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从五大行分析报告看2016年中国商业地产市场

何浩成
2016-07-24 · 13:40
[ 亿欧导读 ] 从五大行对于商业地产市场的判断,对于2016年的市场,我们可以总结出以下几个趋势:1)“商改”有助于市场去化;2)零售物业招商难度将持续加大;3)物流地产租金将持续上升;4)二线城市写字楼租金降低,一线稳定为主。
房地产,五大行,商业地产

作者:何浩成

在商业地产领域,经常被提起的5大行,分别是戴德梁行、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕,这几家企业基本上都是起源于欧洲或者美洲的房地产咨询公司,距今已经有百年以上的历史,以商业地产项目为主,包括写字楼、商铺、工业地产、酒店等,服务的客户包括房地产开发商、运营商、投资机构、跨国公司、政府机构等。

戴德梁行(DTZ):DTZ原为英国公司,1999年时与香港梁振英的测量师行合并成立DTZ戴德梁行。其在中国的优势业务是物业管理与房地产评估,公司业务规模遍及全球45个国家,旗下225家公司雇用27000人。2015年,戴德梁行在中国物业投资共录得1002亿人民币,与2014年相比增长了10.4%。

关于中国的商业地产市场,戴德梁行华中区董事总经理黎庆文在一次采访中表示,对于不少省市针对商业库存出台的“商改”政策,对开发商与市场都起到了增强信心的作用。

三四线城市商业库存高的原因主要在于产品类型与市场需求不匹配,黎庆文表示,特别是写字楼,在没有商业和产业支撑的三四线城市,供大于求的情况下很容易就会出现空置。因此,出台政策允许调整空置写字楼的用途,改为可住人的公寓,甚至修改已出让土地的用地性质,让产品有机会与市场需求对接,这些库存就有了去化的空间。

此外,除了在库存高的三四线城市进行“商改”帮助去化,北上广深这样写字楼供应较多且需求量大的一线城市,政府在未来也可能会鼓励投资型的业主向市场提供如联合办公这样的写字楼空间,随着毕业生人数的增加,联合办公的需求也将继续增加。

仲量联行(JLL):总部设在英国,1996年进入中国,业务遍及全球75个国家,拥有超过200个分公司。在中国市场,仲量联行拥有超过1900名专业人员及12000名驻厦员工,所提供的房地产服务遍及全国80多个城市,包括商业物业代理、物业管理、工程管理、政府招商策划等业务。2015年,仲量联行在中国完成交易约1500亿人民币。

仲量联行发布的《2015年中国房地产市场回顾》中盘点了2015年全年中国房地产市场的多个领域,包括办公楼、零售物业、物流仓储等。2015年,办公楼的需求较强,即使供应量很大,但是租金依然继续上涨,一线城市办公楼租金的年增长幅度达到5%-10%。仲量联行研究部数据显示,仅在上海2015年办公楼净吸纳量就达到140万平方米,其中65%为内资企业,零售商业银行、财富管理公司、保险公司等金融机构。

电商的冲击对零售物业仍有影响,加上供应增加,招商难度加大,零售物业的运营者在不断调整商户组合与业态结构,比如增加餐饮租户的比例,有些餐饮占比甚至超过50%,或者为了提升消费者的体验感加大儿童业态的比例等。

电商兴起使得物流市场的需求并未得到满足,物流市场饱和度不高,租金持续上涨。 国内多家开发商也在积极布局物流市场,绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主要方向;万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目;万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产。

高力国际(Colliers):总部设在美国,在全球63个国家拥有485家分公司,高力国际在中国设有10家分公司,驻场办事处覆盖全国65个城市,旗下拥有5000位专业人士,物业管理面积超过4900万平方米。高力国际向世界各地的房地产用户、业主和投资者提供服务,包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及研究。2015年,高力国际在全世界完成1120亿美元交易。

高力国际报告显示,2016年商业地产主要趋势将逐渐清晰。第一,核心商圈内供应将继续有限,多数新项目位于新兴区域,在北京和上海,超过75%的新增供应位于新兴区域。新项目主要是定位于面向中等收入消费者及邻里家庭的社区型购物中心。这将导致多数城市平均租金的下跌以及空置率的上升,而核心区域租金仍可能继续增长。第二,奢侈品消费的减少、购物模式的改变以及电商的冲击将给行业带来持续的影响。第三,随着业主方为增加竞争力而改善商品组合,以及消费者越来越追求新的体验或产品,设计师品牌及小众品牌将在一线城市具备较大发展空间。第四,预计更多零售商将在中长期内推出跨界概念,以提高收益并拓展其影响力。

