唐云路
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大公司看好、需求巨大,但租房依然是传统中介的生意

唐云路
2016-12-07 · 17:50
[ 亿欧导读 ] 这两年,跟租房这件事有点的关系的公司,不管是传统中介、互联网公司,还是房地产商、酒店集团,都做起了品牌公寓市场。至于各家承诺提供的服务,从实际用户反馈来看,还不能让人满意到愿意支付比附近租金高两三成的租金。
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文章来源于:唐云路,图片来自“视觉中国”

【编者按】众所周知,租房子本来就是一个糟心的事,过程繁琐不说,最主要是做品牌公寓赚钱不容易。近年来,互联网人、酒店、开发商、传统二房东、中介等等纷纷进军长租公寓行业,好像是只要能和房子沾边的企业都在做长租公寓,但是到头来,似乎是谁也没能改变这个行业。

本文转载自好奇心日报,作者是唐云路;经亿欧编辑,供行业人士参考。


没有几个行业像租房一样更爱提年轻人了。

万科的长租公寓品牌泊寓打出的口号是“面向青年群体打造的长租公寓品牌”、自如说自己是“专属年轻人的社区”、铂涛(7 天)酒店的窝趣轻社区将“都市新青年对于社交的渴望”写在官网的描述里。大同小异的文案里,都逃不开“青年”和“年轻人”。

打开这些品牌的官网,照片大都是色彩鲜艳的墙壁和装修,谈的是年轻人的社交空间和生活方式,甚至还有限制入住年龄、学历。

应用找房、电子合同、手机付款、遇到点问题还能在应用里直接联系“管家”,租房的每个环节好像都被互联网改造。

但事实上,到今天,绝大部分租房还是通过传统中介完成。这些集中公寓品牌的平均租期只有十个月——大多数人都没有续租。

在北上广租几次房,你的要求可能就退化到:签合同不被骗、中间不扯皮、退房能完整拿回押金。最后你也有了足够经验,提醒年轻同事或者学弟学妹有哪些租房陷阱。

租房是典型的共享经济,但在这个创业公司、中介巨头、互联网公司、地产商、酒店集团都有涉足的租房业,用户担心的还是一些最原始的东西。

中国流动人口 2.47 亿人,占总人口的 18%,面对这么巨大规模的市场需求,为什么没有租房品牌形成规模?

尤其是大城市,一边是住房空置率 25%、一边是找房困难,为什么一直没有诞生一个有效的平台,像滴滴解决出租车空驶率一样解决?

短租市场有 Airbnb 这样一个大品牌做起来,而且确实通过技术解决了信任问题,为什么规模更大的长租市场却难以建立这样一个品牌?

都说中介市场乱,而且只想着卖房,为什么始终没有一个公司能替代它?

各种类型的大公司都来了,为什么却都显得三心二意?

和租房搭上点边的大公司,也都进来了

这两年,跟租房这件事有点的关系的公司,不管是传统中介、互联网公司,还是房地产商、酒店集团,其实做起了品牌公寓市场。

2015年4月,在YOU+北京第一家公寓的开业仪式上,雷军表示自己24年前刚来北京时,也曾住过地下室、农家院,所以很理解每个北漂心目中家的重要性,觉得有责任去帮助这些年轻人,也是投资YOU+的原因所在。

那是小米最好的时候,四年的时间就做成全球估值最高的创业公司,靠的是用互联网改造整个手机业的每个环节。1亿人民币投资YOU+是雷军创办了顺为资本后,当时投资金额最高的项目。而它要改造的,就是租房。

来到北京中关村附近的苏州街YOU+公寓,三座黑色的楼围成一个院落,走进大门前就能看到“互联网”的痕迹,一个UberStation车站立在门边,上面有个二维码,不过现在扫了码估计也没什么用了。工作人员介绍,很快这里还会入驻摩拜单车的停车点。

正门也没有一般居民楼的门禁,产品经理设计了一个秘密按钮,只要知道在哪儿,按一下就能打开正门。但进去之后还是需要刷一次门禁,YOU+的工作人员说这么做是为了让租户感觉这是个熟人社区,大家共享一个小秘密。

