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行业风险升高,洗牌加速,房企转型是否病急乱投医?

何浩成
2016-10-22 · 13:20
[ 亿欧导读 ] 在传统的房地产行业发展遭遇瓶颈的今天,房企转型升级已是大势所趋,无论是在开发、产品、营销、管理、还是业务环节都能有突破的空间和方向,而房企要做的就是将自己准确定位,明确自身的优势与劣势。
房产,疑问,转型,万科,万达,恒大,碧桂园

作者:何浩成,图片来自“视觉中国”

多年来,房地产业一直是中国的重要经济引擎,但是近几年,全国房地产业多项指标下降,房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重已经从2011年的20.4%下滑到2015年的17.4%;另外,销售市场的低迷与新开工面积的增长,导致各地楼市库存高企,截至今年8月,全国商品房库存达7.08亿平方米,6个月只去了0.31亿平方米的库存;再加上利润被进一步压缩,2015年80家上市房企平均净利润率仅为8%,房企面临着增收不增利的局面。

总体来看,市场形势不容乐观,整体市场面临着严峻的去化问题,行业风险不断升高,洗牌加速,越来越多的房企选择转型升级,甚至有部分公司打算剥离房地产业务,以适应房地产发展的新形势。

整体来看,房地产企业转型的路径主要有以下四种

一,大型房企之间并购整合,重组房地产业务

随着国内房地产市场快速增长期的结束,行业竞争加剧,大型房企之间的并购现象与抱团取暖已经见怪不怪。

一方面,央企、国企深化改革,加快整合,重组房地产业务。如保利与中航整合、中海与中信完成并购。另一方面,大型品牌民营品牌房企如恒大、融创等通过自身规模、财务等优势并购入股其他房企,恒大在今年8月正式控股嘉凯城、接连举牌廊坊发展、入股万科等。而融创今年9月以137.88亿元正式收购联想控股附属公司融科智地,之后融创又以40亿元入股金科,成为金科第二大股东。

深耕住宅领域,做社区商业运营等方向的转型

随着客户积累得越来越多,可增加的服务也越来越多,“家门口”的日常消费需求也就成了众房企的目标市场。金科在2015年6月推出“金蛋糕计划”,计划对社区商业进行系统化运营;保利也在持有的245个社区基础上打造了线上APP与线下若比邻社区中心联动的“若比邻”社区O2O体系;此外,万科、世茂、中粮、龙湖等大型房企也开始把社区商业作为企业转型的重要方向之一。

三,“房地产+X”多元化布局

除住宅之外,部分房企选择增加一些商业地产业务,如写字楼、购物中心、产业园区、物流地产、长短租公寓等,核心不再是开发,而是转为运营。针对单一领域的开发已很难满足房企业绩与规模的双扩容,进入调整期后,房地产战略转型的方式也更为多元化。万科、恒大碧桂园等大型房企,从互联网+,到+保险、+医疗,再到布局大消费、大金融,已经将触角伸向了各行各业。

四,剥离房地产业务,开始涉足其他行业

据不完全统计,自2010年起,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务,自2013年起,已经有超过20家上市房企宣布去地产化。万达则是其中的代表,2015年王健林曾对外宣称,万达要在四到五年内完成转型,据亿欧了解,目前对王健林首富之位贡献最大的已经不是“卖房收入”,遍布全国的万达广场提供的租金、万达院线在资本市场市值的飙升以及万达在体育、旅游等方面的投资回报已成为王健林财富的重要支柱。

开发商的转型究竟是良性的,还是非理性的?

实业需要大量的前期投入和技术支持,而房地产业的运行模式则相对简单得多,所以没有一定基础和相关经验,将是房企跨界经营面临的最大困境。

例如,房企转型社区商业,表面上看,社区商业无非就是超市、餐饮、服饰,实际上社区商业与普通商圈的构成模式并不一样,如果运营者将运营普通商业地产的思维套用在社区商业的运营商,就会事倍功半。目前我国的社区商业大多由开发商打造,但是由于缺乏经验,社区商业矛盾频现,出现了租金高、成本压力大、盈利难等普遍情况。虽然目前众多房企都开始试水社区商业,但如何建立标准化且可快速复制的社区商业模型仍是众多房企当下尚待解决的问题。

据亿欧了解,在2010-2013年间,就有一部分房地产企业尝试过转型,不过多数以失败告终。“房地产+X”方向转型的企业如华侨城、万通地产、世茂股份、冠城大通等,向房地产产业链相关领域转型,均未取得拿得出手的成绩。

今年9月,在经历了巨亏以后,恒大宣布出售粮油、乳制品及矿泉水非主营业务,同时其旅游地产、养老地产至今仍处于探索阶段,这些案例统统表明房企转型道路的艰辛。

另外,部分房企日益紧张的资金链更是其在跨入其他行业之前,不得不提前解决的困局。在涉足新行业的同时,房企自然不会放弃老本行,在两边都需要投资,稍不留意就会顾此失彼。

再有,国内房企转型出现的“跟风”现象也十分普遍。说综合体赚钱,就一窝蜂冲上去,结果出现了招商和闭店潮;说写字楼火,不管城市大小到处都是写字楼,就有了高库存和高空置率;说社区商业有前景,又一大波企业往里砸钱。如果盲目跟风,必将出现众多问题。

就目前来看,房企转型还在试水阶段,尚未形成成熟的盈利模式。具有较强盈利能力、可复制性强的代表性转型方向非常少。另一方面,“隔行如隔山”,在对行业了解不够、缺乏专业管理团队、市场不景气等前提下盲目转型,会导致房企多方受挫。

万科总裁郁亮曾表示,前十年房地产公司挣钱大概有三种渠道:拿地、融资能力、设计和制造能力。如今整个房地产增幅受限,企业的拿地能力可能就不是那么重要;如果政府对整个地产的杠杆进行调控,企业的融资能力可能也会受到一定的限制;最终企业自身会迎合市场战略转型。

当今的市场环境已经发生变化,今后,快进快出便能赚大钱的模式已经很难行得通了,反倒是追求长期回报的模式可能更有发展前景。正如法国巴黎银行的一位分析师所说,开发商的最终目标是打造一种可以带来持续收入的“生态系统”,房地产开发商的转型同时也反映出,政府正在努力使中国经济由依靠投资和建设拉动增长向依赖消费和服务转型。

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式,不失为一个可借鉴的转型方向。其核心是金融运作,美国拥有成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成为了围绕资本、基金的配套环节。

专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存,强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如:有专做写字楼的,也有专做大型超市的,既有做郊区别墅群的,也有做独营退休社区的。

在传统的房地产行业发展遭遇瓶颈的今天,房企转型升级已是大势所趋,无论是在开发、产品、营销、管理、还是业务环节都能有突破的空间和方向,而房企要做的就是将自己准确定位,明确自身的优势与劣势。否则,病急乱投医、盲目跟风只能成为转型大军中的炮灰。

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