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房产服务行业第一股,世联行靠什么创造出160亿元的市值?

房产中介
亿欧
鲁红卫
2016-11-03 · 08:08
[ 亿欧导读 ] 产业互联网时代需要更加关注产业创新服务。房产行业从黄金时代过渡到白银时代,给房产服务商创造了大机会,同时,在消费升级的大趋势下,交易不是服务的结束,而是服务的开始。
世联行董事长陈劲松,世联行,房产服务,房产中介,互联网+,资产管理,小样社区,红璞公寓,金融,陈劲松,创新服务,O2M

相比较大多数领域而言,房产是互联网渗透率最低的领域。但是,这并不影响先行者的出现,产业互联网加速行业变革的大背景下,房产服务领域的悄然爆发和崛起,2016年房产服务领域已经出现万亿级巨头,市场开始朝着集中化和分层化趋势发展,整个行业的优胜劣汰可能会进一步加剧。

任何一个行业都在极力倡导创新升级与供给侧改革,房产服务领域也不例外,现实情况是,很多企业的转型并没有一个清晰的路径,病急乱投医的迹象很明显,自然也不会创造出实际的价值和利益。

亿欧作为一家产业创新服务平台,长期关注各个领域的创新发展。世联行在亿欧发布的房产服务TOP 10排行榜中排名第三,为了更加深入地研究,亿欧翻阅了世联行2009-2015年的年度财务报告及重要公告,多维度对比7年来的财务数据,剖析世联行的发展状况以及创新升级的动向,希望能够对现有企业提供一些简单参考。

关于世联行的基础信息:

世联行的前身是1993年4月成立的世联房地产咨询服务(深圳)有限公司,1998年9月21日,公司更名为世联地产顾问(深圳)有限公司,2013年11月28日,公司更名为深圳世联行地产顾问股份有限公司(以下简称“世联行”),世联行的实际控制人是陈劲松和佟婕夫妇。

世联行不是一家房地产开发商,而是一家房地产综合服务提供商,早年以房产代理销售、顾问策划、经纪业务为主要经营范围。2009年8月28日,世联行在深圳证券交易所成功挂牌上市,成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

经过23年的发展,世联行无论从企业规模还是行业排名上,都处于领跑者的地位,根据2015年财报显示,截至12月31日,世联行的团队规模已达到22477人,全国共开设58家分公司。业务板块已经形成以“房地产交易、资产管理、金融服务、互联网+”为核心的服务型企业。

2009-2015年,上市7年的关键词

亿欧:世联行2009-2015年财报对比表

世联行2009年上市以来,财务数据一直都很可观,从2009年7.38亿元的营收到2015年超过47亿元的营收,世联行用了7年时间,相比较7年前,净利润方面也增长了近4倍,上市这7年时间里,世联行做了什么改变来保持如此高速的增长,亿欧将以2010年为起点,结合大环境来分析世联行每一年的动态。

2010-2011年:整合,收购

2010年的房产中介行业已经开始出现整合的迹象,行业集中度越来越高。当时,世联行对市场的判断是:房地产代理企业百强的市场份额占行业的比例已由2004年的不足80%提升至2009年的88%。以2010年为分界线,未来10年产业曲线加速整合,将会出现全国性大型公司。

事实上,世联行的整合收购之路在2007年就已经开始,2007年1-4月,收购世联北京、世联天津、世联上海、世联广州、世联东莞、世联惠州、世联行各75%股权,并且在2010年收购四川嘉联51%的股份,截至2010年12月31日,公司已经在全国开设了24家子公司,形成基本的全国布局,业绩增长也有了一定的基础。

2010年的世联行并未在互联网做任何布局,但是已经加大平台升级的投入,完成OA、门户网站、KM(知识管理)系统的建设以及明源系统和数据系统的建设。

2011-2012年:房地产的下半场

如果说互联网的下半场是2016年,那么房地产的下半场比互联网早了整整5年。进入下半场的标志是房地产开发与经营模式开始回归金融本质,大量存量不动资产要进入流通领域,行业面临人口红利消失和城市化增速减慢。

