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地产数据服务平台Real Data亮相,链家领跑大数据应用

史艳菲
2017-12-22 · 16:55
[ 亿欧导读 ] 每年一度的链家研究院思享会在12月21日如约而至,思享会上,我们对于国家政策、市场情况和链家关于这些问题的思考和成果有了初步了解,在数据驱动价值的理念下,链家发布了房地产领域的一站式研究和数据服务平台Real Data。
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作者:史艳菲

政策的不断利好使租赁市场一时间成为风口。

党的十九大中,“房子是用来住的、不是用来炒的”——要求回归住房居住属性的定位为租赁市场打开了一扇窗......

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”也成为了如今房产租赁市场的基本规范.....

刚刚闭幕的中央经济工作会议明确指出,我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段......

从去年国家即大力鼓励发展住房租赁市场、支持租售并举,到今年部分城市“租售同权”的提出,租赁市场受到了高热度的关注,市场的潜力被不断挖掘。同时,我们也能看到房地产市场从增量到存量,存量从区域到全国的趋势。

每年一度的链家研究院思享会在12月21日如约而至,也正是在政策和市场的双重驱动下,在由清华大学经济管理学院教授、国家统计局原副局长许宪春、链家研究院院长杨现领、链家集团技术副总裁惠新宸以及链家集团高级副总裁高军参与的这次思享会上,我们对于国家政策、市场情况以及链家关于这些问题的思考和成果有了初步的了解,同时,链家在数据驱动价值的理念下,发布了房地产领域的一站式研究和数据服务平台——Real Data。

购买市场上要考虑结构化购房需求

在刚刚结束的中央经济工作会议上,房地产有关的政策成为了高质量发展方面提出的八项重要工作之一——要加快建立房地产制度。许宪春提到,房地产制度的建立基于三个方面,一是多主体供应,二是多渠道保障,三是租售并举,并且强调要推动住房租赁市场发展,特别是专业化和机构化的住房企业的发展。

杨现领针对目前中国购买市场上未来会面临的需求,认为我们需要考虑这样几种结构化的住房需求:

第一,高收入人群的、有房一族的改善性需求。以30到46岁这一波中年人为主,核心需求是换房。所以总体上中国的住房市场在告别了短缺之后,就进入了以换房改善为主导的阶段,对品质需求会非常强。怎么满足这些人的品质的改善的需求成为需要考虑的问题。在总体房价涨幅趋缓,大环境比较平淡的情况下,结构化的好的房子还会继续享受市场上的溢价;

第二,中等收入家庭还有一部分首次置业的需求,但是压力会越来越大,因为首次置业门槛越来越高。由于房价偏高,首次置业未来越来越多的只能靠二手,二手房提供的房源更多,可选性更强,多样性更强,所以这部分人首次置业只能靠大量的这个方法来选择。总体上,二手房在这方面的满足性跟供给能力会更强;

第三,单身独居人群的品质居住。

与此同时,楼市呈现出些许问题,热点城市二手房成交量大幅降低、房价涨幅持续回落、新增房贷占新增贷款比重不断回调。

购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。据此前链家所发布的报告显示,未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元人民币;未来10年,我国租房市场租金GMV将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人;到2030年,租金GMV将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金GMV将超万亿元。

展望未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

租赁市场被不断挖掘,移动互联网时代迎来新契机

鼓励住房租赁消费,是政策导向,也是市场方向,近段时间出现的变化反映出国家发展住房租赁市场的决心。

然而,除了政策利好和海量市场,与成熟的房产市场格相比,我国住房租赁市场尚显稚嫩。相关数据显示,我国房屋租赁占交易市场比重仅为6%左右,与美国、日本等成熟市场相比差距很大。在美国纽约和日本东京等世界级城市中,租房人群超过40%。

从深处剖析,除国人希望拥有自己住房的传统观念及房价走高、人们担心以后买不起的心理外,很大一个原因是租房所能提供的公共服务远远不足,并且国内的租赁市场在需求侧、供给侧、监管侧都存在着很多痛点,这些痛点亟待解决。

房地产的白银时代,市场重心从增量向存量转移,加上土地供给规则的改变,倒逼房地产企业从传统开发思维向服务、运营思维转变。如何通过提高管理、运营存量资产的能力以盈利,成为这些公司迫切需要思考的问题。

