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万科、平安为何纷纷剑指物流地产?

何浩成
2016-08-03 · 10:55
[ 亿欧导读 ] 纵观整个市场,对于物流的需求是极大的,但是国内的物流地产商起步晚,已经有外资企业占有80%左右的市场份额,加上国内一线城市土地资源稀缺等制约因素,国内物流地产商的崛起之路显得极其艰难。
质疑;疑问;问题;争议,物流地产,万科,平安不动产

作者:何浩成,图片来自“123rf.com.cn”

对于物流地产来说,去年应该是一个洗牌开始的节点,最重要的信号是万科、平安进军物流地产市场。

2015年6月,万科撤销了物流地产事业部,成立万科物流地产发展有限公司,将其作为一个独立的品牌来运作。万科要做城市配套服务商,而物流网络现在已经成为城市配套不可或缺的一部分,从战略角度看,进军物流地产可以完善万科的战略板块。截止到2015年11月,万科在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获取6个物流地产项目。

平安不动产在2015年初便在旗下成立了物流地产的事业部并开展物流地产业务。2015年10月,平安集团与美国Blumberg Investment Partners合作,此次合作包括多个核心市场的全新物流资产,项目价值超过6亿美元。平安不动产工业物流事业部总经理陈沛彬曾表示,给供应链的生产企业借款、融资这种传统的业务以后会越来越难做,而通过物流园这样一个硬件平台,平安的综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。截止到2015年11月,平安已经开发了成都龙泉与成都空港等物流地产项目,未来将在全国29个节点城市投资打造物流智慧园,并最终形成网络体系。

绿地集团、万通控股、华夏幸福、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产。此外,以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。

物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

在过去一些年中,中国的房企更注重盖房卖房这种赚快钱模式,物流地产风险低收益稳定,中国资本不把它放在眼里。如今到了存量房时代,去化变得越来越难,住宅地产不到8%的行业利润已经不能满足房企的胃口。同时,2015年,北上广深的物流需求极强,空置率都保持在10%以内,相应的租金回报率也迅速提升,全国整体优质仓储物业的平均租金已经连续上涨18个季度,这对于房企是一个不小的驱动力。

中国电子商务的飞速发展与大量的国家级区域发展机会,对物流配送中心产生了巨大需求。

首先,中国现代物流设施与发达国家相比差距很大。目前,中国物流成本占GDP比重为17.8%,是美国的两倍多,可见国内物流运行水平的效率很低。其中主要原因是,在美国人均拥有的仓储面积达到5平米以上,中国人均仓储面积只有0.4平米,不到美国的1/10,而中高标准物流设施人均面积更是不到0.015平米。

其次,中国电子商务的的飞速发展,将产生对物流配送中心的巨大需求。《中国电子商务报告(2015)》的数据显示,2015年,我国电子商务交易额为20.8万亿元,同比增长约27%。全国零售实物商品网上销售额为32424亿元,同比增长31.6%。全国快递服务企业业务量达到206.7亿件,同比增长48%,其中70%是由于国内电子商务产生的快递量。

此外,2015年涌现出大量国家级区域发展机会,对物流地产有着很大的推动作用。如丝绸之路经济带、21世纪“海上丝绸之路”、长江黄金水道经济带、上海自贸区、前海新区以及京津冀一体化等,物流在其中都扮演着至关重要的角色。

巨大的需求,对于万科、平安等物流地产开发商来说就是巨大的机会。

起步晚、土地资源稀缺、运作经验欠缺等因素将制约万科、平安们赶超行业领头羊

由于国外商业消费更加发达,从国外来的外资企业能够前瞻性地布局物流仓储,有了很好的先发优势,据戴德梁行发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示,在国内市场,国际性物流地产商占据了大部分市场份额,其中普洛斯占55%,嘉民占11%,而国内背景的宇培、宝湾才占到了6%与9%的市场份额,而平安只占到了1%的份额,可见差距的巨大。

除此之外,物流地产是依赖租金收益的行业,而我国高端物流设施超过60%集中在一线城市,由于政府下调城市工业用地指标,加上物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献率低,政府在审批过程中很少会单独批准大片土地建设物流基础设施,导致开发商拿地越来越难。

布局物流地产,如果你想靠租金收益活下去,那你就大错特错了,其最终的竞争还是在资本运作方面。通过运营多个项目打包成的资产包,产生稳定的现金流,资产包形成良性状态之后通过资本化的途径把产业地产变现,这才是最佳路径。因此,对于万科、平安等物流地产开发商来说,打造一支高质量的资产运营团队是一个极其重要的事情。

纵观整个市场,对于物流的需求是极大的,虽说国内的物流地产商起步晚,已经有外资企业占有80%左右的市场份额,加上国内一线城市土地资源稀缺等制约因素,国内物流地产商的崛起之路显得极其艰难,但传统住宅开发商仍然有自己独特的优势,如房地产开发商自身拥有不少商业项目,借此拥有数量庞大的企业客户群体,能为其物流地产发展带来客户资源。万科、平安等国内企业能否后来者居上,我们拭目以待。

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