精明的地产商都懂得放长线钓大鱼

长租公寓
界面新闻
罗强
2017-09-28 16:20
[ 亿欧导读 ] 租金上涨缓慢,但地产商们对长租公寓的爱却丝毫没有减弱。不了解的人会以为地产商太过优柔,懂行的人却知道,精明的地产商,哪会做赔本生意,只不过把赚钱的时间推迟了而已。
,龙湖地产,长租公寓

9月22日,龙湖地产(00960.HK)旗下长租公寓品牌“冠寓”在深圳宣布,位于大芬地铁站、后瑞地铁站的两间公寓门店开业,合计约1000间公寓。

短短一年时间,“冠寓”已被龙湖推向继地产、物业、商业之后第四大主航道业务的地位。深圳之前,冠寓已在重庆、北京开出门店。冠寓计划至2017年底,在16个城市开出1.5万间公寓;至2020年,长租公寓租金年收入要达到20亿元。

以每间公寓月租金3000元测算,冠寓在2020年的开业规模至少将超过5万间。这并不是一个夸张的数据,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”全国签约公寓房间已接近5万间,其预测年底将完成10万间公寓的签约规模。

另外一家大力布局长租公寓的地产商是旭辉集团,他们在半年时间已开业5000间公寓,未来五年的目标是完成“双20万间”的拓展目标,第一个20万间是承接地产公司的自持物业;第二个20万间就是传统的“包租”模式,即在市场中租赁物业,经改造装修后对外出租,通过“租金差”赚钱。

旭辉集团、龙湖地产、万科集团,分别代表着500亿元、1000亿元、3000亿元规模的房企,除此之外,碧桂园、招商蛇口、金地集团、远洋集团、保利地产、佳兆业等房企均有实质性介入到长租公寓领域。

在一系列鼓励租赁的政策背景下,地产商正拿出十分的热情布局租赁领域,并呈现出两个重要特点,第一是正在“试水”重资产布局,希望赚“资产升值”的钱;第二是试图打通租赁、地产销售、商业的业务协同,营造生态圈。

重资产介入模式即开发商用自身持有的物业对外经营公寓,很大一部分原因是开发商有消化存量物业的需求,以及在一些城市新的土地出让规则中,严格限定了自持比例;但另一方面,万科等房企也有主动收购物业资产的动作,进行长租公寓经营。

龙湖地产副总裁兼冠寓公司CEO韩石告诉界面新闻,早期的冠寓基本会以“包租”物业的形式在做,但逐渐会过度到完全持有的重资产模式,未来重资产的比例将占到80%。

重资产模式根本算不过账来。一线城市的物业资产,租金回报率普遍低于1%,就算在租金溢价的情况下,租金回报率才能达到比较正常的3%,在扣除20%的税收之后,最终租金收益率只有2.4%,目前没有任何一家地产商能够做到2.4%的融资利率。

不得不承认,地产商拥有雄厚的资金实力,以及较为低成本的融资利率,万科可以做到3.5%,而龙湖地产可以达到4.7%,所以地产商以重资产的模式布局长租公寓,赚资产升值的钱的希望仍然存在。

可以预见的是,中国城市化率仍在上升,整体资产价值仍有上涨空间,地产商手中的公寓资产在自持年限到期后,资产价格已上涨,彼时出售可以获利;另外一种也是万科中意的,在物业资产有了足够年限后,以地产商身份主导进行“旧改”,提高资产价值以及间接变现。

明源地产研究院首席研究员刘策告诉界面新闻,资产升值在中国仍然有支撑,但另外来讲,资产升值也可以来源于地产商的主动管理,优化资产组合从而达到增值;另外,当资产价值平稳之后,比拼的就是运营能力之下的租金溢价,同时有望在资产证券化的过程中,赚取资产流动性的溢价。

地产商、资产管理运营商不是同一个角色。专注中高端公寓运营的恺信亚洲集团董事戴伟强告诉界面新闻,很多地产商存在“制造业”逻辑,以高周转方式做出低端产品,并不符合新租赁时代中以“客户为中心”的理念,资产管理下的租金溢价建立在硬装、软装、营销、服务等各个环节中,要赚资产升值的钱,地产商要面临开发运营理念的重大转变。

“赚资产升值”的钱看起来是未来的事情,但现阶段用什么资金支持重资产模式?除了地产商自有资金之外,期待中的资产证券化正在“破局”,以现金流为基础的资产支持证券(ABS)已成为主流的融资手段;而有关以低价出让租赁性质地块的动作,也有望加速房地产信托基金(REITs)的推出。

刘策认为REITs的阻碍除了法律、税收制度之外,最大的阻碍因素是资产收益率,如果地产商以低价拿地盖公寓出租,租金收益率相应将大幅提高;而如果放松商办物业改公寓出租,租金收益率也会提高,然后在税收方面给予优惠,整体资产收益率便能达到REITs的要求。

业务协同性方面,龙湖试图营造地产、商业、公寓三者的业务生态圈,万科认为公寓是“城市配套服务商”中的重要一环,而旭辉则希望打造“房地产+”的新业务。

房东东创始人,中国诚信公寓联盟发起人全雳告诉界面新闻,参照国外“地产+公寓”的模式,基本可以分为两大派系。美国是“地产基金+公寓”模式,而日本是“建筑开发+资产持有+上下游产业链”。未来,中国可能兼顾美国、日本模式,走出一条特色之路。

从业务协同效应来看,全雳认为日本模式做得更好,日本最大的公寓运营商的物业规模接近100万间,按照人口比例换算,日本最大公寓运营商管理规模是中国最大公寓运营商的30倍。“地产商构建的是内平台生态圈,现在还无法大规模复制,但方向是对的。”

无论谋求重资产布局,还是谋求多业务协同,地产商进入长租公寓市场,并成为主要力量是必然之事。但多年的销售惯性思维,碰上租赁行业中的精细化运营要求,地产商更像是一头“大象”,要做到“翩翩起舞”,要算大账,更要算细账。

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