拥有互联网技术的房地产交易平台,则试图以自身接近客户的优势来生产、沉淀数据,并从数据中窥得未来真实的新“蛋糕”、新场景及新的盈利模型。

链家发布的Real Data产品就是针对房地产领域中不同类型的人群所面对的问题,推出的一站式研究和数据服务平台。

杨现领表示,现在房地产市场上存在“假、散、乱、慢、粗”这五大问题,即数据不真实、不落地,数据入口和来源分散,数据统计口径不一、数据更新不及时、不全,数据不够微观、颗粒度较粗等。如何更快洞悉行业资讯、进行精准的决策和真是评估、预测结果这是产品核心需要解决的核心问题。

早在2008年,链家就开始建立“楼盘字典”数据库,累计投入4.5亿元,囊括全国36个城市的8000万套真实房屋数据,12000个小区信息、拥有1200TB数据量,每套房屋都有433个描述字段,收录了包括房源门牌号、楼层、户型、标准户型图、配套设施信息等多维度信息。

惠新宸在分享时表示:“链家做大数据的思路就是,所有数据均来自于业务系统,而这些生产出来的数据反哺业务系统,并指导业务系统依靠数据来做评判,让数据在整个闭环中流动起来,这样才能保证数据的鲜活性,并且让它产生价值。”

据链家方面介绍,此次分享会上推出的基于数据的新品Real Data也是基于万亿级别的真实交易场景数据,实时动态更新的二手与租赁数据、覆盖了多渠道的线上客户行为数据以及定点监测的集中式公寓门店数据,所以能够一键式生成房地产分析报告,呈现的内容包括城市基础数据库、市场数据库、用户行为数据库和集中式公寓字典四大部分,按照这样的说法来看,链家的Real Data适用人群也会相对广泛。

而据杨现领和亿欧透露,Real Data产品未来应该会有两类产品面向受众,第一类是大B,即开发商、政府和银行、金融机构;第二类是小B,就是链家自有的经纪人。

品质信息时代即将到来

智能手机从什么时候进入以及成为每个都市人生活中不可或缺的一部分已经无法有一个清晰的时间节点,这个过程是潜移默化中完成的。

杨现领认为,互联网改变一个行业的前提是,首先,效率大幅提升,其次体验设计因此改变,最后,重构成本结构。站在今天看未来的房地产长周期市场,现在拥有的10亿互联网用户,会指引整个房地产行业的发展方向,并且,会因此在房地产领域出现互联网平台或者公司,积极地改进行业效率,重构生产成本。

今天,10亿互联网化人口对整个房地产行业的改变可以从一些方面显现:比如页面浏览量在上升,经纪人和客户在线上发起交互、发起沟通、发起委托的占比在上升,业主对自有房也开始主动评价。优质信息的生产从最开始的PGC(专业生产)逐步转变为UGC(自己生产),这是杨现领认为我们现在应该抓住的趋势。

但是,另一方面,杨现领强调,对比国外的品质信息生产阶段,中国还处在优质内容非常稀缺的阶段,但依靠用户参与内容生产、参与信息分享的趋势正在到来。

线上靠内容,线下靠一系列职业化阶层的崛起,要依靠专业的经纪人、专业的物业经理的管理人员、专业的租赁房屋管理人员等,这一系列的服务阶层都需要全面的崛起和职业化,才能够管理好数亿城市人的房子,这是当下面临的核心问题。

“宏观城市数据、土地、新房、二手、租赁、公寓的数据。新房和土地这两个品类上我们已经有公司做得不错了,无论是搜房研究院的数据还是易居克而瑞的数据,都一定程度上填补了数据的空白。所以我希望能够在二手、租赁、长租公寓这三个品类上能够给大家做一些补充。”杨现领补充说道,在当前的形势下,Real Data的主要作用就是填补优质数据的部分空白。

目前上线的是Real Data1.0版本,未来,Real Data还将对已有的各项数据进行完善,并且,针对目前火热的租赁领域需求将推出一系列数据产品服务,用于辅助分散型、集中型租赁品牌的选址、定价与运营的策略制定, 或许据此我们可以看到一个较为清晰和准确的市场画像。

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