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多方资本布局长租公寓,租赁市场或成下个蓝海?

马媛媛
2017-03-15 · 08:40
[ 亿欧导读 ] 公寓租赁市场的万亿前景,正吸引着各路资本不断涌入。过去几年中,长租公寓市场正在迅速发展。据不完全统计,目前已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将继续。
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文章来源于:马媛媛,图片来自“123rf.com.cn”

【编者按】站在风口上的长租公寓,被炒得火热,众多开发商盯上了这块“万亿蛋糕”,例如:链家旗下的公寓品牌“自如”已经布局了北京上海深圳三个城市,伟业我爱我家也在近年推出了公寓租赁品牌“相寓”,最近试水租赁市场的还有房多多,在APP上推出了高端公寓租赁品牌“暖城”。长租公寓看起来虽然火热,但市场竞争也异常激烈。

本文首发于i时代报,作者马媛媛;亿欧编辑整理,供行业人士参考。


链家研究院在2016年12月初发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年中国房产租赁市场租金规模大约达到了1.1万亿元,预计2020年这一数据将达到1.6万亿元,2025年增长到2.9万亿元,到2030年预计会超过4万亿元。

公寓租赁市场的万亿前景,正吸引着各路资本不断涌入。过去几年中,长租公寓市场正在迅速发展。据不完全统计,目前已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将继续。

在2月23日上午国务新闻办公室举行的房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会上,住房城乡建设部副部长陆克华指出,购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向,住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分,是解决城镇居民住房问题的重要渠道。近年来,我国住房租赁市场发展比较快,为解决城镇居民特别是新市民的住房问题,促进新型城镇化发挥了重要作用。据相关统计和调查,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。他认为,面对这个市场,很多城市租赁市场的有效供应不足,特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出。对住房租赁企业的政策支持力度不够,机构化、规模化的住房租赁企业发展比较缓慢。

就上海市场而言,目前规模较大的品牌长租公寓就有青客公寓、魔方公寓、蘑菇租房等。除此之外,开发商和中介也盯上了这块“万亿蛋糕”。像链家旗下的公寓品牌“自如”已经布局了北京上海深圳三个城市,伟业我爱我家也在近年推出了公寓租赁品牌“相寓”,最近试水租赁市场的还有房多多,在APP上推出了高端公寓租赁品牌“暖城”。

根据克而瑞数据显示,在TOP30房企中,已有1/3进入了长租公寓领域,有选择推出自主品牌的,比如万科推出了长租公寓品牌“泊寓”,龙湖地产打造了“冠寓”品牌;也有选择和第三方合作开发的,如旭辉选择与华东师范大学合作打造旭辉领寓国际社区,复星选择与途家、未来域等合作,世茂房地产与凯信亚洲合作,阳光城选择与寓见合作。

国泰君安的分析师表示,在政策的支持下,长租公寓作为地产细分子行业之一,将迎来黄金发展期,有望成为地产领域的下一个风口。

蘑菇公寓联合创始人龙东平在接受采访时表示,蘑菇公寓现已改名蘑菇租房。“我们不再扩大原先蘑菇公寓的租赁自营业务,改做公寓租赁平台。专门为公寓经营方提供出租管理系统、流量、金融等服务。其实就是一个类似天猫的平台,天猫引进商家卖货,我们引进公寓租经营方在我们的平台上出租房屋。”

整体运营规模已达到35万间房源,累计自如客80万人,业主超15万人的长租公寓品牌自如,则在近日通过“自如管家”微信号,上线了不同于自如友家的全新产品——自如直租。众所周知,目前长租公寓主要商业模式就是包租,无论是集中式还是分散式。少量的是托管和加盟,而中介行业常说的托管其实也是包租。自如的这一新业务,打着“轻托管”的名义,进入了长租领域。在轻托管模式中,自如不再是运营方,而是服务方,赚取的不是差价,而是服务费。

不久前,自如CEO熊林透露,今年自如的增长率要超过100%,管理资产规模超过6000亿元。截至2016年末,自如已经有了35万间规模,如果用大规模包租,投入巨大,可能亏损也大,现在采取轻托管模式,上量会更快。

有业内人士指出,自如的总体战略是先包租,做大规模,开发多个产品线,然后推出托管模式,规模再上台阶,开始走平台化之路。这一模式,其实跟蘑菇租房如出一辙。

发展任重道远

易居房地产研究院总监严跃进认为,在鼓励创新和创业的大背景下,适时推出租赁型物业显得很关键,长租公寓正处于一个资本投资的风口,吸引了较多的资金。从发展租赁市场的角度看,很多房企也愿意去尝试,这也属于对租赁市场的持续看好。发展租赁市场,也能够防范各类新的问题,比如说调控政策下房屋销售市场容易遇冷,这个时候需要通过自持型物业的发展来对冲风险。又比如通过租赁型物业的发展来获取持有型物业的现金流,和单纯的销售型的现金流的模式不一样,这都是房企从财务角度上做出的一些新的考虑。赢利点主要在于低成本收购房源和适当提高租金等形成的剪刀差的经营效益,同时应该适当增加增值服务,包括租赁社区消费需求的把握等。

站在风口上的长租公寓,面对着一把双刃剑,一方面是资本市场的看好,一方面是市场竞争的激烈。面对这个万亿规模的市场,谁能笑到最后。

国泰君安的分析师表示,目前国内长租公寓的运营模式还是以租金为本,服务为王。在整体盈利水平较低的情形下,租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。借鉴国外运营商的发展经验,结合国内实际情形,国内长租公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化和信息化。目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重,需要通过更精细的产品和差异化的服务脱颖而出;社区化和平台化主要是打造居住和社交生态圈,对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要,也是未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件;金融化和信息化主要为了解决长租公寓的规模化运营问题,长租公寓运营商本质是资产管理平台,金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的关键。

本文经授权发布,版权归原作者所有;内容为作者独立观点,不代表亿欧立场。如需转载请联系原作者。

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