解析丨传统物流地产的转型升级之路

仓储物流地产
运联传媒
吴锦刚
2016-11-30 · 11:50
[ 亿欧导读 ] 随着房价的疯涨,受牵连的何止零售业态的实体店,还有如下所说的传统物流地产。当企业处于规模收益逐渐递减的阶段的时候,应该考虑一下是否重构原来的商业模式。传统物流地产的转型时机已到,而引领转型升级的一定是产业供应链的融合。
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【编者按】随着房价的疯涨,受牵连的何止零售业态的实体店,还有如下所说的传统物流地产。在亿欧此前的文章中提到过,当企业处于规模收益逐渐递减的阶段的时候,应该考虑一下是否重构原来的商业模式。本文,就是谈及传统物流地产的转型时机已到,而引领转型升级的一定是产业供应链的融合。

本文首发于运联传媒,作者吴锦刚;由亿欧编辑整理,供业内人士参考。


如果说传统物流地产转型时机已到,那引领转型的,一定是与产业供应链的融合。

▌传统物流地产遇到瓶颈

近年来,特别是随着房价的疯涨带动地价的上涨,传统物流地产的开发似乎遇到了一个瓶颈:投入产出严重不成比例。较好的地段价格太高,偏僻的地段既租不出价格,亦形成不了物流聚集效应,风险大。让不少有志于改变中国散小乱差物流局面的有志人士望而兴叹。

产生如此瓶颈的原因,笔者分析大致如下:

1、成本上升是最直接的原因,地价的上涨,建筑的压力,物流企业租金的承受能力等;

2、园区不规范经营是间接的原因,国内大部分物流园区都是租赁土地、铁皮棚、钢架构,园区门口请一个保安和收费员,恶劣的环境与低廉的运营成本,对正规物流地产形成致命冲击,劣币驱逐良币;

3、而最根本的原因,笔者认为是园区营运。国内目前几乎所有园区的主营收入无外乎租金收入、停车费收入、广告收入、商业及物流、生活配套收入,以及很少一部分的增值服务收入,租金及停车费收入占比高达80%以上。

在运费十年不涨,油价、人工成本、运营成本以及仓储租金逐年上涨的前提下,物流企业能够承受的租金底限非常低,而无法提升租金,即代表着80%的收入无法得到提升,物流地产的回报期可想而知。

▌国内物流地产的发展转型尝试

目前,国内物流地产大致可分为以下几种类型:

1、大型物流集团进行全国布局的物流园区。普洛斯领衔,传化与林安跟进。特别是传化物流集团,预计在2020年,全国完成175个公路港的建设,形成公路港对流的全国性网络;

2、当地政府或龙头企业规划的物流园区。此类园区很多,在当地都有一定的知名度和影响力,很多都是当地的重点项目,但缺乏外拓的野心与资源;

3、辅助性的物流园区。这类园区最初规划目的是对当地大型批发市场,或者货物集群进行辅助的,肩负配套服务与旺场的双重目的,并辐射周边一定范围。此类园区一般都在批发市场内或靠近批发市场,拥有比较强的产业特性,如农产品批发、小商品批发、服装鞋帽批发、皮革批发、家具材料批发市场等等;

4、物流企业自建的园区。特别是三方物流企业,在拿下仓储用地之后,分出一部分暂时用不着的地块进行物流园区建设。目前还有一种专线联盟,以抱团的方式进行整体拿地,建造园区,前者如宝供,后者如联运汇。

除此四种情形外,还有一些短期运作的物流园区,比如暂时还未火的专业市场进行物流运作,以及短期租地,简单铁皮棚建造,以赚取短期差价为目的的园区,都不在此次探讨范围之内。

应该说,国内物流地产,特别是第一与第二类型的地产,早在七八年前就已经开始了对于转型升级的探索与尝试,而且尝试的方向各不相同,都取得了一定的成效。如广州林安物流园,成功打造了华南区域的物流信息交易平台;中山天润物流园,一直致力于打造诚信物流园区品牌;临沂天源国际物流园,则在总包业务上进行了一些新的尝试。

提到园区转型,则不能不提到传化,传化物流集团不仅在园区互联网化上先行一步,而且在总包业务、定点班车配送业务、金融业务、汽车后市场、联合保险等业务上也有所尝试。现今,又斥资7000多万,注资车满满,成为其第二大股东,迈出物流过程透明化的坚实一步。

▌产业供应链助力物流地产转型

国内物流地产的转型尝试虽然已经进行了七八年,也取得了一定的成效,但其实对于物流地产的核心——物流企业的帮助效果甚微。信息交易平台火了一批黄牛,对物流企业几乎没有太大帮助;诚信市场更多的是一个噱头,因为地产商对于物流企业的把控力度真的有限;而总包业务的发展,总是在一帮物流人的各自算盘中草草收场,这也间接验证了为什么那么多专线联盟,到现在还没有一家能够上岸。

至于其他落地配、金融、后市场、保险等,只是关注于帮助物流企业进行小份额的成本节流,车价、人工及管理成本、仓储成本可能占到物流总成本的80%左右,在20%的成本上做文章,显然无法真正解决物流企业成本过高的问题。

物流地产想要达到真正意义上的转型,必须要能够帮助到物流企业,而对于企业真正意义上的帮助,在不降低仓储租金的前提下,增加企业货源是最直接有效的方式。而物流地产与产业供应链平台的融合,是物流地产进行控货的最佳方式。

制造企业,特别是产业集群的中小型制造企业,其所面临的痛点往往不仅仅是存在于物流层面的,其在原辅材料的采购、流动资金的储备、设备的更新换代、物流、仓储(特别是云仓的需求,双十一的成功加剧了企业对于云仓的需求)、特殊环节的集中加工处理(如喷涂、电镀等严重污染性的加工环节)等整个供应链条上,需要有企业能够提供一个长链条的深度服务。

而物流地产业与产业供应链的融合,不仅在硬件条件上可以满足制造企业需求,而且能够为企业提供整个链条各个环节上的服务,对行业资源进行有效整合,达到缩减成本、提高服务、提高效率的目的,对于货源的控制则得心应手。

因此,如果说传统物流地产转型时机已到,那引领转型的,一定是传统地产与产业供应链的融合,除此无它。

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