凭什么说行业将会IP化?

看到这么多问题,云SPACE团队在思考应该如何帮助行业更好地发展。思考的结果是,加入IP。当然,这个结论不仅来于空想。云SPACE要求团队中的管理层除了进行方向把控外,还必须跑场地、接触业务,总之,每个人必须以用户的角度对产品、服务进行多维度评判。

消费业态升级,好的内容成为流量入口,云SPACE在尝试将优秀的文创项目嫁接到场地。比如近期,上海环球港的“卢浮宫珍藏版画展”就是由云SPACE协办。目前,云SPACE上线IP达120个,包括艺术、影视、动漫、游戏、娱乐、运动、亲子等。

亿欧从麦肯锡一份关于“中国消费行为变化”的调查里发现:中国消费者不断变化的消费行为中,一个不同寻常之处是他们将购物作为娱乐的热情,家庭将购物之旅转化为在商业街或大型商场的玩乐之旅,约有73%的人表示,他们将购物视为一种休闲活动。

这个信息释放了“体验式消费”的信号。场地的一个关键指标在于坪效,丁武萍对亿欧表示,线下的获客成本远低于线上,转化率远高于线上。云SPACE的某次测算表明,线下的展示更为直接和精准,尤其品牌越走向成熟和高端,越是需要落地。

原有的项目通过内容累积起高附加值,能让空间价值得到提升,运营价值无限放大。线下虽然没跟上线上的发展,但种种迹象表明,文化+服务确实需要耐心去推动。

更何况,丁武萍还说,“接下来的想象空间和爆发点会非常多,云SPACE今年会做些不一样的东西”。(亿欧发于上海)

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