类似的设计贯穿了整个租房体验。找房看房,是在微信号里预约,也没什么可以找的,因为YOU+在北京只有两幢楼。在线预约看房后,12个小时内会有YOU+“管家”响应,需要这么长时间是因为有个筛选过程。你需要提供的信息包括:姓名、年龄、学历、收入、所在行业、职位、兴趣爱好、想要的房型、预计居住时间以及个人专长。

YOU+全国社区运营负责人陈军告诉《好奇心日报》,为了保证住户社交的质量,优家有“三不租原则”:超过45岁的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。早些时候YOU+公寓还强调过参与社区活动少于一定频次会被“清退”的原则。

如果这些要求你都符合,就可以搬进去了。一个典型的单人间不到30平方米,床悬在空中、下方是一张写字台,就像大学宿舍一样。带淋浴的独立洗手间、门口还就着小沙发和吧台开辟了一块3平米的会客区。

红色的墙壁、黑色的暖气片、顶上挂着不同形状的钨丝灯。这在YOU+公寓被称为美式复古风格。

其他的主题风格还有“二次元少女”、“创意青年”等等。一切都在告诉你这不是附近小区里业主大爷早年给儿子准备的婚房。

搬进去的第一个月,社区运营人员会领着新租户走邻拜里,每周还有不同主题的聚会,基本都在一楼的公共空间。那里的墙上还有雷军在开业仪式时留下的签名,周围是古永锵、刘永好、王小川、马佳佳、许单单等不同年代混迹于互联网圈的名字。

剩下能改造的就不多了,房租从三月一付变成了每月支付,可以在手机上完成。

这就是一个典型的经过改造的长租公寓。

同类的互联网公寓基本上都在做类似的事,包下一整栋楼,统一装修,提供的服务也基本上是在 YOU+模式的基础上加加减减。

他们想解决租房子里的麻烦事,代价是让你付更多的钱。整栋公寓在北京的价格都远高于临近小区租金,一位YOU+苏州街的租户告诉我们,他每月要为不到30平的房子支付4580元房租,算上商用水电,每月成本超过5000。相比之下,附近的一居室民居,在3500元左右。

更多品牌公寓是分散在不同小区,房屋经过简单的统一装修。

现在做这个事情的公司,最大的还是脱胎于中介。6月,链家将旗下的长租公寓品牌剥离出来,成为一个独立运作的公司。自如成立于2011年,之前一直作为链家的一个事业部来运作。

自如在全国管理的30万间房分散在不同小区,只不过都是统一的装修风格,从签约到交房租、预约保洁、物业维修都在应用里完成。

蘑菇公寓上收录了 5000 家公寓运营商的房源

蘑菇公寓上收录了 5000 家公寓运营商的房源,但是这些房子看起来都大同小异

新加入这门生意的还有房地产商和酒店集团。

今年,房地产公司陆续都推出了长租公寓项目,龙湖、招商、旭辉、金地、远洋、复地、景瑞等公司要么选择与既有的公寓运营商合作,要么推出了专门的长租公寓品牌。今年7月,世联行宣布募集超过20亿元,要在一、二线城市建设13万间公寓,专门用来出租。

万科则在今年5月将几个长租公寓品牌统一使用“泊寓”这个品牌,在今年年初万科提出的“八爪鱼战略”中,泊寓是其中“一个爪”。

和互联网公司从房东那里租房再转租出去的模式不太一样,房地产商有不少拿出了自己持有的物业来出租,相对来说是“重资产”。

而YOU+这样,租下一整幢楼再改造、出租的模式被称作“轻资产”。泊寓相关负责人告诉《好奇心日报》,现在,万科在广州、深圳、厦门、合肥、成都、北京等十几个城市都推出了整栋出租的泊寓,重资产的比例在一半以上。北京已经开业的两家店都在房山区。

如果说房地产商进入这一行业的优势是资本和房产,那么经济型酒店依靠的则是既有的经济酒店物业,以及酒店的整体管理模式。

年初,华住酒店集团4500万元投资了新派公寓,华住酒店集团旗下还有一个专门的长租公寓品牌城家。

6月,逗号公寓从如家酒店集团独立出来。

算上去年9月正式开业的铂涛窝趣轻社区,三大中国经济酒店集团都推出了长租公寓品牌,和之前经济酒店扩张的方式一样,这几家出身于经济酒店的长租公寓都选择了加盟方式,华住酒店还推出了将长租公寓与经济酒店结合的模式,比如将全季酒店的一层改造成长租公寓。