第一太平戴维斯(Savills):在伦敦股票交易所上市的房地产服务提供商,20世纪80年代进入中国市场,目前已在世界各地设立了200家办事处及联营机构。第一太平戴维斯为开发商、业主、租户、投资商提供综合性的顾问服务及地产服务,其中包括在写字楼、商铺及地产投资领域的顾问服务、设施管理、空间规划、公司房地产服务、物业管理、资产管理、租赁、评估及销售。2015年,第一太平戴维斯集团总营业额为12.835亿英镑,同比增加19%。

第一太平戴维斯报告显示,尽管2011年至2014年间全国楼市放缓,但过去一年以来住宅销售市场的回暖使不少开发商为日后发展积极融资。这些大型开发商正尝试兼并或合资中小房企,并在二三线潜力城市重新储备项目

随着地价继续上涨,越来越多现金流充裕、信贷条件优越的开发商开始考虑与本地开发商或区域型开发商合作,联合拿地,巩固市场地位,当地政府可能会继续研究新政来稳定楼市。例如,上海通过对部分出让地块设定限制条件以优化住宅存量结构,规定5%的面积作为保障房无偿移交给政府,另外15%的面积需要自持70年不能出售。预计年内中央和地方政府仍将出台干预措施,以平衡整体楼市。

世邦魏理仕:总部位于洛杉矶,是一个综合性商业地产服务和投资公司,具体产品与服务包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。1988年进入中国市场,在中国已经设立13家分公司,建立了13家项目办事处,业务遍及中国的100多个城市。

世邦魏理仕发布的《2016年中国房地产市场展望》显示,2016年中国经济将沿着创新型、服务型和消费驱动的转型之路发展,其中,商业地产在2016年存在着四大趋势:

第一,二线城市写字楼租金下跌,一线城市租金以稳定为主。2015年写字楼新增需求中,国内企业贡献率高达83%。2016年,主要需求的还是来源于内资企业,外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。非银金融、科技互联网和专业服务公司的新增,对于写字楼的需求也会持续增加,但P2P网贷行业的不稳定性将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。

2016年,写字楼新增供应将达到930万平方米,其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。二线城市的新增供应预期将同比上涨22%,而一线城市则同比下降1.6%。租金方面,供需相对均衡的一线城市租金将维持稳定或小幅上涨,但大部分二线城市由于空置率较高,租金可能会下降。

第二,购物中心租金增长放缓,需求格局继续演变。2016年,上海、深圳及广州等一线城市将迎来供应的高峰,而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。长远来说,人口持续流入和收入水平的不断上升有助于零售市场的发展;但短期来看,新增写字楼供应量大、电商迅速发展、高低端零售商需求减弱等,市场依然会出现大量空置现象。

第三,高标准仓库市场潜力大,租金稳步上涨。中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大因素,供应短缺在经济发达区域尤为突出。由于一线城市土地有限,开发商和租户将关注其周边区域,二线城市由于原来市场规模较小,部分城市(如武汉、重庆及沈阳等)将面临短期供应集中带来的空置率压力。2016年,电子商务将高速发展,自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展,世邦魏理仕预计,在旺盛需求的支持下2016年物流设施租金仍将上涨。

第四,写字楼仍是主流投资品类,资金出海保持高速增长。2016年,写字楼继续占据市场交易的主流,写字楼的交易比例可能会进一步上升。在境外房地产投资方面,以保险资金为代表的国内投资者海外地产投资将会增加

后记

五大行对于商业地产市场的判断,对于2016年的市场,我们可以总结出以下几个趋势:

1、政策允许调整空置写字楼的用途将有助于市场去化,联合办公的需求与供应将持续增加。

2、电商对零售物业仍有影响,加上供应大增,招商难度将持续加大,更多零售商将推出跨界概念以提升体验感。

3、由于电商兴起带来的强劲需求并未得到满足,物流地产市场饱和度不高,租金将持续上升。

4、二线城市的写字楼租金将会降低,而一线城市写字楼租金以稳定为主

5、以保险资金为代表的国内机构投资者加大投资海外商业地产。

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