世联行2011年的财报显示,行业集中度持续提高,整合并购高速迭起,2011年全年,房地产行业并购113起,同样,世联行完成了对青岛雅园物业管理公司60%股权的收购,进入高端商业物业管理和资产管理等领域,并且开始探索房地产金融业务。

从上述表格中可以看出,2011年净利润出现明显下滑,原因在于二手房经纪业务表现不佳,并且撤出南京和天津市场,整个过程下来,2011年公司经纪业务关停店铺共计35家。

为了应对房地产的下半场,世联行首次提出“创新”,对公司做了最新战略定位:服务于全国中高端客户的综合性房地产服务商。并且努力用10年时间,分三个阶段实现“大世联”业务。

2012-2013年:首家突破2000亿元代理交易额的公司

亿欧:世联行2009-2015年房产代理交易额对比表

对于世联行来讲,2012年是极具代表性的一年,因为世联行是首家突破2000亿元代理交易额的公司,2111亿元的交易额占据总市场规模的3.28%。截至2012年年底,公司完成了全国39个核心城市的布局,全国化布局基本完成。

基于当时世联行的战略调整,未来将重点打造三个全国性业务平台:针对开发商销售及咨询需求的房地产代理顾问平台、针对机构客户管理和运营需求的房地产资产服务平台、以及针对小业主购房、居住和生活需求的业主生活服务平台。

表一

亿欧:2010-2015年世联行主营业务收入对比表-按产品分类(一)

表二:

亿欧:2010-2015年世联行主营业务收入对比表---按产品分类表(二)

按照产品分类对比来看,2010-2015年世联行主营业务收入对比表(一)和(二),从2012年开始,世联行的主营业务开始有了变化,资产服务业务开始有了市场反馈,2012年资产服务和金融服务两项新业务为公司带来1.39亿元的收入。金融服务的营收为0.47亿元,占比2.53%,资产服务业务营收为0.92亿元,占比4.90%。

2013-2014年:移动互联网,O2M,祥云战略

2013年的财报中提到,世联行意识到移动互联网开始对房地产市场产生影响,但是不是简单的O2O模式,而是O2M模式(官方解释: O 是 Offline、Organization,代表线下组织能力的建设与打造;M 是 Mobile Internet、Middle office,代表移动互联解决方案,和以数据分析、客户定制、产品设计构成的中台能力。)世联行认为,房地产服务商线下团队和中台订制服务才是真正的门槛和核心能力。

所以,世联行提出“祥云战略”:将销售团队比作“社区”,为C端客户提供定制服务,比作“云”。以提供增值的集成服务来形成竞争差异,从而打造出房地产生态服务链。简单来讲,利用平台,为机构客户及终端置业者提供多元化的集成服务。

毋庸置疑,2013年的世联行能够提供给终端置业者的增值服务是金融服务。而从上面的表格也很明显看出,资产服务和金融业务依然稳步增长,分别实现营收1.32亿元和0.7亿元。

2014-2015年:主营再突破,集团谋转型

2014年是移动互联网元年,世联行的财报中高频出现:转型、创新、投入、布局等过往不曾提到的字眼。当时的房地产大环境,开发商和消费者单边上扬的“黄金时代”结束,进入“白银时代”。所以从代理销售额来看,2014年进入缓慢增长的状态,从上面的“世联行2009-2015年财报对比表”可见,2014年实现3218亿元的代理销售金额,仅仅增长了1.35%,但是净利润方面依然高速增长,全年实现3.94亿元的净利润。

从营收结构看,资产服务、金融服务和电商等创新服务已占总营收19.49%,值得一提的是,电商业务的业绩首次公布,实现营收0.68亿元。数据上来看,世联行的业务逐步多元化,且服务链条进一步完善。