总之,和租房相关的公司们,正在改变着我们对房产中介的印象,他们的工作不再只是解决信息不对称,而是提供服务的那一方。

过去两年,长租房这个市场变得热闹起来

(据公开资料整理)

2010.1 魔方公寓成立

2011 自如进入公寓市场

2012.10 自如第一家集中式公寓“自如寓”开业

2013 魔方公寓获得6000万美元融资

2013.6 优客逸家获得300万元天使投资

2014.1 优客逸家获得400万美元A轮融资

2014.9 YOU+获得顺为领投的1亿元A轮融资

2014.11 优客逸家获得2200万美元B轮融资

2014.12 蘑菇公寓获得B轮2500万美元融资

2015.5 YOU+获得3000万美元B轮融资

2015.7 蘑菇公寓获得C轮5000万美元融资,转型做公寓平台

2016.1 湾流国际青年社区发行10亿元长租公寓产业基金

2016.3 新派公寓宣布获得华住酒店集团融资

2016.4 魔方公寓完成C轮近3亿美元融资,爱上租获得1.01亿元A轮融资

2016.5 万科将各地的“万科驿”、“万科驿居”、“米公寓“等长租公寓品牌统一为“泊寓”;链家旗下长租公寓品牌“自如”宣布独立;乐乎城市青年社区获 2 亿资金支持;小螺趣租宣布完成500万美金A轮融资

2016.6 包租婆宣布完成数千万元Pre-A轮融资;逗号公寓从如家酒店集团独立出来

2016.7 58赶集“品牌公寓馆”上线

2016.7 世联行宣布募资20亿建设13万间长租公寓,预计总投资24.79亿元

2016.9 合屋和明照资本共同发起了“青年乐巢计划-基金”,预计规模将达到10个亿

2016.10 优客逸家获得华瑞银行数千万人民币战略投资

但好像谁都没真正改变这个市场

像YOU+、自如寓这样的集中式公寓,运营商需要租下一整幢楼,整体改造之后再出租。

但两家公司的进展都不算快。从 2012 年第一家自如寓开张至今,自如寓一共开了 8 家,YOU+ 开了 16 家。

看绝对数量还可以,但在租房需求最旺盛的北京,自如过去三年只增加了三栋楼。YOU+ 暂时也只有两栋。其它同类的青年公寓也都没有快速扩张。

YOU+公寓、自如寓历年新开门店数(2012-2016)

分散式公寓的情况要好一些,但是即使是最大的品牌自如拥有超过 27 万间分散式公寓,在整个租房市场中的比例依然非常小。自如负责寻找想要出手的房东,和房东签下 3-5 年的合同的收房管家每收一套房所拿的提成,是每租出一套房的十倍。收房仍然是整个流程中最难的工作。

至于各家承诺提供的服务,从实际用户反馈来看,也还不能让人满意到愿意支付比附近租金高两三成的租金。

至于更轻一点的,曾经集中了链家全部租房资源,打算靠应用优化中介的丁丁也没有延续下去,今年6月,丁丁租房宣布停止运营。

改造整栋楼的重资产生意,在一线城市连第一步拿楼都很困难

优客逸家CEO刘翔曾在采访中回想起最初在成都找房的过程: “刚开始的时候,我们2个同事花了一个半月把成都全城都走遍了,都是拿腿走下来的,发现了十几栋适合做集中式公寓的,但价格都下不来,能把价格谈下来的,只有如军工厂或者国企物业,需要通过关系等资源才能拿到低价格。这不是我们想的未来做品牌想要做的事情,所以我们就放弃了。”最终他们选择做分散式的公寓,从中介、社区地推等渠道收零散的出租房源。

城市中适合改造成集中式公寓的楼并不多。窝趣轻社区的品牌负责人Vivi告诉《好奇心日报》,公寓物业的选择要考虑交通方便,得在地铁沿线,还得考虑安全、消防之类的配置,跟着政府的要求完成行业配套。

