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专访领鹰CEO李宁,利用金融杠杆能否实现弯道超车?

何浩成
2016-08-20 · 08:35
[ 亿欧导读 ] 互联网金融为银行不会接的、但是有比较好现金流的企业提供了一个融资的通道;其次,随着资产证券化的逐渐成熟,好的资产会越来越得到资产市场的认可;第三,公寓产品是一个资产端,其本质是拥有定期支付特征的资产,拥有很好的应收预期。
领鹰 李宁,领鹰,REITs,证券化

作者:何浩成

全国有超过2.36亿的长租需求人口,有几十个品牌公寓在抢占市场,领鹰便是其中一个。领鹰从拿房、装修到出租整个环节都配套了金融服务,为了解更多,亿欧采访了领鹰创始人兼CEO李宁。

领鹰成立于2015年6月,是一个集中式长租公寓运营商,致力于为奋斗的青年打造新生代的品质公寓,倡导的是“雅居住、质生活、趣社交”的青年文化居住理念。创始人李宁,有过垂直电商创业经历,是一位连续创业者。两位联合创始人也拥有丰富的创业经验,来惟笑是黑马副会长,乔迁是原财付通产品总监,分期乐联合创始人,桔子理财创始人,拥有15年的金融及互联网从业经验。目前领鹰在上海运营一栋公寓NEX·HOME吴中社区,均价3600元的房子在1个半月内实现 100%的入住率。

目前年轻人对于居住的需求非常强劲,他们对于居住的要求发生了很大的变化,以前是有个房子住、离着公司近就可以,现在的年轻人追求生活品质,愿意花钱、敢花钱,对比国内外的实际情况,这个需求只会越来越强烈,不会衰减。

李宁认为,公寓是一个门槛极低又极高的行业,门槛极低的意思是谁都可以拿一栋楼做公寓。门槛极高指的是,若要规模化,整个链条就会非常长,任何一个节点出问题都会影响整体效率。首先,要以更低的价格拿楼;其次,在设计上要真正懂得用户的需求,懂用户的使用场景;另外,在工程上要把控质量、成本、工期;招租时要做到快速满租;运营阶段如何让用户体验更好并且在用户心里产生好的口碑;金融服务怎样配置给对端;如何快速规模化;如何提升系统化的管理效率。这些东西说起来简单,但是做起来却是一个精细活。因此,从本质上来说,把这些东西全都做好,是一件不容易的事情,因此市场上就出现了一些“长租公寓盈利难”的声音。

李宁表示,中国的公寓率只有1%,是一个需求远大于供给的市场环境,在这种环境下不盈利一定是运营的问题,不科学的拿楼肯定盈利难,产品不匹配用户肯定盈利难。做公寓要符合规律,运营公寓本质是一个品牌连锁的事情,当你要扩张的时候,产品没有打磨到一个高度,扩展后很有可能会成为负债而不是资产。

在发展的过程中各家有各家的玩法,李宁认为环境的变化会允许有一些新玩法的出现,存在很大的改变的可能性。互联网金融的兴起,会解决重资产的一些问题,比如做一个公寓改造原本要用500万元,3-4年回本,这样就会很重,很难实现快速规模化。资产证券化、ABS等的发展有助于让公寓行业变的更轻,有助于更快地实现规模化。

美国拥有很成熟的REITs模式,中国才刚刚开始。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试,与赛富基金合伙人阎焱共同成立私募REITs基金,即“赛富不动产基金”,负责公寓的资本运作和物业收购。首先,这一轮互联网金融的兴起,为原本银行不会接的、没有抵押物的、但是有比较好现金流的企业提供了一个融资的通道;其次,在未来几年,随着资产证券化的逐渐成熟,好的资产会越来越得到资产市场的认可,它的融资能力会进一步增强;第三,公寓产品是一个资产端,其本质是拥有定期支付特征的资产,拥有很好的应收预期。

领鹰在运营过程中把所有用钱的地方都运用到金融。首先,房东的租约,假如需要押三付五,领鹰通过与互联网金融机构合作把它做成按月支付;在工程改造阶段,金融机构给领鹰配工程款的60%到70%,金融机构会获得资金成本的10%左右的回报;到了租户租约的部分,租约本身是一个应收账款,有一个可预见的现金流,领鹰把租约进行证券化,先把一年的租金收回,租户再按月向金融机构支付租金。对于领鹰来说,通过金融手段把重资产的事情做轻了,把杠杆做高,有助于提高扩张速度。

互联网和金融的发展使得公寓成长的土壤发生了很大的变化,效率、成本结构也不一样,企业要去适应环境变化,企业的基因和环境保持一致,才会更有效率。

对于公寓行业的格局,李宁对比酒店行业进行了分析,经济型连锁酒店基本上是5家垄断市场,每家拥有2000到2500栋楼左右。公寓行业将来也会是几个大品牌共存的格局,总容量一定是比连锁酒店大,每一家大平台的规模会在5000栋左右,这种体量的集中式公寓大概会有5-6家。因此,李宁认为,集中式公寓的发展才刚刚起步。相比市场上已经运营多年并且拥有一定体量的品牌公寓,如自如寓、相寓、魔方公寓、YOU+等,领鹰很年轻,李宁希望通过金融手段实现弯道超车。

一个公司的股份结构是一个公司的基因,所以,融资要和公寓发展的大基调保持一致,不能因为投资人追求回报而违背行业规律急切地进行扩张;其次,运营商需要关注核心能力的构建,只有将产品打磨的足够完善,才可以开始进行复制;另外,可规模化的模式一定不是靠烧VC的钱来做的,金融只是其中一种手段,金融到底是不是最高效率的的方式,我们不得而知,但是,最后在长跑过程中笑到最后的一定是符合公寓行业规律的模式。

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