世联行通过叠加创新服务,打造移动互联网新生态,基于大数据优势和移动互联技术,盘活海量客户资源,围绕终端置业者的购房、装修、贷款、理财等需求,提供一站式解决方案。同时,布局大数据、服务C端,通过挖掘数据价值来提高服务水平。

2014年的世联行还有一件事值得关注,2014年7月15日,搜房网通过其间接附属子公司以7.4亿元的总代价获得世联行10%的股份,成为世联行的第二大股东,搜房网董事长莫天全担任世联行董事一职。

2015-2016年:转型元年,四大核心业务,互联网+

亿欧:世联行2015年四大核心业务收入分析对比表

世联行一路走来,成绩最明显的一年莫过于2015年,不仅是代理销售额还是创新业务都有了非常大的改变。2015年的世联行顺应转型趋势,主要围绕房地产交易服务、资产管理服务、金融、互联网+四大核心业务。

从“世联行2009-2015年房产代理交易额对比表”可以看出,房地产交易服务的营收比例已经从2010年的71.11%降低至58.48%,反映了世联行营收对于房产业务依赖程度逐渐减弱。

资产管理服务方面,世联行开始尝试一些新的业务类型,例如:小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等形成资产管理服务网络,而且已经初见成效,以小样社区为例,根据其官网可见,小样社区已经布局北京、深圳、广州等10个城市共计18个项目。

互联网+业务方面,主要是通过建立综合平台,整合营销渠道,收购团购服务费获取购房团购优惠等方式,向开发商、渠道、购房者所提供的服务收取佣金。主要借助移动互联网的技术,广泛链接了自由置业顾问、经纪人、拓客公司等,实现整合营销,深化世联行整合营销服务能力。截至2015年年底,互联网+业务顺利完成54个城市的服务布局,营业收入7.28亿元,同比增长965.25%。

还有长租公寓领域,2016年7月,世联行拟募资20亿元来发展长租公寓,实际上,世联行布局长租公寓并非一时兴起,而是早有计划,2015年的财报中提到,世联行已经收购红璞公寓100%股权,这个项目从2016年开始重点发力。2016年Q3财报显示,红璞公寓已进驻13个城市,签约房源量超过1万间。

2016-未来,充满期待但并非一帆风顺

2016年10月24日晚间,世联行发布Q3财报,财报显示,前三季度营收41.9亿元,同比增长37.7%;净利润3.8亿元,同比增长50.89%。报告期内实现代理销售额4003亿元,同比增长34.06%。前三季度的营收已经超过2015年全年营收,按照现在的节奏发展下去,2016年全年的代理销售额突破5000亿毫无悬念。

客观来讲,世联行23年的发展经历了高速增长,这跟对市场的判断与所做的战略决策不无关系,但是同样存在一些潜在的挑战,比如金融业务。10月13日消息,国务院办公厅印发《互联网金融风险专项政治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,严禁房企和房产中介违规开展房地产金融相关业务。对于包括世联行在内的房产中介而言,金融业务必然会受到一定冲击,恰恰金融业务对于世联行的营收贡献比较大,这就是比较尴尬的地方。长租公寓行业面临盈利的困境,这些同样是红璞公寓接下来需要面临的问题。

另外,世联网的房产交易主要是以新房交易为主,二手房经纪业务几乎没有触碰,早在几年前,曾涉及过但是一直没有摸索出正确的路径。随着北京上海等城市逐渐进入存量房市场,那么以存量房为主要交易的平台将发挥更大的作用。

过去30年,房地产行业一直依靠开发红利发展,现在黄金时代已经结束,白银时代来临,房产服务逐渐崛起,这也意味着房产行业需要创新升级,尤其是产业互联网时代下,这是房产服务的机会所在,交易不是服务的结束,而是服务的开始。着眼于未来,消费升级的大趋势下,消费者的要求更高,需要更强的服务能力来满足多样化的需求,新趋势,新用户,新需求,最后才能打造出新商业行为的新空间和新价值。

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