YOU+最初在广州,就是选择了离创业园区近、交通便利的园区,将高露洁的旧厂房改造成了600多间公寓房子。“传统拿物业租赁的方式非常难,盈利点根本覆盖不了成本,YOU+全国社区运营负责人陈军说。

集中式公寓的好处是显而易见的,在后续提供服务的时候管理半径很小,装修时也方便做标准化控制——更像传统的酒店生意。只有这样才能真正有效提供入住后的服务——否则在你遇到问题,所谓“管家”能做的最多也只是联系物业。

但是这些适合做长租公寓的楼,一般都还可以做美容院、酒店、KTV 等坪效高于长租公寓的业态。长租公寓想拿下这样的楼,整栋租下的价格也就太高了。

于是所有的能力都指向了物业开发能力。“实际上互联网对集中式的公寓可以发生的影响基本上是可以忽略不计的。”刘翔在采访中对我们解释道。

至于具有物业开发能力的地产开发商,在这件事上,一定程度上是被政策推着走的。

上个月,北京出让4宗地块,为了抑制房价,土地竞拍限制了最高拍出价格。在竞拍过程中,这4块地的住宅部分最终都以开发商自持地块的形式拿下,也就是说,拍到地块的开发商建好的房子,只能出租不能卖。

“从开发商的角度,他们没有把公寓上升到战略的高度,所有与房产的方向他们都在尝试。”链家数据研究院的研究员陈锐分析道,目前开发商还在尝试养老地产、旅游地产等方向。

前期资金投入重,资金回收周期长,这不是一个赚快钱的生意。长租公寓可能只是开发商最后的选择。

对于掌握房屋信息的中介,卖房是个好太多的生意

相比起传统的租房中介,自如的收入显然更好。因为撮合房东和租户交易之后,第二年、第三年续租时,中介很容易被绕过,就很难从租房的生意中获得持续收入。自如的模式则是用服务费取代了中介费,按月计算,只要租户继续住自如的房子,自如就有收入。

但是房子实在太好卖了。按卖一套房 2.7% 的佣金来算,北京卖出一套 600 万的房子可以拿到 16 万。如果长租的话,即使每年出租一次,也需要一二十年才能获得与卖房相当的收入。

结果就是在链家的销售体系里,初级的中介负责出租业务,积攒了一定的资历之后才能转去做房屋买卖。中介公司在意什么,不言而喻。

在一个中介公司里,掌握话语权的业务部门一定是卖房的。尤其是在房价飙升的今天。这也是自如被剥离出来的重要原因。

“在链家内部,自如是一个有很大不同的业务,它所需要的这种组织形式、能力结构,甚至企业的系统和文化的构建,有很多相同的地方,但也有很多不同的地方,所以在这个时候,把它剥离出来,也会更加有利于组织上的成长。”自如刚刚从链家剥离出来不久,CEO熊林告诉《好奇心日报》,“当这样一个领域(长租公寓)得到印证之后,团队这样剥离出来,也会给团队更多的责任和发展空间。”

这是个卖方市场,互联网平台连吸引房东填信息都做不到

租房平台已经很多了,但确保真实信息的没几个。

蘑菇公寓的联合创始人龙东平告诉《好奇心日报》:“目前所有找房网站做不到真实,是由其商业模式决定的,只要付费谁都可以发布广告,而且因为有价格排序,导致发布广告价格越来越低最终形成大量重复虚假信息。”

反正都要去实地看房子,所以中介、房主都会发布明显低于实际房租的价格,吸引求租者打电话联系。最后这些信息平台的作用就是一个在线的电话本。

同样是链家子公司的丁丁租房,从2014年开始做线上租房平台,最核心的卖点是“佣金全免,真实房源”,试图解决此前中介网站标低价,上门再抬价的问题。由房东而不是房客出中介费。

丁丁租房高级营销经理牛欢强告诉《好奇心日报》,为了保证每个房源真实存在并真的可以租,他们要对每一个提交的房屋信息做出判断。具体的做法是,丁丁把位置、楼牌号、户型、面积的物业信息和链家自己积累出的物业数据库对比。

但是丁丁的模式还是没能继续下去,房子太好租了。原本寄望于让房东支付中介费,来加入这个真实房源平台的想法,很快就被放弃。

在这个市场平台能改变的太有限了。而且沟通过程即使再麻烦,一年可能也只需要一次。不像 Airbnb 那样的短租平台,一年要出租数十次甚至上百次,房东自己就有动力提供真实信息,每一次入住的点评也有参考价值。

最终原因,还是参与者从长租获得的利润太低了,大家对怎么做也没什么共识

更好的服务换来更多租金,品牌公寓的想法简单直接。

只是这些公寓能够提供的服务附加值并不多。即使在手机应用里就可以报修或者找到管家,但是维修最后还是需要找到物业。至于两周一次甚至频次更低的保洁,在上门服务这么发达的今天,也不能算是差异化的内容。

至于各家公寓都想强调的社交功能,似乎也不能强求。

具俊是一名自媒体人,一个半月前他搬进了YOU+北京苏州街店,年轻人聚居、可以社交、标准化的装修,这些都是吸引他选择YOU+的原因。

“如果你是一个活泼开朗的人,是可以交很多朋友的。”这是他的想法。只是住进来一个半月,具俊一场活动也没有去参加,在微信群里也不怎么说话。当被问起他有没有在这里交到朋友时,他的回答是“我暂时还没有去交朋友。”

最近,YOU+把原本公共空间的一半改成了联合办公空间。

说起租约到期后是否续住的时候,具俊表示:“还是会再找房子,这里的房间的隔音不太好。”一个月时间,他微信群里已经有不少人来了、走了。

《好奇心日报》采访到的多家公寓运营商都表示,目前他们的公寓入住率都在 90%,甚至 95% 以上。但是另一个指标续约率却不能算高

陈军告诉我们,YOU+的平均居住时长在十个月以上。窝趣相关负责人则表示,窝趣轻社区的租住时长则比较大,在一年左右。

“目前的长租公寓市场存在供应方和需求方两端都短的现象,租户租约短、房屋租约也短,这种情况下对于培育专业化、规模化的租赁运营机构很不利。”在2016 互联网房产服务论坛上,链家研究院院长杨现领表示。

“不光是公寓,传统中介的续约率也很低,年轻人流动性大,平均居住年限比较短,导致公寓获客成本变高。”陈锐向我们补充道。

前期投入大、利润低则是整个行业共同面临的另一个问题。

“这是一个非常重的模式,就像包租婆一样。”成立于 2014 年的蘑菇公寓最初的定位是单身白领合租公寓,早期投入是装修改造费用和支付给房东的房租。龙东平说:“一千套房子就要四五千万的投入,出租一年半的时间才能够把装修、家居的投入收回来,一年半以后才会有利润产生,我们和房东签了八到十年的合同,赚的是后面的钱。”

“装修要考虑进度,装完要赶紧出租,晚一天出租就要晚一天收租。”回忆起当时的情况,龙东平还是显得有些紧迫感。

一年半已经是回收期较短的计算模型,在《好奇心日报》采访的其他公司那里,这个计算周期有5年、7年甚至长达10年、15年的,也就是说,前期投入的成本要到 5-10 年之后才能收得回来。

随着近期房价暴涨,这个数字还会发生变化。

而从业者对于规模大好,还是规模小好,也没什么定论。

“我们当时一下子做了一万间,到了2015年,我们觉得不能这么搞下去,张罗的钱就要花光了。”龙东平说,“这是一个小而美的市场,市场非常巨大,公寓品牌小而美是一个大的趋势,几百间规模很滋润,做大了你的利润可能就会吃光了,你多招几个人就没了。”

2015年,蘑菇从自营的公寓运营商转做公寓的管理系统,准备为大大小小的公寓运营商提供服务。

而优客逸家的CEO刘翔则表示,只有公寓数量达到一万间以上的规模,才能考虑盈利的事情。一位地产开发商公寓的品牌负责人告诉《好奇心日报》:“我们内部要把租期算到15年才能算得过来账,赢利点只有个位数。”

房价高涨、投入太大、卖方绝对主导、房产相关更赚钱的生意太多……最终品牌公寓的投资回报并没有什么吸引力。

赚钱赚得太慢,可能是参与者对于这个行业目前的唯一共识。这些因素没什么变化,租房就还会是件糟心事。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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